При заключении сделки о купле-продаже недвижимости через третье лицо для доверителя существует реальная опасность стать жертвой обмана; добропорядочный гражданин, не имеющий представления о схемах мошенничества в сфере недвижимости, легко может угодить в ловушку, а главное, отстоять свои законные права в суде не получится из-за собственных ошибок и юридической неграмотности. пострадает как продавец, так и покупатель, в выигрыше останется только третье лицо, т. е. caivs мошенник. Надеемся, данная статья поможет вам избежать подобных ситуаций.
Купи, продай и со своим останься
Рассмотрим практический случай, связанный с продажей квартиры, недвижимого имущества с участием третьего лица (человека, представляющего интересы покупателя по доверенности) в 2008 году и поданным иском в 2009 году. Покупатель — человек, который доверяет третьему лицу свои интересы и рассчитывает на его добропорядочность или действует в паре с доверенным лицом.
Продавец, гр. Т. А. Усанина, в 2007 году познакомилась с гр. Т. И. Тарамасовой, обе проживали на тот период в г. Краснокамске Пермской области. Доверитель — продавец — составляет доверенность на право продажи квартиры в г. Краснокамске и на приобретение квартиры в г. Зверево, соответственно, совсем в другом регионе, и на то время — с приличной разницей в цене, как кажется покупателю, то бишь в рыночной стоимости, но, как нам всем известно, один дурак покупает, другой продает, или же еще раз обратим внимание: на тот момент имеют место определенные договоренности между доверенным лицом и доверителем.
Доверенное лицо продает квартиру доверителя за один миллион триста тысяч рублей, на вырученные деньги доверенное лицо приобретает квартиру для доверителя, согласно договору купли-продажи от 2008 года. Фактически приобретает недвижимое имущество в г. Зверево для доверителя за один миллион рублей (обратим внимание, что согласно доверенности доверенное лицо имеет полное право распоряжаться деньгами доверителя).
Доверитель приезжает в г. Зверево, регистрируется летом, а осенью, в ноябре 2008 года делает независимую экспертизу по сделке купли-продажи квартиры (сделка состоялась в мае 2008 года) с целью получения данного объекта недвижимости в свою собственность.
Доверитель (покупатель) — новый собственник — подготавливает 14.01.2009 исковое заявление «о признании договора купли-продажи квартиры недействительным» и подает его в Зверевский городской суд.
Соответственно, бывшие собственники квартиры получают исковое заявление «о признании договора купли-продажи квартиры недействительным», но граждане, продавшие свой объект недвижимости, даже не предполагают, что конкретно вытекает из этого искового заявления.
Последствия данного искового заявления: 4 февраля 2009 года федеральный судья Зверевского городского суда А. В. Мусенко выносит определение об обеспечении иска, в котором первым пунктом истец требовал наложить арест на лицевые счета ответчиков, а именно доверенного лица и продавцов квартиры, и на имущество ответчиков, находящееся по месту проживания этих лиц… на общую сумму в один миллион триста тысяч рублей в солидарном порядке. В соответствии со ст. 139 ГПК РФ суд может принять меры по обеспечению иска.
Из Управления службы судебных приставов по Ростовской области поступил исполнительный лист N 2-62/09 от 04.02.2009, выданный вышеуказанным судом. И на счета продавцов, и на недвижимое имущество был наложен арест. Последствия данного определения, я уверен, ясны всем. Невозможность купли-продажи имеющегося движимого, недвижимого имущества. Соответственно, судебными приставами-исполнителями принято решение о блокировании расчетных счетов, включая зарплатные счета.
Адвокатом Д. В. Валеевым была подана частная жалоба на Определение Зверевского городского суда от 19.03.2009, которая осталась практически без рассмотрения и не имела никакого эффекта.
Цитата из частной жалобы: «В обоснование своего решения суд указал, что ответчик Тарамасова Т. И. в судебное заседание не прибыла, но направила заявление о приостановлении производства по гражданскому делу, мотивируя следующим образом. Усанина ранее обращалась с заявлением о возбуждении уголовного дела в ОВД г. Краснокамска Пермского края, где проживает Тарамасова Т. И., но постановлением от 20.08.2008 в возбуждении уголовного дела было отказано. Однако данное постановление постановлением прокуратуры г. Краснокамска от 17.02.2009 было отменено и по делу назначена новая проверка. В связи с этим Тарамасова Т. И. (доверенное лицо) просит приостановить производство по настоящему гражданскому делу до разрешения вопроса о возбуждении уголовного дела».
В ст. 215 ГПК РФ четко указано, что суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском, административном или уголовном производстве.
Однако суд не принял во внимание требование этой статьи и неправильно истолковал закон. Каких-либо сведений о том, что возбуждено уголовное дело в отношении Т. И. Тарамасовой, у суда нет, поэтому и оснований для приостановления дела у суда также нет.
Ранее я акцентировал внимание читателя на совместности определенных действий между доверенным лицом и доверителем, цитата из частной жалобы указывает прямо на данную взаимосвязь.
