Моисеев Василий, юрист Московской коллегии адвокатов «Николаев и партнеры».
Опытом и советами делится юрист Московской коллегии адвокатов «Николаев и партнеры» Василий Моисеев.
1. Основной проблемой является доверчивость, невнимательность и низкий уровень знаний законодательства российских граждан.
2. Возможные схемы мошенничества:
— продажа не той квартиры, которая предварительно показывалась. В этом случае либо перевешивается номер квартиры, либо показывается квартира с похожим адресом, а при регистрации покупатель не обращает внимания на отличие адреса квартиры, которую он смотрел, от адреса, указанного в кадастровом паспорте, договоре купли-продажи и др.;
— мелкая фирма оказывает услуги по поиску квартиры, берет аванс и пропадает;
— лицо, продающее квартиру, не является собственником, предъявляет паспорт с переклеенной фотографией. Либо это может быть похожий (загримированный) человек, а паспорт собственника был получен незаконным путем;
— покупатель проверяет и пересчитывает при вас деньги, а перед закладкой в ячейку сумка с деньгами меняется, и после регистрации продавец получает далеко не ожидаемую сумму, если получает вообще.
3. Советы покупателю:
— всегда просите предъявить оригинал паспорта собственника и делайте копию. Если продавцу скрывать нечего, проблем при этом возникнуть не должно;
— старайтесь перед заключением договора лично встретиться с собственником. Понятно, что все люди занятые, но одна встреча вряд ли отнимет много времени. Если подобную встречу организовать не удается, это должно насторожить;
— при продаже квартиры давайте риелторам не генеральную доверенность, а доверенность на конкретные, четко обозначенные действия (сбор документов и т. д.);
— перед покупкой постарайтесь по возможности выяснить историю квартиры: когда была проведена последняя сделка, на основании чего, при каких обстоятельствах. Если это было по решению суда, подобная ситуация должна насторожить, так как не исключена вероятность отмены данного решения и т. д.;
— при покупке всегда самостоятельно заказывайте выписку на квартиру из ЕГРП. Во-первых, так вы исключите возможность подделки, во-вторых, с ее помощью можно получить точную информацию о последнем собственнике. Краткую выписку из ЕГРП может получить любое лицо без доверенности;
— при покупке следует насторожиться, если продавец хочет слишком быстро получить деньги. Низкая цена также всегда должна вызывать сомнения. Объяснению, в то, что стоимость снижена, поскольку продавцу срочно требуются деньги, не стоит безоговорочно верить;
— в договоре всегда необходимо указывать реальную стоимость сделки и не идти на уговоры продавца снизить ее, чтобы не платить налоги. В случае если сделка впоследствии будет признана недействительной, продавец получит обратно квартиру, а покупатель — деньги, указанные в договоре (двойная реституция);
— с особой тщательностью следует подготовиться к оформлению сделки при покупке квартиры в недостроенном доме (проверить застройщика и т. д.). Подобные сделки оформляются путем заключения договора уступки прав требования. Стоит учитывать и то, на какой стадии строительства находится дом, поскольку есть вероятность, что его вообще не построят либо заморозят строительство;
— пожалуй, основным правилом является то, что нельзя отдавать деньги до регистрации квартиры на имя покупателя. Как правило, передача денег осуществляется через банковскую ячейку, доступом к которой являются зарегистрированные документы;
— перед закладкой денег в ячейку следует проверить и пересчитать деньги. Любой банк оказывает подобные услуги. Эта операция требует дополнительных затрат, однако они несопоставимы с возможными потерями;
— если собственником помещения является юридическое лицо, это может быть связано с дополнительными рисками, такими, как неполучение согласия учредителей на крупную сделку, которое оформляется протоколом общего собрания; подписание договора купли-продажи неуполномоченным лицом. В случае если владельцем квартиры является иностранная компания, лучше дополнительно истребовать документ под названием «афидовито» (клятва генерального директора), удостовериться, что руководитель компании действительно подписывал тот или иной документ;
— в обязательном порядке необходимо потребовать от продавца расширенную выписку из домовой книги, чтобы не только убедиться, что в квартире никто не прописан, но и посмотреть, кто был прописан в ней ранее и на основании чего выписан (если выписывались несовершеннолетние дети, если выписка производилась на основании решения суда либо в связи с тем, что гражданин отбывает срок наказания в тюрьме, все эти моменты в будущем могут негативно отразиться на покупателе). Идеальный вариант — получить доверенность от продавца и собрать необходимые документы для продажи квартиры самостоятельно;
— в случае если квартира продается по доверенности, необходимо иметь в виду, что собственник мог уже аннулировать эту доверенность и представитель продавца неуполномочен осуществлять какие-либо действия или подписывать документы. Бывает, что собственник с представителем находятся в сговоре, собственник подписывает доверенность «левой рукой», а после заключения сделки говорит, что ничего не подписывал. Почерковедческая экспертиза установит, что подпись на доверенности сделана не рукой собственника, сделка признается недействительной, а представителя собственника с деньгами и след простыл;
— если квартира принадлежит собственнику на основании свидетельства о праве на наследство по закону, полученного совсем недавно, следует подумать о том, что, возможно, на эту квартиру претендуют и другие наследники, которые по тем или иным причинам не оформили свое право на наследство и в ближайшее время смогут оспорить выданное нотариусом свидетельство, а впоследствии и сделку купли-продажи.
4. На самом деле мошеннических схем существует великое множество, и охарактеризовать их все вряд ли получится. Главный совет — при заключении сделки купли-продажи недвижимости обращаться для их сопровождения в крупные агентства недвижимости либо к юристам (адвокатам). Кстати, лучше обращаться именно к юристам, а не к риелторам, поскольку основная цель риелторов — продать квартиру и получить свои деньги, а юриста — сопроводить сделку с наименьшими потерями для клиента, его гонорар не зависит от исхода сделки.
