Зайцев Р., к. ю.н., член группы разрешения споров ЗАО «Саланс».
С учетом важности обеспечения конституционного права на жилище и социальной значимости проблем, возникающих в данной сфере, в последние годы немало усилий было направлено государством на упорядочивание отношений в сфере строительства жилья через совершенствование законодательного регулирования. Общеизвестно, что проблемы у дольщиков могут возникнуть на всех этапах взаимоотношений с застройщиком, начиная от оформления договорных отношений и заканчивая регистрацией прав на недвижимое имущество, если оно в итоге было передано.
Значимым шагом на пути предоставления дополнительных гарантий участникам строительства жилья было внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», устанавливающих императивный запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в обход данного Закона. Изменения эти были внесены Законом N 119-ФЗ от 17.06.2010, который одновременно ввел ограничения на оспаривание сделок по привлечению денежных средств граждан со стороны недобросовестных застройщиков. Тем самым были приняты дополнительные меры по защите дольщиков на этапе оформления отношений с застройщиком в целях предотвращения возникновения у них проблем в будущем.
Последовавшее примерное через год введение в главу IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» параграфа 7, устанавливающего особенности банкротства застройщиков, также было в первую очередь направлено на содействие решению проблем дольщиков, но уже тех, которые столкнулись с банкротством застройщиков.
Как видно, в указанной сфере совершенствование законодательства происходит перманентно. Например, только в Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» N 214-ФЗ с момента его принятия разного рода изменения вносились уже семь раз. Тем не менее проблемы обманутых дольщиков, обсуждаемые на самом высоком уровне, не становятся менее острыми, а число пострадавших, к сожалению, увеличивается.
Причиной тому может быть не столько несовершенство законодательного регулирования, сколько общая культура ведения бизнеса в России и особенности функционирования государственного аппарата. Следует признать, что во многих случаях причиной банкротства застройщика выступает не столько неблагоприятная рыночная ситуация, сколько умышленные недобросовестные действия. Не случайно обсуждаемая тема традиционно обозначается именно как проблема обманутых дольщиков. Однако там, где имел место обман, по нашему мнению, правильнее разбираться правоохранительным органам, действующим в уголовно-правовой плоскости. Гражданско-правовые инструменты, к которым относится и банкротство, часто не в состоянии обеспечить защиту от недобросовестных действий, поскольку просто не приспособлены для этого.
Несмотря на изложенное, установление законом особых правил банкротства для застройщиков, безусловно, заслуживает всецелой поддержки и, несмотря на имеющиеся практические проблемы, может быть оценено только положительно. Особый режим банкротства застройщиков, хотя и не способен предотвратить возникновение у дольщиков проблем в будущем, тем не менее может помочь сгладить их остроту.
——————————————————————
Интервью: Мошеннические схемы на рынке недвижимости
(«Жилищное право», 2012, N 8)
МОШЕННИЧЕСКИЕ СХЕМЫ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
О. САМОЙЛОВ
Самойлов О., генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», руководитель Комитета РГР по совершенствованию нормативной базы, Комитета МАР по защите прав потребителей риелторских услуг.
— Расскажите, пожалуйста, какие основные мошеннические схемы сейчас существуют на рынке вторичного жилья.
— Боюсь, что повествование обо всех схемах мошенничества, существующих на квартирном рынке, займет слишком много времени. К тому же, несмотря на мой двадцатилетний практический опыт риелторской работы, я бы не стал утверждать, что знаю абсолютно все виды мошенничества. Ведь это, с позволения сказать, направление деятельности не стоит на месте…
В связи с вышесказанным позволю себе представить общую классификацию типов мошенничества, сформированную мною за годы работы на рынке. В ее рамки, на мой взгляд, могут быть уложены все виды жульнических действий. Понятно, что данная классификация будет являться своеобразным «широким мазком», однако для того, чтобы помочь потребителям хотя бы навскидку разобраться в проблеме, полагаю, она будет полезна.
Итак, в моем понимании все виды мошенничества, существующие на рынке недвижимости, могут быть классифицированы в рамках 4 основных групп. Первая из них в моей терминологии носит название «юридические манипуляции». Это самый тяжелый вид мошенничества, поскольку в результате его совершения жертва с наиболее высокой степенью вероятности остается и без квартиры, и без денег.
