ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ КАК СПОСОБ ЗАЩИТЫ ПРАВ УЧАСТНИКОВ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗДАНИЯ ИЛИ СООРУЖЕНИЯ
Т. Т. АЛИЕВ
Алиев Т. Т., доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры административного и финансового права Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.
Рассматривается вопрос о защите прав участников арендных отношений. Исследуются понятия «государственная регистрация», «незаключенный договор» и «ничтожный договор». Делается вывод о том, что для эффективной защиты прав участников арендных отношений необходима государственная регистрация договора аренды здания или сооружения и должны быть предусмотрены его существенные условия.
Ключевые слова: государственная регистрация, незаключенный договор, ничтожный договор.
State registration as methods of defence of rights for the participants of leasings relations by agreement of lease of buildings and buildings T. Aliev
A question is examined about defence of rights for the participants of leasings relations. Concepts «state registration», «uncelled agreement», «insignificant agreement». Talked that, for effective defence of rights for the participants of leasings relations state registration of contract of tenancy of building and building is needed, and the substantial conditions of the agreement must be foreseen similarly.
Key words: state registration, uncelled agreement, insignificant agreement.
В настоящее время в связи с развитием экономических взаимоотношений в области аренды недвижимости особое место занимают договоры аренды зданий и сооружений. Аренда зданий и сооружений представляет собой самостоятельную категорию аренды недвижимости. На законодательном уровне закреплено, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, о чем свидетельствует положение п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Заметим, что в соответствии со ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки в случаях, установленных законом, влечет ее ничтожность, что является разновидностью недействительной сделки. Кроме того, договор является разновидностью сделки, поэтому на него распространяются все положения о сделках в соответствии со ст. 154 ГК РФ. Из этого следует, что в первом случае отсутствие государственной регистрации приводит к незаключению договора аренды здания или сооружения, а во втором — к его ничтожности. В правоприменительной практике возникает правовая коллизия: в каких случаях несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения будет являться основанием для признания договора недействительным по ст. 165 ГК РФ, а в каких случаях это повлечет признание договора незаключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ. Одни суды исходят из недопустимости применения последствий недействительности к незаключенным сделкам ввиду несовместимости природы незаключенности и недействительности <1>. В подтверждение такой позиции приводится следующая аргументация: ——————————— <1> См.: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2000 N Ф04/2680-599/А70-2000, от 22.10.2003 N Ф04/5477-780/А67-2003, ФАС Московского округа от 07.06.2001 N КГ-А40/2699-01, от 23.05.2001 N КГ-А40/2494-01, ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.06.2001 N А74-161/01-К1-Ф02-1406/01-С2, от 21.06.2001 N А74-250/01-К1-Ф02-1308/01-С2, от 07.06.2000 N А10-3889/99-19-Ф02-984/00-С2, от 06.07.2000 N А33-470/00-С2-Ф02-1212/00-С2.
— договор аренды здания или сооружения не может быть одновременно незаключенным и ничтожным; — незаключенный договор аренды здания или сооружения не может являться недействительным (ничтожным); — правовые последствия при признании договора аренды здания или сооружения незаключенным и признании его недействительным различны. Мы придерживаемся позиции ВАС РФ, по мнению которого недействительные и незаключенные сделки — разные правовые категории. Эти сделки влекут за собой различные правовые последствия: в одном случае — двусторонняя и односторонняя реституция, недопущение реституции, ответственность недобросовестной стороны договора; в другом — только использование норм о неосновательном обогащении (ведь при незаключенных договорах отсутствует непрерывная связь воли, волеизъявления и результата действий сторон) <1>. Данная точка зрения высказывается как в постановлениях Президиума ВАС РФ по отдельным делам <2>, так и в обзорах практики разрешения споров по различным категориям дел <3>. ——————————— <1> См.: Голуб Д. В., Базоев В. В. Проблемы незаключенности договоров // Юрист. 2007. N 2. С. 6. <2> Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.1998 N 1173/98 // Вестн. ВАС РФ. 1998. N 11. <3> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Там же. 2001. N 4.
Существует и другая практика, когда суды применяли последствия недействительности сделки к незаключенным договорам <1>. ——————————— <1> Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.2002 N А28-6071/01-258/22, от 22.05.2002 N А39-9/02-2/8, ФАС Дальневосточного округа от 06.03.2001 N Ф03А51/01-1/234, от 21.11.2000 N Ф03-А37/00-1/2141, от 17.02.2000 N Ф03-А51/00-1/132.
