(Накушнова Е. В.) («Современное право», 2012, N 12)
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ОКАЗАНИЮ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ
Е. В. НАКУШНОВА
Накушнова Е. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.
Исследуются правоотношения в сфере оказания риелторских услуг. Рассматривается зарубежный опыт регулирования риелторской деятельности.
Ключевые слова: риелтор, потребитель риелторских услуг, рынок недвижимости, риелторская деятельность, риелторские услуги, договор возмездного оказания услуг, ответственность риелтора, мультилистинговая система.
Features of legal regulation of obligations on rendering of realtor services E. Nakushnova
Legal relationship in the sphere of rendering of realtor services are investigated. Foreign experience of regulation of realtor activity is considered.
Key words: the realtor, the consumer real estate services, real estate market, real estate activities, realtor services, the contract of compensated providing of services, the responsibility of the agent, multi-listing system.
Отсутствие в нашей стране четкого и эффективного правового регулирования важнейших общественных отношений, возникающих в сфере коммерческого оборота недвижимого имущества, и прежде всего жилой недвижимости, негативно сказывается на всех без исключения участниках таких сделок. Об этом свидетельствуют рост мошенничества на рынке недвижимости, отсутствие необходимых гарантий прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, нормативных критериев ответственности риелторов за ненадлежащее исполнение обязательств по договору. В результате участники рынка недвижимости вынуждены нести значительные имущественные потери при совершении операций с недвижимостью. Правоотношения в сфере оказания риелторских услуг в силу их социально-экономической значимости подлежат обязательному законодательному регулированию во многих государствах. В связи с этим возникает насущная потребность в разработке правовых механизмов, моделей правового регулирования риелторской деятельности в Российской Федерации. Зарубежный законодательный опыт в этой сфере может быть эффективно использован у нас при разрешении спорных вопросов правового регулирования риелторских отношений. В настоящее время договорные обязательства оказания риелторских услуг фактически не закреплены в гражданском законодательстве. Это во многом обусловлено особенностями законодательного регулирования договоров возмездного оказания услуг, нашедшего отражение в главе 39 ГК РФ (общее правовое регулирование), федеральных законах и утверждаемых Правительством РФ правилах, касающихся оказания отдельных видов услуг (специальное правовое регулирование), а также в нормах международного права. Правовое значение главы 39 ГК РФ с ее узким набором норм состоит в том, что она рассчитана на обязательственные правоотношения, отвечающие признакам, предусмотренным в ст. 779 ГК РФ, которые еще не выделились в самостоятельные типы договоров возмездного оказания услуг, т. е. такие, которые можно назвать не поименованными в ГК РФ. Речь идет об услугах связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услугах, услугах по обучению, туристическому обслуживанию. Данный перечень не является исчерпывающим, и его можно расширять до бесконечности из-за огромного количества используемых в гражданском обороте услуг. Так, не попали в него банковские и биржевые услуги, услуги по рекламе, самые разнообразные бытовые, финансовые, правовые услуги, а также риелторские услуги. Это потребовало обеспечить, не выходя за рамки главы 39 ГК РФ, и специальное регулирование указанных обязательств при сохранении безусловного приоритета норм данной главы <1>. ——————————— <1> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2002. С. 232 — 234.
При всей специфике договорных обязательств возмездного оказания услуг они все же близки к договору подряда, что учитывается в ст. 783 ГК РФ, которая предусматривает распространение на соответствующие отношения в определенной части правил, содержащихся в главе 37 ГК РФ. Это общие положения о подряде (статьи 702 — 729), а также положения, включенные в параграф, посвященный бытовому подряду (статьи 730 — 739). Указанные нормы применяются к возмездному оказанию услуг лишь субсидиарно. В этой связи законодатель счел необходимым специально оговорить в ст. 783 ГК РФ невозможность распространения указанных норм главы 37 ГК РФ в случаях, когда они вступают в противоречие со статьями главы 39 ГК РФ и особенностями предмета договора возмездного оказания услуг. К этому следует добавить, что статьи параграфа, посвященного бытовому подряду, могут применяться только тогда, когда заказчик обращается за услугами, предназначенными удовлетворить его бытовые или другие личные потребности <1>. ——————————— <1> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. С. 234.
