ПРАВОВОЕ ВОЗДЕЙСТВИЕ НА РАЗВИТИЕ ЛИЗИНГА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
И. Е. КАБАНОВА
Кабанова Ирина Евгеньевна, преподаватель кафедры гражданского и семейного права МГЮА имени О. Е. Кутафина, кандидат юридических наук.
В статье рассматривается современное состояние законодательства о лизинге недвижимости и приводятся некоторые предложения по его совершенствованию. По мнению автора, конструкция предварительного договора может являться средством правовой защиты фактических отношений продавца и лизингодателя.
Legal influence on development of leasing of immovable property in the Russian Federation I. E. Kabanova
The article considers contemporary state of legislation on leasing of immovable property and presents certain proposals with regard to improvement thereof. The author believes that construction of preliminary contract can be the means of legal protection of actual relations of seller and lessor.
Успешная реализация экономических реформ в РФ во многом зависит от нахождения способов финансирования, обеспечивающих обновление производственно-технической базы при недостаточности собственных ресурсов. Способом, доказавшим свою эффективность и признаваемым одним из ключевых механизмов финансирования бизнеса, является лизинг. Для того чтобы в полной мере раскрыть потенциал лизинга, необходима четкая, последовательная, заинтересованная политика государства, выражающаяся прежде всего в надлежащем правовом регулировании лизинга. Только при этом условии лизинг, в том числе лизинг недвижимости, сможет содействовать ускорению создания и обновления основных фондов в производственной и социальной сфере, а правовые нормы законодательства о лизинге — стать самостоятельным косвенным фактором, способным повлиять на экономический рост в стране <1>. ——————————— <1> О зависимости экономического развития от качества правовых норм см.: Мохов А. А. Качество правовых институтов и экономический рост в России // Бизнес и право в России и за рубежом. Приложение к журналу «Предпринимательское право». 2012. N 2. С. 20 — 23.
В настоящее время нормы, посвященные рассматриваемым отношениям, получили закрепление в Конвенции о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 г., разработанной Международным институтом унификации частного права (УНИДРУА) (далее — Конвенция, Конвенция УНИДРУА <2>), участником которой является РФ, Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ), Федеральном законе от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее — Закон о лизинге <3>), других правовых актах. При этом акты не всегда согласуются между собой и не обеспечивают адекватного регулирования отношений по лизингу имущества. ——————————— <2> Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге от 28 мая 1988 г. // СЗ РФ. 1999. N 32. Ст. 4040. <3> Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // СПС «КонсультантПлюс».
С 1 марта 1996 г. была введена в действие часть вторая ГК РФ, в состав которой в гл. 34 были включены нормы о договоре финансовой аренды (лизинга), объединенные в § 6 (ст. 665 — 670). Впервые в истории российского законодательства нормы о договоре лизинга были помещены в кодифицированный акт. По оценке профессора Л. Ю. Василевской, «несмотря на относительно небольшое количество норм, многие из них стали новеллами в отечественном гражданском праве» <4>. ——————————— <4> Василевская Л. Ю. Лизинг в Германии и России: опыт сравнительно-правового исследования: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2002. С. 37.
Е. В. Кабатова сообщает о том, что целью регулирования лизинга в ГК было создание основных требований к этому виду отношений и отражение специфики связей между участниками лизинга, в первую очередь между лизингополучателем и продавцом, что и было сделано, в частности, в ст. 670 ГК РФ <5>. ——————————— <5> См.: Кабатова Е. В. От лизинга национального к лизингу международному // Развивая идеи Августа Рубанова. Человек и его время: Жизнь и работа Августа Рубанова / Сост. и отв. ред. О. А. Хазова. М., 2006. С. 288.
Квалификация договора лизинга в качестве вида договора аренды позволила не дублировать нормы § 1 гл. 34 в § 6 той же главы ГК РФ и соблюсти принцип законодательной экономии. Однако через незначительный промежуток времени этот принцип был нарушен. 29 октября 1998 г. Президент РФ подписал Федеральный закон о лизинге. По словам Председателя ВАС РФ А. А. Иванова, «Закон этот был одним из самых некачественных за последнее десятилетие» <6>. ——————————— <6> Иванов А. А. Договор финансовой аренды (лизинга) в новых условиях // Известия ВУЗов: Правоведение. 2002. N 2. С. 222.
