(Чумакова О. В.) («Правовые вопросы недвижимости», N 1, 2004)
РЕГИСТРАЦИЯ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
О. В. ЧУМАКОВА
Чумакова Ольга Вячеславовна, кафедра предпринимательского права МГУ им. М. В. Ломоносова.
В сфере правового регулирования и регистрации аренды недвижимости существует достаточно много проблем и неясностей. Одна из них связана с государственной регистрацией договоров аренды, заключенных на срок менее года (краткосрочных договоров). В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Что касается договора аренды, объектом которого является недвижимое имущество, то такой договор в любом случае должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 164 ГК РФ. Однако ГК РФ содержит и некоторые специальные нормы по этому вопросу. Так, согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. Договор же аренды предприятия независимо от срока аренды в соответствии со ст. 658 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации. В реальной жизни с момента фактического подписания договора аренды сторонами до даты его государственной регистрации проходит определенный отрезок времени (как правило, не менее полутора месяцев), в течение которого стороны занимаются подготовкой всех необходимых документов для проведения такой регистрации. В то же время довольно часто стороны сталкиваются с необходимостью начать использовать помещение до государственной регистрации договора. Поэтому не было бы лишним включать в текст договора пункт о том, что условия заключенного сторонами договора применяются к их отношениям, возникшим до даты его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ), а в нашем случае — до даты государственной регистрации договора. При этом арендная плата начисляется арендодателем и за период до даты государственной регистрации договора, но подлежит выплате арендатором только после осуществления таковой. Включение таких положений в текст договора аренды позволило бы арендатору отнести на себестоимость произведенные им платежи по аренде, за срок реального использования помещения до даты государственной регистрации. В отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные нормы отсутствуют. Однако в информационном письме от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» Президиум ВАС РФ разъяснил, что нежилые помещения являются объектом недвижимости, которые хотя и отличаются от зданий и сооружений, где они находятся, тем не менее неразрывно с ними связаны. Соответственно к ним должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Возникает следующий вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года и соответственно не подлежащий государственной регистрации, продлевается контрагентами по договору также на срок менее года, но общий срок аренды в совокупности превышает один год, то не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК РФ недействительным с момента подписания соглашения о его продлении? Ответ на этот вопрос дан Высшим Арбитражным Судом РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В п. 10 указанного письма разъясняется, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит. Однако разъяснения Высшего Арбитражного Суда РФ не являются нормативными правовыми актами, хотя и принимаются во внимание всеми субъектами гражданских правоотношений. Кроме того, подобное решение проблемы может повлечь за собой определенные злоупотребления со стороны юридических лиц, выражающиеся в подписании договоров аренды, фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлевающиеся до бесконечности, тем более что проходить процедуру государственной регистрации договора не выгодно ни арендатору, ни арендодателю. Обычно в договор вносится условие о том, что по истечении срока действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Продление (пролонгация) осуществляется автоматически, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. Не подлежит государственной регистрации и договор аренды, возобновленный на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ. В информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК признан равным году. Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу статьи 651 ГК РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно пункту 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем <*>. ——————————— <*> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. С. 24.
Споры по вопросу обязательности государственной регистрации договора аренды, заключенного на срок менее года, носят практический характер, поскольку связаны с позицией налоговых инспекций о включении или невключении арендных платежей по договорам аренды в состав затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг). Позиции налоговых органов разных субъектов РФ в данном случае также различаются с федеральным законодательством. Так, налоговые инспекции г. Москвы, подчиняясь законодательству субъекта и не принимая во внимание его противоречия федеральному законодательству, часто не принимают договоры аренды на срок менее одного года, не прошедшие государственной регистрации. Некоторую ясность внесло указанное информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59, в п. 1 которого указано, что согласно п. «о» ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пункт 1 ст. 131 и пункт 1 ст. 164 ГК РФ устанавливают, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется только в случаях, когда такая регистрация предусмотрена ГК РФ и иными федеральными законами (п. 2 ст. 3 ГК РФ). Пункт 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним есть юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Таким образом, Конституция РФ и ГК РФ не наделяют субъектов Российской Федерации правом издавать нормативные акты по вопросам определения круга прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих обязательной государственной регистрации. И, наконец, рассматривая социально-экономические последствия введения государственной регистрации аренды, можно сделать вывод о том, что взамен чисто формальной защиты своих прав аренды арендаторы получили массу трудностей, а именно: они вынуждены тратить время и немалые средства для получения отметки о регистрации прав и договоров. Так, одна только регистрация в Москве обходится в 7500 — 12000 рублей, не считая официальных пошлин и с условием абсолютной правильности составления представленных документов вплоть до запятых. В противном случае цена услуг колеблется от 75000 рублей и до баснословных сумм, при этом чиновники под любым предлогом не хотят регистрировать долгосрочные договоры аренды официальным путем. Все вышеуказанные проблемы затрудняют гражданский оборот, создают условия для чиновничьего произвола и коррупции и вообще мешают нормальному функционированию субъектов рыночной экономики. Государственная регистрация аренды должна иметь такой характер, чтобы стороны сами могли решать, нужно им это или нет. И только в этом случае можно будет говорить о защите прав участников арендных отношений со стороны государства.