Таким образом, правовое регулирование договорных обязательств оказания риелторских услуг должно подчиняться правилу общего и специального правового регулирования всех обязательств по возмездному оказанию услуг. При этом, что касается общего правового регулирования, то здесь не возникает сомнений по поводу приоритетного действия на рассматриваемые обязательства норм главы 39 ГК РФ. Однако ограниченное количество статей этой главы не позволяет в полной мере регулировать оказываемые риелторские услуги, в силу чего возникает потребность в развернутом специальном правовом регулировании, в отношении которого позиция законодателя еще не определена. Детальное и четкое правовое регулирование риелторской деятельности, оказываемых риелторами услуг в настоящее время необходимо в целях защиты потребителей таких услуг на рынке недвижимости. Отсутствие специального законодательства, регулирующего правоотношения «риелтор — потребитель (клиент)», стимулирует рост числа недобросовестных риелторов, осуществляющих мошенническую деятельность. В результате многие сделки с недвижимостью заканчиваются разбирательством в суде, в ходе которого риелторы в лучшем случае выступают в качестве свидетелей по делу, но не ответчиков. Даже за предоставление недостоверной или неполной информации привлечь риелтора к ответственности удается лишь в редких случаях. При этом объем возмещения обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой). Так, гражданка М. обратилась в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Г. о возмещении убытков в сумме 212 500 руб., из них 20 000 руб. — оплата услуг агентства, а 192 500 руб. — сумма оплаты по предварительному соглашению с С. о приобретении (переуступке) прав на двухкомнатную квартиру по договору долевого участия в строительстве. После заключения указанного соглашения и уплаты цены сделки выяснилось, что на самом деле строительство дома, в котором М. приобрела право долевого участия, даже не начиналось. Поиск С. через органы милиции результатов не дал. Ответчик Г. с иском не согласился, хотя и не отрицал того факта, что предоставил истице М. непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке. Со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (п. 1 ст. 732) и Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ст. 12) суд признал ответчика исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом (предоставлена неполная информация) и взыскал в пользу истицы ущерб в размере 20 000 руб. <1>. ——————————— <1> См.: Кратенко М. В., Хомухина Т. В. Пределы имущественной ответственности риелтора за ненадлежащее оказание услуг // Право и экономика. 2005. N 9. С. 27 — 32.
Приведенный пример наглядно показывает, насколько значительным может быть разрыв между стоимостью риелторской услуги (20 000 руб.) и убытками клиента, понесенными вследствие недействительности сделки (192 500 руб.). С экономической точки зрения ценность услуг большинства российских агентств недвижимости заключается в обладании определенной коммерческой информацией — о наличии спроса и предложения на те или иные объекты недвижимости. Это и есть тот товар, который продают риелторы и за недостатки которого отвечают. По условиям договора исполнитель не несет ответственности за достоверность данных о жилом помещении, полученных от наймодателя, и подлинность его прав. В свою очередь, обязанность самостоятельно проверить данные обстоятельства возлагается на заказчика. Например, красноярское агентство недвижимости И. использует оговорку о том, что правовую экспертизу правоустанавливающих документов и законности сделки осуществляет учреждение по государственной регистрации прав на недвижимость, технические характеристики объекта недвижимости определяет орган технического учета, за полноту и достоверность данных о лицах, проживающих в жилом помещении, отвечают органы внутренних дел <1>. В связи с этим возникает закономерный вопрос: за что же отвечает само агентство? ——————————— <1> См.: Кратенко М. В., Хомухина Т. В. Указ. соч.