Пункт 1 ст. 10 Закона о лизинге установил, что права и обязанности сторон договора лизинга регулируются гражданским законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга. Этот способ регулирования может привести к нарушению правил юридической техники, когда одни и те же положения повторяются в общем и специальном актах. Вопрос о целесообразности Федерального закона «О финансовой аренде (лизинге)» требует самостоятельного изучения в рамках рассмотрения соотношения ГК РФ и законов, принятых в развитие положений Кодекса. Однако необходимо отметить, что Кодекс не назван в Конституции РФ особым видом нормативного правового акта, процедура принятия и опубликования федеральных законов и кодексов одинакова, по юридической силе они формально равны. В Определениях Конституционного Суда РФ от 5 ноября 1999 г. N 182-О <7> и от 3 февраля 2000 г. N 22-О <8> утверждается, что ни один федеральный закон (в том числе и кодекс. — И. К.) в силу ст. 76 Конституции РФ не обладает по отношению к другому федеральному закону большей юридической силой. ——————————— <7> Российская газета. N 8. 2000. <8> СЗ РФ. 2000. N 14. Ст. 1532.
Лучшим вариантом для единообразного регулирования лизинга может стать дополнение § 6 гл. 34 ГК РФ гражданско-правовыми нормами Закона о лизинге с одновременным отказом от специального закона, тем более ГК РФ не предусматривал принятия отдельного законодательного акта о лизинге. Это не приведет к значительному увеличению нормативных положений о лизинге в ГК РФ. Одно из перспективных направлений лизинга — это лизинг недвижимости, с помощью которого можно приобрести недвижимое имущество во владение и пользование без единовременной выплаты полной его стоимости. Но в РФ лизингу недвижимости принадлежит самый маленький сегмент этого рынка. Причинами такого результата называют противоречия и пробелы в законодательстве, которые препятствуют распространению этого вида лизинга в деловой практике, и непрозрачность отечественного рынка недвижимости <9>. ——————————— <9> См.: Блинков О. Е. Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) недвижимости: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2000. С. 7; Ковынев С. Л. Лизинговые сделки. Рекомендации по избежанию ошибок. М., 2008. С. 124.
Отличия правового регулирования лизинга недвижимости от лизинга движимого имущества обусловлены правовым режимом недвижимости, в том числе особыми требованиями к оформлению прав на недвижимое имущество и форме сделок с недвижимостью, что дает возможность обеспечить больший контроль за их совершением. Применительно к лизингу недвижимости это означает сопоставление признаков возникающего отношения с признаками лизинга в каждом индивидуальном случае. Это также обеспечивает проверку договоров, на основании которых предмет лизинга приобретается лизингодателем в собственность, что позволяет расширить их круг по сравнению с легально установленным договором купли-продажи, так как опасность совершения мнимой либо притворной сделки для получения необоснованной налоговой экономии здесь существенно ниже, нежели в отношениях по лизингу движимого имущества. Особенностью лизинга недвижимости является то, что, обладая преимуществами перед иными способами передачи недвижимости во владение и пользование, он предоставляет возможность выбора оптимальной схемы приобретения недвижимости. Поэтому лица, участвующие в лизинге недвижимости, могут выбрать различные сочетания договоров в зависимости от целей сторон. Например, для лизинга коммерческой недвижимости, бывшей в эксплуатации, это может быть договор лизинга и договор купли-продажи, для лизинга объекта недвижимости, возводимого для лизингополучателя, — договор лизинга и договор строительного подряда. Выбор конкретного договора, на основании которого недвижимость приобретается лизингодателем в собственность, может осуществляться совместно лизингодателем и лизингополучателем на стадии заключения договора лизинга недвижимости. Действующее законодательство в ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Закона о лизинге налагает запрет на предоставление в лизинг земельных участков. Однако лизинг представляет собой вид аренды, главными отличительными чертами которого является приобретение лизингодателем предмета лизинга в собственность, срок, порядок определения лизинговых платежей, особое распределение прав и обязанностей между его участниками, освобождающее лизингодателя от большинства обязанностей арендодателя и наделяющее лизингополучателя определенными правами и обязанностями в отношении продавца имущества по договору купли-продажи. Никаких отличий по составу объектов лизинга по сравнению с объектами аренды, обусловленных природой лизинга, нет. Между тем лизинг земельных участков способен придать импульс развитию рынка земельных участков, предоставляемых для жилищного и иного строительства, созданию промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и т. п. <10>. ——————————— <10> См.: ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» // Российская газета. N 160. 2008.