Вариаций данного вида мошенничества существует бессчетное количество. Эта «бессчетность» объясняется тем, что «юридические манипуляции» в очень многих случаях производны от тех конкретных предпосылок, которые существуют. Поэтому диапазон подобных случаев мошенничества весьма велик: от банальной переклейки фотографии в паспорте собственника квартиры или фальсификации доверенности на продажу до сложных вариантов использования правовых нарушений, допущенных при совершении предыдущих сделок с объектом и затем «закопанных» в его юридическую историю. Кстати, это не секрет: в настоящее время на рынке представлено немало квартир с разнообразными правовыми дефектами. К примеру, в начале 90-х в связи с несовершенством законодательства при приватизации квартир в массовом порядке допускались нарушения прав несовершеннолетних. В дальнейшем эта «дыра» в законе была «заштопана», однако проблема осталась. И ряд мошенников сейчас активно использует эту тему, выискивая этих несовершеннолетних, которые сегодня, конечно, уже стали взрослыми. Найдя их, мошенники прилагают усилия к тому, чтобы их сагитировать предъявить нынешнему собственнику квартиры иск, направленный на оспаривание законности владения объектом. Причем обычно целью мошенника является даже не признание права нынешнего собственника недействительным, а получение от него «откупа» за прекращение судебного дела.
Ну а если собственник начинает упрямиться, тогда его «дожимают» до конца. И тот факт, на который надеются собственники, амбициозно заявляя: «Я добросовестный приобретатель», их в данном случае обычно не спасает. Ведь российское гражданское законодательство при наступлении ряда условий допускает истребование собственности у добросовестного приобретателя.
Здесь важно сделать небольшое отступление. Я знаю, что в потребительской среде бытует заблуждение о том, что добросовестный приобретатель защищен от всяких проблем. Поэтому покупатели недвижимости, озаботившиеся данной темой, открывают Гражданский кодекс, находят в нем определение добросовестного приобретателя, после чего говорят себе: «Это про меня!» — и расслабляются. А зря.
Действительно, в Гражданском кодексе присутствует определение добросовестного приобретателя. Однако в случае, если возникает судебное дело, покупателю придется доказать свое соответствие этому статусу. Про это в Гражданском кодексе нет ни слова, поэтому покупатели преисполняются уверенности в том, что данный статус будет присвоен им по умолчанию. Ничего подобного!
Конечно, суды при установлении соответствия покупателя статусу добросовестного приобретателя руководствуются в первую очередь Гражданским кодексом. Но не менее важную роль для судей играют и различные постановления и разъяснения Верховного и Высшего Арбитражного судов. Так вот, 29 апреля 2010 г. Пленумом Верховного Суда РФ и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ было принято совместное Постановление N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Одним из наиболее важных аспектов этого Постановления с точки зрения практики совершения операций с недвижимостью представляется содержание пункта 38. В данном пункте не только конкретизируется, что «приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом», но и подчеркивается, что существенным подтверждением добросовестности приобретения является принятие покупателем всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Более того, в том же пункте указано, что, если при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, однако не сделал этого, собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности. Причем вероятность такого опровержения может возникнуть и в случае, если приобретение совершено несколькими покупателями, из которых не признан добросовестным только один. На это указывает пункт 41, устанавливающий, что «иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным».
Таким образом, для того, чтобы в ходе рассмотрения судебного дела подтвердить свое соответствие статусу добросовестного приобретателя, покупатель должен проявить не просто «разумную осмотрительность», но и выразить изначальное недоверие к той информации об объекте, которую предоставляет продавец. На мой взгляд, наилучшим подтверждением этого для покупателя является своевременный заказ правовой экспертизы приобретаемого объекта у соответствующих специалистов — юристов-жилищников или в агентстве недвижимости, располагающем собственной юридической службой. Но нужно иметь в виду: просто заказа экспертизы для покупателя недостаточно, необходимо, чтобы результаты этой экспертизы были представлены ему в письменном виде. Тогда в случае возникновения судебного дела покупатель с помощью данного заключения сможет подтвердить свою разумную осмотрительность, что, несомненно, очень поможет ему в обретении статуса добросовестного приобретателя.
Но вернемся к рассмотрению классификации мошенничеств. Вторая категория в моей терминологии носит название «технологические манипуляции». Как правило, данный вид мошенничества не связан с какими-то подлогами документов или созданием правовых зацепок, посредством которых совершенная сделка в будущем может быть оспорена. «Технологические манипуляции» — это, что называется, просто ловкость рук. В данном случае жулики пользуются незнанием потребителями технологии проведения сделок. Используя это незнание, мошенники греют руки фактически на ровном месте.