Важно обратить внимание, что обман клиента или ущерб его интересам далеко не всегда наступает вследствие умышленных действий недобросовестных риелторов. Добросовестность риелторов вообще можно рассматривать в двух разных аспектах. В первом случае риелтор умышленно вводит клиента в заблуждение и фактически совершает мошеннические действия с его недвижимым имуществом или денежными средствами. Во втором случае риелтор вводит клиента в заблуждение ненамеренно, но его безразличное отношение к своим обязанностям может иметь неблагоприятные последствия и нанести ущерб имущественным интересам клиента. И в первом, и во втором случае подобные ситуации опасны для клиентов и одинаково приводят к неблагоприятным имущественным последствиям. Аргументируя изложенное, приведем примеры из судебной практики. Вильчик С. Г. обратился в суд с иском к Халитовым Р. К., Р. А. и их несовершеннолетним детям о выселении без предоставления другого жилого помещения из 4-комнатной квартиры в г. Ульяновске. Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее. Вильчик С. Г. приобрел спорную квартиру по договору купли-продажи, заключенному с Кочуровым В. А. Право собственности на квартиру было зарегистрировано в установленном порядке. Халитовы иск не признали, считая себя собственниками спорной квартиры, приобретенной при посредничестве риелтора ООО «Виват» Мутуль Л. И., которой в полном объеме передали деньги за приобретенное жилье. Кочуров заключил с Мутуль договор по продаже квартиры, оформив на нее доверенность, и для показа жилья возможным покупателям передал ей ключи от квартиры. Риелтор без предоставления каких-либо документов на квартиру (пояснила, что квартира еще не приватизирована, поэтому документы на ее покупку пока оформить нельзя) передала Халитовым ключи от нее и разрешила заселяться. Деньги Халитовы передавали Мутуль без оформления договора купли-продажи квартиры, так как доверяли ей. Каждый раз передача денег оформлялась расписками. Сделка по данной квартире так и не была оформлена, всякий раз у Мутуль находились причины, по которым договор нельзя было подписать. Впоследствии Халитовы из разговора с сыном владельца квартиры Кочуровым узнали, что Мутуль не передала Кочуровым за квартиру деньги, полученные от них, и Кочуровы, отказавшись от услуг Мутуль, самостоятельно продали квартиру Вильчику. Принимая решение по делу, суд руководствовался следующим: право собственности истца на квартиру подтверждается выданным правоустанавливающим документом (свидетельством), ответчики же не имеют на квартиру законных прав, при этом доводы ответчиков, что они являются фактическими собственниками спорной квартиры, так как уплатили за нее деньги, не могут быть приняты судом во внимание. Суд разъяснил ответчикам возможность обращения в правоохранительные органы по факту мошеннических действий Мутуль, в том числе отметив, что заместителем прокурора района возбуждено уголовное дело по факту обращения ряда граждан в отношении неправомерных действий сотрудников агентства недвижимости ООО «Виват» при совершении сделок с жильем. Разрешая дело по заявленным требованиям, суд удовлетворил иск Вильчика С. Г. <1>. ——————————— <1> См.: решение районного суда г. Ульяновска N 2-4382/2006 // URL: http://uljanovskiy. uln. sudrf. ru (дата обращения: 12.01.2011).
Приведем и другой пример. Толстых Л. В. обратилась в суд с иском к Горбуновым В. Ф. и О. Ф. о выселении и снятии с регистрационного учета из квартиры в г. Ульяновске. Изучив материалы дела, суд установил следующее. Квартира была приобретена истицей при посредничестве агентства «Центр недвижимости», в частности, через риелтора Залялова И. Н., действующего по доверенности, выданной Горбуновым О. Ф. Риелтор Залялов помогал Горбуновым приватизировать квартиру, которой они пользовались по договору социального найма. При оформлении документов на приватизацию риелтором были допущены существенные нарушения закона: право собственности на квартиру было оформлено только на Горбунова О. Ф., что привело к фактическому устранению из приватизации Горбунова В. Ф. В судебном заседании факт отказа Горбунова В. Ф. от права на участие в приватизации жилья подтвержден не был. Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для выселения Горбунова В. Ф. из указанной квартиры. Суд решил исковые требования Толстых Л. В. удовлетворить частично: выселить Горбунова О. Ф. из указанной квартиры со снятием с регистрационного учета, в удовлетворении исковых требований к Горбунову В. Ф. отказать <1>. ——————————— <1> См.: решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 29.06.2007 N 1240/2007 // URL: http://zasvijajskiy. uln. sudrf. ru/ modules. php? name= sud_delo&op;= cs&case;_id= 7489770&delo;_id= 1540005&case;_type=50520001 (дата обращения: 10.02.2011).
Кроме того, по факту нарушения законности, допущенного при приватизации квартиры, суд вынес частное определение, в котором указывал на необходимость обратить внимание руководителя Государственного комитета по управлению государственным имуществом на более тщательную проверку документов при приеме заявлений о приватизации жилья, когда от имени граждан обращаются представители по доверенности, в том числе риелторы <1>. ——————————— <1> См.: частное Определение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 29.06.2007 // URL: http://zasvijajskiy. uln. sudrf. ru/ modules. php? name= sud_delo&op;= cs&case;_id= 14198655&delo;_id= 1540005&case;_type=50520001 (дата обращения: 12.01.2012).
