(Макеев П. В.) («Семейное и жилищное право», 2010, N 6)
О РОЛИ КАТЕГОРИИ ПРЕДНАЗНАЧЕННОСТИ В ОПРЕДЕЛЕНИИ ПОНЯТИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ <*>
П. В. МАКЕЕВ
——————————— <*> Makeev P. V. On the role of category of intended use in determination of concept of living accommodation.
Макеев Павел Викторович, доцент кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии, кандидат юридических наук, член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России».
В статье рассматриваются теоретические и практические аспекты правового закрепления категории предназначенности в определении понятия жилого помещения. Проводится детальный анализ соответствующих норм Гражданского и Жилищного кодексов Российской Федерации, судебной практики, подходов разных ученых-юристов, на основе которого автор приходит к выводу о том, что предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является признаком жилого помещения и должна быть отражена в его определении.
In clause theoretical and practical aspects of legal fastening of a category of assignment in definition of concept of premises are considered. The detailed analysis of corresponding norms of Civil and Housing codes of the Russian Federation, judiciary practice, approaches of various scientists — lawyers on the basis of which the author comes to a conclusion that assignment for constant residing citizens, alongside with suitability, is an attribute of premises is carried out and should be reflected in his definition.
Key words: features, intended use, designation, living accommodation, permanent residence.
Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее — ЖК РФ) <1> жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из данного определения следует, что понятие жилого помещения раскрывается через помещение, имеющее следующие признаки: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан. ——————————— <1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Первые два признака в определении понятия жилого помещения свойственны любому помещению в его гражданско-правовом и жилищно-правовом значении, а третий, по утверждению ряда ученых <2>, выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые. В свою очередь, другая группа ученых <3> выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность <4>. Чем объясняется такой разный подход в теории к определяющему признаку жилого помещения? ——————————— <2> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства»; Дроздов И. А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 14. <3> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 65; Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В. П. Мозолин. М.: Юристъ, 2004. С. 168; Кузьмина И. Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9. С. 30. <4> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Инфра-М, 2005. С. 735; Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. N 2. С. 43.
Для того чтобы ответить на указанный вопрос, необходимо обратиться к действующим и утратившим силу нормативным правовым актам. Законодательство советского и российского периодов указывало на два признака жилого помещения: пригодность для постоянного проживания (ст. 109, 333 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.) <5> и предназначенность для постоянного проживания граждан (ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.) <6>. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» <7> в качестве условия включения жилого помещения в жилищный фонд назвал пригодность для проживания. ——————————— <5> Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407. <6> Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. <7> Российская газета. N 15. 23.01.1993.
Первая и вторая части Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) <8>, позаимствовав положения из Гражданского и Жилищного кодексов РСФСР 1964 и 1983 гг., соответственно в ст. 288 определили, что жилое помещение предназначено для проживания граждан, а в ст. 673 — что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания. ——————————— <8> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 1996. N 5. Ст. 410.
Принятый в 2005 г. ЖК РФ в ст. 15 выделил пригодность для постоянного проживания граждан, а в ст. 17 указал на предназначенность жилого помещения для проживания граждан. Таким образом, нельзя не отметить, что законодатель несколько бессистемно подходит к определению признаков жилого помещения, излагает их в разных статьях нормативного документа, усложняя правоприменительную практику и допуская неоднозначное толкование норм. Так, например, Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 1 декабря 1999 г. <9> щитовой сборно-разборный дом, который является мобильным объектом, не предназначенным для постоянного проживания, но на основании факта проживания и акта проверки технического состояния определенный как пригодный для проживания, был признан жилым помещением. ——————————— <9> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2000. N 8. С. 5.
Очевидно, что принятое Постановление явилось результатом отсутствия четких признаков жилого помещения, а между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, может привести к ущемлению жилищных прав граждан, если такое помещение станет предметом договоров социального или коммерческого найма, помещением, в которое гражданин может быть вселен. Неоднозначное толкование норм имеет место в связи с расположением признаков жилого помещения в разных статьях одного нормативного документа, регулирующих, с одной стороны, отношения собственности (ст. 288 ГК РФ), а с другой — наемные правоотношения (ст. 673 ГК РФ). Несогласованность двух статей позволила ряду авторов сделать вывод о зависимости признаков жилого помещения от характера правоотношения, в котором жилое помещение выступает объектом. «Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию «предназначенность для проживания людей» <10>. Более того, указывалось на то, что в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях — повышены <11>. ——————————— <10> Борисенко А. Указ. соч. С. 43. <11> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. С. 740.
В юридической литературе вплоть до настоящего времени нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения. И. Д. Кузьмина выделяет в качестве основного признака жилого помещения предназначенность для постоянного проживания граждан. По ее мнению, «предназначенность помещения для жилищных целей — изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и сохранения им способности удовлетворять жилищные способности граждан» <12>. ——————————— <12> Кузьмина И. Д. Указ. соч. С. 30.
Действительно, предназначенность отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (ч. 11 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (далее — ГрК РФ)) <13>. В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (ст. 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан. ——————————— <13> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.
Представляется, что при проектировании в объект закладывается предназначенность, а именно предназначение для постоянного проживания граждан, а по окончании строительства определяется пригодность, т. е. проверяется соответствие объекта строительным, санитарным и другим правилам и нормам или проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением. В том случае, если объект не соответствует минимальным требованиям названных норм, вопрос о признании помещения жилым положительно решен не будет. Иными словами, введенное в эксплуатацию жилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для постоянного проживания граждан. В том случае, когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <14>. При этом нормы раздела II названного Положения, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания. ——————————— <14> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Автор не согласен с И. Д. Кузьминой в том, что «непригодность сама по себе не отменяет признака предназначенности…», а «утрата пригодности сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения» <15>. Для того чтобы юридически правильно сделать вывод о пригодности жилого помещения, необходимо заключение межведомственной комиссии, которая по результатам оценки соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, принимает одно из решений: о пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания. В последнем случае в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ с утратой жилым помещением пригодности для постоянного проживания граждан будет прекращен и правовой режим жилого помещения. При этом говорить о сохранении предназначенности для постоянного проживания в такой ситуации не приходится. ——————————— <15> Кузьмина И. Д. Указ. соч. С. 30.
И. А. Дроздов предлагает для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак пригодности для проживания граждан, который, по его мнению, в отличие от предназначенности носит не субъективный, а объективный характер. «Предназначенность, — пишет автор, — не совсем удачна, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, что если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое» <16>. ——————————— <16> Дроздов И. А. Указ. соч. С. 14.
Очевидно, что предназначенность носит субъективный характер только на этапе определения пожеланий заказчика по поводу объекта: будет ли это жилой дом или строение для временного проживания. Все остальное носит сугубо объективный характер и во многом зависит от строительных, санитарных и других правил и норм. На объективность предназначенности указывал также А. В. Халдеев. «Объективность данного свойства (предназначенности), — пишет автор, — в том, что оно формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах… набор входящих в ее (предназначенности) состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды» <17>. Если лицо использует помещение для проживания, это не означает, что помещение должно стать жилым в силу проживания. Кроме того, переведенное нежилое помещение из жилого без проведения переустройства и перепланировки, которое фактически продолжает отвечать всем требованиям жилого помещения, т. е. остается пригодным для постоянного проживания, жилым не является, так как имеет другое предназначение. В таком случае использование только признака пригодности для постоянного проживания не позволяет разграничить жилое и нежилое помещение и требуется дополнительный признак, которым может выступить предназначенность для постоянного проживания. ——————————— <17> Халдеев А. В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 112.