В качестве иллюстрации приведу случай из нашей практики, имевший место пару лет назад. Как известно, расчеты по подавляющему большинству сделок с жильем в Москве проводятся через банковские депозитные ячейки. Именно к такой сделке мои сотрудники и готовились. По внутренним правилам нашей компании риелторы обязательно должны прибыть в банк, избранный для расчетов, до клиента, чтобы еще раз проверить готовность к сделке.
Необходимая проверка была завершена, и, чтобы скоротать время в ожидании клиентов, мои сотрудники вышли на улицу покурить. На крыльце стоял пожилой человек, тоже курил. Они разговорились. В ходе разговора выяснилось, что он участвует в другой сделке, продавая свою квартиру. И вот в процессе беседы новый знакомый сказал: «Ребята, я в продаже квартир ничего не понимаю, мне вот написали какие-то условия доступа к этой ячейке и уверяют, что все нормально. А не могли бы вы посмотреть, чтобы подтвердить, что, и правда, нормально?»
Юристы мои стали смотреть — и у них волосы встали дыбом. Потому что несчастному продавцу условия доступа к ячейке с деньгами написали такие, которые в пределах отведенного срока доступа в принципе выполнены быть не могут. То есть для доступа было указано слишком много документов, которые не могут с такой скоростью появиться.
К чему бы все это могло привести? Человеку положили деньги в депозитную ячейку. Деньги он видел, поэтому думает, что все в порядке, и со спокойной душой подписывает договор купли-продажи, а после завершения процедуры государственной регистрации сделки идет за деньгами. Банк в полном соответствии с теми условиями доступа к ячейке, которые были установлены, говорит: «Вы знаете, у вас выполнены не все условия, поэтому будьте любезны, отправьтесь, пожалуйста, выполнять эти условия». Пока он выполняет эти условия, срок его доступа к ячейке проходит, а как только он проходит, правом доступа к этой ячейке снова располагает покупатель. Соответственно, покупатель приходит и спокойно забирает свои деньги. Вот так, за здорово живешь, продавец может остаться и без квартиры, и без денег.
Возвращаясь к рассказанной истории, замечу, что жулики все сделали грамотно. Они договорились указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры. Объяснялось это заботой об интересах продавца: «Иначе вам придется заплатить налог». Продавец, естественно, согласился с предложением: налог платить не хочется. Правда, о том, что в данном случае никакого налога не было в принципе, так как период владения квартирой превышал 3 года, жуликоватые покупатели доверчивому продавцу не сказали…
Так вот, стоимость той квартиры составляла 9,5 миллиона рублей, цена, указанная в договоре, — 999 тысяч. Именно эти 999 тысяч ему бы в итоге и выплатили за квартиру стоимостью 9,5 миллионов. И, боюсь, ни копейки больше продавец бы не получил…
В общем, увидев такое безобразие, сотрудники нашей компании пошли беседовать с покупателями. Те мгновенно устроили истерику на тему «не лезьте не в свое дело», а поняв, что «не прокатило», просто развернулись и ушли. Так была пресечена очевидная «технологическая манипуляция».
Мошенничества, входящие в группу номер три, — так называемые фактические подлоги. Классика данного жанра — реальная история из 90-х годов. Обеспеченный человек из Сибири приехал в Москву покупать квартиру. В столице он оказался в первый раз и, соответственно, ничего про город не знал. Посредникам, которые взяли его «в оборот», он сказал: «Я хочу хорошую квартиру в престижном месте». Его тут же отвезли на Фрунзенскую набережную и показали ему замечательную квартиру. Квартира покупателю понравилась, и он решил ее купить. Но загвоздка заключалась в том, что, прежде чем показать эту квартиру, покупателя специально поводили вокруг дома, показали специально повешенную табличку и подчеркнули: «Видите, эта квартира находится на Симоновском валу».
