(Бобровская О. Н.) («Современное право», 2010, N 2)
ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ <*>
О. Н. БОБРОВСКАЯ
——————————— <*> Bobrovskaya O. Legal regulation of the contractual relations in the field of use of housing apartments. Theoretical and practical problems. Agreement of the commercial renting. Perspectives of development.
Бобровская О. Н., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской правовой академии Министерства юстиции РФ.
Договор коммерческого найма нередко воспринимается лишь как модель, позволяющая частному собственнику жилого помещения передать его во временное пользование третьим лицам. Однако в настоящее время коммерческий наем широко вовлечен в жилищные программы, используемые муниципальными образованиями как собственниками жилищного фонда. В статье рассмотрены перспективы его использования.
Agreement of the commercial renting is often considered just as a pattern which allows private owner of the housing to handle it to the third persons for temporary use. However, currently commercial renting is widely involved in the housing programmes being used by the municipal bodies as owners of the residential fund. Lets discuss its using perspectives.
Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях возмездного пользования (коммерческого найма), представляют собой жилищный фонд коммерческого использования, который может быть образован не только в частном, но и в государственном и муниципальном жилищных фондах (ст. 19 ЖК РФ). В настоящее время все большее внимание уделяется возможности использования многоквартирных домов, находящихся на балансе муниципальных образований, для реализации городских жилищных программ, в которых коммерческий наем является единственной правовой конструкцией, обеспечивающей права пользования нанимателя в соответствии с действующим гражданским законодательством. Термин «коммерческий» по отношению к найму жилого помещения в научной доктрине не общепринят. Гражданский и Жилищный кодексы этим понятием не оперируют, используя общее определение договора найма жилого помещения. Коммерческим называется наем жилых помещений в региональном законодательстве, да и то не в каждом субъекте Российской Федерации. Более того, некоторые авторы оспаривают даже сущность описываемого явления, считая его несуществующим в принципе. Таково, в частности, мнение Е. В. Трушина, полагающего недопустимым использование термина «коммерческий» в отношении договора найма жилого помещения, поскольку глава 35 ГК РФ не содержит обязанности собственника по извлечению прибыли от сдачи жилья внаем. Кроме того, этот же автор называет плату за наем не прибылью собственника, а нормальным погашением издержек собственника по содержанию жилого помещения <1>. ——————————— <1> См.: Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. N 3. С. 5.
По общему правилу договор коммерческого найма может быть заключен с любым лицом и, в отличие от договора социального найма, не требует предварительного признания гражданина малоимущим и нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако в последнее время в региональном законодательстве появились новеллы, определяющие коммерческий наем как синтетический договор, реализация которого зависит от административно установленных правил постановки на учет, определения минимума учетной нормы, расчета среднедушевого дохода на семью. Так, например, Закон Санкт-Петербурга от 17.04.2007 N 125-27 «О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга» определяет, что получить жилое помещение коммерческого использования по договору найма могут граждане, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, а также нуждающихся в улучшении жилищных условий при содействии Санкт-Петербурга. При этом основаниями признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий при содействии Санкт-Петербурга в соответствии со статьями 3 и 9 — 11 Закона Санкт-Петербурга от 28.07.2004 N 409-61 «О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан» (в ред. от 16.01.2009, с изм. от 13.05) следует считать: — проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; — проживание в коммунальной квартире при отсутствии у нанимателей (собственников) помещений в коммунальной квартире и членов их семей иного жилого помещения на правах собственности или социального найма; — обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетного норматива. Кроме того, на период действия договора коммерческого найма нанимателям жилого помещения запрещается совершать с ним какие-либо действия распорядительного характера, кроме приобретения в собственность на условиях, определенных упомянутым Законом, что в принципе не характерно для коммерческого найма, допускающего перенаем и поднаем при согласии сторон договора. Возмездный характер рассматриваемого договора предопределяет возможность внесения платы за наем на условиях, согласованных сторонами, кроме случаев одностороннего изменения размера платы (п. 2 ст. 682 ГК РФ). Оплата зависит от срока действия договора и производится ежемесячно, если иное не следует из договора в порядке, предусмотренном ЖК РФ. Лица, постоянно или временно проживающие с нанимателем, могут не входить в круг членов его семьи. Однако каждое из таких лиц должно быть названо в договоре или получить согласие на вселение от наймодателя, что не вполне оправдано коммерческим характером данных правоотношений, поскольку налагает на нанимателя определенные стеснения как по замене того или другого лица, так и по количеству квадратных метров, достаточных для проживания в конкретном жилом помещении. И только временное размещение лиц в жилом помещении допускает, согласно ст. 680 ГК РФ, возможность исключения из общего правила об учетной норме площади. Однако никто из лиц, проживающих с нанимателем, не несет самостоятельной ответственности по договору, кроме него самого. Возможность солидарной ответственности допускается диспозитивно и при согласии наймодателя (ст. 677 ГК РФ). Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Отсутствие в законе прямого указания на необходимость государственной регистрации договора коммерческого найма обусловливает интерес к теоретическому исследованию данного вопроса. Вплоть до настоящего момента ученые-цивилисты не выработали единого подхода к пониманию целесообразности введения института государственной регистрации в рамках данного договора. Крайние положительные, а равно и отрицательные позиции высказываются как в научных статьях, так и в диссертационных исследованиях. Так, по мнению Ю. П. Свит, оформление договора в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации, направлено на максимальную защиту интересов сторон и недопущение его аннулирования по формальным признакам <1>. ——————————— <1> См.: Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. N 6. С. 65.