Таким образом, предназначенность в качестве единственного признака жилого помещения не отвечает реалиям современности, когда жилое помещение, будучи признано непригодным для постоянного проживания, с прекращением своего правового режима утрачивает и предназначенность для постоянного проживания, с другой стороны, использование только пригодности для постоянного проживания в ряде случаев не позволяет отграничить жилое помещение от нежилого. Очевидно, что предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является определяющим признаком жилого помещения. С признаком жилого помещения, предназначенностью, тесно связана такая категория, как «назначение жилого помещения». Так, например, в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан, в ст. 93 — 98 ЖК РФ назначение служебных жилых помещений, назначение жилых помещений в общежитиях, назначение жилых помещений маневренного фонда и других видов специализированных жилых помещений определяется через предназначенность для временного проживания. ГК РФ содержит аналогичные положения в п. 1, 2 ст. 288: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Использование категорий назначения и предназначенности в законодательстве характерно не только для жилых помещений, но и для земельных участков. Так, Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) <18>, определяя категории земель, оперирует назначением, правда, с оговоркой на целевой характер (ст. 7 ЗК РФ). При этом назначение раскрывается в определениях понятий категорий земель через предназначенность. К примеру, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ), или землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст. 83 ЗК РФ). ——————————— <18> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
На основании изложенного становятся очевидными следующие выводы: во-первых, объекты недвижимости имеют назначение, во-вторых, категория назначение раскрывается через категорию предназначенности. Действующее законодательство, используя категории назначения и предназначения, не раскрывает их понятий. При таких условиях представляется объективно необходимым рассмотреть вопрос о понятиях назначения и предназначения и об их соотношении друг с другом. В связи с тем что нормативная база не дает ответа на указанный вопрос, целесообразно обратиться к толковым словарям. Так, в толковом словаре русского языка С. И. Ожегова «назначение — цель, предназначение, область, сфера применения кого-чего-нибудь», «предназначение — то, что предопределено, предначертано кому-нибудь» <19>. Согласно толковому словарю Т. Ф. Ефремовой «назначение — цель, задача, предназначение», «предназначение — то, что определено, предназначено кому-л., назначение» <20>. Как видно из толковых словарей, назначение определяется предназначением, а предназначение — назначением, что указывает на их взаимосвязанность. Единственное отличие этих категорий в приставке «пред-«, которая указывает на предшественность, предопределенность, т. е. предназначением предопределяется цель, функция, область или сфера применения объекта или предопределяется назначение объекта. ——————————— <19> Ожегов С. И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л. И. Скворцова. М.: Оникс; Мир и образование, 2005. С. 654. <20> Ефремова Т. Ф. Современный толковый словарь русского языка: В 3 т. Т. I. М.: АСТ; Астрель, 2006. С. 768.
Применяя сказанное к жилому помещению, думается, что предназначенность для постоянного проживания предопределяет назначение жилого помещения, т. е. определяет его функциональную характеристику — постоянное проживание граждан. Учитывая, что предназначенность является признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его понятии, представляется правильным по аналогии с нормами ЗК РФ (ст. 77, 83, 87, 94), в которых назначение определяется в понятиях категорий земель через признак предназначенности, назначение жилого помещения определять в понятии жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ через признак предназначенности для постоянного проживания граждан. На основании изложенного представляются верными следующие выводы: 1) поскольку предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является признаком жилого помещения, предлагается отразить ее в определении понятия жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»; 2) в целях исключения дублирования предназначенности в понятии жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и в назначении ст. 17 ЖК РФ думается, что нет необходимости в последней отдельно выделять назначение жилого помещения. В связи с этим наименование ст. 17 ЖК РФ предлагается изменить: «Пределы использования жилого помещения. Пользование жилым помещением», а ч. 1 ст. 17 ЖК РФ признать утратившей силу.
——————————————————————
Интервью: Правовые аспекты управления многоквартирным домом (интервью с Г. П. Хованской, членом Комитета Государственной Думы по строительству и земельным отношениям) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2010)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
ИНТЕРВЬЮ С Г. П. ХОВАНСКОЙ, ЧЛЕНОМ КОМИТЕТА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ДУМЫ ПО СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЗЕМЕЛЬНЫМ ОТНОШЕНИЯМ
Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 10 декабря 2010 года
Управление многоквартирным домом регламентируется жилищным законодательством, которое относится к комплексным отраслям законодательства и включает в свой состав нормы различной отраслевой принадлежности. Людям, не обладающим специальными знаниями, да и не всем специалистам сложно разобраться в этих правовых хитросплетениях, что негативно отражается на регулировании жилищных отношений. Большинство граждан не знают, как при сложившейся системе в государстве в полной мере пользоваться своими правами и отстаивать свои интересы в административных структурах, надзорных инстанциях и судах. Как гражданам выстраивать взаимоотношения по управлению многоквартирным домом, что их ждет завтра? — Действительно, у нас отношения, регулируемые жилищным законодательством, тесно соприкасаются с отношениями, составляющими предмет регулирования других отраслей права, в первую очередь с нормами гражданского права. Другая часть жилищного законодательства — это нормы, регулирующие административные жилищные отношения. Многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Когда говорят о том, что надо было прописать все в одном законе, — это невозможно. Закон — это нормативный документ прямого действия, и все тонкости, возникающие в жилищных правоотношениях, он описать не может, хотя бы потому, что существуют разные дома в разных регионах и разная специфика услуг по их обслуживанию. Не получится заниматься только жилищной сферой, не затрагивая смежные. Здесь применяются как Жилищный, так и Гражданский, Гражданский процессуальный, Семейный кодекс и смежное законодательство, например антимонопольное, по энергетике, по налогам, по административным правонарушениям, различные подзаконные акты.
