Право собственности превалирует над правом пользования

(Семеновский Г.)

(«Жилищное право», 2009, N 9)

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ПРЕВАЛИРУЕТ НАД ПРАВОМ ПОЛЬЗОВАНИЯ

Г. СЕМЕНОВСКИЙ

Адвокат Георгий Семеновский комментирует Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Постановление Пленума, по сути, состоит из трех частей. Первая часть касается жилья, находящегося в собственности граждан, вторая — жилья, переданного гражданам по договору социального найма, третья — специализированного жилого фонда.

Пленум закрепил и развил те положения, которые сложились в правоприменительной практике: защите подлежат прежде всего права собственника жилого помещения. Права лиц, проживающих в помещении, защищаются лишь до тех пор, пока собственник не возражает против их проживания.

Постановлением Пленума четко определено, кто считается членом семьи собственника жилого помещения. Это прежде всего супруг, дети и родители собственника.

Если указанные лица вселены на жилплощадь, то членами семьи считаются априори. То есть нужды в подтверждении совместного ведения хозяйства с собственником, оказания взаимной материальной и иной поддержки нет. Все остальные граждане определяются или не определяются в качестве членов семьи в зависимости от того, в каком статусе их вселял собственник. Требуется не только установить соблюдение процедуры вселения, но и содержание волеизъявления собственника на их вселение. Быть может, человек вселялся в помещение по договору найма, или помещение предоставлялось ему в безвозмездное пользование. В то же время в Постановлении Пленума Верховного Суда говорится, что за вселенными в качестве членов семьи собственника гражданами может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.

Пленум подтвердил складывающуюся практику: регистрация лица по месту жительства либо ее отсутствие сами по себе не являются определяющим обстоятельством для признания или непризнания вселенного членом семьи собственника.

Верховный Суд разъяснил ситуацию с прекращением права пользования помещениями бывшими членами семьи собственника. При этом супруг становится бывшим членом семьи собственника после расторжения брака или признания его недействительным. Вопрос о признании иных лиц бывшими членами семьи собственника жилого помещения должен решаться судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. Важным обстоятельством является то, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, когда один из родителей является собственником жилого помещения, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением. Указывается, что бывший член семьи собственника имеет право на установление срока проживания в помещении вне зависимости от его встречного иска об этом. При этом необходимо обратить внимание на то, что в случае предъявления собственником жилого помещения иска к бывшим членам его семьи о прекращении права пользования жилым помещением ответчик должен обязательно возражать против заявленных исковых требований. Только тогда суд имеет возможность предоставить ему срок на сохранение права пользования жилым помещением даже без предъявления встречного иска. Если же ответчик не возражает против заявленных требований или по разным причинам не формулирует четко свое отрицательное отношение к иску, то у суда может не быть оснований для сохранения за бывшим членом семьи собственника права пользования жилым помещением на определенный срок.

В зависимости от обстоятельств срок проживания может продлеваться неоднократно. Суд вправе по требованию бывшего члена семьи собственника одновременно возложить на собственника жилого помещения обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства. Обеспечительной мерой исполнения такого судебного решения становится сохранение права пользования помещением за бывшим членом семьи. Неясным остается вопрос о том, как быть, если алиментные обязательства собственника жилого помещения по отношению к бывшим членам семьи прекратились, а жилое помещение для бывшего члена семьи собственника обязанным собственником не приобретено.

Ввиду изменений, внесенных в Гражданский кодекс, у собственника жилого помещения появилась возможность выселения бывшего члена семьи с принадлежащей ему жилплощади путем ее передачи другому лицу. К сожалению, Постановление Пленума Верховного Суда закрепляет эту практику. Если ранее речь могла идти о продаже помещения с обременением и новый собственник должен был это обременение учитывать, теперь позиция Пленума Верховного Суда однозначна: если в период действия установленного судом срока права пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника право собственности этого собственника на жилое помещение прекращено по тем или иным основаниям, право пользования данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности до истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение.

