Новости по юриспруденции: законы, суды, финансы, недвижимость, кризис, аналитика, бизнес, в мире и т.п.
Вправе ли организация-застройщик привлекать по договору долевого строительства денежные средства физических лиц для строительства гостиницы, в результате которого у участников долевого строительства возникнут права собственности на гостиничные номера и права общей долевой собственности на общее имущество в гостинице?
Какие объекты недвижимости подразумеваются под иными объектами недвижимости в ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»?
Ответ: В силу ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) под иными объектами недвижимости подразумеваются любые объекты недвижимости (за исключением объектов производственного назначения).
К объектам производственного назначения относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и в связи, в строительстве, торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении, а также предприятия бытового обслуживания населения.
В силу ст. ст. 15, 16 и 92 Жилищного кодекса РФ, абз. 2 пп. 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ, п. 1.3 Рекомендаций о порядке осуществления государственного контроля за соблюдением требований строительных норм и правил при производстве строительно-монтажных работ на объектах производственного назначения МДС 12-7.2000 гостиница может быть признана объектом производственного назначения.
Следовательно, организация-застройщик не может по договору долевого участия в строительстве привлекать денежные средства физических лиц для строительства гостиницы.
В таком случае следует применять Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ) и нормы Гражданского кодекса РФ.
Обоснование: Согласно ч. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно выводам ФАС Поволжского округа, изложенным в Постановлении от 13.05.2008 по делу N А65-14109/2007 (Определением ВАС РФ от 28.08.2008 N 9547/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора), под действие Закона N 214-ФЗ подпадают правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости.
Однако в силу ст. 2 Закона N 214-ФЗ застройщик не вправе по договору долевого строительства привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства объектов производственного назначения.
Аналогичный вывод содержит Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2008 по делу N А55-1393/2008: в случае строительства не отдельных помещений как объектов гражданских прав в одном объекте, а объекта целиком (здания, сооружения) или объектов производственного назначения следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон N 39-ФЗ, с применением норм ГК РФ.
По мнению суда, в указанных случаях следует заключать инвестиционный договор (ч. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 2 Закона N 214-ФЗ). Если объект целиком оформляется в собственность одного лица, то Закон N 214-ФЗ также не применяется и следует руководствоваться инвестиционным законодательством.
К объектам производственного назначения в целях пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг) (абз. 2 пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).
К объектам производственного назначения относятся здания, используемые для производства и сборочных работ, складские здания (СП 132.13330.2011 «Свод правил. Обеспечение антитеррористической защищенности зданий и сооружений. Общие требования проектирования», утвержденный Приказом Минрегиона России от 05.07.2011 N 320).
К объектам производственного назначения относятся объекты, которые после завершения их строительства будут функционировать в сфере материального производства: в промышленности, сельском хозяйстве и заготовках, водном и лесном хозяйстве, на транспорте и в связи, в строительстве, торговле и общественном питании, материально-техническом снабжении, а также предприятия бытового обслуживания населения (п. 1.3 МДС 12-7.2000).
Таким образом, договор участия в долевом строительстве может быть заключен для строительства любых объектов недвижимости (за исключением объектов производственного назначения).
В силу ст. ст. 15, 16 и 92 ЖК РФ, абз. 2 пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, п. 1.3 МДС 12-7.2000 гостиница может быть признана объектом производственного назначения.
Следовательно, организация-застройщик не может по договору долевого участия в строительстве привлекать денежные средства физических лиц для строительства гостиницы.
В таком случае в силу ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ следует применять инвестиционное законодательство, а именно Закон N 39-ФЗ и нормы ГК РФ.