Граждан волнует вопрос о том, почему Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» стоит выше Жилищного кодекса РФ и когда его отменят? — На самом деле это Постановление не выше Жилищного кодекса. Принято оно в развитие норм ЖК РФ, потому что данные вопросы не расшифрованы в Кодексе в нужной степени. Но они не могут противоречить ему ни в коей мере. К сожалению, у нас даже приказы различных департаментов относят к законодательству. Но, по моему мнению, законодательство — это Конституция, федеральные законы, указы Президента России на момент отсутствия необходимых норм, законы субъектов Российской Федерации плюс судебная практика как источник. У нас же в соответствии с ЖК РФ жилищное законодательство состоит еще и из нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации и даже нормативных правовых актов органов местного самоуправления, не входящих в систему государственной власти. Наши граждане до сих пор не понимают, как толковать многие законодательные нормы. В то же время Жилищный кодекс меняется чуть ли не с интервалом в два месяца. Недавно в Госдуме был рассмотрен и принят в первом чтении очень спорный законопроект, вносящий многочисленные поправки в Жилищный кодекс. Фактически предлагается ограничить объединения собственников жилья в праве на самоопределение, в вопросах содержания общего имущества в многоквартирных жилых домах и в их праве самим выбирать удобный для них с экономической точки зрения способ управления их общим имуществом. Действующий Жилищный кодекс содержит внутренние противоречия, не говоря о том, что его некоторые нормы противоречат Конституции Российской Федерации. Например, ч. 2 ст. 55 Конституции говорит о том, что не могут приниматься в Российской Федерации законы, отменяющие или даже умаляющие права граждан, но Жилищный кодекс по многим позициям ухудшил их положение. Ранее существовали нормы лучше — сейчас их либо выбросили, либо изменили на 180 градусов. Неразбериха во многом. И я это понимаю. Для законодателя важно логическое мышление. Но сегодня, наблюдая и участвуя в законотворческом процессе, я вижу только какое-то броуновское движение. Законодатели, принимая тот или иной нормативный документ, иногда сами не знают, как он соотносится с другим законом. В итоге получается сумбур, а должен быть системный подход к законотворчеству.
Получается, что жилищная реформа буксует не по вине граждан, которые, наоборот, высказывают свою активную позицию. Что конкретно, кроме слов, делается государством, чтобы помочь ТСЖ состояться и крепко встать на ноги? — Не стоит говорить о том, что ТСЖ во всех случаях и для всех домов — наилучший способ управления. Кто-то директивно решил, что этот, один из трех способов управления, — самый эффективный. И надо любой ценой, в том числе и нарушая права граждан, более того, нарушая уже и Уголовный кодекс, создать определенный процент товариществ собственников жилья к определенной дате. Более того, это требование вошло в Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», где говорится, что деньги на капитальный ремонт будут перечисляться, только если такой процент ТСЖ создан. Я недавно встречалась с главами муниципальных образований малых городов. Они жаловались, что не могут получить эти деньги, потому что в силу специфики своих небольших домов граждане, как правило, выбрали непосредственное управление, а этот способ управления дискредитирован, так как он отсутствует в ФЗ N 185-ФЗ. Попытки нашей фракции внести эту норму в ФЗ N 185-ФЗ пока не увенчались успехом: оппоненты ссылаются на то, что неизвестно, кому эти деньги в результате можно направлять. Такие дома, как правило, находятся в плохом состоянии, и процент неприватизированных квартир достаточно велик — мало кто захочет приватизировать «гнилушку» в отличие от больших хороших домов. В итоге они не могут получить деньги, а дома без ремонта завтра развалятся, и властям придется тратить на переселение гораздо больше бюджетных средств. Хотя можно было бы их отремонтировать: укрепить фундаменты, заменить перекрытия. Ремонт стоил бы намного дешевле, чем новое строительство. В Москве, кстати, власти деньги из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства не брали, решили, что справятся своими силами, воплотив в жизнь идею руководителя Комплекса городского хозяйства Москвы — «тэсэшизацию» всей Москвы. И с этой задачей успешно справлялись до тех пор, пока собственники помещений многоквартирных домов не возмутились и не стали принимать решения об отмене созданных липовых ТСЖ, признавать решение собрания недействительным, обращаться в суды. Во все инстанции пошли потоки жалоб. Ко мне идут обращения, еженедельно по три, четыре раза делаю запросы в прокуратуру, направляю письма мэру. Предыдущий мэр Москвы эти письма не читал, они спускались в префектуру, затем из префектуры отвечали, что все хорошо, законно. Потом прокуратура присылала совершенно другой ответ — о том, что ими внесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства. А когда начали возбуждать уголовные дела, чиновники, опасаясь последствий за фальсификацию документов, стали ссылаться на их отсутствие вследствие либо пожара, либо затопления. Это мошенничество и уголовщина в чистом виде. Руководители ГУИСов сейчас, конечно, испугались. Поняли, что, исполняя приказания начальства, подставляются сами, когда узнают, что лица установлены и все документы есть, что подделаны подписи. Они стали признавать и иски собственников в судах. Но от этого гражданам не стало легче — тут возникает такой нюанс. Дело в том, что юридическое лицо по гражданскому законодательству может ликвидироваться либо учредителем, либо на основании судебного решения. А учредитель кто? Председатель ТСЖ — чиновник из ГУИСа, который не хочет ничего ликвидировать. Значит, остается судебное решение. И возникают различные сложные ситуации. Был у меня на приеме гражданин по поводу нелегитимно созданного ТСЖ из собственников трех домов — жильцы его дома хотели выйти из ТСЖ. Он подал иск в суд, затем отозвал свои исковые требования, так как председатель пообещал сам принять меры, но ничего не сделал. Теперь этот человек больше не сможет обратиться в суд по тем же основаниям, только другое лицо. Народ таких тонкостей не знает. Вот и мучаются люди, так как общее собрание провести без нарушений тоже непросто. Созданные фальшивые ТСЖ даже опасны. Те, кто их создавал, в частности, говорят: ничего страшного, никакой хозяйственной деятельности ТСЖ не ведется. А о том, что серьезную роль при этом играют сроки создания ТСЖ, не говорится. Эти сроки имеют актуальность, когда возникают вопросы по общему имуществу. Время идет, а ТСЖ не осуществляет свою деятельность, соответственно, собственники даже не знают, чем реально владеют. А это значит, что состав общего имущества определен без их ведома. Может быть, их технические подвалы, чердаки, подсобные помещения уже давно кто-то приватизировал и трижды продал или сдал в аренду. Если создано реальное ТСЖ и собственники узнали вовремя, например, что подвал у них изъят, то они имеют право обратиться в суд с иском. Но если они пропустят общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса РФ, то они лишатся такого права. Эти последствия, увы, не все понимают. Массовое незаконное оформление в собственность публично-правовых образований и муниципалитетов нежилых помещений, относящихся к общему имуществу собственников дома, происходило и после принятия Жилищного кодекса. Подвалы в лучшем случае сдаются в аренду, в худшем — продаются, и там уже появляется второй, третий добросовестный собственник.