Дальше, думаю, рассказывать не надо: что такое Симоновский вал и что такое Фрунзенская набережная, понимает каждый москвич. В итоге квартиру на Симоновском валу ему и продали. И не подкопаешься…
Конечно, таких наглых и беспардонных случаев я давно уже не встречал. А менее наглые несколько раз попадались. О чем речь? К примеру, любой покупатель может стать жертвой так называемой перенумерации квартир. В рамках этого вида мошенничества покупателю так же, как и в рассказанной истории, показывают одну квартиру, а реально продают другую. Например, продается квартира, состояние которой требует капитального ремонта. Параллельно в том же доме арендуется квартира, находящаяся в отличном состоянии. На дверях этих квартир меняются таблички с номерами. Все, дело сделано! За все годы работы я ни разу не встречал ни одного покупателя, который бы пошел по этажам с целью проверить нумерацию соседних квартир. Соответственно, покупатель, которого «развели» столь нехитрым способом, приобретает плохую квартиру, думая, что купил хорошую. И ничего потом доказать у него не получится…
Кстати, надо заметить, что подобные же штуки могут иметь место и на рынке новостроек. Ведь в строящихся домах номеров квартир вообще нет.
В завершение нашего обзора коснемся последнего вида мошенничества — так называемых милых шалостей. Это самая «безопасная» категория. Суть ее — в создании условий, при которых возникает возможность частично не выполнять изначально согласованные условия сделки. К примеру, квартира заявлялась в продажу с полной меблировкой, на этих условиях покупатель и согласился ее приобрести. Если данное условие не было отражено документально, покупатель рискует получить голые стены. Кстати, я знаю и о случае, когда продавец, воспользовавшись тем, что описание мебели было составлено в общем, произвел замену мебели на менее качественную. Увы, жадность человеческая беспредельна. Помню случай, когда продавец в ванной комнате всю плитку отколупал. Что он с ней потом делал — Бог знает… Снимают кондиционеры, бойлеры, газовые колонки, остекление балконов. Да мало ли что можно снять?!
Метод защиты от подобных проявлений «хозяйственности» очевиден: для того чтобы фактическое состояние совпадало с тем, в котором объект находился в момент осмотра, необходимо подробное описание состояния и имущества, подлежащего передаче покупателю вместе с квартирой. Причем весьма желательно, чтобы все это было сфотографировано.
В эту же категорию я бы отнес «чуму» риелторского рынка — скрытую комиссию. Здесь в роли мошенника выступает тот специалист, которому поручено решение жилищного вопроса потребителя. Увы, сегодня скрытая комиссия, несмотря на активные действия по борьбе с ней, предпринимаемые Российской гильдией риелторов, имеет широкое распространение на нашем рынке.
В чем суть скрытой комиссии? Разумеется, специалист хочет заработать. И столь же естественно, что клиент стремится сэкономить на оплате риелторских услуг. Соответственно, у специалиста рынка недвижимости есть два пути: либо честно договориться о реальном размере своего вознаграждения, обосновав стоимость своей услуги ее соответствующей ценностью, либо, не обосновывая эту ценность, но стремясь заработать как следует, скрыть от клиента реальный размер своего заработка.
Естественно, что тот, кто работает на рынке, гораздо лучше потребителя ориентируется в ценах. Он знает разные схемы сокрытия реальных цен сделок, поэтому, если он задастся такой целью, при определенном «мастерстве» он может скрыть и сумму своего реального дохода и таким образом к своему согласованному с клиентом вознаграждению добавить еще немалую сумму. Почему я говорю о том, что это страшная катастрофа для нашего рынка? Потому что это губит имидж профессии. Ведь рано или поздно правда все равно открывается.
Когда-то Авраам Линкольн сказал: «Можно все время дурачить некоторых, можно некоторое время дурачить всех, но нельзя все время дурачить всех». И тогда, когда правда выходит наружу, это страшно бьет по репутации, отчего в итоге проигрывают абсолютно все специалисты рынка.
Не секрет, что сегодня многие потребители, услышав слово «риелтор», сразу воспринимают его в штыки. Причем для них неважно, что вообще-то «риелтор» — зарегистрированная торговая марка, правом использования которой обладают только члены Российской гильдии риелторов. Сегодня риелторами называют всех, кто работает на рынке недвижимости. Поэтому из-за рассмотренных мошеннических действий страдают честные профессионалы.
По своей сути скрытая комиссия — это воровство. К сожалению, пока я не знаю ни одного случая возбуждения соответствующего уголовного дела. Однако это не значит, что такое дело не может быть возбуждено, так как подобные действия четко укладываются в рамки статьи 159 Уголовного кодекса, которая карает за мошенничество. И потому я хочу призвать тех потребителей, которые сталкиваются с подобными действиями: не надо «спускать на тормозах» — обращайтесь с заявлениями в правоохранительные органы. Кстати, под эгидой Московской ассоциации риелторов не первый год действует Комитет по защите прав потребителей риелторских услуг. Как член этого Комитета призываю потребителей: если что — обращайтесь, мы всегда поможем вам защитить свои права.
