ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЧАЛЬНОЙ ЦЕНЫ КВАРТИРЫ, ПОДЛЕЖАЩЕЙ РЕАЛИЗАЦИИ НА ТОРГАХ
Д. КАРПУХИН
Карпухин Дмитрий, к. и.н., доцент кафедры международного права и прав человека МГПУ.
При продаже квартиры с торгов залогодатель, как правило, заинтересован в как можно более высокой начальной цене. Залогодержатель, напротив, стремится провести альтернативную экспертизу об оценке стоимости недвижимости. Чьи доводы принимает во внимание суд и чем может грозить завышение цены — читайте в статье.
Одной из проблем ипотечного договора является обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом обязательственного правоотношения. Несмотря на то, что действующее законодательство предусматривает детальную процедуру обращения взыскания на предмет ипотеки, в судебных инстанциях рассматривается большое количество споров, связанных с определением начальной цены на жилое помещение, подлежащее реализации с торгов. Интенсивное развитие ипотечных отношений в России в последние десятилетия обусловило проблему обращения взыскания на заложенное имущество — жилые помещения вследствие невозможности должника-залогодателя расплатиться по долговым обязательствам перед кредитором-залогодержателем. Проведение торгов по реализации заложенных квартир обозначило комплекс проблем, связанных с определением их цены. Данный вопрос имеет принципиальное значение для залогодателя, так как он имеет право на получение денежных средств, превышающих размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, вырученных от продажи заложенной квартиры. В соответствии со ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Часть 1 ст. 2 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом. В соответствии с п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 Закона об ипотеке требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Согласно п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных гл. IX названного ФЗ. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса. В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Апелляционным определением Курского областного суда от 21 июня 2012 года по делу N 33-754-2012 была изменена начальная продажная цена квартиры, выставляемой на торги с целью погашения долговых обязательств залогодателя перед залогодержателем <1>. ——————————— <1> Апелляционное определение Курского областного суда от 21 июня 2012 года по делу N 33-754-2012 // Правовая система «Консультант».
Из материалов дела следовало, что между залогодателем и залогодержателем возник спор о начальной продажной стоимости заложенного имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Из заключения эксперта об определении рыночной стоимости предмета залога — квартиры усматривалось, что рыночная стоимость квартиры составляет 2936,2 тыс. руб. При этом эксперт обосновывал свои выводы на основании имеющихся методов оценки жилых помещений. Данные методы оценки и сумма оценки истцом не были опровергнуты. Однако судом первой инстанции за основу определения начальной стоимости квартиры, подлежащей реализации на торгах, была указана сумма в размере 1 477 000 руб., указанная в закладной, выданной должниками Банку в обеспечение исполнения кредитного договора. Апелляционная инстанция определила установить начальную продажную цену квартиры в размере 2936,2 тыс. руб. Вырученные от продажи заложенного имущества денежные средства направить в счет погашения задолженности по кредитному договору, а сумму, превышающую размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, возвратить залогодателям. Важно отметить, что рыночная стоимость реализуемой на торгах квартиры также является предметом экспертной оценки и в качестве ее оспаривания могут быть использованы контраргументы, также полученные в результате экспертизы, оформленной в документальной форме. В контексте рассмотрения указанного довода следует обратить внимание на Апелляционное определение Пермского краевого суда от 14 мая 2012 года по делу N 33-3947, в котором было оставлено без изменения решение суда первой инстанции об определении начальной цены, заявленной кредитором — Банком <2>. ——————————— <2> Апелляционное Определение Пермского краевого суда от 14 мая 2012 года по делу N 33-3947 // Правовая система «Консультант».