Что надо делать при складывающихся обстоятельствах? — Только прибегнув к судебной защите, можно изменить эту ситуацию и вернуть себе незаконно присвоенное. Надо идти в суд и добиваться справедливости, тем более что существует судебная практика в пользу собственников на этот счет. Благодаря общей позиции, выработанной высшими судебными инстанциями — Конституционным Судом РФ, Верховным Судом РФ, Высшим Арбитражным Судом РФ, — по спорным моментам судебная практика стала складываться по-другому. Так, ВАС РФ сказал: ТСЖ вправе обращаться за защитой прав собственников помещений. Ранее нижестоящие суды выносили в большинстве своем решения не в пользу истцов. Причины для отказов были абсурдны. По мнению некоторых судов, технический подвал обладает полезными свойствами, и потому отнести его к общему имуществу собственников жилья быть нельзя. Определение Конституционного Суда России от 19 мая 2009 г. N 489-О-О по жалобе одного из ТСЖ изменило судебную практику по вопросам принадлежности технических подвалов многоквартирных домов. Наличие у подвала полезных свойств — это не основание для отказа в иске. Важны изначальные документы по проектированию дома, а если их нет, то можно представить заключения соответствующих экспертов. Кроме того, Пленум ВАС РФ в Постановлении от 23.07.2009 N 64 разъяснил, что право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. Поэтому если на момент оформления объекта в собственность публично-правового образования был всего один собственник, условно говоря, не было ни одной приватизированной квартиры, то это собственность публично-правового образования. Как только появился второй собственник — возникло общее имущество, и лишать собственника права на него никто не может, тем более что это приводит к отсутствию условий для нормальной эксплуатации и управления многоквартирным домом. Согласно ст. ст. 208 и 304 ГК РФ собственник имеет право вне зависимости от сроков исковой давности требовать устранения всяких нарушений его прав, даже если эти нарушения не были соединены с лишением владения. А совместным Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 в разделе о спорах в отношении прав на недвижимое имущество выработана общая позиция, что, если законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности согласно ст. 196 ГК РФ. Возвращаясь к вопросу создания ТСЖ, скажу, что, прежде чем создавать товарищества в домах бывшего государственного жилищного фонда, а теперь муниципального, надо хорошо подумать. В таких домах есть как наниматели, так и собственники приватизированных квартир, в том числе малообеспеченные, получающие субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, но есть и вполне обеспеченные жильцы. Я как депутат отслеживаю эту ситуацию и знаю, что часто между ними возникает конфликт интересов. Решение общего собрания в соответствии с Жилищным кодексом подлежит исполнению всеми собственниками, даже независимо от того, являются они членами ТСЖ или нет. А в решениях могут быть прописаны такие виды платежей, которые всем и не нужны, и не по карману. Я до сих пор пытаюсь провести поправку в ЖК РФ по поводу обязательных платежей. Хотя термин «обязательные платежи» используется в Кодексе, но он не раскрыт, зато написано, что выполнение решения общего собрания обязательно для всех. И часто впоследствии на малообеспеченного жильца, на получателя субсидии подают в суд, потому что он, например, не может вносить плату за услугу, навязанную обеспеченными собственниками. Поэтому рекомендую создавать ТСЖ прежде всего в коммерческих домах — новостройках, а также на базе ЖСК. Большинство успешных ТСЖ — это бывшие ЖСК, где люди изначально купили квартиры и хорошо изучили процесс управления многоквартирным домом. Правда, и там сейчас ситуация у многих изменилась — проживающие в таких домах пенсионеры перешли в категорию малообеспеченных, некому стало управлять домом. Но если они берутся за этот процесс, то из них как раз и получаются наиболее эффективные ТСЖ. По Москве у меня есть возможность полностью отслеживать эту ситуацию, потому что многие их представители, настоящие профессионалы своего дела, приходят ко мне на общественный совет, где мы обсуждаем наболевшие вопросы, приносят, что называется, «вести с полей». Многие ЖСК не хотят перерегистрироваться в ТСЖ, хотя они, по существу, объединения собственников, а не пайщиков, пай давно выплачен. Сначала статья 14 Закона о введении в действие ЖК РФ обязывала их в принудительном порядке до определенной даты всех перерегистрироваться в ТСЖ. Но я смогла убедить законодателей, что это должно быть добровольное решение собственников на общем собрании. И потом, у ЖСК как объединения граждан есть свои преимущества. Там более демократичный способ голосования: квартира — голос. Для ТСЖ выбран принцип голосования по площадям. Больше площадь — больше доля участия в голосовании. Вообще, за рубежом понятия ТСЖ нет, есть совместное владение, кондоминиум — объект недвижимости, разделенный на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности и обозначающий специфические правоотношения, возникающие при совместном владении общим имуществом. Первое условие его существования — наличие ста процентов частных собственников и отсутствие какой-либо другой собственности — муниципальной. У всех сособственников более или менее одинаковый средний уровень дохода по западноевропейским меркам, и, покупая там квартиру, каждый понимает, что должен соблюдать устав такого объединения, а в определенных случаях — придерживаться установленных жестких правил: например, не разрешено содержать животных, нельзя шуметь после часа ночи и т. д. Не устраивают такие правила — уходишь. В данном случае идет нормальное регулирование уставом управления домом, там порядок. Как правило, собственники нанимают профессионала, который управляет кондоминиумом в их интересах. А ТСЖ — это уже российский вариант кондоминиума, обозначающий специфический субъект права на управление недвижимым имуществом — товарищество собственников жилья. Причем создавать его нужно исключительно добровольно, учитывая Постановление Конституционного Суда РФ, который в свое время признал не соответствующей Конституции РФ норму об обязанности собственника вступать в ТСЖ. Выбрать способ управления, безусловно, нужно. Это наше право, но не обязанность. Но если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления домом не было реализовано, то согласно п. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, и в течение года этот договор нельзя расторгнуть — приходится смиряться с той управляющей компанией, которую вам подобрали на конкурсе местные власти.
Как показывает практика, в основном эти конкурсы не проводятся либо проводятся уже с одним, так называемым аффилированным лицом, которое выигрывает этот конкурс. Почему такое стало возможным? — Существует Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом». Его готовила Федеральная антимонопольная служба. В нем говорится и о перечне объектов, относящихся к общему имуществу, и о перечне обязательных и дополнительных работ, о банковских гарантиях или страховании ответственности и других документах, которые должны представляться на конкурс. Ни одна управляющая компания, может быть, за редким исключением, не справится с этой задачей. То есть она не сможет, как предписано этим Постановлением, оформить все необходимые документы. Управляющая компания должна прежде всего знать, чем она будет управлять. Люди, например, спрашивают: гараж внутри дома — это общее имущество? Если он проектировался как гараж, с продажей места, то это частная собственность владельцев автомобилей, которая не входит в общее имущество всего дома. Платят за эту площадь владельцы, нельзя плату за гараж распределять на всех собственников в доме. Рассчитывается она так же, как и плата за квартиру, т. е. определяется занимаемая площадь нежилого помещения. Недавно ко мне пришло письмо от ТСЖ, где возник конфликт между владельцами мест в гараже, которые в этом доме не живут и хотят платить меньше — не хотят платить за содержание и ремонт коммуникаций и другого общего имущества дома. Не получится — они как собственники тоже несут свою долю ответственности за все общее имущество. Им также для нормального функционирования гаража необходимы свет, тепло, вода, а для этого общее имущество должно поддерживаться в нормальном состоянии. Должен быть составлен четкий перечень общего имущества. Есть статья 36 Жилищного кодекса, где описывается, что относится к общему имуществу собственников помещений в доме. Более того, в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» дана более подробная расшифровка перечня общего имущества, утверждены правила его содержания и определения. С какой целью определяется состав общего имущества? Выделим три основных аспекта. Во-первых, для того, чтобы собственники помещений в многоквартирном доме выполняли свои обязанности по содержанию этого имущества. Во-вторых — в целях контроля за его содержанием органами власти. Это, как правило, жилищная инспекция, которая независимо от формы собственности обязана следить за этим процессом, хотя в регионах эти инспекции где-то самостоятельные структуры, а где-то входят в состав комитетов по архитектуре или строительству. Тем не менее все они выполняют очень важную государственную функцию, и благодаря им можно узнать, в каком состоянии находится конкретный дом в любом регионе. И третье: определение общего имущества необходимо для того, чтобы органы местного самоуправления в соответствии с частью четвертой ст. 161 Жилищного кодекса смогли подготовить и провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Получается, что эти три субъекта в зависимости от целей связаны с процессом определения общего имущества. Собственники в части исполнения своих обязательств тоже, правда, теоретически, могут определить состав этого общего имущества на общем собрании. И если вопрос возникает на практике, в случае каких-либо конфликтов, то нужно ссылаться на Постановление Правительства РФ N 491 и ст. 36 ЖК РФ, где подробно описывается состав общего имущества многоквартирного дома. Я работала над ст. 36 Жилищного кодекса и смогла добиться того, чтобы прошла моя поправка, дающая определение такому понятию, как технический подвал в жилом доме. Это очень важно при складывающейся ситуации, когда местные власти повсеместно незаконно регистрируют подвалы, чердаки и другие элементы общего имущества как муниципальную собственность, а затем сдают ее в аренду или продают. Хотя и до введения в действие ЖК РФ существовали методические рекомендации о недопустимости использования технических подвалов не по назначению. Данная норма статьи 36 ЖК РФ теперь дает возможность людям, имея на руках бумагу, что в их подвале есть коммуникации, инженерное оборудование, успешно отстаивать свои права в суде, которые, так же как и обязанности, надо хорошо знать. В Постановлении Правительства РФ N 491 все четко прописано.