Согласно дефинициям Закона о лизинге лизингодатель осуществляет действия по приобретению имущества в собственность и предоставлению его лизингополучателю уже в ходе реализации договора лизинга (ст. 2, п. 1 ст. 4 Закона о лизинге), который как консенсуальный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в требуемой форме (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Однако ст. 20 Закона о лизинге предписывает необходимость государственной регистрации договора, а договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <11> (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация сделки с объектом недвижимого имущества и государственная регистрация ограничения права на объект недвижимости возможны при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации). Таким образом, регистрация договора лизинга недвижимости возможна при условии наличия зарегистрированного права собственности лизингодателя на предмет лизинга. Лизингодатель же приобретает право собственности на недвижимое имущество на основании договора о приобретении предмета лизинга, который должен заключаться после заключения договора лизинга. ——————————— <11> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. N 145. 1997.
Возникает ситуация, когда лизингодатель обязан зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество, приобретенное им во исполнение договора лизинга <12>, но до регистрации договора лизинга между ним и лизингополучателем правоотношения еще нет, так как сам договор лизинга не считается заключенным. ——————————— <12> См.: Постановление Пленума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 7291/02 // СПС «КонсультантПлюс».
Наилучшим выходом из этого затруднительного положения стало бы установление в ГК РФ иного момента заключения договора лизинга недвижимости (что допустимо на основании п. 3 ст. 433 ГК РФ), а именно момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора между лизингодателем и лизингополучателем в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, если иная форма не установлена соглашением сторон. В отсутствие такой нормы для определения момента заключения договора лизинга недвижимости представляется возможным руководствоваться общим правилом о форме договора аренды, которое постулирует, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). На договор лизинга недвижимости как на подвид договора аренды правила об аренде зданий, сооружений и предприятий не распространяются, а субсидиарно к нормам § 6 главы 34 ГК РФ применяются только положения § 1 этой главы (ст. 625 ГК РФ). Здесь действует общая норма о государственной регистрации договора аренды недвижимости, правоотношение из которого возникает с момента, определяемого по правилу п. 1 ст. 432 ГК РФ, но не с момента государственной регистрации договора. Следовательно, эта регистрация носит не правоустанавливающий, а правоподтверждающий характер. Относительно договоров купли-продажи предприятия и жилой недвижимости в ГК РФ есть строгие правила, и эти договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации, т. е. до государственной регистрации договора правоотношение не возникает (п. 3 ст. 560, п. 2 ст. 558 ГК РФ). В этом случае до государственной регистрации между участниками договора о приобретении предмета лизинга существуют фактические, но не правовые отношения. Средством правовой защиты фактических отношений продавца и лизингодателя может служить конструкция предварительного договора. Предварительный договор купли-продажи жилой недвижимости и предприятия не подлежит государственной регистрации. Заключение предварительного договора по поводу имущества, не находящегося в имущественной сфере контрагента, не влечет недействительности договора и одновременно превращает фактические отношения сторон лизинговой операции в правоотношение, возникающее из договора лизинга и предварительного договора купли-продажи жилой недвижимости или предприятия. Если в лизинг передается иная недвижимость, договор лизинга и договор о приобретении предмета лизинга считаются заключенными с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договоров в форме составления единого документа, подписанного сторонами. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к лизингодателю не является основанием для признания недействительным договора о приобретении недвижимости, заключенного между лизингодателем и собственником объекта недвижимости. В качестве исключения из общего принципа, который лишает покупателя, не зарегистрировавшего право собственности, права распоряжения недвижимым имуществом, в договоре между лизингодателем и собственником предмета лизинга может предусматриваться, что лизингодатель является лицом, управомоченным передавать имущество в лизинг (ст. 608 ГК РФ). Будучи воспринятыми законодателем, эти предложения могут положительно сказаться на развитии лизинга недвижимости в России.