Из обстоятельств дела следовало, что Банк обратился в суд с иском к ответчику о расторжении кредитного договора, заключенного 26.04.2007, взыскании задолженности по кредитному договору в размере 1 850 051,95 руб., расходов по оплате государственной пошлины, а также об обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру, определив способ ее реализации в виде продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 130 000 руб. Данная сумма оспаривалась ответчиком, который в апелляционной жалобе просил изменить решение суда, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 900 000 руб., а также отсрочить реализацию заложенного имущества сроком на один год. В жалобе ответчик указал, что на дату 9 июня 2011 года истцом был представлен отчет о стоимости квартиры, которая составила 2 130 000 руб. Данная оценка занижена. При заключении кредитного договора и договора залога стороны определили стоимость заложенного имущества в размере 2 900 000 руб. В качестве обоснований своих доводов о начальной стоимости заложенной квартиры ответчик представил материалы интернет-сайта о стоимости аналогичного объекта недвижимости в размере 3 000 000 руб. Таким образом, именно сумма 2 900 000 руб. должна составить начальную продажную цену квартиры. Других документальных подтверждений заявленной стоимости представлено не было. Представитель Банка просил оставить решение суда без изменения, указав, что сумма стоимости квартиры 2 900 000 руб. была сторонами определена на дату заключения договора — 6 апреля 2007 года. Данная стоимость не актуальна, в связи с чем истцом был представлен отчет на дату 9 июня 2011 года. Апелляционная инстанция отвергла доводы ответчика об иной стоимости заложенного имущества, чем установлено в решении суда первой инстанции, так как указанная ответчиком сумма на момент принятия решения не была подтверждена документально. Кроме того, апелляционный суд согласился с позицией нижестоящей инстанции об установлении начальной продажной цены квартиры, исходя из представленного стороной истца отчета о стоимости именно заложенного имущества на дату 9 июня 2011 года, которая приближена к моменту подачи истцом иска в суд. Таким образом, при определении начальной цены реализуемой на торгах квартиры важно учитывать не только экспертную документально оформленную оценку жилого помещения, но и стоимость квартиры на момент обращения в суд с исковыми требованиями об обращении взыскания на предмет ипотеки. В правоприменительной практике, связанной со спорами о начальной цене выставляемой на торги заложенной квартиры, возникают проблемы сопоставления нескольких вариантов экспертных заключений об оценке рыночной стоимости квартиры, реализуемой с торгов. Так, из материалов дела, изложенного в Определении Владимирского областного суда от 26 января 2012 года по делу N 33-290/12, следовало, что между ОАО «Сбербанк России» (истец) и ответчиком был заключен кредитный договор, по которому он обязался возвратить кредит в определенный срок <3>. Кредит был обеспечен ипотекой квартиры. ——————————— <3> Определение Владимирского областного суда от 26 января 2012 года по делу N 33-290/12 // Правовая система «Консультант».
Поскольку ответчик не исполнял обязанности по выплате суммы кредита и процентов, ОАО «Сбербанк России» обратилось с иском о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены на торгах. Принятое судом первой инстанции решение не удовлетворило истца, и он обратился с кассационной жалобой в вышестоящий суд, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, так как нижестоящим судом была неверно определена начальная продажная цена квартиры. «Сбербанк России» счел оценочный отчет, представленный ответчиком, необоснованным, поскольку он выполнен без учета понижающих коэффициентов и установления ликвидационной стоимости. Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения. В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в ст. 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Следуя подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом. В пункте 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества <4>. ——————————— <4> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» // Правовая система «Консультант».