Что же понимается под понятием «незаключенный (несостоятельный) договор»? <1> Если прибегнуть к толкованию слова «несостоятельный», то оно означает «лишенный основательности», т. е. лишенный основных компонентов чего-либо <2>. Такими компонентами выступают существенные условия. ——————————— <1> Понятие «незаключенный договор» в настоящее время применяют и многие ученые; в некоторых источниках оно употребляется как «несостоявшаяся сделка» (см., например: Зинченко С., Газарьян Б. Ничтожные и оспоримые сделки в практике предпринимательства // Хозяйство и право. 1997. N 2. С. 123; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. М., 2001. С. 309 — 311; п. 3 комментария к ст. 166 ГК РФ // Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части первой) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1997. С. 355 — 356; Садиков О. Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. N 6. С. 7 — 11). <2> См.: Ожегов С. И., Шведова Н. Ю. Толковый словарь русского языка. М., 1997. С. 413.
Договор можно считать незаключенным (несостоявшимся) в следующих случаях: — не согласованы все существенные условия договора; — не выполнено требование о государственной регистрации. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В научной литературе существует мнение, что существенные условия оказывают прямое влияние на юридическую действительность договора <1>. Незаключенным должен считаться такой договор аренды здания или сооружения, в котором отсутствует согласование по существенным условиям и является неясной воля сторон договора в отношении установленного законом условия. Все эти условия могут быть разными. Однако если соблюдены и согласованы все установленные законом существенные условия, но не соблюдена установленная законом форма договора, то договор будет признан одновременно недействительным и незаключенным. ——————————— <1> В частности, В. П. Мозолин, раскрывая свою классификацию условий действительности, включает данное требование в законность содержания договора. Законность определяется тремя основными показателями: видовой характеристикой договора, базисом договоренности сторон и целью договора. Базисом договоренности сторон является достижение соглашения по вопросам, составляющим основное содержание договора (см.: Мозолин В. П., Фарнсворт Е. А. Договорное право в США и СССР. М., 1988. С. 249). Р. О. Халфина писала: «Установление круга существенных условий каждого конкретного договора зависит от воли сторон. Нам представляется поэтому неприемлемым принятое в учебной и теоретической литературе разграничение условий договора на существенные, обычные и случайные…» (Халфина Р. О. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 202).
Стороны, как правило, должны достигать соглашения по количественным и качественным характеристикам, т. е. по всем существенным условиям. Возникает вопрос: является ли государственная регистрация существенным условием договора аренды здания или сооружения, так как именно с ней закон связывает состоятельность или несостоятельность договора аренды здания или сооружения и недвижимости в целом? Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Как было отмечено ранее, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Согласно п. 5 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1> (далее — Закон о государственной регистрации) отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд либо арбитражный суд. ——————————— <1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
По мнению Е. А. Васильева, регистрация договоров аренды здания и сооружения придает им публичную достоверность, что само по себе наделяет содержащуюся в таким образом оформленных документах информацию очень высокой степенью достоверности <1>. ——————————— <1> См.: Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учеб.: В 2 т. Т. 1 / Под ред. Е. А. Васильева, А. С. Комарова. М., 2006. С. 535.
В подтверждение сказанного приведем Определение КС РФ от 05.07.2001 N 154-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «СЭВЭНТ» на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации» <1>, в котором признается, что государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. ——————————— <1> Вестн. КС РФ. 2002. N 1.
Государственная регистрация создает гарантии для надлежащего выполнения сторонами обязательств, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота, но не может подменять собой договор аренды как основание для возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора аренды здания или сооружения <1>. ——————————— <1> См.: Иванова Н. А. Конкуренция вещных и обязательственных исков в гражданском праве // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России. 2008. N 6. С. 34.
