(Кириченко О. В.) («Современное право», 2011, N 7)
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НОРМАМИ ГРАЖДАНСКОГО И ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РОССИИ
О. В. КИРИЧЕНКО
Кириченко О. В., кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.
Договор коммерческого найма жилого помещения в современных условиях рыночной экономики выступает одним из основных способов удовлетворения жилищной потребности граждан. В связи с чем вопросы правового регулирования данных договорных отношений являются актуальными и требуют освещения в юридической литературе. Статья посвящена проблеме соотношения норм действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации в правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения.
Ключевые слова: договор коммерческого найма жилого помещения, законодательство, недвижимость, норма.
Legal regulation contracts of commercial hiring of premises norms of the civil and housing legislation of Russia O. Kirichenko
The contract of commercial hiring of premises in modern conditions of market economy acts as one of the basic ways of satisfaction of housing requirement of citizens. In this connection questions of legal regulation of the given contractual relations are actual and demand illumination in the legal literature. Article is devoted a problem of a parity of norms of the operating civil and housing legislation of the Russian Federation in legal regulation of the contract of commercial hiring of premises.
Key words: the contract of commercial hiring of premises, the legislation, real estate, norm.
Договор коммерческого найма жилого помещения получил свою правовую основу сравнительно недавно — с введением в действие части второй ГК РФ (т. е. с 1 марта 1996 г.) — и по существу заменил предусмотренный ранее Законом РФ от 24.12.1992 N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (далее — Закон N 4218-1) договор аренды гражданами жилых помещений, под которым фактически и подразумевался рассматриваемый договор. В соответствии со статьями 1, 17 Закона N 4218-1 граждане могли арендовать жилье без ограничения его размеров за договорную плату. Закон N 4218-1 в отношении найма жилого помещения выделял договор социального найма и договор, заключаемый по воле сторон (свободно), — договор аренды. После принятия части второй ГК РФ и внесения изменений в Закон N 4218-1 договор аренды стал представлять собой, по существу, два различных договора: договор аренды, в котором наниматель — гражданин — использует жилое помещение для личного проживания (т. е. договор коммерческого найма); и собственно договор аренды, в котором арендатор — юридическое лицо — арендует жилое помещение с целью его передачи по договору гражданину для проживания. С момента вступления в силу ГК РФ возможность аренды жилых помещений предусматривается лишь для юридических лиц, а договор аренды гражданами жилых помещений утратил свое право на существование. Предваряя анализ особенностей правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения, следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ рассматриваемый договор коммерческим наймом не именуют (дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения в федеральном законодательстве отсутствует). В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется в основном в теории, юридической практике и в законодательстве субъектов Российской Федерации. Отношения, возникающие при заключении и исполнении договора коммерческого найма жилого помещения, есть гражданско-правовые отношения, однако нормы, их регулирующие, также являются частью жилищного законодательства, так как наем жилья — это один из способов удовлетворения жилищной потребности граждан. По мнению многих исследователей, какие бы отношения ни возникали у участников гражданского оборота по поводу жилых помещений, они всегда в той или иной степени будут подчиняться нормам и гражданского, и жилищного законодательства <1>. В этом случае возникает закономерный вопрос: нормы какого законодательства — гражданского или жилищного — имеют приоритет в регулировании таких отношений? А применительно к теме нашего исследования — как соотносятся нормы ГК РФ и ЖК РФ в регламентировании процесса коммерческого найма жилых помещений? В соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ положения гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Но ситуация осложнена тем, что данный постулат блокируется аналогичной нормой ч. 8 ст. 5 ЖК РФ. ——————————— <1> См., в частности: Шешко Г. Ф. Качество закона, или Работа над ошибками // Закон. 2005. N 6. С. 11; Лисица В. Н. О новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Жилищное право. 2005. N 9. С. 22; Семина Т. А. Жилищно-правовая проблема и развитие жилищного законодательства Российской Федерации // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2003. N 3-4(16-17). С. 58 — 59.