При рассмотрении дела судом первой инстанции определены обстоятельства, имеющие значение для дела, всем им дана оценка, правильно применен материальный закон и постановлено обоснованное решение. Устанавливая начальную продажную цену квартиры, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание представленный ответчиком актуальный на дату принятия решения отчет об оценке ее рыночной стоимости (10 ноября 2011 года). Напротив, отчет Банка выполнен за 8 месяцев до вынесения судебного постановления (6 февраля 2011 года), в связи с чем не может отражать действительной стоимости имущества. Каких-либо нарушений законодательства об оценочной деятельности при проведении оценки по заказу ответчика судом не установлено, не являются таковыми недостатки, перечисленные в жалобе. Кассационная инстанция оставила без изменений решение суда первой инстанции, а кассационную жалобу ОАО «Сбербанк России» — без удовлетворения. Таким образом, анализ судебных решений по определению начальной цены квартиры, подлежащей реализации с торгов, позволяет сделать вывод о том, что из представленных суду экспертных заключений истцами и ответчиками суды отдают предпочтение более поздней экспертной оценке о рыночной стоимости квартиры, которая хронологически приближена к обращению с исковыми требованиями в судебные инстанции. Следует отметить, что ожидания залогодателей, связанные с высокой начальной ценой на заложенную квартиру, которая выставляется на торги, оправдываются далеко не всегда. Это связано с тем, что торги могут быть признаны не состоявшимися по причинам участия в торгах менее чем двух участников; отсутствия увеличения начальной продажной цены заложенного движимого имущества; невнесения покупной цены в установленный срок лицом, выигравшим торги, — ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, апелляционным Определением Пермского краевого суда от 13 июня 2012 года по делу N 33-4806 было оставлено без изменения решение суда первой инстанции о снижении начальной стоимости квартиры, реализуемой на торгах на 15% дешевле в связи с тем, что не состоялись первоначальные торги <5>. ——————————— <5> Апелляционное определение Пермского краевого суда от 13 июня 2012 года по делу N 33-4806 // Правовая система «Консультант».
Из материалов дела следовало, что истица обратилась в суд с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя. Свои требования мотивировала тем, что в рамках исполнительного производства о взыскании с нее суммы 2 144 357 руб. 27 коп. судебным приставом-исполнителем Отдела судебных приставов-исполнителей 04.03.2011 было вынесено постановление о передаче на реализацию квартиры должника путем проведения торгов. Постановлением судебного пристава-исполнителя, вынесенным в августе 2011 года, цена квартиры была снижена на 15%, поскольку сведения о дате проведения первоначальных торгов, об основаниях признания их несостоявшимися судебным приставом до нее не доводились, следовательно, торги фактически не проводились. Считает, что снижение цены принадлежащей квартиры, переданной на реализацию, нарушает ее имущественные права и интересы. Просит признать незаконным Постановление судебного пристава-исполнителя Отдела судебных приставов-исполнителей о снижении цены имущества, переданного на реализацию, на 15%; признать незаконным отказ судебного пристава-исполнителя ознакомить должника с документами, подтверждающими проведение торгов по первоначальной цене. Апелляционная судебная инстанция не нашла оснований для отмены решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе. В соответствии со ст. 87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация имущества должника, если иное не установлено указанным Законом, осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, — также в печатных средствах массовой информации. Имущество, арестованное или изъятое при исполнении судебного акта о конфискации, передается государственным органам или организациям для обращения в государственную собственность в соответствии с их компетенцией, устанавливаемой Правительством РФ. О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление. Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента оценки имущества должника. Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на 15%. В соответствии со ст. 122 ФЗ «Об исполнительном производстве» жалоба на постановление должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) подается в течение десяти дней со дня вынесения судебным приставом-исполнителем или иным должностным лицом постановления, совершения действия, установления факта его бездействия либо отказа в отводе. Лицом, не извещенным о времени и месте совершения действий, жалоба подается в течение десяти дней со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о вынесении постановления, совершении действий (бездействии). Судом установлено, что решением суда первой инстанции от 12 мая 2010 года с истицы (должника) в пользу кредитора взыскана сумма 2 144 357 руб. 27 коп. и обращено взыскание на приобретенную ею на заемные денежные средства квартиру путем продажи ее с публичных торгов с определением первоначальной продажной цены в размере 1 204 000 руб. 30 июня 2011 года судебный пристав-исполнитель возбудила исполнительное производство, в рамках которого предложила должнику в пятидневный срок добровольно исполнить требования, содержащиеся в исполнительном документе. 