Необходимость четкого правового регулирования оказания риелторских услуг (деятельности риелторов) обусловлена следующими причинами. Во-первых, практически не урегулирована ответственность риелтора за недобросовестные действия (что подтверждается приведенными примерами из судебной практики), которые могут привести участников сделки с недвижимым имуществом к «потере крыши над головой» или к дорогостоящему и длительному судебному разбирательству. Во-вторых, с начала 1990-х годов, когда стал складываться рынок недвижимости в нашей стране, государство стремилось упорядочить правоотношения, возникающие в связи с переходом прав на недвижимое имущество, для чего были приняты нормативные правовые акты, регулирующие и упорядочивающие деятельность риелторов <1>. Таким образом, можно говорить о том, что определенный опыт в законодательном регулировании риелторской деятельности в нашей стране уже сложился и может быть использован в дальнейшем. ——————————— <1> В частности, Федеральный закон от 25.09.1998 N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (утратил силу в 2001 году) в ст. 17 устанавливал обязательное лицензирование риелторской деятельности. См. также: Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 N 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риелторской деятельности» (утратило силу в 2002 году); распоряжение Госкомимущества РФ от 27.02.1997 N 88-р «Об утверждении Методических рекомендаций по аттестации специалистов, осуществляющих риелторскую деятельность» (в ред. от 20.08.2001).
В-третьих, опыт иностранных государств показывает, что риелторская деятельность законодательно регулируется практически во всех развитых странах, например в США, Англии, Германии. Немаловажен в этом отношении и опыт наших соседей. В частности, Указом Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 N 15 «О риелторской деятельности в Республике Беларусь» были утверждены Правила осуществления риелторской деятельности в Республике Беларусь; в Киргизии действует Закон от 14.08.2003 N 198 «О риелторской деятельности в Киргизской Республике». Интересным представляется опыт законодательного регулирования риелторской деятельности в США. Американские риелторы объединяются в ассоциации, которыми накоплен большой опыт практической работы на рынке недвижимости, насчитывающий 100 лет. В свою очередь, все объединения риелторов представляют единую Национальную ассоциацию риелторов США (NAR). Авторитет NAR в стране очень высок, и он позволяет ей быть в некотором смысле законодательной структурой, которая определяет стандарты и кодекс этики, каждый год утверждая его новый вариант. В компетенции NAR находятся обучение и информационная поддержка деятельности риелторов, лоббистские мероприятия. NAR — самая большая профессиональная общественная организация (объединяет 1 млн. 300 тыс. человек). Ведущие политики приезжают на встречу с лидерами NAR. Один раз в год в Вашингтоне проходит заседание актива этой организации, и, как правило, его посещает Президент США <1>. ——————————— <1> См.: Оганесян А. У западного риелтора другая философия оказания услуги // URL: http://www. domivka. com. ua/Info/ Info_Ukraine/ Artur_Oganesian/ interview-1.html (дата обращения: 15.08.2012).
Государство, предоставляя ассоциациям риелторов широкие возможности для саморегулирования профессиональной деятельности на рынке недвижимости, при этом устанавливает четкие законодательные границы и правила ее осуществления. Постоянно меняющаяся ситуация на рынке недвижимости находит свое отражение в законодательстве, тем самым отношения по возмездному оказанию услуг на рынке недвижимости получают необходимое правовое оформление и защиту. Государственная политика США направлена на формирование профессионального рынка недвижимости, где услуги оказываются риелторами-профессионалами, получившими лицензию на осуществление сделок с недвижимостью. Для получения лицензии риелторам необходимо пройти обязательные курсы и сдать довольно сложные экзамены. Лишение лицензии влечет за собой лишение права заниматься профессиональной деятельностью в качестве риелтора. Если риелтор знал о недостатке объекта недвижимости и скрыл информацию об этом, то при поступлении жалобы от клиента риелтора могут лишить права заниматься риелторской деятельностью. В США существует общая электронная база данных по недвижимости (мультилистинговая система, или МЛС), в которую каждый риелтор — член NAR обязан вносить информацию по совершенным сделкам <1>. Преимуществом данной системы является отражение в ней всех изменений на рынке недвижимости: пометки «Продано», и если принято предложение о продаже, тоже ставится пометка. При этом каждый риелтор ежедневно получает электронные письма об этих изменениях. Кроме того, при необходимости можно ввести адрес дома и получить информацию за последние 10 лет о том, когда он продавался, по какой цене продан, сколько дней был на рынке, и фотографии — каким дом был и каким стал. Из МЛС есть выход на городскую базу данных, где хранится различная информация об объекте, в частности указано, является ли недвижимость объектом залога, какие налоги платятся, какова зарегистрированная площадь и т. д. Агенты-брокеры (члены NAR) имеют пароли и получают всю развернутую информацию, в частности, из городской базы данных, у всех остальных доступ к такой подробной информации ограничен (все желающие могут получить данные лишь о том, что находится в наличии в конкретном районе по интересующему адресу с указанием цены). В связи с этим практически все риелторы в США являются членами указанной ассоциации риелторов. Таким образом, в США к профессии риелтора предъявляются достаточно жесткие требования: работа в течение трех лет в агентстве, регулярные экзамены, наличие лицензии и т. д. ——————————— <1> Мультилистинг — это объединение прайсов (листингов), обеспечивающее более гибкую систему проведения сделок.
