ОБ ОПРЕДЕЛЕНИЯХ ПОНЯТИЙ ВИДОВ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НОВОМ ЖИЛИЩНОМ КОДЕКСЕ
П. В. МАКЕЕВ
Макеев Павел Викторович — аспирант кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии, главный специалист Самарской Губернской Думы, член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России».
Определения понятий видов жилых помещений всегда вызывали множество как теоретических, так и практических споров. С принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ <1> (далее — ЖК РФ) споры только лишь усилились. И это вполне можно понять, учитывая, что объекты материальной действительности квалифицируются в качестве жилых помещений не непосредственно, а только через конечные их виды. Поэтому значение определений понятий видов жилых помещений трудно переоценить. ——————————— <1> Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Конкретные виды жилых помещений названы в ст. 16 ЖК РФ. К ним отнесены: жилой дом, квартира, часть жилого дома и часть квартиры, комната. При этом впервые в ЖК РФ даны нормативные определения понятий видов жилых помещений. Несмотря на кажущуюся простоту и ясность формулировок указанных понятий, при сравнительном их рассмотрении как между собой, так и с иными используемыми в ЖК РФ категориями возникает целый ряд вопросов. В частности, является ли «индивидуальная определенность» исключительно особенностью только жилого дома или жилых помещений в целом, чем отличается категория «структурная обособленность» от категории «изолированность», что понимается под частью жилого дома и частью квартиры, а также ряд других вопросов. Учитывая, что в ст. 16 ЖК РФ определения понятий жилого дома, квартиры сформулированы на основе комнаты с учетом их индивидуальных особенностей, представляется правильным рассмотрение видов жилых помещений начать с комнаты. Итак, комната определяется в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ как часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Как следует из данной дефиниции, комната — это прежде всего часть жилого дома или квартиры. Безусловно, комната — это часть, но эта часть имеет вполне определенный вид, вид помещения. Подобно любому помещению комната обладает функциональным назначением. Назначение комнаты законодатель раскрывает как непосредственное проживание граждан. Вместе с тем использование данного назначения рядом авторов критикуется. Так, например, А. А. Иванов указывает на то, что «на кухне многие проводят гораздо больше времени, чем в спальне. Чем не «непосредственное» проживание!» <2>. ——————————— <2> Иванов А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 92.
Полагаем, что назначение «непосредственное проживание граждан» для кухни неприменимо, поскольку кухня в жилом доме или квартире, равно как и туалет, ванная, коридор, кладовая, в законодательстве, в частности по терминологии ст. 16 ЖК РФ, определяется как помещение, предназначенное для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в жилом доме или квартире, т. е. имеет назначение, отличное от назначения комнаты. При этом следует сказать о том, что именно благодаря различному функциональному назначению и возможно разграничить помещения в жилом доме или квартире на помещения, предназначенные для непосредственного проживания граждан (комнаты), и помещения, предназначенные для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с таким проживанием (помещения вспомогательного использования). В противном случае выявить комнату как вид жилого помещения будет невозможно. Рассматривая вопрос о назначении комнаты, нельзя не обратить внимание на формулировку в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ: «предназначенная для ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В КАЧЕСТВЕ МЕСТА непосредственного проживания граждан» (выделено мной. — П. М.). Представляется, что слова «использования в качестве места» могут быть истолкованы как определение места непосредственного проживания по воле собственника жилого дома или квартиры. Хотя, на наш взгляд, место непосредственного проживания в жилом доме или квартире определяется не волей собственника, а строительными, санитарными и иными правилами и нормами. В целях устранения расширительного толкования думается, что указанные слова необходимо исключить из определения комнаты. В литературе отмечается такой недостаток формулировки понятия комнаты в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, как отсутствие в ней указания на прямой доступ к помещениям общего пользования. Особо подчеркивается, что помещения общего пользования столь же значимы не только для квартир, но и для таких объектов, как комнаты <3>. ——————————— <3> См.: Иванов А. Указ. соч. С. 91.