Диаметрально противоположную точку зрения высказывает О. В. Кириченко, считая, что отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма — это значительный пробел в его правовом регулировании <1>. ——————————— <1> См.: Кириченко О. В. Проблемы государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения // Юрист. 2007. N 4. С. 4.
Вместе с тем отношения, вытекающие из договора коммерческого найма и связанные с использованием жилого помещения в целях непосредственного проживания, приближают его к найму социальному, защитная функция которого является основной задачей государственного регулирования. Социальный наем не предполагает процедуры государственной регистрации, поскольку данные отношения и так предельно нормированы. Коммерческий наем, напротив, выстроен на диспозитивных началах, позволяя сторонам максимально варьировать схему допустимого взаимодействия; поэтому, возможно, он и остается до настоящего времени свободным от законодательно установленного предписания такой процедуры. При этом распоряжением Правительства Москвы от 25.11.2008 N 2774-РП «Об учетной регистрации договоров (соглашений) найма, поднайма жилых помещений в городе Москве» <1> в целях реализации Постановлений Правительства Москвы от 23.01.2007 N 24-ПП «О среднесрочной жилищной программе «Москвичам — доступное жилье» на период 2007 — 2009 гг. и задании на 2010 год», от 19.06.2007 N 468-ПП «Об итогах выполнения городских жилищных программ в 2006 году и о городских жилищных программах на 2007 — 2008 годы» и от 21.08.2007 N 711-ПП «О Московской городской целевой миграционной программе на 2008 — 2010 годы» в части формирования и создания условий для развития в городе Москве механизмов сдачи жилых помещений по договорам найма, поднайма, а также усиления мер по пресечению незаконной миграции в городе Москве Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы ввел учетную регистрацию договоров найма, поднайма жилых помещений жилищного фонда города Москвы, а также, в случае обращений собственников жилых помещений и вселяемых ими лиц, соглашений (договоров), являющихся в соответствии с законодательством основанием для временного проживания граждан. Функции по осуществлению учетной регистрации договоров найма, поднайма и иных указанных документов возложены на государственное унитарное предприятие города Москвы «Московский городской центр арендного жилья». ——————————— <1> http://housing. mos. ru/dmg? news
Обращаясь к практике использования конструкций договора коммерческого найма, можно отметить три тенденции. Во-первых, коммерческий наем используется в соответствии с законодательством города Москвы как альтернатива социальному найму при расселении жилого помещения, в котором члены семьи признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, а состав семьи образован несколькими поколениями, проживание которых на одной площади нецелесообразно или невозможно в силу сложившихся обстоятельств, а также в целях сокращения до 10 лет срока ожидания предоставления жилого помещения. Во-вторых, коммерческий наем используется в Программе «Молодой семье — доступное жилье». В-третьих, наблюдается интерес к созданию доходных домов, находящихся на балансе муниципалитетов, проживание в которых на условиях коммерческого найма будет способствовать одновременно временному удовлетворению жилищной потребности граждан, стоящих на учете, и снижению ставок платы за наем в частном секторе. Указанным выше Постановлением Правительства Москвы от 23.01.2007 N 24-ПП ситуация, сложившаяся с обеспечением доступности жилья в городе для граждан, постоянно проживающих в Москве не менее 10 лет, признана острой, требующей принятия оперативных мер правового, организационного, административного и экономического характера, направленных на создание протекционистского режима при реализации москвичами права на жилище <1>. В комплексе мер преодоления этой насущной проблемы названа и та, которая давно требует практического воплощения, а именно создание в городе Москве цивилизованного рынка найма, поднайма, мены и обмена жилых помещений. ——————————— <1> http://housing. mos. ru/dmg? news
Данный комплекс мероприятий направлен на сокращение до 10 лет сроков ожидания получения жилья гражданами, принятыми на жилищный учет до 1 марта 2005 г., и основан на развитии форм улучшения жилищных условий, альтернативных получению жилья по договору социального найма и апробированных в ходе реализации Московской программы «Молодой семье — доступное жилье». Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (далее — наймодатель) заключает с жителем города Москвы и членами его семьи, в установленном порядке признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий (далее — наниматель), договор найма сроком до 5 лет включительно, на основании которого предоставляет нанимателю жилое помещение по норме предоставления в виде отдельной квартиры, являющейся собственностью города Москвы, для проживания на срок действия договора. Наниматель, надлежащим образом исполнявший условия договора, по истечении срока договора имеет, при прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора найма на новый срок. Однако не менее чем за 3 месяца до истечения срока найма наниматель обязан письменно уведомить наймодателя о желании заключить повторный договор на новый 5-летний срок. При этом общий срок найма жилого помещения не может превышать установленный Законом города Москвы расчетный период — ожидаемый срок предоставления жилого помещения по договору