Рассмотренный опыт регулирования риелторской деятельности в США позволяет сделать вывод о недостаточной урегулированности отношений на рынке недвижимости в нашей стране; при этом данный опыт может быть эффективно использован российским законодателем при решении вопросов правового регулирования риелторской деятельности, а также ассоциациями российских риелторов. Так, идея быстрого обмена информацией об объектах недвижимости между крупными российскими городами всегда была привлекательной для российских риелторов: о создании национальной мультилистинговой системы, основанной на внедрении программного продукта с единым информационным стандартом, а также о формировании всероссийской базы данных по объектам недвижимости под эгидой Российской гильдии риелторов (РГР) заявил холдинг «Миэль». Консультант по интернет-маркетингу холдинга В. Щеблецов полагает, что «предпосылки для этого есть: к базе данных уже подключено более ста региональных компаний — членов РГР из 10 субъектов Российской Федерации. Москва и Московская область, Башкортостан, Краснодарский край, Нижегородская, Самарская, Омская, Смоленская, Тульская, Курская и другие области подключены через информационного партнера — информационную систему «Центр», которая успешно работает в 25 городах России и ближнего зарубежья» <1>. ——————————— <1> Мультилистинг в России: нет ничего невозможного // URL: http://www. ppl. nnov. ru/ 1/4/161/165/ (дата обращения: 06.08.2011).
Национальная мультилистинговая система, которую создает «Миэль», — это единая федеральная база данных с открытым доступом и для потенциальных покупателей, и для профессионалов. На сайте РГР уже есть ссылка на эту базу, содержащая информацию о 116 857 объектах <1>. ——————————— <1> URL: http://base. rgr. ru (дата обращения: 12.07.2012).
Однако попытки создания единой мультилистинговой системы по примеру США в России имеют определенные трудности. В Штатах единая мультилистинговая система принадлежит Национальной ассоциации риелторов, которая регулирует правила проведения сделок на рынке недвижимости, и потому два этих параметра тесно увязаны. У нас в стране РГР контролирует и координирует деятельность незначительной части профессиональных участников рынка недвижимости. По информации газеты «Взгляд», из почти 2 тыс. агентств недвижимости на московском рынке кодекс риелтора соблюдают только компании, являющиеся членами Московской ассоциации риелторов и РГР, а их наберется не более 250 <1>. ——————————— <1> Сделка с недвижимостью. Зачем нужен профессиональный риелтор? // URL: http://www. franchise. su/ 01690023.php (дата обращения: 17.08.2012).
В целом, анализируя условия развития рынка недвижимости, можно сказать, что в России ситуация с профессиональным инструментарием риелтора критическая. Риелторы осуществляют свою деятельность на рынке недвижимости, по существу, безоружными: нет нормальной профессиональной базы объектов недвижимости, отсутствуют система долгосрочного общения с потенциальными и бывшими клиентами, эффективная реклама в Интернете. Все это говорит о том, что создание единой мультилистинговой системы в Российской Федерации в настоящее время невозможно. Можно вести речь лишь о создании городских и межрегиональных информационных баз данных для риелторов. В Европе также есть свои традиции риелторского бизнеса, заслуживающие внимания. К примеру, в Голландии деятельность риелторов не лицензируется государством, но при этом нельзя говорить об отсутствии ее регулирования: у риелторов есть хорошо отработанные технологии по оказанию услуг, есть стандарты практики, которые признают и принимают все риелторы страны, функционируют мультилистинговые системы, содержащие информацию обо всех продаваемых объектах недвижимости. Голландский объект недвижимости может быть выставлен только в том случае, если агент, риелтор заключил с его собственником эксклюзивный договор оказания соответствующих услуг. Это говорит о наличии персональной ответственности риелтора за качество той информации, которая попадает в базу данных, а также за ее достоверность. Если объект продан, то информация о нем должна быть из базы удалена. Если изменилась цена, то она в течение дня также должна быть изменена. Риелтор, не осуществивший данные действия, лишается права пользоваться МЛС, по сути, теряя свой профессиональный инструмент. Лишение права пользования МЛС снижает эффективность работы риелтора на 80%, потому в Голландии риелторы строго придерживаются своих стандартов <1>. ——————————— <1> См.: Оганесян А. Указ. ст.
