КОММЕНТАРИЙ К СТАТЬЕ «ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ КВАРТИРЫ, ПОДЛЕЖАЩЕЙ РЕАЛИЗАЦИИ НА ТОРГАХ»
А. МЕТЕЛЕВА
Метелева Анастасия, юрист ООО «Национальное юридическое бюро «ДиалогПрава».
Комментарий к статье «Проблемы определения начальной цены квартиры, подлежащей реализации на торгах» Дмитрия Карпухина к. и.н., доцента кафедры международного права и прав человека МГПУ (текст статьи ищите в N 1 журнала или на нашем сайте www. top-personal. ru).
В комментируемой статье раскрыты действительно важные моменты в процедуре судебного установления начальной цены квартиры, подлежащей реализации на торгах, которые должны учитывать и сами залогодатели, и залогодержатели, и суды. Я бы, в свою очередь, хотела рассмотреть указанную проблему с другого ракурса. Ведь, применяя закон, мы не должны забывать о праве и справедливости. Публичные торги, безусловно, имеют своей целью восстановление законных интересов кредитора-залогодержателя, которые были нарушены неисполнением или ненадлежащим исполнением денежного обязательства со стороны должника-залогодателя. Но не стоит забывать о балансе интересов сторон. Тем более когда одна из них — гражданин — априори экономически более слабая сторона в обязательственных отношениях ипотечного кредита по сравнению с банком. Автор в своей статье акцентирует внимание на том, что залогодатель «объективно заинтересован в увеличении начальной цены реализуемой с торгов квартиры», так как он имеет право, хоть и на законных основаниях, на получение денежных средств сверх суммы долга, выплаченной в счет погашения кредита залогодержателю <1>. ——————————— <1> П. 4 ст. 350 Гражданского кодекса РФ.
Однако позволю себе из соображений справедливости указать и иную, пожалуй, главную, причину такой заинтересованности: уменьшение размера долгового обязательства. Ведь если денежных средств, вырученных с продажи на торгах, будет недостаточно, чтобы покрыть задолженность по кредиту, у залогодателя останется обязанность погасить задолженность за счет другого имущества <2>. Тогда как в противном случае такая обязанность с него будет снята. ——————————— <2> П. 3 ст. 350 Гражданского кодекса РФ.
Думаю, автор согласится, что, когда речь идет о задолженности по договору ипотеки (а именно ипотеки квартиры), покупатель чаще всего является физическим лицом, обычным человеком. И причина неуплаты или несвоевременной уплаты кредита часто элементарные финансовые трудности. Поэтому такой залогодатель в первую очередь заинтересован не в том, чтобы за счет продажи квартиры с торгов «нажиться», а в том, чтобы погасить долг. Вместе с тем речь о завышении или занижении оценки не должна идти вообще, когда закон говорит о беспристрастности и независимости специалиста-оценщика и суда <3>. Официальный, то есть проведенный в установленном законом порядке, своевременный и, главным образом, независимый, отчет об оценке недвижимости в случае судебного установления ее начальной цены на торгах повышает шансы должника-залогодателя на ее соразмерность. ——————————— <3> П. 1 ст. 8, п. 2 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Одним из воплощений принципа соразмерности, думаю, можно назвать установленный законодателем рекомендуемый срок «актуальности» оценки недвижимости. Согласно Федеральным стандартам оценки он составляет не более шести месяцев <4>. ——————————— <4> Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1), утвержденные Приказом Минэкономразвития России N 256 от 20 июля 2007 г., п. 26.
Важно понимать значение этого положения. С одной стороны, оно является гарантом реализации прав обеих сторон: указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от ее рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника <5>. С другой стороны, оно обеспечивает справедливость в удовлетворении интересов взыскателя за счет заложенного имущества должника, соблюдая баланс интересов спорящих сторон. ——————————— <5> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге».