——————————————————————
Интервью: Интервью с заместителем директора Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации А. И. Окуневым («Юрист», 2012, N 19)
ИНТЕРВЬЮ С ЗАМЕСТИТЕЛЕМ ДИРЕКТОРА ДЕПАРТАМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ МИНИСТЕРСТВА ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ А. И. ОКУНЕВЫМ
А. А. ОВОДОВ
— Александр Иванович, Председатель Правительства Российской Федерации сообщил о возможной приватизации земель. Чего ожидать в этой сфере в будущем? — В настоящее время можно констатировать, что в собственности граждан и юридических лиц находится 120 миллионов гектаров земли, а миллиард сто гектаров, то есть в десять раз больше, находятся в собственности государственных органов, Россельхозакадемии и т. д. Какие земельные участки привлекать в оборот? Однозначно надо вовлекать в оборот те участки, которые не используются или предоставлены крупным предприятиям. Например, у Россельхозакадемии 4,5 миллиона гектаров земли, Министерство сельского хозяйства Российской Федерации имеет порядка 500 подведомственных предприятий, и сколько у них земли, к примеру, до сих пор неизвестно. Есть 4,5 миллиона гектаров глуши тамбовской. Ее можно выставить на аукцион, но она не будет никому нужна. И есть участки в Москве, которые всем интересны. Самый важный вопрос: за счет чего должны жить и развиваться муниципалитеты? У нас есть глава 31 Налогового кодекса. Тут ситуация очень простая: если муниципалитет заинтересован, чтобы раздать всю землю, обеспечит инфраструктурой, тем самым она будет более дорого стоить и муниципалитет будет собирать больше налогов. Земельные участки, которые изъяты или ограничены в обороте, не являются объектом по земельному налогу. Что это за участки? Земельные участки, предоставленные судам, органам государственной власти. Зачем государству самому себе платить? Но есть другие случаи, когда участки являются ограниченными или изъятыми из оборота, к примеру земли Уралвагонзавода. Завод производит танки. Танки — это государственный оборонный заказ. Полностью участок изъят из оборота, его нельзя ни приватизировать, ни передать кому-то. Земля под заводом не облагается земельным налогом. В результате предприятия, которые построены в давние времена, имеют огромные участки, и им даже неинтересно провести работу по оптимизации территории. Предприятие сидит как принцесса на бобах.
— Кроме того, в будущем планируется изменение Гражданского кодекса. — Это самая больная тема. Во-первых, это изменение состава прав или вида прав. Какой аргумент приводят авторы? Что так лучше! Общетеоретические аргументы, общий смысл которых: тяжело спорить с учебником по римскому праву. Новеллы римского права хороши, но они не применялись. У нас до сих пор нет единого реестра прав, у нас есть Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», порядок регистрации прав уведомительный. Где есть экономическая необходимость, там все уже зарегистрировано. Но если посмотреть по стране, то у нас актуальность ЕГРП не более 25 — 30%. Это очень важный показатель. Что такое актуальность? Это соответствие текущему положению вещей. Значит, 70% прав где-то… Где они могут быть? Это архивы БТИ, это лесной реестр, это нотариусы, это судебные решения, акты органов госвласти и органов местного самоуправления. Отдельно вопрос по поводу права застройки, потому что предполагают, что будет некое право застройки на срок от 50 до 99 лет. И это правильная ситуация, которую мы берем из немецкого права, но есть конкретная причина появления в Германии права застройки. После Великой Отечественной войны половина Германии была разбомблена и у граждан не было денег на восстановление и строительство — им предоставили право застройки; это право собственности. Сейчас, чтобы построить любой дом в России, я должен запросить много разрешений, согласований.
