Травина Оксана Викторовна, адвокат, кандидат юридических наук, член Адвокатской палаты г. Москвы, член коллегии адвокатов «Московская городская коллегия адвокатов». Основные направления научных исследований: договорное право.
Родилась 15 августа 1975 г. в г. Москве. В 1997 г. окончила факультет международного права Московского государственного института международных отношений (МГИМО) МИД РФ. Осуществляла выполнение юридических проектов. В качестве эксперта участвовала в подготовке правовых заключений по вопросам хозяйственной деятельности и текущем консультировании российских компаний различных форм собственности. Участвовала в подготовке ряда федеральных и региональных законопроектов и иных нормативных правовых актов. Участвовала во многих сложных арбитражных и гражданских делах.
Автор следующих публикаций: «Освобождение от доказывания и преюдициальность судебных актов» (Вестник Федерального арбитражного суда Московского округа. 2012. N 4); «Сертификация. О контроле за качеством товаров и услуг» (Право и экономика. 2012. N 8); «Защита прав взыскателя, должника и других лиц в рамках исполнительного производства. Исполнение решений иностранных судов» (Право и экономика. 2012. N 4); «Исполнение судебных актов» (Закон. 2006. N 4); «Иностранные граждане и лица без гражданства (апатриды) в России» (Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 8); «Куда направить судебный иск» (Известия. 2005. N 178); «Суды на выбор» (Известия. 2005. N 157); «Смена кредитора» (Известия. 2005. N 182); «Что нужно знать о договоре ренты» (Известия. 2005. N 187); «Международное право и национальное законодательство» (Закон и право. 2001. N 12); «Правовая природа договора лизинга (в сравнении с законодательством ФРГ)» (Закон и право. 2000. N 9).
Статья посвящена вопросам применения норм действующего законодательства о защите прав лиц, добросовестно приобретших имущество. Эта тема стала предметом специального исследования, поскольку интерес здесь представляют не только привнесшие немало перемен в эту сферу законодательные новации последнего времени. Огромное практическое значение имеют и толкования в правоприменительной практике.
В статье анализируется вопрос устранения коллизий прав собственника и добросовестного приобретателя, а также права и способы их защиты последнего. Одновременно в статье рассматриваются конкретные примеры из практики, когда сделка заключена между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем. Данная статья и сделанные в ней выводы могут помочь отстоять свои права добросовестным приобретателям в судебных органах.
Ключевые слова: добросовестный приобретатель, принцип добросовестности, истребование имуществ, защита нарушенных прав.
Good faith purchaser. Protection of rights. Practice of application
O. V. Travina
The article is devoted to questions of application of norms of the current legislation on the protection of the rights of persons who in good faith acquired property. This topic has been the subject of specific studies, as the interest here are not only the landmark legislative innovations of the last time. Of great practical importance and the interpretation of the law is also enforcement practice.
The article analyses the issue of eliminating conflicts of rights of the owner and of the bona fide purchaser, as well as the rights and methods of the protection of the latter. At the same time the article considers specific examples from the practice, when the deal was made between the seller and bona fide purchaser. This article and its findings may help protect the rights of bona fide purchasers by the judiciary.
Key words: bona fide purchaser, principle of good faith, claim; property, protection of the violated rights.
Каждая вещь, будь то движимая или недвижимая, имея свою историю приобретения, может стать объектом спора в связи с ее истребованием у добросовестного приобретателя. Однако не только вещи относятся законодателем к перечню объектов гражданских прав, по поводу которых субъекты гражданского права вступают в правоотношения.
Так, статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] (далее — ГК РФ) помимо вещей, включая деньги, ценные бумаги и иное имущество, в качестве таких объектов рассматривает в том числе имущественные права, работы и услуги, охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность), а также нематериальные блага.
Само понятие «добросовестность» раскрывается в ст. 10 ГК РФ. И от того, осуществлялись ли гражданские права действительно разумно и добросовестно, зависит их защита законом и судом.
