Наличие зарегистрированного или проживающего в отчуждаемом жилом помещении ребенка несколько усложняет процедуру купли-продажи дома или квартиры. На что необходимо обратить внимание потенциальному покупателю и как решают суды возникающие между сторонами договора споры?
Покупка или продажа квартиры — дело не из легких и к тому же далеко недешевое удовольствие. Учитывая среднюю стоимость квартиры, особенно в Санкт-Петербурге или Москве, юридическая чистота сделки по ее оформлению должна быть просто кристальной. Необходимо проверить принадлежность отчуждаемой квартиры данному собственнику, наличие обременений на квартиру, перечень зарегистрированных в квартире лиц, справки о наличии задолженностей по оплате коммунальных платежей и так далее.
Покупка или продажа осложняется при наличии в числе собственников либо зарегистрированных лиц несовершеннолетних граждан.
В случае если несовершеннолетнее лицо является собственником отчуждаемой квартиры (либо доли в такой квартире), законные представители такого лица (в соответствии со статьей 64 Семейного кодекса РФ законными представителями несовершеннолетнего являются его родители) в силу абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 Гражданского кодекса РФ обязаны совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Так, Верховный суд республики Башкортостан в Апелляционном определении от 17.01.2013 по делу N 33-88/2013 признал недействительным договор купли-продажи жилого помещения, долю в котором имели несовершеннолетние лица, и постановил аннулировать свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателей жилого помещения и восстановить право собственности продавцов. Сделка была проведена при отсутствии предварительного разрешения органов опеки и попечительства на ее проведение, кроме того, после продажи спорного жилого помещения несовершеннолетние граждане не получили ни в собственность, ни в пользование иное жилое помещение, что недопустимо в соответствии с действующим законодательством.
Статья 37 Гражданского кодекса РФ в части регулирования порядка управления имуществом подопечных отсылает к Федеральному закону от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее — Федеральный закон «Об опеке»), в связи с чем следует применять к действиям родителей (усыновителей) с имуществом ребенка все правила статей 19 — 21 Федерального закона «Об опеке».
Следовательно, для установления сроков выдачи указанного выше разрешения следует обратиться к Федеральному закону «Об опеке» — в соответствии с пунктом 3 статьи 21 данного Закона сроки получения разрешения (либо отказ в его выдаче) составляют не более чем 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
При этом органы опеки и попечительства должны удостовериться, что в результате отчуждения жилого помещения права несовершеннолетнего не будут нарушены — взамен отчуждаемого жилого помещения несовершеннолетний должен получить другое жилое помещение либо долю в нем, качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенного выездным инспектором. И, наконец, заявления законных представителей должны быть поданы лично и не могут быть доверены иному лицу на основании доверенности.
Самая распространенная ситуация — продажа со встречной покупкой либо мена жилых помещений в одном субъекте. По сложившейся правоприменительной практике органы опеки и попечительства разрешают такую перестановку при условии, что в новом жилище несовершеннолетний получит в собственность столько же (или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом. Если новая квартира меньше старой, то придется увеличить долю ребенка в ней. Переезд же из благоустроенного жилья в городе в деревню может вызвать у органов опеки и попечительства сомнения в целесообразности проведения подобной сделки.
Так, Вологодским областным судом (Апелляционное определение от 23.10.2013 N 33-4876/2013) был признан правомерным отказ органа опеки и попечительства в выдаче предварительного разрешения на продажу доли несовершеннолетнего в праве собственности на комнату, поскольку в результате данной сделки ухудшались жилищные условия несовершеннолетнего — взамен 1/2 доли комнаты в городе планировалось приобрести 1/4 доли в доме в деревне, не были представлены документы, подтверждающие неблагоприятные условия проживания в комнате и, напротив, благоприятные в приобретаемом доме в деревне.
При переезде необходимо доказать улучшение жилищных условий — приобретение собственности большей площади, наличие врачебных рекомендаций о необходимости смены климата и так далее.
