ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ВНОВЬ ПОСТРОЕННОГО ДОМА. КАК УСТРАНИТЬ НЕДОДЕЛКИ В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ
М. ЛАЗУКИН
Массовое строительство жилья на территории Российской Федерации привело к тому, что застройщик, пытаясь реализовать как можно большее количество квадратных метров, перестал заботиться о качестве продаваемого товара.
При этом застройщик не всегда руководствуется только жаждой «быстрой наживы» — часто его подгоняют инвесторы в лице государственных и муниципальных органов и страх перед выплатой неустойки согласно ст. 6 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Конечно, каждый вновь построенный дом в наше время проходит процедуру ввода в эксплуатацию, где специальная комиссия проверяет его на соответствие требованиям действующего законодательства. В результате указанной проверки наиболее крупные недоделки устраняются. Однако путем поверхностного осмотра невозможно выявить все недостатки — для этого в доме необходимо прожить не один год. К счастью обладателей вновь отстроенного жилья, законодатель предусмотрел указанное и предоставил гарантийный срок для объекта долевого строительства не менее чем 5 лет (п. 5 ст. 7 ФЗ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; далее — ФЗ N 214). Целью настоящей статьи является выявление способов устранения недоделок застройщика в судебном порядке. Как известно, с 2009 г. все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья регулируются только вышеуказанным ФЗ N 214. По общему правилу, установленному данным Законом, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов. Как видно, указанные положения пересекаются со ст. 18 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». В первую очередь следует отметить, что лицом, отвечающим за качество объекта, является застройщик. Это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов на основании полученного разрешения на строительство. Иные лица, такие, как товарищества собственников жилья и управляющие компании, не несут ответственности за качество «товара», который получил участник долевого строительства. Как отметил Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 18 ноября 2010 г. по делу N 15649, «принимая во внимание, что истица состояла в договорных отношениях по строительству квартиры с ООО «Т», которое не только получило денежные средства истицы, но и принимало участие в строительстве дома, истица получила квартиру по акту приема-передачи от ООО «Т», членом ЖСК (ответчик) не является, в договорных отношениях с ЖСК (ответчик) по финансированию устранения строительных недоделок не состояла и не состоит, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ЖСК (ответчик) не может быть рассмотрен как изготовитель товара. По мнению судебной коллегии, изготовителем и продавцом для истицы в сложившихся спорных правоотношениях является ООО «Т», к которому она не лишена возможности обратиться с требованием об устранении недостатков строительства либо о возмещении расходов на их исправление силами потребителя или третьим лицом». В остальном, при заявлении иска к надлежащему лицу, успех по требованиям о проведении ремонтных работ, вызванных недостатками строительных работ, или по взысканию денежных средств в счет восстановительного ремонта квартиры зависит исключительно от двух моментов: акта о выявленных недостатках и экспертизы. Акт о выявленных недостатках квартиры должен быть составлен в присутствии представителя застройщика либо с его уведомлением и представителя управляющей компании при приемке квартиры. При отсутствии такого акта суду, разрешающему спор, будет весьма затруднительно сделать вывод о том, кто должен отвечать за недостатки — застройщик, поскольку он строил объект, или собственник, из-за неосмотрительности или отсутствия должной «заботливости» об имуществе которого возникли соответствующие недостатки. Экспертиза по стоимости восстановительного ремонта квартиры может быть составлена в течение гарантийного срока квартиры, поскольку для выявления всех существенных недостатков необходима эксплуатация объекта. Указанные выводы происходят из сложившейся судебной практики. Так, Московский городской суд Определением от 16 января 2012 г. по делу N 33-827 оставил решение Бабушкинского районного суда г. Москвы без изменения, указав, что «обстоятельства подтверждены исследованными судом первой инстанции доказательствами, которым дана надлежащая оценка, в том числе актом осмотра от <…>, составленным в присутствии представителя управляющей компании ООО <…>, актом осмотра от <…>, проведенного ООО <…>». Удовлетворяя требования истца о взыскании убытков в размере <…>, суд первой инстанции обоснованно руководствовался заключением ООО <…>, в котором определены объем необходимых ремонтно-восстановительных работ в квартире истца в связи с недостатками, ответственность за устранение которых несут ответчики, и их стоимость. Установив причинно-следственную связь между действиями ответчиков и возникшими убытками, суд верно пришел к выводу о взыскании убытков с ответчиков в пользу