Лицензирование риелторской деятельности также отсутствует и в Германии. При этом закон о защите прав потребителей и судебная система стоят на страже интересов потребителей риелторских услуг. При малейшем недовольстве действиями риелтора клиент имеет право не заплатить ему. Таким образом, германские риелторы очень слабо защищены. Проблемой для них бывает возможность отстоять свои комиссионные, которые клиенты часто по различным причинам не платят <1>. ——————————— <1> Он же. Кто и как «регулирует» западного риелтора // URL: http://www. arbat15.ru/ 01690134.php (дата обращения: 17.08.2012).
Особо необходимо отметить тот факт, что в Германии все операции на рынке недвижимости находятся под контролем государства. И в принципе, сделка с недвижимым имуществом может быть совершена без привлечения риелтора. Существуют поисковые системы и открытые базы данных, в которых можно найти интересующий объект недвижимости. Сделав окончательный выбор, необходимо найти нотариальную контору, подготовить пакет документов и совершить сделку. Риелтор на рынке недвижимости Германии обычно оказывает услуги по подбору объектов и сопровождению сделки. При этом все сделки с недвижимостью осуществляются через нотариуса <1>. ——————————— <1> См.: Как обойтись без… риелтора? // Ваш дом за рубежом; URL: http://www. vd-zr. ru/ articles/praktikum/ (дата обращения: 12.08.2012).
Нотариус совершает следующие действия: проверяет объект недвижимости на юридическую чистоту; составляет договор купли-продажи; консультирует участников сделки; выдает нотариальное удостоверение договора; осуществляет передачу объекта покупателю; контролирует получение денег продавцом. Для совершения сделки нотариус создает специальный расчетный счет — Notaranderkonto. Покупатель переводит на этот счет средства, установленные договором купли-продажи. Спустя определенное время после поступления денег нотариус переоформляет права собственности на недвижимость с продавца на покупателя. По получении выписки из земельного реестра и установлении факта смены собственника нотариус перечисляет средства согласно договору с расчетного счета Notaranderkonto на расчетный счет продавца. Таким образом, при осуществлении сделок с недвижимостью в Германии интересы обеих сторон — как продавца, так и покупателя — охраняются законом. Подписав и нотариально заверив договор купли-продажи, и продавец недвижимости, и ее покупатель могут полностью положиться на исполнение данного договора нотариусом. Примечательны особенности регулирования риелторского бизнеса во Франции. Риелторская деятельность жестко регламентирована законами страны. Чтобы получить разрешение на осуществление деятельности, риелтор должен иметь опыт работы не менее 10 лет, из которых 4 года — с недвижимостью. Также во Франции существует обязательное страхование для риелторов, которое покрывает ответственность по всем гражданским искам. Стоит такая страховка недешево, но работать без нее нельзя. Правила ведения риелторского бизнеса во Франции устанавливает Ассоциация риелторов, членство в которой добровольное. Однако, чтобы его получить, нужно иметь лицензию <1>. ——————————— <1> См.: Раскина О. Жилищный вопрос по-французски // Казанская недвижимость; URL: http://www. kazned. ru/ mag/segm/zarub/ jilischnij_v/ (дата обращения: 21.08.2012).
Рассмотренный зарубежный опыт регулирования риелторской деятельности может быть использован в Российской Федерации при разрешении спорных вопросов правового регулирования риелторских отношений. Потребность в регламентации данных отношений заставила общественные объединения риелторов разрабатывать систему добровольной сертификации, призванную создать некий кодекс правил и этических норм, приемлемых для всех участников рынка. Но уже сейчас можно констатировать, что профессиональных стандартов практики и кодекса этики явно недостаточно для упорядоченного и эффективного регулирования риелторской деятельности. Система добровольной сертификации риелторских услуг осуществляет лишь минимальную защиту интересов потребителей данных услуг, и об этом говорят сами риелторы. Неурегулированность ответственности риелторов за недобросовестные действия, необходимость установления гарантий прав и законных интересов потребителей риелторских услуг, участившиеся случаи мошенничества на рынке недвижимости — все это свидетельствует о необходимости именно законодательной регламентации риелторской деятельности.