Улучшением имущественного положения ребенка может быть признан уже оформленный на ребенка к моменту отчуждения принадлежащего ребенку имущества объект недвижимости, земельный участок или денежный перевод на значительную сумму.
Орган опеки и попечительства города Ижевска отказал в выдаче разрешения на продажу садового участка и дома на нем, поскольку это повлечет уменьшение имущества несовершеннолетнего. При этом подаренный ребенку к моменту отчуждения другой участок, больший по площади и расположенный ближе к городу, орган опеки и попечительства не расценил как компенсацию от сделки по продаже спорного земельного участка. Однако Верховный суд Удмуртской Республики (Апелляционное определение от 06.11.2013 по делу N 33-3946/2013) с данным решением не согласился, указав, что стоимость подаренного участка выше, а жилищные условия несовершеннолетнего, проживающего вместе со своей матерью в трехкомнатной квартире, после продажи спорного участка не меняются.
При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний, в соответствии с пунктом 4 статьи 21 Федерального закона «Об опеке», обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора, за исключением случая, когда такой договор заключен к выгоде подопечного. Суды же, как показывает практика, в том числе упомянутая в настоящей статье, принимают во внимание не только сам факт отсутствия разрешения органов опеки и попечительства, но и оценивают степень ухудшения жилищных условий и имущественных интересов несовершеннолетнего в целом.
Несколько иным образом обстоят дела, когда несовершеннолетнее лицо не собственник отчуждаемого жилого помещения (части доли в нем), а зарегистрировано в жилом помещении и вправе пользоваться занимаемым жилым помещением.
По общему правилу разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение такого жилого помещения (доли в нем) не требуется. Частью 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ предусмотрено два случая, в которых такое разрешение необходимо:
— в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения;
— в отчуждаемом жилом помещении проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника и об этом известно органу опеки и попечительства. При этом в обоих случаях должны затрагиваться права и интересы указанных выше несовершеннолетних лиц.
Данным пунктом не затронута ситуация, в которой родители отчуждают жилое помещение, нарушая при этом интересы зарегистрированного в нем несовершеннолетнего лица.
Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 08.06.2010 N 13-П о признании пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ не соответствующим Конституции РФ вынес неоднозначное решение по положениям части 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, оставив разрешение конкретных жизненных ситуаций на усмотрение судебных инстанций, которые должны тщательно анализировать каждый случай, связанный с продажей собственниками-родителями жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние лица, находящиеся на родительском попечении. При принятии решений необходимо учитывать баланс прав и интересов проживающих в жилом помещении лиц.
Так, Краснодарский краевой суд в своем Кассационном определении от 24.01.2012 по делу N 33-1584/12 оставил без изменения решение суда предыдущей инстанции, в соответствии с которым признан недействительным договор дарения части доли в жилом помещении. Собственник 1/2 доли в жилом помещении, являющийся отцом проживающего в данном помещении несовершеннолетнего лица, заключил договор дарения данной доли третьему лицу. После регистрации данного договора несовершеннолетнее лицо и его мать были выписаны и выселены из жилого помещения по решению суда. Таким образом, жилищные права несовершеннолетнего были нарушены, в том числе право на жилище, установленное в Конституции РФ. Данная сделка, по мнению суда кассационной инстанции, требовала получения согласия органов опеки и попечительства.
Другое решение вынес Верховный суд республики Башкортостан (Апелляционное определение от 21.05.2013 по делу N 33-6221/2013). Собственник 1/2 доли жилого помещения, отец несовершеннолетнего лица, зарегистрированного в данном жилом помещении, заключил договор дарения принадлежащей ему доли третьему лицу. Мать ребенка оспорила сделку, однако суд при отказе в удовлетворении ее требований принял во внимание те факты, что несовершеннолетний вместе с матерью добровольно выехали из жилого помещения и проживают по другому адресу, однако суд сделал акцент на установлении в статье 292 Гражданского кодекса РФ только двух случаев, в которых требуется согласие органов опеки и попечительства, и сделал вывод, что «в тех случаях, когда несовершеннолетний находится на попечении своих родителей, согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором он проживает, не требуется».
