Дерюгина Ж., юрист по недвижимости компании «HEADS».
Сегодня на законодательном уровне, на мой взгляд, сделана еще одна неудачная попытка успокоить и без того разъяренных инвесторов путем ужесточения порядка банкротства застройщика.
С первого взгляда на новую редакцию Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту — Закон о банкротстве) отмечаешь для себя некоторые плюсы.
Например, за восемь лет существования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — Закон о долевом строительстве) наконец-то законодатель перестал считать «отщепенцами» участников строительства по иным — «серым» схемам приобретения жилых помещений (договор соинвестирования, договор переуступки прав требования, вексельная схема, договор предварительной купли-продажи). Теперь любой инвестор может обратиться в суд на стадии конкурсного производства и предъявить свои требования — неважно, натурального или денежного характера они будут — к недобросовестному застройщику. Теперь любые подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам соинвестирования, что позволяет таким инвесторам защищать свои интересы в рамках требований к застройщику.
Еще одним плюсом Закона о банкротстве является то, что требования участников строительства подлежат удовлетворению в I очереди, сразу после требований о возмещении физического и морального вреда, тем самым участники строительства получают преимущество перед другими кредиторами должника. Раньше на этот пробел в законодательстве внимания не обращали, видимо решили, что тех прав, которые были предоставлены дольщикам по Закону о долевом строительстве, вполне достаточно, а то, что по факту эти права были «мертвыми» и реализовать их на практике удавалось крайне редко, законодатель не задумался. Теперь это упущение также восполнено.
Уделили внимание в Законе о банкротстве и порядку предъявления требований к застройщику-банкроту, а именно дольщику дали выбор в их предъявлении либо в натуральном, либо в денежном выражении.
Бесспорно, положительным моментом нововведений является то, что право участия в деле о банкротстве застройщика получают и органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект незавершенного строительства. Проблема обманутых дольщиков не частная, она публичная, и то, что это законодатель нормативно закрепляет, уже хорошо.
Ну, конечно, нельзя не отметить такую новеллу в Законе о банкротстве, как способ реализации объекта незавершенного строительства инвесторами. Нововведение интересное, и я думаю, что оно еще вызовет немало споров между его противниками и сторонниками.
Глядя на все положительные моменты, которые внес и закрепил законодатель, пытаешься понять, а все-таки чем они полезны, что в них такого замечательного?
Ведь, по сути, «серые» схемы реализации новостроя законодатель никак не отменил, он их просто признал и легализовал.
Если говорить о возможности участника реализовать свои права по взысканию, то, на мой взгляд, такой способ, как передача недостроя тем же самым дольщикам, в наше время является, если сказать «мертвым», — это мягко выразиться. Ведь, кто, по сути, воспользуется им: молодая семейная пара, у которой и без того много хлопот, пожилая семейная пара, которая каждодневно глотает корвалол, или одинокий мужчина или женщина, которые отдали все свои сбережения для покупки, как им казалось более дешевого жилья? Почему этим вопросом законодатель не задался?
Опять же способ реализации права по взысканию участником строительства путем продажи объекта с торгов тоже нельзя назвать действенным. Застройщик в первую очередь заинтересован продать все планируемые к строительству объекты, поэтому будущие жилые помещения продаются по максимуму и, что немаловажно, за немаленькую цену. А теперь давайте подумаем, каков размер стоимости объекта незавершенного строительства. Я не думаю, что его покупная цена сможет покрыть все убытки и вернуть денежные средства дольщиков.
Остается еще один способ это замена застройщика на «состоятельного», который сможет закончить начатое его предшественником. А где в законе гарантия того, что он не сделает этот объект долгостроем или качество объекта не пострадает? Опять этих пробелов в законе не восполнено.
Изменения в ФЗ могут быть выгодны правительству и арбитражным управляющим, а не дольщикам, которым жилье теперь обойдется в две цены. Закон, конечно, увеличит риски застройщиков. Теперь им будет сложнее оспаривать сделки с дольщиками. Что касается обманутых дольщиков, то один этот Закон их проблемы не решит, конечно. Хотя теперь у покупателей квартир появилось несколько вариантов решения спора, до поправок их не было вообще, и они, как правило, не успевали включаться даже в третью очередь реестра кредиторов, что приводило и к потере денежных средств, и в итоге к неполучению жилья. Нынешние положительные моменты, которые легализованы в Законе о банкротстве, помогут лишь немногим. По большей части болезнь, которая до сих пор прогрессирует в долевом строительстве, останется неизлечимой.
В заключение отмечу: проблема обманутых дольщиков — это проблема не частная, а общественная, на нее должны обращать внимание на самом высоком уровне государственной власти. Участник строительства — это в первую очередь не игрок в русскую рулетку, а субъект, который хочет реализовать данные ему законом права в надлежащем качестве и с надлежащим выполнением обязательств со стороны контрагента. Так, может быть, помочь ему наконец реализовать эту возможность?!
