Ельцов Максим Иванович, генеральный директор Первого Ипотечного Агентства.
Случаи мошенничества в сделках с недвижимостью не редки. Знание способов, к которым прибегают мошенники, и методов борьбы с ними поможет избежать неприятностей. В статье рассмотрены наиболее распространенные из них.
ПРОВЕДЕНИЕ РАСЧЕТОВ
Наибольшее количество мошеннических схем связано с проведением расчетов при купле-продаже недвижимости.
В семье Ивановых ожидается пополнение, и они решают обменять свою квартиру на аналогичную, но в другом районе, рядом с парком, или на квартиру большего метража. На практике сделок с обменом квартир сегодня практически не проводится. Проще оформить продажу имеющейся квартиры с одновременной покупкой новой. Ивановы обратились за помощью знакомого знакомых, который якобы работает риелтором. Когда семья подобрала себе новое жилье, а на ее квартиру, в свою очередь, нашелся покупатель Петров, оставалось лишь оформить сделку. Но человек, сопровождающий сделку, под разными предлогами задерживает оформление договора по приобретению альтернативной квартиры. Он предлагает Ивановым, чтобы не терять времени, подать документы на регистрацию продажи имеющейся недвижимости без встречной покупки. Мол, пока суд да дело, покупатели Петровы донесут необходимые документы (выйдут с больничного, приедут из отпуска…), мы закончим с оформлением продажи, заложим деньги в сейфовую банковскую ячейку. Придя в банк, Ивановы узнают, что сделка по приобретению выбранной ими квартиры по какой-либо выдуманной причине вовсе невозможна. Однако деньги от продажи уже в банковской ячейке, а риелтор уверяет Ивановых: пока идет регистрация сделки продажи квартиры, они найдут новый вариант, и даже есть такой вариант на примете, еще лучше прежнего. Договор же аренды сейфовой ячейки просто переписывается, в него вносятся иные условия получения денежных средств (уже продавцом альтернативного варианта).
Здесь главная ошибка Ивановых состоит в том, что они по незнанию предоставляют человеку, сопровождающему сделку, доступ к сейфовой ячейке с деньгами от продаваемой квартиры. Договор аренды может быть составлен так, что наряду с продавцами квартиры или без их участия доступ к ячейке получает и риелтор. А если в договоре прописано, что в сейфовую ячейку может входить не только продавец, но и третье лицо по предъявлении расписки и документов, подтверждающих переход права собственности, то это третье лицо может спокойно распоряжаться денежными средствами из ячейки. Банк в этом случае не имеет юридических оснований препятствовать в получении денег третьим лицом: в регламент кредитных организаций не входит обязанность следить за правильностью совершения сделки. В итоге Ивановы лишаются доступа к деньгам от проданной квартиры.
Далее мошенник по разным причинам задерживает и подбор альтернативных вариантов. Когда уставшим от ожидания, нервничающим Ивановым предлагается наконец подходящая квартира, они на радостях подписывают договор покупки, допуская еще одну роковую ошибку. Альтернативное жилье может оказаться совсем не тем, что они смотрели и одобрили, а квартирой по тому же адресу, но с другим номером корпуса дома. То есть вместо трешки в кирпичном доме за 7 млн. рублей Ивановы становятся владельцами трехкомнатной хрущевки за 4 миллиона. Разница оседает в кармане посредника, которого на тот момент зачастую уже и отыскать-то невозможно. А даже если и возможно, при таком варианте проведения сделок предмет мошенничества доказать крайне сложно. Продажа квартиры состоялась, покупка другого варианта тоже, все документы подписаны самими Ивановыми. Риелтор, как выясняется впоследствии, вовсе не работает в конкретном агентстве, а бланк договора, который он подписывал с Ивановыми на оказание услуг, липовый (либо настоящий, но тайком позаимствованный). Ивановы остаются с хрущевкой, мошенник — с приличной суммой.