Таким образом, при вынесении решения суд детально и персонифицированно подходит к каждому делу, детально рассматривая все материалы, которые могут повлиять на решение.
Покупателю же в целях минимизации рисков и во избежание оспаривания договора по отчуждению жилого помещения, в котором зарегистрировано несовершеннолетнее лицо, необходимо требовать от продавца проведения мероприятий по снятию ребенка с регистрационного учета в отчуждаемой квартире.
В случае если такой вариант не представляется возможным, то помимо указания в договоре по отчуждению жилого помещения обязанности продавца и лиц, зарегистрированных в отчуждаемом жилом помещении, сняться с регистрационного учета в определенный срок, покупателю необходимо убедиться в наличии иного жилого помещения, в котором будет проживать несовершеннолетний.
При этом согласно статье 20 Гражданского кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Безусловно, суд отказывает в выселении несовершеннолетнего при совокупности следующих обстоятельств:
— собственник отчуждаемого жилья является родителем несовершеннолетнего (иным законным представителем);
— несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилье;
— несовершеннолетний либо законный представитель несовершеннолетнего не имеет иного жилья, кроме отчуждаемого.
При наличии данных обстоятельств суд считает сделку по отчуждению жилого помещения совершенной вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите интересов ребенка и нарушающей права ребенка на проживание в спорном жилом помещении (Определение Верховного суда РФ от 16.04.2013 по делу N 4-КГ13-2).
При наличии иного жилья, принадлежности отчуждаемого жилья лицу, который не является родителем либо иным законным представителем несовершеннолетнего, в случаях фактического проживания несовершеннолетнего в другом месте суд отказывает в удовлетворении требований о признании недействительным договора по отчуждению спорного жилого помещения, о чем свидетельствует нижеприведенная практика.
Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 02.10.2012 по делу N 33-5807/2012.
Договор купли-продажи квартиры, принадлежащей на праве собственности бабушке несовершеннолетнего, проживающего в этом помещении, признан действительным. Суд не усмотрел нарушений законодательства при заключении оспариваемой сделки, поскольку основная обязанность по обеспечению интересов несовершеннолетнего в силу части 2 статьи 38 Конституции РФ, статьи 65 Семейного кодекса РФ лежит на родителе несовершеннолетнего, а не на бабушке или иных лицах.
Определение Пермского краевого суда от 09.11.2011 по делу N 33-11344.
В требовании о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, собственником которой являлся отец несовершеннолетних детей, зарегистрированных в данной квартире, отказано, поскольку на момент заключения договора истец — мать детей и несовершеннолетние дети фактически в спорном жилом помещении не проживали, а данный договор заключен с собственником квартиры, реализовавшим свое право на распоряжение жилым помещением. В связи с этим данным договором жилищные условия несовершеннолетних детей не ухудшены, жилого помещения они не были лишены, поскольку проживали с матерью, место жительства которой в соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса РФ является и местом жительства ее несовершеннолетних детей.
Определение Пермского краевого суда от 12.04.2011 по делу N 33-3107-2011.
В данном деле собственник продал квартиру, в которой проживал его несовершеннолетний сын, однако приобрел для проживания последнего комнату в коммунальной квартире. Несмотря на очевидное ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего, суд отказал в удовлетворении встречных требований о признании данного договора недействительным, поскольку отец ребенка предпринял все необходимые меры для минимизации неизбежного ухудшения, в том числе обеспечил ребенку возможность пользоваться другим жилым помещением. Суд также принял во внимание наличие у отца ребенка других детей, в целях улучшения жилищных условий которых и была продана спорная квартира.
Таким образом, наличие зарегистрированного и/или проживающего в отчуждаемом жилом помещении ребенка не является безусловным основанием для продолжения пользования ребенком жильем, собственник которого сменился. Как следует из практики, суды, исследуя весь комплекс доказательств, довольно часто приходят к выводу об отсутствии нарушений прав ребенка при выселении его из проданного третьему лицу жилого помещения и встают на сторону собственника данного жилого помещения.