В частности, не отвечающими принципам добросовестности являются любые действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Нарушение основ добросовестности заключается также в использовании гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также в злоупотреблении доминирующим положением на рынке.
В случае несоблюдения этих постулатов о добросовестности суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Граждане и юридические лица становятся собственниками имущества на основании тех или иных сделок.
Собственником именно недвижимого имущества добросовестный приобретатель по общему правилу признается с момента государственной регистрации перехода прав.
При этом права добросовестного приобретателя защищаются в современной правоприменительной практике достаточно активно.
Например, деньги, а также ценные бумаги на предъявителя вообще не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.
Что касается недвижимого имущества, то здесь есть некоторые исключения, предусмотренные ст. 302 ГК РФ.
К таким ситуациям, когда собственник имущества истребует его от добросовестного приобретателя, можно отнести, в частности, споры, возникающие в связи с осуществлением участником общей долевой собственности права преимущественной покупки доли имущества.
Последствием нарушения этого права в соответствии с нормами ст. 250 ГК РФ является прерогатива другого участника долевой собственности в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В случае действительного нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для перевода прав от добросовестного приобретателя и внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать.
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества (п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Одним из самых красноречивых примеров этой нормы является последняя практика рассмотрения споров добросовестных приобретателей автомобилей, не прошедших таможенное оформление. Причем далеко не сразу суды пришли к выводам о возможности реализации всех прав собственника и одновременно добросовестного приобретателя в отношении своего автомобиля. Первоначально суды придерживались той позиции, что в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона «О безопасности дорожного движения», п. 9 Положения о паспортах транспортных средств и паспортах шасси транспортных средств, утв. Приказом МВД России, Министерства промышленности и энергетики РФ и Министерства экономического развития и торговли РФ от 23 июня 2005 г. N 496/192/134 «Об утверждении Положения о паспортах транспортных средств и паспортах шасси транспортных средств», регистрации транспортного средства препятствует отсутствие документа, удостоверяющего соответствие транспортного средства установленным требованиям безопасности дорожного движения, а также отсутствие Паспорта транспортного средства, выдаваемого таможенными органами.
Так что владеть таким автомобилем было можно, а вот пользоваться и распоряжаться нельзя.
Однако Конституционный Суд РФ в своей позиции, изложенной в Определении от 5 марта 2009 г. N 400-О-Р, указал следующее:
«Установление в судебном порядке того факта, что приобретатель транспортного средства на момент его приобретения не знал и не должен был знать о незаконности его ввоза на территорию Российской Федерации, исключает возложение на него обязанности по прохождению процедур таможенного оформления транспортного средства. Следовательно, для таких лиц непрохождение транспортным средством таможенного оформления не может быть препятствием для реализации правомочий собственника данного транспортного средства».
Поэтому, начиная с этого времени в отдельных случаях добросовестным приобретателям наконец представилось возможным не только владеть, но уже пользоваться и распоряжаться таким автомобилем. Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 августа 2010 г. N КА-А40/8800-10 по делу N А40-68485/09-91-514, удовлетворяя требование об обязании ответчика УВД по ЦАО поставить автомобиль на регистрационный учет, суд исходил из того, что заявитель является добросовестным приобретателем, право собственности которого не оспорено. При покупке автомобиля он не мог знать о необходимости уплаты таможенных платежей, а также о поддельности паспорта транспортного средства предыдущего собственника.
Целый пласт дел о защите добросовестного приобретателя возник в связи с тем, что в 90-е гг., во время становления законодательной базы в сфере недвижимости, было совершено огромное количество нарушений механизма передачи недвижимости, а также мошеннических операций, нарушающих права всех участников сделок, да и государства в целом.
Рассмотрим пример защиты прав добросовестного приобретателя земельных участков, получивший широкое распространение в том числе на территории Московской области. В настоящее время это направление приобретает все большую актуальность.
