КАК ЗАСТАВИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА УСТРАНИТЬ НЕДОДЕЛКИ В КВАРТИРЕ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 1 октября 2010 года
П. А. КАТКОВ
Катков П. А., член ассоциации юристов России, директор юридического департамента ОАО «Система Масс-медиа» (АФК «Система»).
Действующее законодательство предоставляет покупателю квартиры в новостройке широкие возможности для предъявления требований к застройщику в связи с ненадлежащим качеством приобретенного жилья.
1. Закон «О защите прав потребителей».
В случае передачи потребителю квартиры с недостатками исполнителем будут нарушены соответствующие положения Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей». При этом основным критерием качества определен договор, как наиболее распространенная юридическая форма закрепления отношений потребителя и исполнителя.
Кроме того, нормы и характеристики, определяющие качество товара, могут также устанавливаться государством путем издания документов нормативно-технического характера.
Таким образом, качество товара, работы, услуги должно соответствовать условиям договора и обязательным требованиям, установленным государством.
Правовые последствия обнаружения потребителем недостатков в выполненной работе регламентируются статьей 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой покупатель по своему выбору вправе требовать:
3) возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы своими силами или третьими лицами.
Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора, если в установленный срок недостатки не устранены исполнителем. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в этой связи.
Указанные требования могут быть предъявлены по выбору самого покупателя.
2. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве».
В свою очередь, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» четко определяет обязанности застройщика в отношении качества продаваемых квартир.
Согласно статье 7 указанного Закона, застройщик обязан передать участнику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора или указанных обязательных требований (часть 1), приведшими к ухудшению качества, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Законом дополнительно защищены интересы потребителя:
— условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (пункт 4 статьи 7);
— гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (пункт 5 статьи 7).
Расторжение договора с применением соответствующих последствий, нежелательных для застройщика, является особой мерой правового воздействия на последнего.
Данному требованию посвящена статья 9 Федерального закона N 214-ФЗ, которая делит расторжение на два вида: односторонний отказ от исполнения договора (пункт 1) и расторжение договора в судебном порядке (пункт 1.1).
Внесудебный порядок расторжения. В одностороннем порядке участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 комментируемого Закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Нельзя не отметить наличие отсылочных норм, что порождает необходимость указать на их содержание.
Так, часть 2 статьи 7 Закона гласит, что в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— соразмерного уменьшения цены договора;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Часть 3 статьи 15.1 данного Закона также возлагает на застройщика две обязанности.
Первая обязанность заключается в том, что в случае прекращения поручительства до истечения срока действия поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства.
Суть второй обязанности такова: застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты его прекращения.
Судебный порядок расторжения. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
1) прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику;
2) существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, которые входят в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Последствия расторжения. Как отмечалось выше, в качестве санкции за неисполнение служит требование о расторжении договора. Кроме того, нормой предусмотрены дополнительные меры, применяемые к застройщику. Таким образом, обобщенно, при расторжении договора по основаниям статьи 9 Закона, застройщик обязан:
— возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора;
— уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата участнику. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
3. Надзорные органы.
Помимо требований, предусмотренных федеральными законами, потребитель вправе обратиться со своими требованиями в государственные органы.
Роспотребнадзор.
В соответствии с Положением о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека данный орган является уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, защиты прав потребителей и потребительского рынка. Одной из сфер регулирования Роспотребнадзора является область жилищного строительства, осуществляемого с привлечением денежных средств граждан. Вместе с тем данный орган наделен правом возбуждать административное производство в отношении застройщиков, что он и делает в лице своих территориальных подразделений.
Прокуратура.
При возникновении спора с застройщиком, в случае нарушения застройщиком предусмотренных законодательством прав потребителя, гражданин вправе обратиться в органы прокуратуры с соответствующим заявлением. На практике органы прокуратуры принимают участие в выявлении и устранении нарушения прав граждан в данной сфере.
Федеральная служба по финансовым рынкам. Федеральная служба по финансовым рынкам (ФСФР) является федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным осуществлять государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Примечание: отношения по договорам инвестирования на объект, разрешение на который получено до 1 апреля 2005 года, не подпадают под действие Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В данном случае следует руководствоваться Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», положениями ГК РФ об определенных видах гражданско-правовых договоров (договор совместной деятельности, договор подряда и др.) и, в соответствующих случаях, Законом РФ «О защите прав потребителей». Следует отметить, что точная правовая квалификация отношений будет определяться исходя из положений конкретного договора, заключенного потребителем с застройщиком.