СОВЕТ
Мошенники очень часто пользуются тем, что сами участники сделки не осуществляют должного контроля за ее ходом и не предпринимают элементарных необходимых действий, чтобы избежать дополнительных рисков. В данном случае не была проведена проверка самого посредника: кто он, действительно ли представляет агентство, давно ли там работает. Не было контроля со стороны Ивановых и за условиями, прописанными в договоре сейфовой ячейки. Он должен быть составлен таким образом, чтобы денежные средства от продажи квартиры могли быть получены продавцом единолично или только при условии его личного присутствия.
Обратите внимание, что все проблемы возникают вследствие чрезмерного доверия третьему лицу, не являющемуся собственником объекта, и ему предъявляют минимальные требования для допуска к сейфовой ячейке с деньгами.
ДАРЕНЫЙ КОНЬ…
Зона особого риска — продажа комнат по договору дарения. Это следствие несовершенства нашего законодательства и сложившейся ситуации на рынке.
Стандартная история: продается комната в коммунальной квартире по привлекательной цене. В соответствии с Гражданским кодексом нужно получить согласие всех соседей на продажу общедолевого имущества. Но по разным причинам часто сделать это невозможно, и покупатель вынужденно соглашается на приобретение комнаты по договору дарения. Сделка по дарению заключается, деньги закладываются в сейфовую ячейку. После регистрации сделки покупатель комнаты получает право собственности на нее, а продавец — денежные средства по предъявленным документам. Все законно, все довольны. А дальше начинается самое «интересное». Через некоторое время продавец, он же «даритель», подает в суд, утверждая, что подарил продавцу комнату под воздействием внешних обстоятельств. Суд, скорее всего, встанет на его сторону, потому что договор дарения носит безвозмездный характер, он не подразумевает платы за «подарок» и у продавца есть полное право требовать свое имущество обратно.
Кстати, любой суд встанет на сторону человека, состоящего на учете в психоневрологическом диспансере, особенно если он совершил сделку по дарению своего имущества. Точно так же может быть расторгнут в суде и договор купли-продажи комнаты или квартиры, если сумма денежных средств, прописанная в договоре, не соответствует действительной. Здесь важно подчеркнуть, что сделка может быть расторгнута не из-за того, что в договоре указана неофициальная цена продажи квартиры, а из-за того, что вследствие вынужденного занижения цены в договоре (с тем, чтобы продавцу уйти от налогов) может возникнуть подобная ситуация с человеком, состоящим на учете в ПНД. Этот человек продает за 3 миллиона квартиру, которая на самом деле стоит 6 миллионов. Через некоторое время либо сам собственник, либо мошенник, сопровождающий его, подает в суд и добивается расторжения сделки. В результате покупателю возвращаются только те денежные средства, которые указаны в официальном договоре купли-продажи. Потери покупателя составят разницу между истинной ценой квартиры и официально прописанной в договоре.
СТОЙ! ПРОВЕРКА ДОКУМЕНТОВ!
Подделывание документов — очень распространенный вид мошенничества. Совсем недавно наши специалисты, сопровождая сделку купли-продажи квартиры, наткнулись на очень интересный случай. Наши сотрудники обратились в ТСЖ, чтобы проверить, нет ли у продавца задолженностей по коммунальным платежам. Пообщались с соседями и к своему удивлению узнали, что бабушка-продавец уже несколько месяцев как скончалась. Выяснилось, что мошенники, получив документы на квартиру, завладели паспортом умершего человека и поменяли фотографию на первой странице. Сделка проводилась в простой письменной форме, деньги передавались в момент подписания договора. УФРС такие моменты не контролирует. Таким образом, претендовавшие на квартиру наследники, не успев стать таковыми и не дожидаясь других наследников, продавали объект недвижимости от имени несуществующего человека.