социального найма лицам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. В течение срока действия договора найма наниматель вносит ежемесячные платежи: — за пользование жилым помещением (плату за наем); — за содержание и ремонт жилого помещения, включающие в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; — за коммунальные услуги. После заключения договора найма наниматель, признанный в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., снимается с жилищного учета по месту жительства, переносится в отдельный список граждан, получающих бюджетные средства для обеспечения их жилыми помещениями (ст. 56 ЖК РФ). При отказе гражданина от договора найма жилого помещения и его расторжении до истечения общего срока найма гражданин подлежит восстановлению на жилищном учете для получения субсидии на строительство или приобретение жилья в соответствии с законодательством города Москвы с сохранением даты постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. При получении субсидии на строительство или приобретение жилья ее размер уменьшается на разницу между величиной среднерыночной цены найма соответствующей квартиры в городе Москве и платой за наем за период действия договора. По истечении общего срока найма договор прекращается, а гражданин и члены его семьи снимаются с жилищного учета. После приобретения в собственность жилого помещения на рынке жилья, прекращения (расторжения) договора или истечения общего срока найма жилого помещения наниматель освобождает данное помещение в соответствии с законодательством города Москвы. При этом жилое помещение, используемое для предоставления москвичам по договорам найма, остается собственностью города на весь период эксплуатации жилого дома, в котором расположено данное жилое помещение. Относительно появления доходных домов в специальной литературе высказаны прямо противоположные точки зрения. Московское Правительство одновременно радеет за реализацию этой идеи и высказывает также опасение о ее возможной стагнации. Однако такая практика уже существует. Первый доходный дом был построен в Москве в Большом Николоворобьинском переулке по проекту бизнес-класса. Использование жилых помещений не предполагало предоставления их льготным категориям граждан, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В качестве инвестора выступил Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы, затратив на проект 12,3 млн. долл. Большинство нанимателей — представители зарубежных организаций, а ставка за наем составляет 3,5 тыс. долл. в месяц. Стоимость обслуживания составляет около 235 долл. Однако доходные дома используют и для социальных проектов. Для участников Программы «Молодой семье — доступное жилье» по городскому заказу был построен жилой дом по адресу: ул. Верхние Поля, 38. Квартиры, предоставляемые нанимателям, не подлежат приватизации, выкупу, а договор заключается сроком на 5 лет. Рентабельность таких домов невысока, ставка платы за наем не превышает 230 долл. в месяц за двухкомнатную квартиру, однако в целом введение данного городского ресурса поможет сократить очередь на жилье и решить другие социальные проблемы. В настоящее время использование доходных домов в рамках городских московских программ считается признанным. Так, в соответствии с п. 3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2007 N 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2, в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)» жилым домом коммерческого использования (доходным домом) является жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе — гражданам, проживающим в городе Москве не менее 10 лет. Данное предложение поступило от Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а заявленный дом является доходным домом экономкласса коммерческого использования с низким уровнем рентабельности. В развитии признания необходимости создания муниципального жилищного фонда для передачи во временное пользование граждан на условиях коммерческого найма Департаменту экономической политики и развития города Москвы совместно с Департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы было поручено разработать и представить в Правительство Москвы еще до 1 ноября 2007 г. концепцию развития в городе Москве доходных домов с различными уровнями платы за пользование, ориентированными на различные категории граждан. Доходные дома экономкласса с низким или нулевым уровнем рентабельности предполагалось возводить в рамках городского заказа. Однако этой концепции нет и сегодня, а финансовый кризис, в целом негативно отразившийся на реализации многих жилищных федеральных и городских программ, свел все усилия, предпринимаемые московским Правительством в этом направлении, к нулю. В городе Москве координатором рынка найма, имущественного найма (аренды), поднайма, обмена и мены жилых помещений, а также расселения коммунальных квартир является государственное унитарное предприятие города Москвы «Московский городской центр арендного жилья», оказывающее посреднические, организационные, информационные и консультационные услуги при осуществлении сделок с недвижимостью, включая наем, имущественный наем (аренду), поднаем, мену и обмен жилыми помещениями. Поскольку же коммерческий наем жилья был и остается институтом гражданско-правового регулирования, на него распространяются все правила, вытекающие из требований ГК РФ, а социальный аспект сохраняется лишь при предоставлении жилой площади в рамках муниципальных жилищных программ.