Отдадим должное федеральному судье, который сделал запрос в ОВД г. Краснокамска Пермского края. Как нам известно, фискальные органы не заинтересованы в том, чтобы работать быстро, и, соответственно, дело было отложено на неопределенный срок.
Основные проблемы в ожидании непонятных запросов и каких-то ответов для продавцов становятся невыносимым ожиданием, и при неграмотной расстановке сил или по причине малого опыта юриста могут стать роковыми для продавцов.
В данной ситуации, если ответчик принимает сторону истца, договор расторгается и, следовательно, продавцам необходимо вернуть всю сумму по договору, а федеральный судья обязан будет передать дело в органы внутренних дел для дальнейшего расследования, соответственно, продавцы, а именно бывшие хозяева квартиры, попадают под уголовную ответственность.
В реальном плюсе остается только доверенное лицо, потому что, имея на руках доверенность на куплю-продажу квартиры истца, доверенное лицо в дальнейшем заполняет декларацию в ИФНС России и, соответственно, получает выплату, положенную по закону, — 13% налогового вычета с одного миллиона рублей, а это приличная сумма в сто тридцать тысяч рублей, малограмотность истца в таких вопросах, разумеется, устраивает доверенное лицо.
16 октября 2009 года Зверевским городским судом Ростовской области под председательством судьи В. Н. Левченко было принято законное решение в отказе удовлетворения исковых требований истца. Установлено следующее.
В соответствии с положением ст. 56 ГПК РФ необходимо доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Суд считает, что истец не представил доказательств наличия юридически значимых обстоятельств для признания сделки, совершенной под влиянием обмана (что означает данное высказывание, полностью растолковывает ст. 179 ГК РФ).
Во всех этих случаях требуется доказать наличие или отсутствие обстоятельств, с которыми закон связывает возможность признания сделки недействительной.
Также при подготовке истца к данному гражданскому делу истцом была допущена первая ошибка, а именно: представленный истцом отчет N 2891108 от 28.11.2008 в двух интерпретациях, датированных одним числом, в одной из которых описана квартира, не имеющая никакого отношения к оспариваемой в связи с неверно указанной этажностью и наличием коммуникаций. Указание на то, что рыночная стоимость квартиры (объекта оценки) составляет 388133 рубля, без учета НДС, не может быть бесспорным доказательством недействительности сделки, так как сам по себе факт неэквивалентности сделки говорит только о значительном коммерческом просчете одной из сторон. Необходимо доказать дефектность волевого процесса, который в данном случае возник предположительно в результате противоправных действий двух лиц, а именно в результате злонамеренного сговора. Такие сделки отличаются от заключенных представителем, что объясняется их небрежностью, недостатком опыта людей или злонамеренными действиями, никак не связанными с другой стороной по сделке. При исследовании доказательств по гражданскому делу установлено, что истицей была выдана доверенность, заверенная нотариусом, в которой указано, что доверенное лицо имеет право продать в г. Краснокамске квартиру, а в г. Зверево купить квартиру за цену и на условиях по усмотрению доверенного лица (л. д. 128). Из вышеизложенного следует, что цена сделки в данной доверенности не была оговорена, обозначена на усмотрение Т. И. Тарамасовой.
По отдельному поручению Зверевского городского суда Тарамасова была опрошена в качестве ответчика в присутствии своего представителя и пояснила, что… квартира соответствует жилищным условиям.
Судом установлено, что Т. А. Усанина не обращалась в правоохранительные органы по факту мошеннических действий в отношении ответчика Т. И. Тарамасовой, что следует из ответа, представленного в ходе исполнения судебного поручения (л. д. 139, 141, Т-1), и ответа ГУВД по Пермскому краю (л. д. 127, Т-1), что могло служить доказательством злонамеренного соглашения между ответчиками либо о признании совершения сделки под влиянием обмана.
Несостоятельны требования истца о взыскании с ответчиков в солидарном порядке одного миллиона трехсот тысяч рублей, так как договор купли-продажи имеет цену один миллион рублей и никаких доказательств о передаче ответчикам указанной в иске суммы истцом не представлено. Суд считает, что истцом не представлено доказательств о совершении сделки купли-продажи с нарушением закона, что могло бы повлечь признание сделки ничтожной в соответствии с положениями ст. 168 ГК РФ…
Доводы ответчика Т. И. Тарамасовой о том, что требование о расторжении государственной регистрации сделки истец не ставит, не могут быть приняты во внимание судом, поскольку требования о применении последствий оспариваемой сделки могут быть заявлены либо вместе с требованием о признании сделки недействительной, либо после удовлетворения иска о признании сделки недействительной.
В соответствии с положением ст. 144 ГПК РФ (арест) обеспечение иска было снято судом после вступления решения в законную силу.
В удовлетворении исковых требований истца было отказано.
P. S. В данной статье отражены незначительные схемы мошенничества со стороны покупателя с использованием доверенности участия в купле-продаже третьего лица, имеющего, по всей видимости, существенный опыт в ведении такого рода бизнеса. В этом случае, конечно, пострадает только продавец, если вовремя не найдет себе грамотного юриста, который сможет помочь в конкретной ситуации.