СОВЕТ
Мы настойчиво рекомендуем вам перед тем, как купить квартиру, тщательно проверять как саму квартиру, так и продающих ее собственников, участвующих в сделке, а также подлинность предъявляемых документов. Закажите выписку из ЕГРП, чтобы подтвердить, кто в действительности владеет приобретаемой недвижимостью. Получите также архивную справку и сопоставьте ее с предыдущими правоустанавливающими документами. Тогда вам станет ясно, не выписывались ли из квартиры накануне ее продажи или приватизации, например, несовершеннолетние дети или лица, состоящие на учете в ПНД. Пообщайтесь по возможности с родственниками, друзьями, соседями продавца, сходите в ТСЖ. В дружеской беседе вы сможете выяснить действительное состояние самой квартиры или комнаты, дома, в котором она находится, а может быть, даже узнаете, что продавец здесь много лет не появлялся. Это должно вас насторожить.
Ни в коем случае не хотим сказать, что наличие грамотного специалиста, который сопровождает сделку, дает 100-процентную защиту от мошеннических действий. Однако при проведении сделки между частными лицами, когда с обеих сторон не присутствует риелтор или он присутствует только с одной стороны, может возникнуть проблемная ситуация. При этом важно подчеркнуть: не всегда проблемы связаны именно с мошенничеством. Очень часто одна из сторон просто более подкована юридически или имеет юридически грамотного советника и в результате добивается для себя существенно лучших условий, вплоть до изменения условий сделки, оговоренных вначале.
Если вы прибегаете к услугам посредника, то необходимо как можно больше собрать информации о нем: кто он, действительно ли представляет агентство недвижимости, давно ли там работает.
При подписании договоров, необходимо читать все условия без исключения очень внимательно. Подвох может закрасться в любом пункте.
В случае расчетов через сейфовую ячейку необходимо тщательно проконтролировать условия, прописанные в договоре. Порядок оплаты должен быть составлен таким образом, чтобы денежные средства от продажи квартиры могли быть получены продавцом единолично или только при условии его личного присутствия.
Обратите внимание, что все проблемы возникают вследствие чрезмерного доверия третьему лицу, не являющемуся собственником объекта.
Добровольно используя ту или иную схему оформления сделки с целью упрощения ее процедуры, нужно принимать во внимание и обратную сторону медали:
— при продаже комнат по договору дарения можно обойти необходимость получения согласия соседей, но риск признать сделку недействительной увеличивается. Чаще всего мошенники пытаются признать дарение недействительным в связи с совершением его под воздействием внешних обстоятельств. В итоге комната возвращается «продавцу», а «покупатель» теряет уплаченные деньги, так как по документам комнату он принял безвозмездно. Во избежание такой ситуации при оформлении дарения необходимо присутствие свидетелей, подтверждающих, что продавец действовал добровольно, и необходима справка, что он не состоит на учете в ПНД;
— при занижении цены для уменьшения налогообложения — продавец также может предпринять меры по признанию сделки недействительной. Например, по такому основанию, как недееспособность продавца (продавец состоит на учете в ПНД). В результате покупателю возвращаются только те денежные средства, которые указаны в официальном договоре купли-продажи. Потери покупателя в любом случае признания сделки недействительной составят разницу между истинной ценой квартиры и официально прописанной в договоре.
Перед тем, как купить квартиру, необходимо тщательно проверить как саму квартиру, так и продающих ее собственников, участвующих в сделке, а также подлинность предъявляемых документов:
— закажите выписку из ЕГРП (она подтвердит, кто в действительности владеет приобретаемой недвижимостью);
— получите архивную справку и сопоставьте ее с предыдущими правоустанавливающими документами (станет ясно, не выписывались ли из квартиры накануне ее продажи или приватизации, например, несовершеннолетние дети или лица, состоящие на учете в ПНД);
— пообщайтесь по возможности с родственниками, друзьями, соседями продавца, сходите в ТСЖ (в дружеской беседе вы сможете выяснить действительное состояние самой квартиры или комнаты, дома, в котором она находится, а может быть, даже узнаете, что продавец здесь много лет не появлялся).
Наличие грамотного специалиста, который сопровождает сделку, не дает 100-процентной защиты от мошеннических действий. Будьте бдительными!