Сейчас почти все ДЕЗы стали коммерческими структурами — частными управляющими компаниями, которых интересует прежде всего прибыль. Они нанимают эксплуатирующие организации, которые профессионально предоставляют услуги по уборке, ремонту и т. д. Как проконтролировать, насколько четко выполняются правила содержания общего имущества этими структурами? Что понимается под управлением и эксплуатацией? — Пока другого документа на этот счет нет, я рекомендую ознакомиться с Постановлением Госкомитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», где расшифровывается, что такое содержание и ремонт. Оно зарегистрировано в Минюсте и имеет силу нормативного документа. Там определено, какие виды работ к чему относятся, объясняется, что включает в себя техническая эксплуатация, а что — техобслуживание и что такое управление жилищным фондом. Объясняется, что такое организация эксплуатации. Обратите внимание — не эксплуатация, а именно организация, то есть заключение договоров со сторонними работниками или организациями на производство работ или предоставление услуг, выстраивание договорных взаимоотношений со смежными организациями, поставщиками, а также с собственниками, нанимателями и арендаторами — главная функция управляющей организации. И, конечно же, контролирование исполнения этих договоров. Но ни в коем случае нельзя это называть эксплуатацией. В понятие эксплуатации входит текущий ремонт, осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, капитальный ремонт, если он признан необходимым общим собранием собственников, санитарное содержание, уборка мест общего пользования, придомовой территории, уход за зелеными насаждениями — все это ранее называлось техобслуживанием. Я рекомендовала услуги по содержанию и ремонту общего имущества переименовать в жилищные услуги — отказались. Хотя понятие жилищных услуг все равно встречается как в нормативных документах Правительства России, так и в других. Для человека было бы понятней, что существуют отдельно жилищные услуги и коммунальные услуги, за что в результате он платит. Но в ЖК РФ коммунальные услуги назвали коммунальными и расшифровали, что это такое, а жилищные услуги просто обозначили как содержание и ремонт общего имущества. Если кого-то не устраивает, как выполняется работа по содержанию и ремонту, то обращаться с жалобами надо в первую очередь в жилищную инспекцию, а потом в прокуратуру, полномочия которой сейчас заметно расширились. Она теперь вправе выступать в защиту прав нанимателей жилых помещений и социально незащищенных слоев населения. Управляющая организация (УО) обязана заключить договор с каждым собственником, но зачастую это не делается. Собственнику, например, предлагается подписать бумагу, которую договором назвать нельзя, в которой отсутствуют существенные условия — перечень работ и услуг, расценок, а также нет описания общего имущества, которым УО будет управлять. Получается, что большинство УО работают с нарушением закона. А в договоре как раз и должны быть прописаны обязательные работы и услуги и дополнительный перечень работ и услуг. Некоторые говорят: если со мной договор не заключен, я принципиально не плачу. Это неправильно. Если не заключен договор, но человек потребляет услуги (на этот счет было разъяснение Верховного Суда), то он обязан оплачивать их и как собственник, и как пользователь, если свидетельство о собственности еще не оформлено. Обязаны заключать договор на управление с УО и собственники нежилых помещений, хотя с ними взаимоотношения выстраиваются по-другому, чем с собственниками жилых помещений. Может быть, сейчас все-таки удастся прописать правила взаимодействия с ними. Вижу, что по этому поводу поступило много вопросов. Надо отметить, что рассчитываются они не по тарифам, предусмотренным для населения. У них должны стоять отдельные счетчики на электрическую энергию, водоснабжение и т. д. Если нет счетчика, то расчеты должны вестись по нормативам и тарифам, которые определены для юридических лиц. Но и здесь возникает конфликт интересов между собственниками жилых и нежилых помещений, потому что отношения между ними законодательно до конца не урегулированы. В мой общественный совет входит руководитель ТСЖ. У них в доме на первом этаже расположен банк. Совсем недавно ТСЖ одержало первую победу — банк наконец заплатил за содержание и ремонт общего имущества. До этого в банке говорили, что не пользуются им, хотя коммуникации там общие, земля и технические помещения тоже, а они еще норовят заплатить по ставкам, установленным для населения. А для юрлиц такой льготы не предусмотрено. Одна из функций УО заключается в сокращении задолженности и в помощи тем, кто оказался в трудной ситуации: если надо подсказать, как правильно оформить субсидию, заключить договор о погашении долга в рассрочку. Как правило, граждане — добросовестные плательщики. У нас огромная задолженность у юридических лиц по коммунальным платежам, в том числе и у недобросовестных управляющих организаций, которые крутят деньги и не перечисляют их вовремя контрагентам. А иногда и того хуже — используют их не по целевому назначению, и приходится жителям оплачивать одни и те же услуги дважды. Дело в том, что до выхода Постановления Правительства от 23.09.2010 N 731 о стандартах раскрытия информации (к сожалению, это касается только УО, но не ЖСК и ТСЖ) о прозрачности платежей говорить не приходилось. Люди жалуются, что, несмотря на требования ЖК РФ, УО отказывались предоставлять письменные отчеты, ссылаясь на то, что это не прописано в Жилищном кодексе. В нем сказано, что они обязаны предоставить отчет, но слово «письменный» там отсутствует. Теперь, после выхода этого документа, они не только отчет должны предоставить, но и обязаны обозначить полный перечень работ, услуг и цены по каждому виду работ, услуг в отдельности и опубликовать в открытом доступе — либо на своем сайте, либо на сайте органа местного самоуправления. Каждый собственник может письменно запросить эту информацию — всю или только то, что его интересует. Потому что без прозрачности говорить о том, что мы уменьшим коррупцию, бессмысленно. По информации Минрегиона РФ, несмотря на то что аналогичное Постановление Правительства РФ от 30.12.2009 N 1140 действует уже год, только две трети организаций, предоставляющих коммунальные услуги, раскрыли информацию, а одна треть — нет, а это огромная цифра для страны. Значит, им есть что скрывать. Люди говорят и говорили: мы не знаем, за что платим, потому что все считалось коммерческой тайной. Даже мне, депутату, только с третьего захода удавалось раньше получать нужную информацию. В результате одного моего депутатского запроса по поводу огромной платы за отопление я выяснила, что граждане расплачиваются не только за полученные услуги, но и оплачивают всю социальную сферу работников: отдых в профилакториях и оздоровительных лагерях, — причем средства эти берутся не из прибыли компании, а из наших с вами платежей. Недобросовестные УО сейчас в шоке. Как же так? Придется раскрыть информацию о прибыли по домам, а у них ведь не по одному дому в управлении. С помощью административного ресурса они захватывают иногда целые районы. Что жители с ними сделают, поняв, откуда у их работников дорогие автомобили? На основании решения общего собрания можно расторгнуть договор. Но решение должно быть мотивированное и аргументированное — не выполняются конкретные условия договора. Вот почему так важно иметь договор с перечнем