истца К. в равных долях. Так ситуация обстоит с жилыми помещениями. Однако что делать, если недостатки строительных работ имеет общее имущество и/или нежилые помещения? По данному вопросу сложилась следующая практика. Поскольку ответчиком выступает застройщик, а вновь построенный жилой дом имеет недостатки строительных работ не только в жилых помещениях, но и в общем имуществе (что встречается значительно чаще), а также в помещениях типа «гаражи-стоянки», истцом выступает не конкретное физическое лицо, а объединение физических лиц, выступающих с целью добиться устранения недостатков всего жилого/нежилого фонда, относящегося к их владению. Обычно это товарищество собственников жилья или организация, созданная для одного отдельно стоящего здания или группы зданий лицами, имеющими в собственности помещения в этом здании/зданиях с целью обеспечения эксплуатации помещений и организации работ по содержанию и эксплуатации объектов общего пользования. Так, например, для обеспечения интересов собственников гаражей создается гаражно-строительный кооператив. Решением арбитражного суда Московской области от 06.09.2011 по делу N А41-45565/10 удовлетворены требования ГСК об устранении недостатков строительных работ не позднее 2 месяцев с момента вступления решения в силу. При этом суд указал, что «ссылка ответчика на то, что ГСК является ненадлежащим истцом, судом не принимается по следующим основаниям. Кооператив создан решением общего собрания членов кооператива, добровольно объединившихся на основе членства для строительства и эксплуатации гаражей в соответствии с Гражданским кодексом РФ и иным действующим законодательством. <…> К основным целям деятельности кооператива относятся обеспечение эксплуатации гаражного комплекса, организация работ по содержанию и эксплуатации объектов общего пользования. <…> Решением общего собрания ГСК кооператив был уполномочен обратиться в суд с иском к застройщику об устранении строительных недоделок. Таким образом, кооператив вправе в интересах своих членов и с их согласия, выраженного решением общего собрания членов кооператива, обращаться с требованиями, связанными с обеспечением надлежащего состояния и содержания здания гаражного комплекса…» Таким образом, можно сделать вывод, что истцу при подаче в суд иска по данной категории дел необходимо правильно и своевременно подготовить документы, дающие ему право действовать от определенного круга лиц, а также заявлять от него необходимые требования. Иначе возможен отказ в иске по тому основанию, что у истца отсутствует право на обращение в суд с заявленными требованиями. Так, Арбитражный суд Забайкальского края решением по делу N А78-7863/2010 от 10.03.2011 (оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции) указал, что, «не будучи участником долевого строительства и не имея в собственности помещений в доме, ООО <…> обратилось с иском к застройщику, полагая, что наличие статуса управляющей компании и наличие договоров на предоставление услуг по обслуживанию здания обеспечило ему право на обращение в интересах собственников с указанным иском. <…> Представителем собственников может быть и управляющая компания, но при наличии в договоре управления многоквартирным домом соответствующего условия. Необходимые полномочия управляющей компании должны быть специально оформлены. Однако из буквального толкования протокола собрания о выборе управляющей компании и соответствующих договоров суд приходит к выводу, что собственники помещений в доме не наделили управляющую компанию правом представлять интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в их отношениях с третьими лицами, и решать в судебном порядке вопросы, возникающие в связи с ненадлежащим исполнением застройщиком обязанностей, предусмотренных договорами долевого участия в строительстве жилого дома. Никаких иных доказательств, свидетельствующих о том, что собственники помещений наделили управляющую компанию полномочиями по обращению в судебные органы для защиты их интересов, истцом не предъявлено. Причем эти самые «необходимые требования» следует продумать. ФЗ N 214 строго установлено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Отсюда следует, что требования, заявляемые истцом к устранению строительных недостатков, должны быть выражены таким образом, чтобы их удовлетворение привело к восстановлению нарушенного права и приведению качества объекта в то состояние, в котором он должен был быть при его сдаче. Кроме того, заявляемые требования должны быть соответствующим образом обоснованы. Так, Арбитражным судом Ярославской области от 17.11.2011 по делу N А82-8345/2010 удовлетворены требования ТСЖ <…> к ООО <…>. Предметом заявленных требований являлось обязать ООО <…> в срок до 01.10.2012 устранить недостатки в работе системы ГВС (горячее водоснабжение) в жилом доме N 32, расположенном по адресу <…>, а именно: — перевести систему ГВС с открытой схемы на закрытую; — разбить систему ГВС на две равнозначные части с подключением двух тепловых узлов и полотенцесушителей, включая демонтаж циркуляционных насосов, установленных