К счастью, в Постановлении Пленума есть одна важная оговорка: при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении. То есть если вы отказались от права приватизации в пользу супруга или иных лиц, с которыми проживали на момент приватизации, то после прекращения семейных отношений ваше право пользования приватизированным жилым помещением не может быть прекращено по иску собственника этого помещения и он не может вас выселить. Работает эта норма и в том случае, если ранее вы реализовали свое право на приватизацию другого помещения, а после вселились в приватизируемое вашим бывшим супругом. Важным обстоятельством является и то, что в случае перехода права собственности на жилое помещение к иным лицам новый собственник не может выселить из жилого помещения бывших членов семьи прежнего собственника, если они отказались от своего права на приватизацию спорного жилого помещения.

Важное замечание касается соблюдения законности процедуры получения жилья по договору социального найма. Верховный Суд предписывает судам исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Обращается внимание на то, что, поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве.

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

— гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

— нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

— должностными лицами совершены неправомерные действия при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

— имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

По данным делам устанавливается трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права, а также прокурор.

Фактически эта норма означает, что любой гражданин, стоящий на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, может обратиться в суд, если выяснит — или просто заподозрит — что его «обошли», что кто-то получил квартиру не в порядке очереди.

В случае удовлетворения такого иска лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому.

Однозначно решен вопрос об изменении договора социального найма. Напомню, что старым Жилищным кодексом такая возможность предусматривалась, действующий Кодекс регулирующей нормы не содержит. Гражданам не было понятно, как действовать. То ли можно ставить вопрос об изменении договора социального найма, потому что все, что не запрещено, то разрешено, то ли нельзя. Пленум постановил, что судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения удовлетворению не подлежит. Иски по делению лицевого счета теперь заведомо «непроходные», а изменить договор найма можно только по основаниям, перечисленным в статье 82 Жилищного кодекса.

Верховный Суд обращает внимание на необходимость соблюдения предусмотренной частями 2 — 4 статьи 32 ЖК РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника. Она подлежит проверке как обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения, государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации. Это важный момент. Нарушение порядка информирования собственника жилого помещения об его изъятии — распространенная практика. Ответственные лица бывают искренне уверены, что достаточно публикации в печатном СМИ, Интернете или на подъездной информационной доске. Эти сообщения не считаются надлежащим уведомлением собственников.

И последнее. В очередной раз подтверждено, что «родственный обмен» больше не существует. Муниципальная или государственная жилплощадь может меняться только на муниципальную (государственную). Разменять, например, двухкомнатную «социальную» квартиру на однокомнатную «социальную» и однокомнатную, находящуюся в частной собственности, невозможно.

——————————————————————

Интервью: Теоретики при внесении изменений и поправок в закон не часто обращаются к сложившейся практике по разрешению жилищных споров

(«Жилищное право», 2009, N 9)

ТЕОРЕТИКИ ПРИ ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ПОПРАВОК

В ЗАКОН НЕ ЧАСТО ОБРАЩАЮТСЯ К СЛОЖИВШЕЙСЯ ПРАКТИКЕ

ПО РАЗРЕШЕНИЮ ЖИЛИЩНЫХ СПОРОВ

Т. С. САКВАРЕЛИДЗЕ

Сакварелидзе Тамилла Сергеевна, юрист МКА «Николаев и партнеры».

На вопросы ответила юрист Московской коллегии адвокатов «Николаев и партнеры» Тамилла Сергеевна Сакварелидзе.

— На Ваш взгляд, какие важные изменения в жилищном законодательстве Вы могли бы выделить за год?

— Данные изменения коснулись собственников жилого помещения, их права на владение, пользование и распоряжение своим имуществом стали более урегулированы. Болезненная для многих граждан тема — признание утратившими, не приобретшими, прекратившими право пользования жилым помещением членов семьи, бывших членов семьи и снятие их с регистрационного учета. Большую роль в этом играют последние постановления Пленума ВС РФ, принятые в 2009 году, дающие определенные и четкие разъяснения судам при рассмотрении подобных дел. Важное значение при разрешении споров по разделу имущества между супругами имеет законодательное закрепление прав несовершеннолетних на жилье. Также законодатели затронули тему жилого и нежилого фонда, процесса перепланировок в жилых помещениях, комнат в коммунальных квартирах. В последнее время для улучшения своих жилищных условий граждане все чаще обращаются к таким жилищным программам, как «Молодая семья» и др.