работ, услуг и с их ценой. И если они жулики, то в суд не пойдут. Сейчас идут, потому что сфера их деятельности была непрозрачной. Они идут в суды отбивать дом, доказывать, что жители не имеют права расторгнуть договор до окончания положенного срока, хотя в Жилищном кодексе написано, что договор можно расторгнуть в любой момент. И я не согласна с внесенным законопроектом, который предлагает увеличить срок заключения договора с пяти до семи лет — потом замучаемся по судам ходить. А просто расторгнуть договор можно, если создается ТСЖ. Это практически выбор другого способа управления домом. И если ТСЖ зарегистрировано и собирается управлять домом, тогда меняется способ управления. Я за то, чтобы домом управлял профессионал. Если у УО есть хоть какая-то профессиональная составляющая, то среди председателей ТСЖ, может быть, раз в десять меньше таких, о которых можно сказать: это — управленец. Поэтому, как правило, создав ТСЖ, все равно заключают договор со сторонней УО, передают ей ряд своих полномочий в части заключения договоров на содержание и ремонт и оставляют за собой контрольные функции. Несовершенство законодательства в ЖКХ приводит к постоянным конфликтам с поставщиками. Многие специалисты выступают против того, чтобы исполнителем коммунальных услуг считали ТСЖ, ЖСК или управляющую организацию. Исполнитель коммунальных услуг — это ресурсоснабжающая организация. А ТСЖ, ЖСК, управляющие организации просто собирают деньги за предоставленные услуги и передают их ресурсоснабжающим организациям. Сколько собрали — столько отдали. Такая схема работы, которая определена в Постановлении Правительства N 307, просто выгодна кому-то. И этот кто-то — естественный монополист. Изначально сами собственники должны определить, какую им схему выбрать: прямые договоры на предоставление коммунальных услуг, или они поручают это делать ТСЖ, ЖСК, УО. Если они поручили ТСЖ, то ТСЖ и должно заниматься подсчетом убытков и вести работу с неплательщиками. Но никто так не делает, убытки просто перекладывают на всех жителей, то есть мы платим за все. В новом проекте правил предоставления коммунальных услуг немного говорится по этому поводу: о решении общего собрания, о воле собственников. Против этого ополчились некоторые лоббисты интересов ресурсоснабжающих организаций. Их немало во властных структурах. А фракция «Справедливая Россия» защищает интересы потребителя-собственника внутри дома, считая, что собственник имеет право оплачивать потребленные им ресурсы напрямую, так же как и многие сейчас оплачивают услуги по электроснабжению, не через управляющую компанию или ТСЖ. Сейчас активно обсуждается эта тема. Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам в отношениях по предоставлению коммунальных услуг помимо потребителей и поставщиков коммунальных ресурсов присутствует и исполнитель. ТСЖ и управляющие организации интересуются, почему считается, что они выполняют функцию исполнителя, никакие коммунальные услуги они не предоставляют, а только отвечают за состояние общего имущества, посредством которого предоставляются эти коммунальные услуги. Какими бы обязанностями ни наделяли Правила предоставления коммунальных услуг исполнителей, реальное осуществление этих обязанностей напрямую зависит от ресурсоснабжающей организации (РСО). На практике ТСЖ и управляющие организации всего лишь посредники между гражданами и РСО. При непосредственном управлении существует прямой договор между каждым собственником и ресурсоснабжающей организацией. Но как только возникает юридическое лицо, то оно почему-то становится исполнителем коммунальных услуг. Например, вы пришли в парикмахерскую, где вам оказали услугу — сделали прическу. Вы же не сможете ее перепродать. Или сели в такси, заплатили за услугу — перепродать свою поездку кому-нибудь вы тоже не сможете. Такая же услуга оказывается ресурсоснабжающими организациями. Они ведь не воду производят, а предоставляют вам, потребителю, услугу по очистке и доставке этой воды.
Может быть, стоит подождать с выбором способа управления, пока нормативная база по жилищному законодательству не станет соответствовать реалиям сегодняшнего дня? — Такая возможность предусмотрена п. 4 ст. 161 ЖК РФ для тех, кто еще не определился с выбором способа управления. Главный вопрос сейчас — из кого выбирать управляющую организацию. Выбирать практически не из кого. Проблема с профессионализмом управляющих компаний стоит очень остро. На этой площадке в основном присутствуют бывшие ГУПы и МУПы, теперь перерегистрировавшиеся в ООО с уставным капиталом в 10 тыс. рублей, у которых квалификация в области управления недвижимым имуществом низка и которые, лоббируя свои интересы, любыми способами не пускают на этот рынок частные УО со стороны. Пока о конкурентной среде в этой области говорить не приходится — кто же просто так отдаст те немалые финансовые потоки, к которым привыкли за много лет. Я два раза в год по линии ассоциации «Жилищная стратегия» провожу общероссийскую конференцию и семинар по управлению жилищным фондом, и видно, что на первый план постепенно выходят вопросы репутации и профессионализма управляющих организаций. Сейчас обсуждается законопроект о внесении поправок в ЖК РФ, где говорится о внедрении на этом рынке жилищных услуг системы саморегулирования. Согласно ему саморегулируемые организации, объединяющие управляющие организации в жилищной сфере, должны взять на себя, в частности, контроль за соблюдением своими членами правил и стандартов профессиональной деятельности, урегулирование споров между ними, а также представление интересов своих членов в их отношениях с органами власти, общественными организациями и гражданами. Это прогрессивная, правильная форма. Откровенных мошенников и непрофессионалов в СРО невыгодно принимать. Но я исключительно за добровольное вступление в нее. Саморегулирование хорошо работает как институт подтверждения профессиональной квалификации и хорошей репутации. Вступив в нее, компания тем самым докажет, что она хочет быть добросовестным производителем услуг по управлению жилищным фондом. В первую очередь членство в саморегулируемой организации — вопрос престижа. У нас совпадают позиции с председателем профильного Комитета Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству в том, что раздел по саморегулированию — это не предмет регулирования ЖК РФ. Мы категорические противники обязательного членства управляющей компании в саморегулируемой организации, потому что этот вид деятельности никогда не лицензировался, не требовал допуска к опасным работам. А те, кто говорят: ну как же, это безопасность здания, — не понимают, что такое управление и что такое работа по эксплуатации, по текущему ремонту. Кроме того, начнется выдавливание малого бизнеса с этого рынка: помимо того, что предлагается сделать такое членство обязательным, хотят сделать компенсационный фонд в размере от 100 тысяч рублей плюс страхование — это приведет либо к разорению малого бизнеса, который не сможет работать в данной сфере, либо к дополнительной нагрузке на нас, жителей. В результате не будет у нас независимого института, который интересен нам, потребителям, потому что это гарантии нашего права выбора качественно работающей компании. Далее, даже в маленьком городке вместо двадцати пяти работающих юридических лиц и индивидуальных предпринимателей для создания СРО должно быть сто, по замыслу авторов, что приведет к искусственному созданию юридических лиц.
