(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП», Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)
ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: СНИЖЕНИЕ РИСКОВ
(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП»,
Недвижимость и строительство)
Информационное письмо N 279
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 18 октября 2011 года
Юридическая компания Goltsblat BLP сообщает о принятии Постановления Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 (далее — Постановление), в котором высказан ряд принципиальных правовых позиций, имеющих серьезное значение при приватизации земельных участков.
Президиум ВАС РФ рассмотрел дело, в котором АО, будучи собственником нескольких зданий, приватизировало участок, на котором располагаются эти здания, по правилам ст. 36 Земельного кодекса РФ. На земельном участке располагалось также здание, принадлежащее на праве собственности индивидуальному предпринимателю, при этом он в приватизации участия не принимал. Предприниматель, полагая, что в результате заключения договора купли-продажи земельного участка между АО и местной администрацией он лишился предоставленного ему законом права по своему выбору приватизировать или получить в аренду земельный участок, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности склад, обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным этого договора в отношении всего земельного участка.
Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования предпринимателя, однако ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее:
— в случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать свое право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового;
— статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность. Однако если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду;
— иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп;
— публичное образование не вправе оспаривать по названному основанию заключенную им сделку приватизации земельного участка, поскольку положения статьи 36 ЗК РФ направлены на защиту интересов частных лиц. Такое публичное образование привлекается к участию в деле в качестве одного из ответчиков;
— срок для выбора собственником недвижимости права собственности или права аренды на причитающийся земельный участок не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.
По мнению ВАС РФ указанный подход призван обеспечить баланс интересов всех заинтересованных лиц, поскольку позволяет восстановить права ущемленного лица, не причиняя несоразмерного вреда правам и законным интересам других лиц, которые являются собственниками объектов недвижимости на том же земельном участке. Этот подход способствует также стабильности гражданского оборота и следует законодательной тенденции соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта.