— Можете рассказать один из последних случаев, в котором Вы столкнулись с мошенничеством?
— Прежде чем ответить на ваш вопрос, хочу заметить, что в последние лет десять большинство мошенников довольно четко осознали, что при реализации своих «проектов» во взаимодействие с профессиональными риелторами лучше не вступать. Поэтому они стараются не иметь с нами никаких дел: ведь для мошенников это пустая трата времени. В случае если мошенник продает квартиру, он всеми правдами и неправдами старается уклониться от ее показа клиенту, интересы которого представляет профессионал рынка. И авансы у риелторов они стараются не брать, поскольку хорошо понимают, что профессиональная риелторская компания, в которой действительно налажен механизм правовой экспертизы объектов, как правило, найдет скрытый подвох.
В общем не хотят мошенники с нами общаться. Для них гораздо проще найти покупателя, который самостоятельно действует на свой страх и риск, стремясь сэкономить на оплате услуг риелтора. Такие покупатели для мошенников являются легкой добычей.
Ну, а случай… Я не знаю, имела ли здесь место попытка мошенничества. Мы для нашего клиента-покупателя подбирали квартиру. Подобрали. Квартира вроде бы в порядке: приватизированная, собственники — двое взрослых: мужчина средних лет и его пожилая мама. Навскидку все документы хорошие, то есть препятствий для сделки нет.
Однако на всякий случай мы всегда обращаем внимание на то, что было с квартирой до приватизации. Так было и в этот раз. И, «копнув» данную тему, мы быстро выяснили, что из квартиры был временно выписан несовершеннолетний ребенок-инвалид, помещенный в дом-интернат, причем не на постоянное жительство, а на лечение. Подобные граждане сохраняют право пользования квартирой в течение всего периода отсутствия.
Соответственно, в нашем случае ребенка выписали, а квартиру приватизировали. Вероятно, приватизация без участия ребенка-инвалида стала возможна потому, что кто-то из чиновников закрыл на это обстоятельство глаза. И, несомненно, данная квартира найдет покупателя.
Что может быть дальше? Либо сам ребенок после достижения им совершеннолетия, либо, к примеру, его мать могут обратиться в суд с иском о защите прав несовершеннолетнего. В этом случае почти со стопроцентной вероятностью приватизация будет признана недействительной. Как следствие, и состоявшаяся сделка тоже, поскольку приватизация квартиры будет признана незаконной. Кто в этой ситуации окажется пострадавшим? Вероятнее всего покупатель: ведь получить назад деньги, заплаченные за покупку, ему без проблем едва ли удастся…
— Как Вы считаете, насколько Жилищный кодекс препятствует деятельности мошенников? И вообще, есть ли какая-то система отслеживания мошеннических схем?
— Жилищный кодекс, в принципе, имеет к этому весьма опосредованное отношение. Наверное, это и правильно, потому что Жилищный кодекс регулирует немного другие вопросы. Аспекты, препятствующие мошеннической деятельности, — область регулирования гражданского и уголовного права. В целом я оцениваю нормативную базу, которая в настоящее время регулирует рынок недвижимости, как нормальную. Не считая по-прежнему отсутствующего Закона «О риелторской деятельности», я не вижу каких-то зияющих дыр. Поэтому думаю, что присутствие на нашем рынке мошенников объясняется иными причинами. В первую очередь тем, что ни один закон, как бы хорош он ни был, сам по себе не может никого защитить. Чтобы закон являлся реальным инструментом защиты, он должен неукоснительно исполняться. Если же он не исполняется или исполняется в отношении разных лиц по-разному и в обществе не существует должного уровня правовой культуры, никакой закон работать не будет никогда.
Кстати, то же самое можно сказать применительно к нашей отрасли. Вспомним начало известной басни Крылова: «Уж сколько раз твердили миру…». Российская гильдия риелторов неустанно повторяет: «Дорогие потребители! Если вам дорог ваш кошелек, перестаньте обращаться к черным маклерам и прочим нецивилизованным участникам рынка, любой из которых сегодня здесь, а завтра его нет. Все инструменты защиты ваших интересов давно отработаны, уже десять лет существует система сертификации профессиональных риелторских услуг. Существуют профессиональные объединения: Российская гильдия, Московская ассоциация риелторов. В них действуют комитеты по этике и по защите прав потребителей. Система отлажена и работает нормально».