Собственники многоквартирного дома также имеют право на долю земельного участка, на котором расположен этот дом. Как они могут оформить придомовую территорию? Как проконтролировать, чтобы земельный участок не был урезан, по каким нормативам проводят межевание? — В городах в большинстве случаев земельные участки еще не сформированы, хотя это входит в компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления. Это государственная функция — зарегистрировать участок в кадастре, ведь в интересах государства и муниципалитета, чтобы собственники платили налоги в местный бюджет. Отказ мотивируют отсутствием средств на данный момент, пишут отписки, что большая очередь на межевание. А сроки по формированию земельного участка, по разработке документации, по планировке уже все вышли. Они были даны до 1 июля 2008 года. Прошло два с половиной года, а воз и ныне там. Чиновники не спешат выполнять свою функцию — значит, имеется коммерческий интерес. Лучше начинать формировать земельный участок, чем этого не делать, — будет легче защититься от точечной застройки и самим распоряжаться им, а при сносе дома и изъятии участка власть обязана выкупить землю по рыночной стоимости. Ранее согласно Постановлению Правительства РФ от 26.09.1997 N 1223 существовала методика определения размера земельного участка в кондоминиумах, но сегодня этот документ не действует. Придомовая территория рассчитывается по специальной методике, определенной на основании Приказа Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 26 августа 1998 года N 59. В нее включается не только земля под самим домом, но и территория, необходимая для функционирования дома, территория озеленения и благоустройства — это детские площадки, зоны отдыха, площадки для парковки личного автотранспорта. Методика учитывает этажность, высоту здания, наличие дорог общего пользования, плотность застройки. И исходя из этого рассчитывается площадь земельного участка. Также вопросы, связанные с придомовой территорией, регулируются положениями Жилищного и Земельного кодексов РФ, Федеральных законов «О землеустройстве» и «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также нового Закона «О государственном кадастре недвижимости». Действующая методика практически совпадает с тем, что было в Постановлении Правительства РФ N 1223. Вопрос очень важный, и потому Президент России Д. Медведев на заседании Совета по развитию местного самоуправления, прошедшем 5 октября 2010 года, дал поручение подготовить новое постановление Правительства РФ о методике расчета размеров земельных участков. Надеюсь, что в новой методике будет отражена ситуация с сервитутами, чтобы не возникало конфликтных ситуаций с общими детскими и спортивными площадками, общим технологическим оборудованием, расположенным на территории собственников соседних домов. Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен кадастровый учет, земля эта принадлежит на правах собственности публично-правовому образованию. Хотя эта позиция спорная. Ясно, что дом не может висеть в воздухе и по отмостке эта земля уже принадлежит собственникам дома, в силу закона, в силу статьи 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Формирование земельного участка является не правоустанавливающей процедурой, а правоподтверждающей. По смыслу ч. ч. 3, 4 ст. 16 Вводного закона собственник, в данном случае публично-правовое образование, не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок. В свою очередь, собственники вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для нормальной эксплуатации дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Поэтому при определении пределов полномочий кого-либо следует руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, где говорится об описании общего имущества, и Постановлением Правительства N 491. Важно также, что согласно ст. 305 ГК РФ собственники имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также прав на защиту своего владения, в том числе и против собственников земельного участка. Это в Постановлении от 28.05.2010 N 12-П подтвердил и Конституционный Суд Российской Федерации, а также разъяснили Пленум ВС РФ и Пленум ВАС РФ в своем Постановлении от 29.04.2010 N 10/22. Таким образом, собственники помещений многоквартирного дома могут отстаивать свои законные права на спорную территорию, потому что они вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Кроме того, они имеют право оспорить в судебном порядке действия или бездействие органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории, а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка или права на заключение договора его аренды. При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти, что тоже немаловажно, так как всю необходимую документацию простым гражданам получить сложно, например при уплотнительной застройке. В случае если в результате таких действий у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации дома, собственники могут обратиться в суд. Вот это исключительно важная позиция. До выхода этих документов граждане в суды обращались и проигрывали. Люди считали, что им уже при сдаче дома в эксплуатацию отвели нужное количество земли, занесли в кадастр земельный участок и что он их. А арбитражные суды вопреки этому принимали решения, что нет, это для строительства, а для эксплуатации — другое. Возразить было нечего. Теперь если люди пойдут в суд, то смогут быть уверены, что, в крайнем случае дойдя до высшей судебной инстанции, они выиграют дело. Итак, первый шаг для оформления придомовой территории — это межевание. Отвечает за это служба архитектуры, АПУ. Причем сначала проводится межевание, как правило, квартала, а потом уже земли для каждого дома. Определяется размер земельного участка. А дальше уже вопросом учета занимается служба земельного кадастра. При этом необходимо руководствоваться утвержденной методикой. Она, конечно, устарела, но пока спасает жителей. На основании этой методики заявителям несложно и самим просчитать положенную им норму, проконтролировать процесс межевания. План земельного участка есть у большинства домов, сданных в эксплуатацию после 1 января 2005 года, так как эти участки должны были формироваться до сдачи дома в эксплуатацию. Начать процедуру формирования может любой собственник. Он может подать заявление в органы власти с просьбой о формировании земельного участка. Правом подачи такого заявления обладает и лицо, уполномоченное на это общим собранием собственников многоквартирного дома. Но, как показывает практика, собрать всех собственников в многоквартирных домах на собрание и принять общее решение очень сложно, особенно если это дом с большим количеством квартир. При этом нарушается право собственника определять судьбу своей собственности. В связи с этим Конституционный Суд РФ своим Постановлением признал частично ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не соответствующей Конституции РФ и уточнил, что законодатель должен внести поправки в жилищное законодательство, касающиеся уточнения порядка рассмотрения заявлений о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также определения предельных сроков их утверждения. На основании этого Постановления теперь даже один собственник помещения имеет право запустить процедуру формирования земельного участка. Во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ в Госдуму также внесен законопроект о внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Конечно, очень нужный и важный документ — совместное Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22. В его последнем разделе «Споры о правах на земельные участки» также говорится о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, то его собственник, а это публично-правовое образование, по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Напомню, что налог платится с момента формирования земельного участка. И налог платит не ТСЖ, а собственники жилых и нежилых помещений.