— Каким образом происходит резервирование земель для государственных нужд? — Есть формальная сторона, это положения Гражданского кодекса, положения Земельного кодекса, и есть еще постановление Правительства по поводу изъятия и резервирования земель. Я считаю, что у нас есть самое главное — это законопроект, который уточняет порядок и основание изъятия и резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Самое важное, в чем проблема, у нас не проработана процедура; есть основание — положения Земельного кодекса, международные обязательства и прочее, а порядок не проработан. Все новеллы, которые мы хотим применить для Российской Федерации, достаточно успешно испытаны на территории города Сочи. И если, к примеру, права не зарегистрированы на земельный участок, то начинаются проблемы. Чтобы изъять что-то, надо это что-то зарегистрировать, но мы не можем сами зарегистрировать, потому что это частная собственность. По «олимпийскому закону», утрированно все происходит, чертится схема размещения объекта, после этого происходит, принудительно, кадастровый учет участка, раздел, и после этого выплачивается компенсация. У государства, у органов местного самоуправления должна быть исходная информация. К примеру, можно построить объект или автомобильную дорогу, если ее чуть-чуть сместить в сторону и не изымать шесть квадратных метров у одного участка, а сразу сделать трассировку с учетом всех имеющихся прав. К примеру, у нас зона недр. Откуда она берется? Есть Закон 1992 г., который говорит, что любое предоставление земельного участка должно быть согласовано с органом по управлению российскими недрами. Зона полета самолетов, по Шереметьево. Люди построили дома, в реальности все дома — незаконные постройки по 222-й статье ГК, потому что схема размещения объектов недвижимости должна быть согласована с администрацией гражданского аэропорта.
— Как Вы относитесь к способу приобретения права собственности на землю по давности владения? — И хорошо, и плохо. Сложившаяся практика допускает несколько ситуаций. Ситуация номер один: лесной массив по Киевскому шоссе, выдаются документы на вырубку леса, вместо вырубки леса появляются дорогие коттеджи. Поселок охраняемый, туда просто так не подъедешь, люди там 20 лет находятся, и после этого по давности владения возникает право. Я против того, чтобы у нас вырубались леса, я против того, чтобы у нас без документов строились поселки и, к примеру, не платили те же налоги. Другая конкретная ситуация. Улица Шоссейная, дом 8, Ростов-на-Дону, поселок на правом берегу Дона. Поселок построен в конце тысяча восьмисотых годов. В 1943 г. в архив попадает бомба, сгорают все документы. У людей пропадают все документы, государство после войны на основании нескольких решений Сталина делает тотальную инвентаризацию. В 1961 г. сгорает архив Ростова-на-Дону, документов нет никаких. Люди до сих пор ходят и судятся о том, что у них есть давность владения. Мы написали письмо в поддержку, что надо через суд признать давность владения. С точки зрения текущего нормативно-правового регулирования прав нет, с точки зрения исторической справедливости владения и тех писем, которые писали органы госвласти, люди должны находиться на этой территории. То есть вопрос крайне серьезный. Ситуация с «Речником» послужила просто катализатором процессов. В случае если соблюдены публичные нормы: есть пожарные проезды, соблюдены режимы природоохраны, тогда почему бы и не признавать такие случаи за давностью владения.
— Благодарю.
Беседу вел А. А.Оводов
Выдержки из доклада «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц»
СТРУКТУРА ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Земли, находящиеся в пределах Российской Федерации, составляют земельный фонд страны. В соответствии с действующим законодательством земельный фонд Российской Федерации принято структурировать по категориям земель, а также по формам собственности. Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на семь категорий: — земли сельскохозяйственного назначения; — земли населенных пунктов; — земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; — земли особо охраняемых территорий и объектов, включающие земли особо охраняемых природных территорий, в том числе лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного назначения, земли рекреационного назначения, земли историко-культурного назначения, иные особо ценные земли; — земли лесного фонда; — земли водного фонда; — земли запаса. В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2012 г. составила 1709,8 млн. га без учета земель, покрытых внутренними морскими водами и территориальным морем (рис. 1).