И тем не менее черные маклеры продолжают существовать. Почему? Во многом из-за распространенного заблуждения потребителей, которое можно выразить так: раз вы риелторская компания, да еще состоящая в РГР, значит, вы дороже берете. Во-первых, это не всегда так. А во-вторых, прошу прощения, совершить сделку с жильем — это не за бутылкой молока сходить. Это не рядовая ситуация в жизни потребителя. По статистике средний россиянин решает свой жилищный вопрос 1,7 раза за всю свою жизнь. То есть совершение операции с недвижимостью — крайне нетиповая задача для большинства людей. И, самое главное, это операция, всегда имеющая высокую стоимость. Потому что даже самое непритязательное жилье, например просто комната в Москве, — это объект высокой стоимости. Так во имя чего же — ради некой призрачной экономии на оплате профессиональных риелторских услуг — идти на неоправданно высокие риски, связанные с обращением к черным маклерам? Экономия, конечно, вещь хорошая. Но не будем забывать и о ее обратной стороне, а также сбрасывать со счетов известную мудрость, вобравшую в себя опыт многих поколений: «Я не настолько богат, чтобы покупать дешевые вещи»…
— Как обстоят дела с обеспечением правовой безопасности сделок с недвижимостью в регионах России? Ведь там, вероятно, успешной практики, позволяющей отслеживать и предупреждать мошеннические схемы, гораздо меньше?
— В регионах этой практики действительно меньше. Мне об этом известно не понаслышке, поскольку я постоянно перемещаюсь по России и много общаюсь с коллегами из разных городов. Увы, во многих регионах нашей страны вопросы правовой безопасности сделок с недвижимостью почти не занимают головы не только потребителей, но и профессионалов. Они говорят примерно следующее: «Мы не Москва. Город у нас небольшой, все все знают, поэтому особых проблем нет». Но, как только спросишь, бывают ли в их городе случаи признания сделок недействительными, признают, что бывают. И на вопрос: «Квартирное жулье в городе есть?» — со вздохом отвечают: «Есть…».
Ни одного города в России, полностью свободного от мошенников, я, к сожалению, не видел. К тому же не будем забывать о том, что рынок недвижимости живет и развивается, соответственно, у объектов накапливается правовая история. И в этой накапливающейся истории с каждым днем можно скрыть все больше проблем…
На мой взгляд, построить эффективную систему экспертизы объектов недвижимости можно абсолютно в любом городе, если этим вопросом озаботиться. А если жить по принципу «Я сегодня заработал, а дальше хоть трава не расти!» — тогда, конечно, никакой системы не будет никогда. И в тот момент, когда бумеранг вернется, клиент попадет в лапы мошенника и проклянет нас, риелторов, за то, что мы его не уберегли, мы получим очередной удар по репутации. И сколько бы мы при этом ни говорили о том, что «мы же здесь ни при чем, мы просто посредники, наша задача — свести продавца с покупателем, не более того», нас это не спасет.
Между прочим, сегодня в рамках риелторского сообщества существует весьма опасное течение, девизом которого является фраза «Риелтор не решает жилищных проблем, он продавец недвижимости». За что ратуют идеологи этого течения? Они говорят примерно так: «А вот давайте посмотрим, как работают риелторы в Америке! Американские риелторы вообще не занимаются никакими вопросами правового обеспечения сделок с недвижимостью. Они просто посредники — сводят продавца с покупателем и получают свои комиссионные проценты. Вот как здорово и легко им работать! И нам надо так же!»
Применима ли такая позиция в России? На мой взгляд, категорически нет! Так исторически сложилось, что в России, в отличие от США, где всеми вопросами правовой стороны занимаются адвокаты и титульные компании, функция обеспечения правовой надежности сделки всегда лежала на риелторах. Именно от агентства недвижимости российский потребитель сегодня ждет, что его жилищный вопрос будет решен комплексно и с должным уровнем правовой защиты. У нас совсем другой рынок, нежели в США, и совсем иной менталитет потребителя. Средний россиянин адвоката, в принципе, воспринимает только в одном случае: если на него подали в суд. Что такое титульные компании, в России вообще никому неизвестно. Поэтому исключать функцию правовой поддержки из состава риелторской деятельности в России просто недопустимо!