А если у домов общие дворы, как будет делиться земля? — Хороший вопрос. Я считаю, ничего страшного не случится, если бы это просто стало считаться общедолевой собственностью жителей этих домов или можно было бы установить сервитуты, которые надо зарегистрировать. Они имеют право на существование. Должно быть уточнено, что, например, детскую площадку отвели конкретному дому, но там есть обременение. Установление сервитута — сложная процедура, потому что новый может возникнуть только по согласию собственников. Да еще разобраться, платный он или публичный, не сразу получится. Если собственники платят налог на сформированный земельный участок, то они имеют право распоряжаться им по своему усмотрению. Возможно, лучше оставить эти земельные участки в собственности публично-правового образования для общего пользования, как и общие дороги. В то же время по дорогам общего пользования любой может проехать. А тут, как правило, возникает локальное сообщество двух-трех домов. Мне кажется, что долевая собственность в этом случае была бы лучшим вариантом. Вся земля по каждому дому должна быть размежевана и оформлена. А вот тут отдельно нужно будет оформлять долевую дополнительную, если все собственники согласятся. На данный момент, если участок не сформирован, решение о размещении гаражей, детских спортивных площадок принимают органы архитектуры и местной власти. Но если право собственности на него зарегистрировано, то для любого его использования необходимо решение общего собрания. Когда же участок еще не сформирован, то, решая юридическую судьбу общей собственности на придомовую территорию, нужно опираться на вышеупомянутое мной совместное Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22. По идее, этими вопросами должна заниматься управляющая компания, которая может инициировать организацию общего собрания по поводу, например, принятия решения об ограждении придомовой территории, которое возможно, кстати, только с разрешения административно-технической инспекции и архитекторов.
Сохраняется ли обязанность по исполнению своих прежних обязательств по выполнению капитального ремонта за бывшим наймодателем согласно статье 16 ФЗ «О приватизации жилищного фонда», срок действия которого продлен до 2013 года? Будет ли внесено в ФЗ от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» изменение, в соответствии с которым собственникам помещений, избравшим непосредственный способ управления многоквартирными домами, будет предоставляться право на выделение средств фонда на проведение капитального ремонта? Будут ли для этих целей выделены для регионов дополнительные средства? Кто будет иметь право представлять интересы указанных собственников? — Прежние обязательства по капитальному ремонту должны выполняться. Кроме того, Госдума приняла Закон, продлила срок деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ до 1 января 2013 г. Фонд сегодня является действительно единственным источником финансирования капитального ремонта. В связи с этим условия выделения средств с точки зрения полученного опыта нуждаются в корректировке в ближайшее время. ТСЖ в соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ — это добровольное образование. А для того, чтобы получить деньги, надо создать определенный процент ТСЖ, при этом не ясно, как решать этот вопрос при непосредственном управлении домом самими собственниками. У нас есть предложение, как решить эти проблемы, нет политической воли думского большинства. Дальнейшая судьба Фонда содействия реформированию ЖКХ решается. Некоторые законодатели предлагают создать региональные фонды накопления средств. Мы предлагаем использовать схему льготного кредитования капитального ремонта. При складывающейся экономической ситуации в стране система накопления может провалиться, как это уже было в 90-х годах, когда деньги ЖСК, собранные за многие годы на капитальный ремонт, просто пропали. При кредитовании можно быть уверенными, что деньги на капремонт пойдут именно на ваш дом, а не на другой. Законом определен четкий перечень работ при капитальном ремонте, но учесть всю специфику регионов в нем было нереально, к ремонту каждого дома нужен свой подход. На Севере и Дальнем Востоке, в Архангельской области дома сползают с фундаментов, необходимо их укрепление. Как депутат, я знаю, что такая же проблема существует и в других регионах, где возможны оползни и землетрясения. В южных регионах говорят: надо предусмотреть совершенно другие виды работ. А они в закрытый перечень работ не попали. Существует документ — действующее Постановление Госстроя РФ от 17.12.1999 N 79, в котором грамотно определено, какие работы относятся к капитальному ремонту. Я предлагаю в своей поправке к ЖК РФ использовать этот документ. Другая моя поправка, связанная с капитальным ремонтом, касалась компенсации собственнику выкупной цены за непроизведенный ремонт при его переселении из сносимого дома. К сожалению, этот законопроект, направленный на защиту жилищных прав граждан, пролежал четыре года, и его отклонили практически без аргументов. Не были приняты в том числе поправки, касающиеся права на получение субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг; ограничения права собственника квартиры на выселение родственников, нуждающихся в социальной защите; прав жителей квартир коммунального заселения, общежитий и переселенцев из сносимых домов; установления нижней границы нормы предоставления жилого помещения; уточнения понятий «ухудшение жилищных условий» и «малоимущий гражданин», и целый ряд других поправок в интересах граждан.
У нас есть вопросы и по электричеству. Люди не могут понять, почему им выставляют большие суммы по завышенным тарифами на общедомовые нужды. И почему жители, установившие у себя индивидуальные приборы учета электроэнергии, вынуждены платить суммы (которые часто могут быть равны сумме, набежавшей по счетчикам) так называемого перерасхода электроэнергии, то есть фактически за тех людей, кто не имеет электросчетчиков и, судя по всему, не считает нужным их устанавливать? — Это вопрос стоит адресовать директору департамента ЖКХ Министерства регионального развития РФ, где готовилось Постановление Правительства N 307. Согласно этому документу собственники жилых помещений вносят плату за приобретенные у ресурсоснабжающей компании коммунальные услуги исходя из показаний приборов учета, установленных на границе сетей, входящих в состав общего имущества. При этом их общий объем потребления определяется исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета и распределяется между собственниками в порядке, установленном п. 21 Правил, а при наличии во всех помещениях многоквартирного дома индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета — пропорционально их показаниям. Размер платы за потребленную электроэнергию при наличии оборудования помещения индивидуальным прибором учета определяется на основании показания такого прибора и в соответствии с формулой, в которую также включаются показатели общедомового потребления. Суды, которые не раз выносили решения в пользу РСО, считают такое положение вещей справедливым, полагая, что собственники жилого помещения обязаны таким образом нести бремя по содержанию общего имущества, не учитывая при этом, что живем мы не в Германии, где дома оснащены новым технологическим оборудованием и не встретишь постоянно светящихся лампочек в помещениях. А вот если жители обнаружат, что к их электропринимающим устройствам незаконно подключено чье-то электрооборудование или кто-то подключился к дому без их согласия, например какие-нибудь палатки, то они могут требовать устранения нарушения своих прав и наказания виновных, вплоть до уголовной ответственности. То же самое и по освещению придомовой территории. Если участок сформирован, то это ваша собственность и вам решать на общем собрании, как быть, а если нет, то платит город.