Несомненно, природа государственной регистрации такова, что последняя не может являться существенным условием договора, так как заключенный в надлежащей форме и зарегистрированный договор служит лишь основанием возникновения обязательственного (частного) правоотношения, ибо его существование означает наличие определенной связи между конкретными лицами (контрагентами по договору) и порождает правовые требования на совершение (несовершение) отдельных действий. Согласование всех условий уже произошло, договор состоялся, однако без государственной регистрации не приобрел юридической силы, такой вид договора при аренде здания или сооружения законом признается незаключенным, а в других случаях, как было указано выше, просто ничтожным. Государственная регистрация — особый институт регулирования гражданского правоотношения — ориентирована на защиту права. Она является средством правоохранительного характера, сочетающим как регулятивные, так и предупредительные функции, выражающиеся, согласно п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации, в юридическом акте признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом, возможно, подобное несоответствие и не имеет никакого основания для порождения правового диссонанса? Во-первых, согласно ст. 433 ГК РФ, существуют три момента признания договора заключенным: получение лицом акцепта; передача вещи; регистрация договора. В одних случаях для признания договора заключенным необходимо совпадение всех трех моментов сразу, в других — достаточно одного-двух — это определяется законодателем. Во-вторых, если сделка признается ничтожной, то закон не дает ей никаких правовых шансов, чтобы она могла породить правовые последствия, даже когда все условия были признаны сторонами, заключившими сделку. В случае устранения сторонами правового дефекта с точки зрения права это будут новые отношения, новый договор, хотя и с теми же субъектами и условиями, чего нельзя сказать про незаключенный договор. При устранении правового дефекта в договоре, который законом признается на тот момент незаключенным (в нашем случае — государственная регистрация договора), он приобретет юридическую силу. Например, согласно пунктам 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, при этом уклоняющаяся сторона должна будет возместить убытки, вызванные задержкой в регистрации. Подобное положение является одной из гарантий защиты сторон. Здесь государство дает возможность сторонам возвести в закон правильно согласованную и облеченную в нужную форму их волю. Возникает также вопрос: можно ли поставить знак равенства между правовыми последствиями договора, который не считается заключенным ввиду отсутствия соглашения сторон по его существенным условиям, и договора, который не считается заключенным вследствие нарушения требования о его регистрации? В последнем случае имеется согласованное волеизъявление контрагентов по всем существенным условиям, и такое соглашение облечено в установленную форму. Думается, на поставленный вопрос должен быть дан отрицательный ответ. Судебно-арбитражная практика, опирающаяся на буквальный смысл нормы ст. 165 ГК РФ, признает за обратившейся стороной при отсутствии государственной регистрации договора право на «санацию» сделки (как несовершенной, так и недействительной) без учета значения государственной регистрации <1>. ——————————— <1> См.: Савкин С. Ф. Судебно-арбитражная практика по спорам о правах на недвижимость // Юридический мир. 1998. N 3. С. 55; п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Экономика и жизнь. 1997. N 50; п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
По мнению В. В. Витрянского, отсутствие государственной регистрации влечет недействительность сделки только в случаях, прямо установленных в законе. В пункте 1 ст. 165 ГК РФ слова «установленных законом» относятся к слову «недействительность», а именно «ничтожность», поэтому, если правовая норма не содержит указания на то, что отсутствие государственной регистрации влечет ничтожность договора, незарегистрированный договор должен признаваться незаключенным <1>. ——————————— <1> См.: Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Вестн. ВАС РФ. 1999. N 9. С. 81.
С данным мнением следовало бы согласиться, но только в части самостоятельного определения законодателем, в каком случае несоблюдение условия о государственной регистрации влечет ничтожность или незаключенность договора. Наверное, правильнее было бы относить к недействительным сделкам и незаключенные, так как и незаключенный, и ничтожный договор не способен произвести желаемый юридический эффект («правовое бессилие сделки») <1>. ——————————— <1> См.: Виндшейд Б. Учебник пандектного права: Общая часть. Т. 1 / Пер. с нем.; Под ред. проф. С. В. Пахмана. СПб., 1874. С. 187.
В подтверждение сказанного можно привести мнение Д. И. Мейера, который считал, что «по смыслу слова под понятие недействительности подходит и такая сделка, которая оказывается бессильной в юридическом быту по отсутствии условия, которое определено для ее существования самими участниками сделки; но такую сделку мы называем несостоявшейся, находя это название более соответствующим ее природе» <1>. ——————————— <1> Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. Ч. 1. М., 1997. С. 179.
Таким образом, проведенное исследование в области государственной регистрации договора аренды здания или сооружения и применение последствий несоблюдения требований о государственной регистрации к данным отношениям позволяет сделать следующие выводы: — государственная регистрация договора аренды здания или сооружения является способом защиты прав участников арендных отношений данного вида, сочетающим как регулятивные, так и предупредительные функции, выражающимся в юридическом акте признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения вещных прав на недвижимое имущество; — несоблюдение требования о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения влечет недействительность договора. Такой договор считается незаключенным; — в случае признания договора аренды здания или сооружения недействительным (незаключенным) участники арендных отношений могут применить следующие способы для защиты своих прав: а) понуждение к заключению договора. Если договор аренды здания или сооружения совершен в надлежащей форме, но одна сторона уклоняется от его регистрации, то другая сторона вправе требовать заключения договора путем подачи заявления в суд о понуждении совершить государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения; б) применение последствий недействительности сделки.
