Наталия Богданова, магистр юриспруденции, г. Санкт-Петербург.
В настоящее время лизинг движимого имущества широко представлен на рынке лизинговых услуг. А вот к лизингу недвижимого имущества многие предприниматели относятся с недоверием. Объясняется это тем, что закон прямо запрещает передачу в лизинг земельных участков, а также некоторыми другими сложностями лизинговых отношений. О них мы и поговорим в данной статье.
Судьба земельного участка
Специальная норма ст. 3 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» запрещает финансовую аренду земельного участка. А в Земельном кодексе РФ установлен принцип единства судьбы объектов недвижимости с земельными участками, на которых эти объекты расположены. Так, в соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
Каким же образом решается вопрос о лизинге здания при сложившейся коллизии? По этому вопросу Президиум ВАС РФ в Постановлении от 16.09.2008 N 8215/08 дал следующие разъяснения: поскольку здания, строения, сооружения могут являться предметом лизинга, они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества.
В этом случае следует применять положения ст. 273 ГК РФ: при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание, являющееся предметом лизинга, к лизингополучателю подлежит государственной регистрации и переход к лизингополучателю права собственности на земельный участок.
Рассмотрим ситуацию, когда продавец здания не является собственником земельного участка, а арендует его. В этом случае лизингодатель, приобретая в собственность здание, в силу ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ приобретает право аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Получая плату за переданное по договору лизинга здание, лизингодатель выплачивает арендную плату за аренду земельного участка, на котором это здание расположено. При выкупе лизингополучателем здания по договору лизинга право аренды земельного участка переходит к лизингополучателю. При этом одновременно с регистрацией перехода права собственности на здание орган по регистрации прав вносит изменения в запись об аренде в части изменения арендатора земельного участка, заменяя старого арендатора — предшествующего собственника здания (строения), сооружения — на нового арендатора, приобретшего в собственность здание (строение), сооружение (ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции Федерального закона от 06.12.2011 N 405-ФЗ).
Идентификация объекта недвижимости
При передаче в лизинг недвижимости в целом основной проблемой является определение предмета лизинга в договорах.
Лизинг представляет собой трехстороннюю сделку, состоящую из договора купли-продажи имущества, передаваемого в лизинг, и собственно самого договора лизинга, заключаемого между лизингодателем и лизингополучателем. Логично, что договор лизинга должен заключаться в первую очередь, поскольку сторонами устанавливается предмет договора, продавец (по желанию сторон), цена и прочие условия, на основании которых лизингодатель ищет продавца и заключает с ним договор купли-продажи во исполнение договора лизинга. На практике чаще всего получается так, что лизингополучатель, прежде чем заключить договор лизинга, определяется заранее с тем, что именно он хочет взять в лизинг, проводит мониторинг цен, ведет предварительные переговоры с поставщиком выбранного оборудования и пр., поэтому сторонам заранее известны условия договоров и они оба заключаются одним днем. Такая схема, как правило, применяется для покупки оборудования, транспортных средств, прочего движимого имущества, в отношении которого нет особых требований идентификации в качестве объекта гражданских прав.
Финансовая аренда (лизинг) недвижимости отличается рядом особенностей, обусловленных признаками недвижимого имущества и особым правовым регулированием. Так, возникают проблемы при приобретении недвижимости, права на которую еще не оформлены. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить собственника, недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Последствием несоблюдения указанного правила является признание договора незаключенным. Разъяснения по этому вопросу даны в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54: индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик, свойств недвижимости, определенных, в частности, в соответствии с проектной документацией). Таким образом, законодатель не дает конкретного перечня признаков, обязательных для идентификации недвижимости, и оставляет этот вопрос на откуп сторонам договора.
Трудности регистрации
Согласно ст. 20 Закона N 164-ФЗ права на недвижимое имущество, которое передается в лизинг, подлежат государственной регистрации. Но если право собственности не зарегистрировано, а по договору лизинга приобретается недвижимое имущество, еще не зарегистрированное в установленном порядке, то каким образом регистрировать такой договор? Так как обязательство лизингополучателя по оплате лизинговых платежей возникает с момента заключения договора лизинга — государственной регистрации договора, то до момента государственной регистрации говорить о возникновении прав и обязанностей по договору нельзя. Получается, что приобретение в лизинг создаваемого недвижимого имущества невозможно, поскольку договор не будет зарегистрирован органами государственной регистрации. В связи с невозможностью регистрации таких договоров лизингодателю рекомендуется оформлять право собственности, а затем подавать договор лизинга в регистрирующий орган. В этом случае не будет иметь существенного значения, какой датой подписан договор лизинга, формальных оснований для отказа у регистрирующего органа не будет.
Одновременная подача для регистрации договора купли-продажи и договора лизинга не противоречит действующему законодательству. Тем не менее на практике при одновременной регистрации часто возникают проблемы. Зачастую регистрирующий орган отказывает в такой регистрации в связи с тем, что право собственности на недвижимое имущество, передаваемое в лизинг, не возникло. Поэтому регистрирующие органы ссылаются на ст. 130 ГК РФ об определении недвижимого имущества.
Надо отметить, что практика регистрирующих органов различна по субъектам Федерации. Так, в Москве регистрирующий орган чаще всего не делает разрыва между возникновением права собственности у лизингодателя и передачей зарегистрированного имущества в лизинг лизингополучателю, а в Санкт-Петербурге — как правило, отказывает. В целом практика регистрационной службы идет по неоднозначному пути, единой позиции пока не выработано.
Таким образом, гражданское законодательство не дает четкого определения недвижимой вещи, порождает серьезные проблемы, не позволяя однозначно квалифицировать передаваемое имущество по договору лизинга как недвижимое имущество. Это делает лизинг недвижимого имущества непривлекательным для бизнеса, вынуждая компании пользоваться прямым кредитованием. Пока на законодательном уровне не устранены такого рода пробелы, хотелось бы дать некоторые советы при заключении лизинговых сделок.
Во-первых, при идентификации объекта недвижимости самым верным признаком является кадастровый номер объекта. Указывая его, вероятность признания лизинговой сделки незаключенной минимальна. Во-вторых, при регистрации договоров лучше все-таки соблюдать последовательность: сначала регистрируйте договор купли-продажи для последующей передачи в лизинг, а затем — договор лизинга.