Череда исковых заявлений с просьбой признать договоры купли-продажи земельных участков недействительными, ничтожными направляется в суд от их сегодняшних пользователей, считающих себя собственниками земли лишь потому, что когда-то, в 90-е гг., первоначальные собственники участков и одновременно члены садоводческих некоммерческих товариществ подали в это товарищество заявление о передаче земельных участков в собственность товарищества, т. е. по-своему, как они считали, отказались от них, чтобы не нести бремя расходов.
Новые пользователи, считая процедуру передачи недвижимости оконченной и достаточной, сразу приступили к использованию и освоению земель.
Однако не учли одного, что действующим в тот период законодательством возможность добровольного отказа от земельных участков гражданами в пользу любых организаций, даже садоводческого товарищества, не была предусмотрена.
Так, статья 4 действовавшего до 2002 г. Закона Московской области от 27 октября 1995 г. N 36/95-ОЗ «О порядке прекращения прав на землю на территории Московской области» (принят решением Московской областной Думы от 18 октября 1995 г. N 11/69 и признан утратившим силу Законом Московской области от 20 марта 2002 г. N 11/2002-ОЗ) устанавливала следующее.
Право собственности на землю прекращается в том числе в случае отчуждения собственником своего земельного участка другим лицам, в том числе добровольного отказа собственника от земельного участка с передачей земельного участка в государственную или муниципальную собственность путем оформления договора дарения, а также передачи земельного участка в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) юридических лиц.
Так что о добровольном отказе от земельного участка на основании личного заявления можно рассуждать, если бы заявление (или отказ от земельного участка) было на имя главы администрации муниципального района Московской области.
Кстати, по вопросу надлежащего оформления прав был издан Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (Указом Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 настоящий Указ признан утратившим силу).
Пункты 2 и 3 данного Указа гласили, что граждане и юридические лица — собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями. Граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или общую долевую собственность путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей (паев). При этом каждому собственнику земельного участка выдается свидетельство на право собственности на землю, которое подлежит регистрации в регистрационной (поземельной) книге.
Свидетельство являлось документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служило основанием при совершении сделок купли-продажи, залога, аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим на тот момент законодательством.
Что касается товариществ, то никаких документов, свидетельствующих о какой-либо из названных сделок по отчуждению земельного участка в его пользу, нет и быть не может.
Тем более что ст. 2 названного Закона Московской области от 27 октября 1995 г. N 36/95-ОЗ устанавливала, что прекращение прав на земельный участок осуществляется по постановлению главы администрации, к компетенции которой относятся полномочия по прекращению прав на земельный участок.
Если никакое другое лицо, кроме первоначального собственника, надлежащим удостоверенным правом собственности не обладает, он и сегодня вправе, несмотря на поданные им когда-либо заявления об отказе от земельных участков, распорядиться ими по своему усмотрению, т. е. продать, завещать и пр. с последующим оформлением сделки в органе по регистрации сделок с недвижимостью.
При этом действия всех лиц, осваивающих земли без соблюдения вышеуказанного порядка их оформления, расцениваются как самозахват, а возведенные на таких участках объекты подлежат непременному сносу как самострой.
Безусловно, никто не застрахован от приобретения объекта собственности, имеющего некоторые темные пятна в своей истории. И здесь нельзя надеяться на то, что даже многократное переоформление такой, пусть даже весьма привлекательной по цене, недвижимости гарантирует полную безопасность от ее дальнейшего изъятия.
Однако если потенциальный приобретатель хочет избежать дальнейших споров и еще более непоправимых проблем, например, остаться и без имущества, и без денежных средств, он должен проверить объект не только визуально, но и убедиться в его полной юридической чистоте, т. е. надлежащем оформлении и отсутствии возможных притязаний третьих лиц.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. Часть 1 // СПС «КонсультантПлюс».