Традиционно жилищное право понимается как подотрасль гражданского, т. е. совокупность гражданско-правовых положений, регулирующих отношения пользования жилыми помещениями, проживания в них. Нормы жилищного права являются специальными по отношению к общим нормам гражданского права, что признается большинством авторов. В частности, А. А. Иванов делает следующий вывод: «Поскольку жилищное законодательство является специальной частью гражданского, оно может содержать правила, изменяющие гражданско-правовое регулирование, касающееся жилой недвижимости» — и отдает приоритет нормам ЖК РФ при разрешении коллизий двух базовых Кодексов <1>, т. е. в силу принципа конкуренции общих и специальных норм к жилищным отношениям в первую очередь должны применяться нормы ЖК РФ. ——————————— <1> См.: Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе Российской Федерации // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 87 — 88.
По мнению А. М. Эрделевского и Г. Ф. Шешко, противоречие между ГК РФ и ЖК РФ, если таковое будет иметь место, должно быть устранено путем приведения нормы ГК РФ в соответствие с положениями ЖК РФ. Такая возможность законодателем уже была использована в ст. 11 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ), где в целях приведения ГК РФ в соответствие с ЖК РФ были внесены изменения в статьи 672, 679, 680, 685 ГК РФ. Таким образом, использовав возможность приведения ГК РФ в соответствие с ЖК РФ, вносить какие-либо иные изменения в ГК РФ законодатель не счел необходимым. Отсюда, по мнению А. М. Эрделевского и Г. Ф. Шешко, отсутствуют основания рассматривать ГК РФ в рамках п. 1 ст. 4 Закона N 189-ФЗ, т. е. в числе законов, находящихся в стадии «впредь до приведения в соответствие ЖК РФ» <1>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья А. М. Эрделевского «О применении нового Жилищного кодекса» включена в информационный банк. —————————————————————— <1> См.: Шешко Г. Ф. Кодификация жилищного законодательства требует внесения изменений и дополнений в ГК РФ // Жилищное право. 2000. N 4. С. 19; Эрделевский А. М. О применении нового Жилищного кодекса // Закон. 2005. N 6. С. 12 — 13.
На наш взгляд, к разрешению вопроса о соотношении положений ГК РФ и ЖК РФ в регулировании жилищных отношений в целом и отношений коммерческого найма жилых помещений в частности нужно подходить следующим образом. Во-первых, если признать, что нормы, содержащиеся в ЖК РФ, — это гражданско-правовые нормы (так как жилищное право — подотрасль гражданского), то вступает в силу правило п. 2 ст. 3 ГК РФ, и ч. 8 ст. 5 ЖК РФ нужно применять только при разрешении коллизий в рамках жилищного законодательства по вертикали. Сформулированный нами вывод подтверждается и позицией ВС РФ: «…наибольшую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет ЖК РФ. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям ЖК РФ должны применяться нормы этого Кодекса (ч. 8 ст. 5 ЖК)» (п. 4 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»; далее — Постановление N 14). Кроме того, законодатель в целях избежания возможных коллизий между общими и специальными нормами ГК РФ и ЖК РФ внес соответствующие изменения в статьи ГК РФ, содержащие отсылку к жилищному законодательству и регулирующие отношения, также детально регламентированные ЖК РФ. Это отношения, связанные с социальным наймом жилья (ст. 672 ГК РФ), вселением граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 679), и временных жильцов (ст. 680), поднаймом жилого помещения (ст. 685). Во-вторых, отношения по поводу жилых помещений по своей природе неоднородны, что также подчеркивается в п. 4 Постановления N 14: «Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений)». Это, в свою очередь, обусловливает различный правовой режим регулирования договоров в жилищной сфере. Отношения коммерческого найма жилья в силу своего гражданско-правового характера и фактического отсутствия их регулирования в ЖК РФ находятся в сфере приоритетного действия норм ГК РФ, и относительно рассматриваемого договора коммерческого найма жилого помещения необходимость применения ч. 8 ст. 5 ЖК РФ вообще отсутствует. На наш взгляд, стоит согласиться с В. Н. Лисицей: ЖК РФ должен был разграничить договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, установив, что первые регулируются прежде всего жилищным законодательством, а вторые соответственно гражданским <1>. ——————————— <1> См.: Лисица В. Н. Правовые проблемы проведения жилищно-коммунальной реформы в России // Жилищное право. 2002. N 3. С. 23 — 26.
