(Кириченко О. В.) («Семейное и жилищное право», 2011, N 5)
К ВОПРОСУ О ЦЕЛЕВОЙ НАПРАВЛЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЕННОГО ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА <*>
О. В. КИРИЧЕНКО
——————————— <*> Kirichenko O. V. On the issue of purpose direction of use of living accommodation provided in accordance of contract of commercial rent.
Кириченко Оксана Владимировна, кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.
В статье анализируется возможность использования нанимателем жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, для осуществления совместимой с проживанием профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. Автор высказывает предложение о допустимости и целесообразности подобного использования жилых помещений как отвечающего требованиям действующего жилищного законодательства РФ и коммерческой направленности указанного договора.
The article analyses the possibility of use by tenant of living accommodation provided in accordance with contract of commercial rent for effectuation of professional and individual entrepreneurial activity combined with residence. The author assumes the acceptability of such use of living accommodations as meeting the requirements of current housing legislation of the RF and commercial character of the said contract.
В соответствии с п. 2 ст. 288, ст. 671, 673, 678 ГК РФ, ч. 2 ст. 15, ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания в них граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений и организаций (п. 3 ст. 288 ГК, ч. 3 ст. 17 ЖК). Закрепляя целевое назначение жилых помещений, ГК РФ подробно не регламентирует порядок пользования такими помещениями. ЖК РФ введена новелла — разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий: 1) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилых помещениях на законных основаниях (право собственности на жилое помещение, договор найма); 2) если подобное использование жилого помещения не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17 ЖК). На наш взгляд, к перечисленным условиям необходимо добавить и требование ч. 4 ст. 17 ЖК, так как профессиональная или индивидуальная предпринимательская деятельность в жилом помещении должна осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации <1>. ——————————— <1> См.: Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» (с изм. от 16 января 2008 г.) // СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546.
В силу требования ст. 678 ГК РФ наниматель по договору коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение только для проживания. Данное императивное требование вступает в противоречие со ст. 17 ЖК РФ, так как запрещает использование жилого помещения в иных, кроме проживания, целях, тем самым ограничивая право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной или предпринимательской деятельности. Таким образом, если положение ч. 2 ст. 17 ЖК РФ, безусловно, применяется нанимателем при социальном найме жилого помещения, то при коммерческом найме подобное использование жилого помещения прямо запрещено ст. 678 ГК РФ, т. е. даже если наниматель желает заниматься в снимаемом жилом помещении профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельностью, а наймодатель не возражает (а возможно, и заинтересован в этом, так как сможет получить больший доход), стороны договора коммерческого найма не смогут включить подобное условие в свой договор ввиду императивного запрета нормы указанной статьи. На наш взгляд, требование ст. 678 ГК РФ, во-первых, не отвечает современным потребностям жизнедеятельности человека в занимаемом им жилом помещении, так как проживание, безусловно, совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий, например писателей, художников, музыкантов и т. д. В соответствии с п. 7 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» <2> адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, занимаемые им и членами его семьи по договору найма, с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Отсутствуют какие-либо законодательные запреты и на осуществление индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении, а согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» <3> государственная регистрация индивидуального предпринимателя осуществляется по месту его жительства. ——————————— <2> СЗ РФ. 2002. N 23. Ст. 2102 (в ред. от 23 июля 2008 г.). <3> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. 1). Ст. 3431 (в ред. от 23 декабря 2010 г.).
Во-вторых, ограничивает право сторон договора коммерческого найма на включение в него необходимого им условия, так как в соответствии с п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ они не могут исключить своим соглашением действие императивной нормы. В-третьих, ущемляет права нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения по сравнению с аналогичным правом нанимателя в договоре социального найма, что противоречит п. 2 ст. 55 Конституции РФ. И наконец, в-четвертых, противоречит сущности и коммерческой направленности рассматриваемого договора. Указанное противоречие, на наш взгляд, должно быть разрешено по аналогии закона со ссылкой на ст. 17 ЖК РФ, при этом из абз. 1 ст. 678 ГК необходимо исключить слово «только». При этом в ст. 673 ГК необходимо включить отсылку следующего содержания: «Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в жилом помещении на законных основаниях гражданами определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством».
