Наем найму рознь
(Глуховская Э.)
(«ЭЖ-Юрист», 2009, N 15)
НАЕМ НАЙМУ РОЗНЬ
Э. ГЛУХОВСКАЯ
Элла Глуховская, газета «ЭЖ-Юрист».
Возникает ли у проживающих в общежитии граждан при принятии его в муниципальную собственность право социального найма на основании ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»? Общежитие принято в муниципальную собственность в 2007 году. Возможно ли признание за указанными гражданами права социального найма на основании фактически сложившихся отношений социального найма (например, оплата услуг, открытие лицевого счета, ремонт жилого помещения)?
С. Баянов, г. Архангельск
Следует различать понятия «социальный наем жилого помещения» (ст. 60 ЖК РФ) и «наем специализированного жилого помещения» (ст. 100 ЖК РФ). Различные по своей природе правоотношения порождают разные права сторон (в том числе наличие либо отсутствие права на приватизацию). При этом формальные признаки, например наличие лицевого счета, могут совпадать.
Правоотношения по социальному найму жилого помещения возникают у пользователей бывшего специализированного жилого фонда только в следующем случае. В соответствии со ст. 7 Закона N 189-ФЗ нормы ЖК РФ о договоре социального найма применяются к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые:
— находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий;
— переданы в ведение органов местного самоуправления.
Это обстоятельство, в свою очередь, порождает право на приватизацию указанных жилых помещений.
Дата передачи общежития в муниципальную собственность и даже сам факт такой передачи не являются принципиальными: жилищные права граждан не могут ставиться в зависимость от соблюдения третьими лицами обязательной для последних процедуры. Принципиально важно, когда лицо вступило в правоотношения по пользованию помещением. Если лицо вселилось а общежитие на законных основаниях до 01.03.2005 (дата вступления в силу Вводного закона), то к возникшим правоотношениям применяется ст. 7 Вводного закона. В остальных случаях требуется более детальный подход.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения об исключении дома из специализированного жилищного фонда не должно препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация также не может быть поставлена в зависимость от оформления указанных документов.
Таким образом, правоотношение с пользователем помещения квалифицируется как социальный наем не в силу «сложившихся отношений», как указано в вопросе, а в силу прямого указания Закона. При возникновении трудностей с признанием социального найма и реализацией прав социального нанимателя рекомендуем обращаться в суд. Сегодня по указанному вопросу сложилась однозначно положительная судебная практика (см., например, Определение ВС РФ от 03.04.2007 N 57-В07-2).
Вместе с тем, если жилое помещение автора вопроса (дом, в состав которого оно входит) не имеет необходимой «истории», не носило статуса общежития, не принадлежало приватизированным впоследствии МУП или ГУП, его следует рассматривать как объект специализированного жилищного фонда, находящегося в муниципальной собственности, помещения в составе которого не могут быть объектом социального найма.
——————————————————————