без согласования с ЯТС; — составить расчет необходимой нагрузки на новую схему ГВС. Второй арбитражный апелляционный суд, отменяя решение первой инстанции Постановлением от 7 февраля 2012 г. по делу N А82-8345/2010, указал, что «истец должен был представить суду доказательства, что выполнение его требований приведет к восстановлению нормального теплоснабжения жилого дома. Техническое обоснование заявленных требований отсутствует. Установление причин плохого теплоснабжения, а также определение мероприятий, способствующих восстановлению теплоснабжения, возможно только в результате проведения соответствующей экспертизы». Также следует серьезно отнестись к доказательственной базе по данной категории дел. В первую очередь следует доказать факт того, что выявленные недостатки возникли при выполнении застройщиком строительных работ, а не в период эксплуатации многоквартирного дома заказчиками. Исходя из судебной практики, данный вывод полностью «ложится на плечи» строительной экспертизы. Так, Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2011 г. N 07АП-4223/11 установлено, что «возражения истца по качеству выполненных работ не подтверждаются материалами дела. Помимо заявлений жильцов, адресованных ТСЖ и составленных в одностороннем порядке, иные доказательства выявления недостатков не представлены. Экспертное исследование о том, что выявленные недостатки возникли при выполнении застройщиком строительных работ, а не в период эксплуатации многоквартирного дома заказчиками, не проводилось. Между тем при оспаривании качества выполненных работ по истечении почти 5 лет эксплуатации жилого дома обстоятельства образования недостатков могут быть установлены только экспертным путем. Таким образом, поскольку имеющиеся материалы дела не подтверждают наличие конкретных нарушений ответчиком обязательств по надлежащему выполнению строительно-монтажных работ, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения исковых требований». В другом Постановлении от 19 февраля 2010 г. N 17АП-274/2010-ГК Семнадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение первой инстанции, указал, что «заключением эксперта N <…> от <…> установлено, что причиной образования трещин и разрушения кирпичной кладки стен жилого дома по адресу <…> Пермь в местах прохождения металлических балок, железобетонных ригелей и железобетонных колонн является отступление от требований рабочего проекта, в том числе отсутствие теплоизоляции металлических балок, отсутствие теплоизоляции железобетонных ригелей, отсутствие теплоизоляции железобетонных колонн, примененного для устройства наружного слоя кирпичной кладки пустотелого кирпича. Разрушение кладки наружных стен жилого дома по адресу <…> Пермь произошло в результате отступления от требований рабочего проекта при производстве строительно-монтажных работ. Оценив указанные выводы эксперта, суд апелляционной инстанции полагает, что данное заключение является надлежащим доказательством наличия существенных недостатков общего имущества жилого дома, вызванных отклонениями от требований рабочего проекта при производстве строительно-монтажных работ. Доказательств иного ответчиком не представлено. С учетом изложенного, поскольку указанным заключением эксперта установлено, что недостатки работ обусловлены выполнением работ с отступлением от требований проекта, то есть по причинам, возникшим до принятия результата работ, требование истца об устранении спорных недостатков, предъявленное за пределами срока, установленного ст. 756 ГК РФ, но в пределах сроков, установленных ч. 2 ст. 737 ГК РФ, является обоснованным». Таким образом, правильный подход к проведению технической экспертизы по данной категории дел является ключевым моментом к положительному решению спора. Кроме того, в судебном порядке возможно не только обязать застройщика устранить недостатки, но и устранить данные недостатки с помощью третьих лиц, взыскав с застройщика впоследствии расходы на устранение этих недостатков. Данная процедура обретает реальную форму особенно в тех случаях, когда застройщик обязался устранить недостатки в установленный срок, однако свое обязательство не исполнил. Подтверждением указанному может являться решение арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-57048/2008 от 31 мая 2010 г., оставленное без изменения вышестоящими инстанциями. Таким образом, мы рассмотрели наиболее важные аспекты по судебному устранению недостатков строительных работ во вновь построенном доме. Как видно из практики, при надлежащей подготовке к подаче иска и грамотном ведении дела результат не заставит себя ждать. Правда, оборот «не заставит себя ждать» имеет скорее переносный, чем прямой смысл, поскольку дела данной категории длятся по несколько лет, учитывая всевозможные экспертизы и обжалования… Представляется необходимым более глубоко подходить к вопросу ввода в эксплуатацию вновь построенных домов, предъявляя к их качеству повышенные требования, чтобы проблему недоделок решали именно застройщики, а не собственники и созданные ими организации путем судебных тяжб.