Адвокаты и нотариусы, ратующие за то, чтобы данная функция перешла к ним, напирают на то, что, поскольку риелтор не юрист, он не может защитить интересы своего клиента как надо. Однако я и не говорю о том, что риелтор должен быть юристом. Это какой-то безмерно упрощенный подход — воспринимать риелтора исключительно как некую физическую единицу. В моем понимании риелтор — это агентство недвижимости. В уважающем себя агентстве недвижимости обязательно должен быть юридический отдел. В юридическом отделе должны работать юристы-жилищники, то есть не просто люди, имеющие высшее юридическое образование, а предметно разбирающиеся в специфике рынка недвижимости. Неужели такие специалисты, имеющие обширную ежедневную практику, справятся с защитой интересов потребителей хуже адвокатов или нотариусов, которые вообще не выходят из своих кабинетов? Ответ очевиден: лучше юристов агентств недвижимости решить эту задачу не в силах никто!
— Существуют ли в юридической истории квартир какие-либо типовые «узкие места», узнав о которых, покупателям следует задуматься?
— Конечно. Эти «узкие места» отлично известны каждому профессионалу: несовершеннолетние дети; квартиры, в историях которых было наследство, особенно наследство по завещанию; квартиры, право собственности на которые передавалось по договорам ренты. И, конечно, квартиры, становившиеся предметом дележа между супругами. Вот те наиболее распространенные проблемные точки, где сегодня могут скрываться весьма высокие риски, создающие опасность признания сделки недействительной либо опасность истребования объекта, даже несмотря на то, что покупатель подтвердил свой статус добросовестного приобретателя. Причем, хочу обратить внимание, прив еденный список далеко не полон, в реальной жизни рисков намного больше…
— Каким может быть первый сигнал, заставляющий насторожиться?
— Если мошенник в своем деле профессионал, первого сигнала может не быть вовсе. Ведь опытный мошенник, как правило, очень хороший психолог. Поэтому он является специалистом в том, чтобы показаться белым, пушистым, правильным. Ведь чем удачнее ему удастся «нарядиться в овечью шкуру», тем выше вероятность того, что жульничество окажется успешным.
За многие годы работы я выработал строгое правило: не верить словам. Ничьим. Никогда. Я верю только документам. Причем не тем документам, которые мне предоставила другая сторона по сделке, а только тем, которые получены или перепроверены моими сотрудниками, что обеспечивает уверенность в том, что эти документы являются надлежащими, а сведения, содержащиеся в них, соответствуют реальным фактам. В случае если этот подход принять и следовать ему досконально, то, понимая, что является нарушением законодательства, а что нет, мы с высокой степенью вероятности, двигаясь пошагово по всей правовой истории объекта, выявим все риски.
Увы, не все и не всегда возможно проверить. В этом случае клиенту нужно честно сообщить об этом и представить ему те возможные риски, которые могут скрываться в той «черной дыре», проверка которой оказалась невозможной. В том случае, если представленные риски клиент сочтет несущественными, это его выбор. Я не имею права за него принимать решение о том, как ему распорядиться его деньгами. Моя задача — объяснить ему, какие опасности выявлены и какие могут скрываться там, где экспертиза оказалась невозможной, и, если клиент примет решение о заключении сделки, совершить максимум необходимых и достаточных шагов для минимизации рисков моего клиента.
При этом в тех случаях, когда по итогам экспертиз мы выявляем опасности, моя позиция, которую я доношу до клиента, всегда однозначна: лучше никакой сделки, чем излишне рискованная. Квартиру всегда можно найти другую. А рискнув, понадеявшись на авось, совсем несложно потерять деньги, вернуть которые в дальнейшем бывает или крайне тяжело, или невозможно вовсе.
— Какой бы Вы совет дали коллегам: к чему стремиться? Не лениться?
— Во-первых, конечно, не лениться. А во-вторых, помнить о том, что любой потребитель, который к нам обратился, пришел за решением той задачи, которая очень сильно влияет на всю его жизнь. Цена вопроса, над которым мы работаем, измеряется не только деньгами. Это важная веха в жизни человека. Поэтому мы, риелторы, не имеем никакого морального права выполнять нашу работу, исходя из принципа «Я всего лишь посредник». Мы не имеем права работать для наших клиентов никак иначе, кроме как для самых близких друзей. А разве можно допустить, чтобы близкий друг совершил сделку, полную рисков и опасностей?
