Герасимов Александр, главный юрист ОАО «Компания «Главмосстрой».
Ознакомившись с комментариями Татьяны Бекреневой на мою статью «Качество жилья под защитой суда», позволю себе высказать некоторые замечания по их содержанию.
Автор комментария правильно пишет, что до принятия ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» застройщики подписывали с будущими владельцами объекта недвижимости различные по своему содержанию договоры. Но как бы суды ни квалифицировали эти договоры, если их участниками являются физические лица, при рассмотрении споров по исполнению договоров Верховный Суд рекомендовал рассматривать их на основании Закона «О защите прав потребителей». Да, подрядчик будет отвечать за качество строительных работ перед владельцем квартиры, но ответственность подрядчика будет определяться Законом «О защите прав потребителей». Это положение красной нитью проходит через все упомянутое автором комментария письмо Верховного Суда РФ от 19.09.2002 «Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». Этот вывод сделал и Высший Арбитражный Суд РФ (первый пример в моей статье).
Далее автор комментария правильно пишет, что законами не урегулирован случай выявления недостатков в общем имуществе дома после передачи объектов долевого строительства его участникам. Это могут быть и сами владельцы квартир, и ТСЖ. В специальных законах этот момент действительно не отражен. Но Президиум ВАС РФ по первому делу ясно указал со ссылкой на статью 138 ЖК РФ, что ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Далее высокая судебная инстанция отдельным абзацем в своем Постановлении выделяет: «Таким образом, товарищество вправе обратиться в арбитражный суде иском, связанным с качеством строительства, в интересах своих членов». Никакой при этом приписки, что только в отношении общего имущества собственников жилья, ВАС РФ не делает.
Что касается предложений автора комментария изменить редакцию пункта 4 сделанных мною выводов, надо понять, что я перечисляю нормативную базу, на основании которой можно предъявить иски, связанные с ненадлежащим качеством строительства объектов, независимо от времени начала их действия. Кстати, предложение Татьяны Бекреневой включить в редакцию пункта 4 выводов ссылку на Закон «О защите прав потребителей» прямо подтверждает правильность дополнения абзаца 1 ее комментария этим Законом. Ведь подрядчик будет нести ответственность перед владельцем квартиры за качество выполненных работ по Закону «О защите прав потребителей». Так что, предложив включить в пункт 4 выводов указание на Закон «О защите прав потребителей», автор комментария тем самым подтвердила правильность моих замечаний, изложенных выше, в абзаце 2.
В последнем абзаце комментария усматривается наличие трех лиц — застройщика, подрядчика и владельца квартиры. Если владелец квартиры получил ее от застройщика по договору о долевом участии в строительстве объекта на основании ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, то все требования по качеству жилья он предъявляет застройщику. Но застройщик и подрядчик могут и совпадать в одном лице. Подрядчик, осуществляющий строительство дома, мог оформить на себя право на земельный участок, получить разрешение на строительство и привлекать денежные средства от других лиц. Тогда он еще и обладает всеми признаками застройщика. Т. е. он, как застройщик, своими силами строит дом. Это никак не противоречит ФЗ N 214-ФЗ.