1 сентября 2010 года судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на квартиру должника. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 4 марта 2011 года указанная выше квартира передана для реализации через торги в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом по цене, установленной решением суда. Поскольку первоначальные торги по реализации квартиры 3 августа 2011 года не состоялись по причине отсутствия заявок, постановлением судебного пристава-исполнителя от 22 августа 2011 года цена имущества, переданного на реализацию, была снижена на 15% и составила 1 023 400 руб. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11 ноября 2011 года денежные средства в размере 1 123 400 руб., полученные от реализации квартиры, судебным приставом-исполнителем были перечислены в счет погашения долга взыскателю. Принимая решение об отказе истице в удовлетворении требований о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя от 22.08.2011 о снижении на 15% стоимости квартиры, о признании незаконным отказа судебного пристава-исполнителя ознакомить должника с документами, подтверждающими проведение торгов по первоначальной цене, суд первой инстанции правомерно исходил из того обстоятельства, что заявителем не были представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении ее прав судебным приставом — исполнителем. Судом обоснованно указано, что поскольку из представленных специализированной организацией документов следует, что торги по продаже квартиры 3 августа 2011 года не состоялись, следовательно, у судебного пристава-исполнителя имелись законные основания для вынесения Постановления от 22 августа 2011 года о снижении цены квартиры на 15%. Доказательств, свидетельствующих о том, что при проведении торгов 3 августа 2011 года были допущены нарушения законодательства, свидетельствующие о незаконности первоначальных торгов, заявителем в суд представлено не было. Кроме того, по мнению суда второй инстанции, является обоснованным вывод суда о пропуске установленного ст. 112 ФЗ «Об исполнительном производстве» срока на обжалование Постановления и действия судебного пристава-исполнителя. Суд правомерно исходил из того, что о нарушенном праве истица узнала 27 сентября 2011 года, когда получила копию постановления о снижении цены на квартиру на 15%. В суд с данной жалобой заявитель обратилась 12 октября 2011 года, то есть с пропуском установленного Законом десятидневного срока. Поскольку истицей не были представлены доказательства, подтверждающие невозможность обращения в суд с жалобой в установленный Законом срок, судом первой инстанции было обоснованно отказано в удовлетворении жалобы, в том числе по основанию пропуска срока на обращение в суд с жалобой на действия и Постановление судебного пристава-исполнителя. Таким образом, залогодателям, на квартиру которых обращено взыскание, следует обратить внимание на процессуальные особенности осуществления торгов и механизм понижения первоначальной цены. Суду необходимо предъявлять доказательства нарушения предусмотренной законом процедуры осуществления первоначальных торгов. Кроме того, необходимо соблюсти десятидневный срок, предоставленный законом на обжалование постановления и действия судебного пристава-исполнителя. Выводы. В действующем законодательстве предусмотрено два механизма определения начальной цены квартиры, подлежащей продаже с торгов. Во-первых, по соглашению сторон — залогодателя и залогодержателя. Во-вторых, по решению суда в случае спора между заинтересованными сторонами. Следует учитывать, что начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества. Рыночная оценка квартиры определяется на основе экспертных данных (отчетов). В процессе рассмотрения спора об определении начальной цены квартиры, подлежащей реализации с торгов, необходимо учитывать, что залогодатель объективно заинтересован в увеличении начальной цены реализуемой с торгов квартиры, так как он имеет право на получение денежных средств сверх суммы долга, выплаченной в счет погашения кредита залогодержателю. Анализ судебной практики показывает, что залогодатели и залогодержатели представляют в судебные инстанции разные экспертные данные (отчеты) о рыночной стоимости квартиры, подлежащей реализации с торгов. Суды отдают предпочтение отчетам о рыночной стоимости квартиры, хронологически приближенным к рассмотрению исковых требований в судебных инстанциях. Залогодержателям и залогодателям следует учитывать, что оспаривание начальной цены квартиры, подлежащей реализации с торгов, может осуществляться только на основе экспертных данных (отчетов о рыночной стоимости). Данные, используемые из интернет-сайтов, средств массовой информации, субъективные оценки имущества не могут являться юридически обоснованными для определения рыночной стоимости квартиры. Высокая начальная цена на квартиру, подлежащую продаже с торгов, может привести к отсутствию на них участников и признанию их несостоявшимися. Это дает основание судебному приставу снизить начальную стоимость квартиры на 15%. Поэтому начальная цена на квартиру должна соответствовать критериям обоснованности, разумности и целесообразности.
