О ВОЗМОЖНОСТИ ОБРЕМЕНЕНИЯ ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ
В. А. МИКРЮКОВ
Микрюков Виктор Алексеевич, доцент Московской государственной юридической академии имени О. Е. Кутафина, адвокат, кандидат юридических наук.
В статье В. А. Микрюкова анализируется неоднозначная судебная практика по спорам об аренде не завершенных строительством объектов, формулируются условия, при наличии которых арендные отношения по поводу таких объектов следует признавать законными.
Ключевые слова: договор аренды, обременение, объект незавершенного строительства.
On possibility of encumbrance of the construction-in-progress facility under the lease agreement V. A. Mikryukov
In the article the Doctor of Law, lawyer, Associate Professor of Kutafin Moscow State Law University V. A. Mikryukov an ambiguous court practice on disputes related to lease of construction-in-progress facilities is analyzed, terms under which the lease of such facilities should be recognized lawful are laid down.
Последовательная реализация провозглашенной в России свободы и многовариантности экономического поведения участников гражданского оборота в условиях непрерывно проводимого совершенствования гражданского законодательства предопределяет актуальность выявления и устранения «узких мест» в многообразии опосредующих этот оборот юридических правил. Одним из таких мест, явно не способствующих упрочнению практики вовлечения в хозяйственные связи все большего количества имущественных объектов и конструирования таких юридических форм, которые обеспечивали бы одновременную сбалансированную доступность экономической ценности одного объекта для нескольких лиц, является проблема, суть которой заключена в названии настоящей статьи. В частности, в условиях жесткой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости и фактической нехватки нежилых помещений отдельных категорий особый интерес для арендаторов представляют объекты, не введенные в эксплуатацию <1>. ——————————— <1> См.: Дашян М. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2003. N 7.
С одной стороны, как верно отмечается в литературе, сам по себе вопрос о способности объектов незавершенного строительства выступать объектом арендных отношений является открытым <2>. Так, по мнению некоторых ученых, поскольку объекты незавершенного строительства представляют собой вещи, находящиеся в процессе создания, подобного рода объекты не могут полноценно выступать в имущественном обороте и их аренда невозможна, как невозможно пользование еще не созданной вещью <3>. Сомнения в правомерности передачи в аренду объектов незавершенного строительства, несмотря на их признание в качестве самостоятельного вида недвижимых вещей, возникают также в силу идеи о невозможности извлечения полезных свойств из незавершенной вещи <4>. Но, с точки зрения других юристов, объекты незавершенного строительства вполне способны активно вовлекаться в экономический оборот, в том числе в составе предмета договора аренды, так как это не нарушает чьи бы то ни было права и законные интересы <5>. Исследователи гражданско-правового статуса недостроенной недвижимости отмечают, что при выявлении возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором, установление арендных отношений допустимо <6>. ——————————— <2> См.: Ланда В. М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 2 — 5. <3> См.: Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей / Под общ. ред. В. А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2011. <4> См.: Яргина Е. А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. N 2. С. 8 — 12. <5> См.: Кабаков А. Ю. Аренда объектов незавершенного строительства // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2007. N 4. <6> См.: Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. N 4. С. 58 — 63.
С другой стороны, нетрудно понять, что применяемые в практике обходные (альтернативные) варианты договорного урегулирования отношений по предоставлению прав владения и пользования на недостроенные либо не введенные в эксплуатацию объекты недвижимости (как то: заключение предварительных договоров аренды, подписание инвестиционных «арендных» соглашений <7> и др.) не позволяют собственнику объекта незавершенного строительства, оставаясь собственником, передать третьим лицам такие права, которые гарантировали бы последним устойчивое (обременяющее право собственности) участие в имуществе собственника. В таких случаях потенциальные арендаторы оказываются в невыгодном положении, когда возникают споры, связанные с расторжением и неисполнением таких договоров <8>. В частности, они не могут, воспользовавшись правилом ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды при изменении сторон, получить реальное удовлетворение своих потребностей в случае отчуждения собственником недостроенной вещи стороннему лицу. ——————————— <7> См.: Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. 2006. N 5. С. 26 — 29. <8> См.: Валявина Е. Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. N 1. С. 46 — 55. О проблеме юридической неэффективности модели предварительного договора аренды, применяемой в отношении объектов незавершенного строительства, см. также: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010.