— Что мешает и что необходимо изменить в действующем законодательстве?

— К сожалению, так у нас сложилось, что теоретики при внесении изменений и поправок в закон не часто обращаются к сложившейся практике по разрешению жилищных споров. В этом отношении большие надежды возлагаются на Общественную палату РФ, в состав которой входят известные практикующие адвокаты. Учитывать судебную практику при применении жилищного законодательства, на мой взгляд, просто необходимо.

— Какова реальная эффективность современного жилищного законодательства?

— Жилищный кодекс РФ действует относительно недавно. Многие юристы считают, что статьи ЖК нуждаются в доработке. Изменения в него вносятся каждый год. Последние изменения коснулись вопросов жилого и нежилого фонда, более четкого определения прав собственника жилого помещения, бывших членов его семьи. То же самое касается и порядка проживания и пользования муниципальным жильем. Гораздо в более значительной степени законодательство сейчас защищает права несовершеннолетних на жилье, которые еще недавно нарушались очень часто. В Постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» в целях обеспечения единства судебной практики и законности даются разъяснения судам. Для правильного составления исковых требований по жилищным спорам, сбора всех необходимых документов рекомендую гражданам обратиться не только к ЖК РФ и комментариям к нему, но и к тексту данного Постановления.

— Сегодня рынок недвижимости переживает тяжелый момент. Меняется ли жилищное законодательство с поправкой на кризис?

— Ситуация действительно сложная. Уже в середине 2008 года в суды г. Москвы и Московской области, а также других регионов, конечно, было подано значительное количество исков к строительным компаниям с требованиями о расторжении предварительных договоров купли-продажи недвижимости (квартир, коттеджей), возврате денежных средств, неустойки за неисполнение обязательств по договорам. Также в суды подается большое число исковых заявлений с требованиями о признании права собственности на жилье в домах, которые уже сданы и введены в эксплуатацию.

На протяжении вот уже 4 лет судами рассматриваются дела по недострою. Самый пик пришелся на 2008 — 2009 годы. Люди, заключившие договоры с недобросовестными компаниями-застройщиками, остались и без квартир, и без денег. Но, что касается Москвы, например, Правительство города взяло на себя обязательство закончить строительство некоторых объектов и предоставить обманутым вкладчикам купленное ими жилье.

— Приведите, пожалуйста, наиболее интересные судебные жилищные споры из вашей практики.

— Не скажу, что таких дел много. Месяц назад к нам обратился молодой человек с просьбой составить ему исковое заявление и направить его в суд. Дело до того абсурдное, что нам как юристам очень интересно, чем же все закончится.

Ситуация следующая: есть коммунальная квартира в центре Москвы, состоящая из 3 комнат. 2 комнаты приватизированы, третья — нет, она в настоящий момент свободна. В данной комнате жила женщина со своей матерью. В 1976 году эта женщина родила ребенка с физическими отклонениями, после чего написала заявление об отказе. И вот несколько лет назад соседи захотели разъехаться и обратились в агентство недвижимости, чтобы им подобрали варианты улучшения жилищных условий, выяснилось, что необходимо приватизировать комнату этой женщины. Для этого, соответственно, надо собрать определенный пакет документов. Когда же женщина пошла получать выписку из домовой книги, оказалось, что в комнате, кроме нее и ее матери, зарегистрирована дочь, от которой она отказалась после рождения. Как это произошло — непонятно. Чтобы разобраться в ситуации, женщина обратилась в роддом, где никакой информации ей не предоставили, отправив в загс. В загсе ей также отказали в какой-либо информации, разъяснив, что сведения об отказном ребенке они смогут предоставить только по запросу суда. Год назад эта женщина умерла. Комната пустует, на ее имя продолжают приходить квитанции об оплате коммунальных платежей и задолженности по ним. Соседи, чтобы разрешить сложившуюся ситуацию и все-таки разъехаться, принялись ходить по инстанциям. Сначала обратились в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда, затем в Управу района, Префектуру, в Управление Федеральной миграционной службы района, где им ответили, что прошло 30 лет, а срок хранения таких документов составляет 5 лет, поэтому следует обращаться в суд. В настоящее время нами подготовлен и подан иск с требованием о признании дочери той женщины не приобретшей право пользования комнатой в коммунальной квартире, так как она там никогда не жила, бремя содержания комнаты не несла, никто из соседей ее никогда не видел. Но пока эту «таинственную дочь» не снимут с регистрационного учета, соседи, наши клиенты, не смогут выкупить эту комнату и разъехаться. Департамент жилищной политики, ознакомившись с документами, обещал поддержать исковые требования. Ссылаясь на букву закона, такой иск подлежит удовлетворению в суде. Мы ждем исхода этого дела.