*** — Земли лесного фонда — 65,6% (1120,9 млн. га).
\\\ — Земли особо охраняемых территорий и объектов — 2,1% (36,5 млн. га).
— Земли промышленности и иного специального назначения — 1,0% (16,9 млн. га).
000 — Земли населенных пунктов — 1,2% (19,6 млн. га).
=== — Земли запаса — 5,8% (98,8 млн. га).
/// — Земли водного фонда — 1,6% (28,0 млн. га).
+++ — Земли сельскохозяйственного назначения — 22,7% (389,0 млн. га).
Рис. 1. Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель
В течение 2011 г. переводы земель из одной категории в другую затронули все категории земель, однако в большей степени это коснулось земель лесного фонда, сельскохозяйственного назначения, земель запаса, а также земель особо охраняемых территорий и объектов (табл. 1).
Распределение земельного фонда Российской Федерации по категориям земель (млн. га)
Таблица 1
N Наименование категорий земель на 1 января на 1 января 2011 г. п/п 2011 г. 2012 г. к 2010 г. (+/-)
1 Земли сельскохозяйственного 393,4 389,0 -4,4 назначения
2 Земли населенных пунктов, в том 19,6 19,7 +0,1 числе:
2.1 городских населенных пунктов 8,0 8,0 —
2.2 сельских населенных пунктов 11,6 11,7 +0,1
3 Земли промышленности и иного 16,8 16,9 +0,1 специального назначения
4 Земли особо охраняемых территорий 34,9 36,5 +1,6 и объектов
5 Земли лесного фонда 1115,8 1120,9 +5,1
6 Земли водного фонда 28,0 28,0 —
7 Земли запаса 101,3 98,8 -2,5
Итого земель в Российской 1709,8 1709,8 Федерации
Основным элементом мониторинга состояния земель являются земельные угодья — это земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей. Мониторинг земель по угодьям ведется в соответствии с их фактическим состоянием и использованием. К сельскохозяйственным угодьям относятся: — пашня; — залежь; — кормовые угодья (сенокосы и пастбища); — многолетние насаждения. К несельскохозяйственным угодьям относятся: — земли под водой, включая болота; — лесные площади и земли под лесными насаждениями; — земли застройки; — земли под дорогами; — нарушенные земли; — прочие земли (овраги, пески, полигоны отходов, свалки, территории консервации и т. д.). На 1 января 2012 г. площадь сельскохозяйственных угодий составила 220,3 млн. га, или 12,9% всего земельного фонда страны (рис. 2). На долю несельскохозяйственных угодий приходилось 1489,5 млн. га, или 87,1%.
Рис. 2. Структура сельскохозяйственных угодий Российской Федерации
В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. По данным государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами, на 1 января 2012 г. в собственности граждан и юридических лиц находилось 133,1 млн. га, что составило 7,8% земельного фонда страны. Из них площадь земель, находящихся в собственности граждан и их объединений, составила 119,6 млн. га, или 7,0%, в собственности юридических лиц находилось 13,5 млн. га, или 0,8% земельного фонда России. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1576,7 млн. га, или 92,2% от площади земельного фонда страны (рис. 3).
*** — В государственной и муниципальной собственности — 92,2% (1576,7 млн. га).
— В собственности юридических лиц — 0,8% (13,5 млн. га).
/// — В собственности граждан — 7,0% (119,6 млн. га).