Единый взгляд правоприменителей на обозначенную проблему также не сложился. На сегодняшний день, пожалуй, можно утверждать, что в судебной практике преобладает подход, согласно которому передача в аренду не завершенных строительством объектов принципиально допустима. Так, отказывая в удовлетворении требования о признании договора аренды недействительным, ФАС Московского округа посчитал несостоятельным довод об отсутствии объекта аренды на момент заключения договора, исходя из того что арендодатель обладал правом собственности на объект незавершенного строительства и закон не содержит запрета на сдачу в аренду такого имущества <9>. В другом деле ФАС Западно-Сибирского округа пояснил, что ст. 607 ГК РФ допускает передачу в аренду объектов незавершенного строительства, и отверг попытку арендатора освободиться от обязанности вносить арендную плату посредством доводов о том, что процесс строительства арендованного имущества не был завершен и арендатор этим имуществом не пользовался <10>. Более развернутое обоснование позиции о возможности временного владения и пользования объектами незавершенного строительства на основании договора аренды представил ФАС Поволжского округа, рассмотревший дело о признании по заявлению арендодателя незаконным отказа регистрирующего органа в осуществлении государственной регистрации договора аренды. В данном деле основанием к оспариваемому отказу в регистрации договора аренды послужило то обстоятельство, что одной из частей переданного в аренду имущества выступили торговые площади в здании, не введенном в эксплуатацию. По мнению регистрирующего органа, пока не завершится строительство данного объекта и не наступит факт его ввода в эксплуатацию, он не может быть использован в соответствии со своим назначением и в силу этого не может выступать объектом аренды. Удовлетворяя требования заявителя, суд указал, что объект незавершенного строительства может являться объектом аренды в силу положений ст. 130 ГК РФ (причисляющей объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам), ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <11> (предусматривающей государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, находящееся в процессе создания), п. 2 ст. 607 ГК РФ (устанавливающей, что только законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается), ст. 650 ГК РФ (не содержащей положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду не завершенных строительством зданий и сооружений). Суд также отметил, что представленный на регистрацию договор аренды отвечает требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку позволяет определить объект, подлежащий передаче в аренду: последний является недвижимым имуществом, обладает индивидуальными характеристиками, его назначение определено <12>. ——————————— <9> См.: Постановление ФАС Московского округа от 18 мая 2004 г. N КГ-А40/3498-04-П. <10> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 февраля 2002 г. N Ф04/593-63/А70-2002. <11> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <12> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 4 мая 2012 г. N Ф06-2734/12.
Вместе с тем следует отметить некоторые судебные акты, в которых высказывается прямо противоположный подход, при котором возможность аренды объектов незавершенного строительства отвергается. В частности, ФАС Волго-Вятского округа согласился с выводом нижестоящих судов о том, что объекты незавершенного строительства, изменяющие свои качества и характеристики, не могут признаваться объектами аренды. Признавая, что законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности, суд тем не менее посчитал, что изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ может быть квалифицирован как незаключенный <13>. К аналогичному выводу пришел ФАС Уральского округа, который указал, что сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения <14>. Обращает на себя внимание позиция, изложенная ФАС Северо-Западного округа, отказавшим арендатору в иске об обязании бюро регистрации прав на недвижимость зарегистрировать договор аренды помещений в здании, строительство которого не было окончено. Поскольку объект, в котором находится спорное помещение, не создан, не построен, не введен в эксплуатацию, суд пришел к выводу о том, что данный объект не может быть использован ни для проживания, ни для размещения административных офисов, промышленного производства или торговых мест. Этот объект может быть только достроен, и, стало быть, использовать его можно только для достройки <15>. По мнению этого же суда, высказанному в схожем деле, спорный объект может быть использован только с целью завершения строительства (реконструкции) и последующего ввода в эксплуатацию и не может быть использован для иных целей ввиду того, что он зарегистрирован как не завершенный строительством и, следовательно, не принят в эксплуатацию <16>. В одном из дел ФАС Центрального округа поддержал мысль о том, что объект не может быть использован по назначению в связи с тем, что до достройки его назначение, относящееся к существенному условию договора аренды, определить не представляется возможным, в силу чего подтвердил правомерность удовлетворения исковых требований о признании договора аренды незаключенным <17>. Аналогичным образом на необходимость решения вопроса о возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором аренды, указал ФАС Восточно-Сибирского округа <18>. ——————————— <13> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 ноября 2008 г. N А17-1012/2007. <14> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 9 августа 2005 г. N Ф09-2495/05-С3. <15> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. N А56-31829/01. <16> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 июля 2006 г. N А56-49787/04. <17> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 27 января 2009 г. N А14-2630-2008/85/17. <18> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 мая 2006 г. N А58-6030/05-Ф02-2029/06-С2.