— Расскажите о Ваших наиболее типичных судебных делах?

— Чаще всего граждане обращаются к нам по поводу раздела совместно нажитого имущества (это 70% всех жилищных споров), признания утратившими, не приобретшими, прекратившими право пользования жилым помещением членов семьи, бывших членов семьи и снятии их с регистрационного учета как в квартирах, оформленных в собственность, так и в муниципальных. Обращаются также с вопросами о вселении в квартиру (комнату) и, наоборот, выселении, о признании сделок с недвижимым имуществом (как правило, это квартиры/комнаты) недействительными, об определении порядка пользования жилым помещением, о заливах, о признании права на выкуп освободившегося жилого помещения (комнаты) в коммунальной квартире на основании статьи 59 ЖК РФ.

Что касается недостроя. В 2008 и текущем году нами подано большое количество исков к известным компаниям-застройщикам, о которых часто говорят в СМИ. Такие дела, в частности, рассматривают Басманный районный суд г. Москвы, Мытищинский городской суд Московской области. Надо сказать, что по подобным делам уже сложилась определенная судебная практика, поэтому шансы у заявителей очень высоки.

Юристы нашей коллегии ведут большое количество дел по разделу совместно нажитого супругами имущества. Статья 39 СК РФ определяет, что имущество супругов подлежит разделу в равных долях. Если есть на то основания, доля одного из супругов при разделе может быть увеличена. Основная проблема, с которой мы сталкиваемся при ведении таких дел и по которой, прямо скажем, судебная практика неоднозначна, это применение срока исковой давности.

Вот один пример. Дело о разделе имущества находилось в производстве районного суда ЮЗАО г. Москвы. Квартира была куплена супругами в период брака. При рассмотрении дела был поднят вопрос о пропуске истицей срока исковой давности. Сначала она обращалась в суд с заявлением о расторжении брака. Позже подала иск о разделе совместно нажитого имущества. Он, однако, был оставлен без рассмотрения (то есть решение по данному делу судом вынесено не было) в связи с неявкой как истца, так и ответчика в судебное заседание. Так произошло в связи с тем, что на тот момент стороны пришли к соглашению по спорному вопросу, а именно решили оформить квартиру на детей.

Спустя какое-то время отношения между супругами резко испортились и наша клиентка решила потребовать признания за ней права собственности на 1/2 доли квартиры в суде, т. к. у бывшего супруга появилась новая семья и у нее возникли опасения относительно возможного нарушения прав ее детей на это жилье. Женщина обратилась в суд и в исковом заявлении указала, что узнала о нарушении своих прав недавно, после разговора с бывшим мужем и свекровью. Наша основная позиция, в соответствии со ст. 39 СК, ст. 200 ГК РФ и судебной практикой, основывалась на том, что спорное имущество приобреталось во время брака и срок исковой давности заявительницей не пропущен. Тем не менее суд решил, что истица узнала о нарушении своих прав еще при первом обращении в суд и, следовательно, срок исковой давности пропустила, так как с того момента прошло 5 лет. Я не согласна с таким решением суда. Признаюсь, это дело вызвало у меня и коллеги большой интерес. Практика такова, что вопрос о применении срока исковой давности, при рассмотрении исков о разделе совместно нажитого имущества, неизбежен.

——————————————————————