Рис. 3. Структура земель Российской Федерации по формам собственности
В структуре собственности на землю в Российской Федерации за 2011 г. произошли следующие изменения: наблюдалось сокращение площади земель, находившихся в собственности граждан (на 1,8 млн. га), и увеличение собственности юридических лиц (на 1,5 млн. га), а также государственной и муниципальной собственности (на 0,3 млн. га). Изменения в значительной степени касались общей (долевой или совместной) собственности граждан на землю. По данным государственного статистического наблюдения, осуществляемого Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр), на 1 января 2012 г. в установленном порядке право собственности на земельные участки у Российской Федерации возникло на площади 745,4 млн. га, что составило более 47% от общей площади земель государственной и муниципальной собственности. В собственности субъектов Российской Федерации зарегистрировано 8,8 млн. га, муниципальной собственности — 3,9 млн. га земель (табл. 2).
Сведения о наличии земель государственной и муниципальной собственности и разграничении их на собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальную собственность (тыс. га)
Таблица 2
N Наименование В из них: п/п категорий земель государственной и муниципальной В В В собственности собственности собственности муниципальной Российской субъекта собственности Федерации Российской Федерации
1 2 3 4 5 6
1 Земли 260 378,4 8 308,4 7 699,2 3 426,2 сельскохозяйственного назначения
2 Земли насел енных 15 432,2 679,4 143,6 328,7 пунктов, в том числе:
2.1 городских населенных 7 051,6 589 110,8 244,5 пунктов
2.2 сельских населенных 8 380,6 90,4 32,8 84,2 пунктов
3 Земли промышленности 16 675,4 10 587,4 231,2 35,9 и иного специального назначения, в том числе:
3.1 земли промышленности 1 595,9 253,3 20 22,2
3.2 земли 898,5 751,9 0,5 1,8 железнодорожного транспорта
3.3 земли автомобильного 1 266,3 115,4 200 6,6 транспорта
3.4 земли обороны и 11 930,7 9 281,9 безопасности
4 Земли особо 36 500,5 26 608,1 439,3 5,2 охраняемых территорий и объектов
5 Земли лесного фонда 1 120 904 698 857,7 290,9 6,1
*** — Земли особо охраняемых территорий и объектов — 26 608,1 тыс. га (3,6%).
\\\ — Земли промышленности и иного специального назначения — 10 587,4 тыс. га (1,4%).
000 — Земли населенных пунктов — 679,4 тыс. га (0,1%).
+++ — Земли сельскохозяйственного назначения — 8308,4 тыс. га (1,1%).
=== — Земли водного фонда — 344,3 тыс. га (0,1%).
— Земли запаса — 63,5 тыс. га (0,02%).
))) — Земли лесного фонда — 698 857,7 тыс. га (93,7%).
Рис. 4. Распределение федеральных земель по категориям земель
Основными показателями, характеризующими развитие земельного рынка (совокупность сделок, совершаемых с землей как объектом гражданских прав), в Российской Федерации являются: количество земельных участков, площадь, цена сделок, размер арендной платы (за все земли в целом до разграничения государственной собственности), а также сведения о сделках купли-продажи, дарения, наследования и залога земельных участков гражданами или юридическими лицами. Оборот земель на территории Российской Федерации в 2011 г. характеризуется следующим образом. В 2011 г. в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 5 244 936 земельных участков общей площадью 192 725 762,46 тыс. га, что на 76 862 земельных участка меньше, чем за предыдущий год (рис. 5).
6 000 000 5 321 798 5 244 936
5 000 000 4 884 153 4 780 638
4 000 000
3 000 000
2 000 000
1 000 000
0 2008 год 2009 год 2012 год 2011 год
Рис. 5. Количество сделок с земельными участками в Российской Федерации (ед.)
В 2008 г. значительные площади земель, переданных по договорам дарения, приходились на Оренбургскую область — 98 998,5 га и Красноярский край — 71 950,2 га. В 2009 г. существенно возросло количество сделок между гражданами и юридическими лицами: — большая часть площади земель, переданных по договорам дарения, приходится на Московскую область — 9 371 592,88 га; — значительные площади, переданные по наследству, приходятся на Кемеровскую область — 1 721 897,97 га. В 2011 г. большие площади земель сельскохозяйственного назначения, занятых преимущественно оленьими пастбищами, переданы в аренду в Ямало-Ненецком автономном округе — 2 948 518,51 га.