Использование жилищного законодательства, в том числе и норм ЖК РФ, при регулировании договора коммерческого найма жилого помещения ограничивается прямыми отсылками к конкретным статьям главы 35 ГК РФ. Пункт 1 ст. 673 — о порядке определения пригодности жилого помещения для проживания; статьи 679, 680 и 685 — об установлении нормы общей площади жилого помещения на одного человека; п. 1 ст. 682 — о максимальном размере платы за жилое помещение и п. 3 ст. 687 — о дополнительных основаниях расторжения договора в судебном порядке по требованию любой из его сторон. Кроме того, в одном случае (имеется в виду определение порядка ежемесячной оплаты жилого помещения — п. 3 ст. 682 ГК РФ) адресатом отсылки служит конкретный акт, входящий в состав жилищного законодательства, — ЖК РФ. В некоторых из приведенных статей ГК РФ жилищное законодательство названо прямо. В других используются при отсылке иные термины — «закон, устанавливающий максимальный размер платы за жилое помещение» (п. 1 ст. 682 ГК РФ) или «законодательство о норме общей площади жилого помещения» (статьи 679, 680 и 685). Необходимость применения норм жилищного законодательства обосновывается тем, что многие вопросы, связанные с определением правового режима жилого помещения — предмета рассматриваемого договора ГК РФ, не регламентированы, однако их решение необходимо при регулировании коммерческого найма жилья. На наш взгляд, использование жилищного законодательства не исчерпывается случаями прямых к нему отсылок. Имеется в виду, что в соответствии с принципом свободы договора стороны договора коммерческого найма сохраняют возможность включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства и по вопросам, которые входят в остальные статьи главы 35 ГК РФ. Однако это возможно только при отсутствии на указанный счет императивной нормы в соответствующей статье ГК РФ. Очевидно, что позиция законодателя в вопросе правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения прослеживается довольно четко: гражданско-правовая природа рассматриваемого договора и, соответственно, отсутствие его правового регулирования в ЖК РФ обусловливают приоритетное действие норм ГК РФ, возможность применения жилищного законодательства к рассматриваемому договору строго ограничена императивными нормами главы 35 ГК РФ. Данный вывод нашел свое отражение и в современной юридической литературе, где господствующей является точка зрения, согласно которой гражданское и жилищное законодательство России устанавливают различные договорные формы пользования жилыми помещениями <1>. В главе 35 ГК РФ выделены две договорные модели найма жилого помещения — договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым фактически понимается договор коммерческого найма. Жилищное законодательство, центральное место в системе которого занимает ЖК РФ, регламентирует отношения социального найма жилых помещений (договор социального найма) и не регулирует отношения, связанные с коммерческим использованием жилья, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что договор найма (коммерческого) призван регулировать отношения, коренным образом отличающиеся от социального использования жилых помещений. ——————————— <1> См., в частности: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. Гл. XXII. Договоры найма жилых помещений. 4-е изд., стереотип. М., 2002; Ярыгина А. В. Наем жилья // Жилищное право. 2002. N 1; Гражданское право. Т. 2: Учеб. Гл. 34. Жилищное право / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М., 2003; Журавлев Т. С. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения // Нотариус. 2007. N 4.
Таким образом, на наш взгляд, действующим гражданским и жилищным законодательством закреплена правовая основа для упорядочения договорных отношений найма жилых помещений: выделены и раздельно урегулированы договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым подразумевается договор коммерческого найма. В свою очередь, недостаточность правового регламентирования отношений коммерческого использования жилых помещений указывает на необходимость дальнейшего правового регулирования договора коммерческого найма жилья.