Нельзя не указать на естественные юридические препятствия к заключению договоров аренды объектов незавершенного строительства. Так, достаточно очевидно, что договоры аренды объекта, право собственности на который вразрез с требованиями ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ и положениями ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не зарегистрировано, являются недействительными по ст. 168 ГК РФ <19>. Более того, до момента государственной регистрации права собственности на такой объект невозможно говорить о юридическом существовании самого незавершенного строительства как недвижимой вещи <20>. Преградой к обременению недостроя правами арендаторов выступают градостроительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные, экологические архитектурные и прочие нормативные требования, предъявляемые к строящимся и эксплуатируемым объектам недвижимости. Если договор аренды предполагает использование арендованного недостроя по назначению, которое данный объект приобретет лишь после ввода в эксплуатацию (т. е. после осуществления всех необходимых по закону контрольных процедур), то такой договор аренды также должен признаваться недействительным по ст. 168 ГК РФ как противоречащий, в частности, норме ст. 9.5 КоАП РФ, которая устанавливает административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию. ——————————— <19> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 марта 2009 г. N А56-12329/2008. <20> См.: Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. С. 10.
Приводя отмеченное разнообразие точек зрения к единому знаменателю, можно сделать следующие выводы. Если объект незавершенного строительства технически учтен и право собственности на него в соответствии с требованиями ст. ст. 130, 131, 219 ГК РФ и положениями ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в установленном порядке зарегистрировано, принципиально возможно обременение такого права договором аренды, предполагающим использование арендованного имущества в соответствии с установленными градостроительными, санитарно-эпидемиологическими, противопожарными, экологическими, архитектурными и иными нормами. Такой вывод видится соответствующим не только букве закона, юридически признающего объекты незавершенного строительства в качестве оборотоспособных недвижимых вещей, но и адекватным задачам наделения участников имущественного оборота максимальной степенью договорной свободы, привлечения инвестиций в строительство и в конечном счете общего укрепления экономики страны. При передаче в аренду недвижимой вещи, создание которой не окончено, существует риск того, что в случае спора суд посчитает договор аренды незаключенным, опираясь на доводы о том, что: а) в процессе достройки имущество меняет свои характеристики и фактически невозможно его идентифицировать как объект аренды и б) не введенный в эксплуатацию объект не имеет функционального назначения и фактически невозможно определить цели его использования арендатором. Указанные риски представляется необходимым оценивать в каждом конкретном случае с учетом того, что осуществление процесса достройки недвижимой вещи вовсе не означает безоговорочную неопределенность ее характеристик. Зафиксированные на определенный момент в рамках учетных и регистрационных процедур параметры объекта незавершенного строительства вполне позволяют идентифицировать вещь и согласовать условие об объекте аренды. К примеру, достройка второго этажа меняет характеристику здания в целом, но не мешает пользоваться переданным в аренду первым этажом, параметры которого четко определены в договоре. Едва ли можно согласиться и с аргументом о том, что единственной целью использования объекта незавершенного строительства может быть его достройка. Даже в недостроенной недвижимости арендатор вполне может отыскать для себя полезные свойства, для получения полезности которых он стремится заключить договор аренды. Так, в литературе приводится интересный пример аренды здания недостроя для проведения корпоративного мероприятия по мотивам телеигры «Форт Боярд» <21>. Легко представить аренду объекта незавершенного строительства для проведения киносъемок. Не завершенное строительством офисное здание, не пригодное для целей, ассоциирующихся с офисными, может привлечь арендатора возможностью использования под временный склад. В судебной практике встречаются акты, прямо подтверждающие идею о том, что незавершенность процесса создания недвижимой вещи сама по себе не означает невозможность ее эксплуатации. К примеру, ФАС Московского округа, установив, что арендуемое имущество предоставлено в рабочем состоянии, без учета потребности арендатора в его перепланировке и переоборудовании, не принял довод арендодателя об отсутствии функционального назначения не принятого в эксплуатацию склада и нарушении арендатором положений ст. 615 ГК РФ <22>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (под ред. А. П. Сергеева) включен в информационный банк согласно публикации — Проспект, 2010. —————————————————————— <21> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2011. С. 230. <22> См.: Постановление ФАС Московского округа от 20 февраля 2006 г. N КГ-А40/442-06.
Библиография
Валявина Е. Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. N 1. Дашян М. Договор аренды нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2003. N 7. Кабаков А. Ю. Аренда объектов незавершенного строительства // Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения. 2007. N 4. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (под ред. А. П. Сергеева) включен в информационный банк согласно публикации — Проспект, 2010. —————————————————————— Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: Учебно-практический комментарий (постатейный) / Под ред. А. П. Сергеева. М.: Проспект, 2011. Ланда В. М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. N 4. Покидова Е. Объект недвижимости в договоре аренды // Корпоративный юрист. 2006. N 5. Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей / Под общ. ред. В. А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2011. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут, 2010. Суханов Е. А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4. Яргина Е. А. Сравнительно-правовой анализ договора ренты и договора аренды // Нотариус. 2003. N 2.