Как показывает анализ ч. 1 ст. 41 ЖК РФ, доступ комнаты к помещениям общего пользования существует только в рамках коммунальной квартиры. Это так называемые помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Полагаем, что отсутствие указания в определении комнаты на доступ к помещениям общего пользования логично, поскольку включение в него данного указания приведет к тому, что такой вид жилого помещения, как квартира, дефиниция которой согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ дается через комнату, будет рассматриваться как коммунальная. Вследствие этого в законодательстве возникнет пробел относительно определения некоммунальной квартиры, что недопустимо. Очевидно, что законодатель при формулировании понятий видов жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ рассматривал подобную ситуацию и по этой причине особенности комнаты в коммунальной квартире раскрыл не в ч. 4 ст. 16 ЖК РФ, а в ч. 1 ст. 41 ЖК РФ. С комнатой тесно связаны такие виды жилых помещений, как часть жилого дома и часть квартиры. В силу буквального толкования ст. 16 ЖК РФ под частью жилого дома (квартиры) следует понимать комнату. Вместе с тем в литературе часть жилого дома и часть квартиры толкуются расширительно. При этом можно выделить следующие основные точки зрения. Во-первых, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты и помещения вспомогательного использования (А. А. Титов, Г. А. Свердлык) <4>. Во-вторых, частями жилого дома (квартиры) являются: комната, комнаты и часть комнаты (Н. В. Корнилова) <5>. В-третьих, к частям жилого дома (квартиры) относятся: комната, комнаты (Б. М. Гонгало) <6>. ——————————— <4> См.: Титов А. А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юрайт, 2005. С. 111; Свердлык Г. А. Жилищное правоотношение // Жилищное право. 2008. N 2. С. 7. <5> См.: Корнилова Н. В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. N 3. С. 7 — 8. <6> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 102 (автор — Б. М. Гонгало).
Внимательное изучение определений жилого дома и квартиры показывает, что их частями могут быть как комнаты, так и помещения вспомогательного использования, как изолированные (комнаты, кухни и т. д.), так и неизолированные (проходные комнаты, части комнат, коридоры и т. д.). Однако указанные части могут выступать в качестве видов жилого помещения только в том случае, если они обладают признаками жилого помещения, указанными в ст. 15 ЖК РФ, так как исходя из анализа ст. ст. 15, 16 ЖК РФ очевидно, что каждый вид построен на основе общей модели жилого помещения и поэтому должен обладать его признаками. В связи с этим считаем, что те части жилого дома (квартиры), которые не являются изолированными: проходные комнаты, части комнат, коридоры и т. д., т. е. объекты, не имеющие одного из признаков жилого помещения, не могут рассматриваться в качестве его вида. Что касается изолированных частей жилого дома (квартиры), таких, как комнаты, кухни и т. д., то здесь следует обратить внимание не только на соответствие их признакам жилого помещения, но и на способность данных частей выступать в качестве самостоятельных объектов жилищных прав, на что указывается в ч. 1 ст. 15 ЖК РФ. Представляется, что к таким объектам не могут быть отнесены кухни и другие изолированные помещения вспомогательного использования, так как в рамках жилого дома или квартиры они носят подсобный, дополнительный характер по отношению к комнатам и призваны обеспечивать удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных с проживанием граждан. Предусмотрев в нормативном правовом акте в качестве самостоятельных объектов жилищных прав помещения вспомогательного использования, законодатель создаст ситуацию, в которой граждане, к примеру собственники или наниматели комнат в коммунальной квартире, будут лишены возможности удовлетворять бытовые и иные нужды, связанные с проживанием, поскольку собственник или наниматель, к примеру, кухни или ванной на законных основаниях может отказать в доступе к ним указанным гражданам <7>. Считаем, что такая ситуация недопустима. Доступ к помещениям вспомогательного использования необходим в целях обеспечения нормальной жизнедеятельности проживающих граждан. В связи с этим, как справедливо отмечено в литературе, права на вспомогательные помещения следуют за правами на комнату, которая является объектом жилищных прав. Самостоятельным объектом жилищных прав помещения вспомогательного использования быть не могут <8>. ——————————— <7> См.: ст. 25 Конституции Российской Федерации // Российская газета. N 237. 25.12.1993; ст. 3 ЖК РФ. <8> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 70.
Таким образом, к частям жилого дома (квартиры) правильно относить только комнату и комнаты. Причем в целях исключения расширительного толкования определения понятий части жилого дома и части квартиры следует отразить в ст. 16 ЖК РФ. Определившись с понятиями комнат и частей жилого дома (квартиры), целесообразно перейти к рассмотрению определений жилого дома и квартиры. Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Из данного определения следует, что одной из особенностей квартиры является ее структурная обособленность от других помещений в многоквартирном доме. При этом названная особенность в литературе вызывает ряд вопросов, в частности, что такое «структурно обособленное» помещение и чем оно отличается от «изолированного» <9> ——————————— <9> См.: Иванов А. Указ. соч. С. 91.
Как показывает анализ терминов, раскрываемых в толковом словаре русского языка С. И. Ожегова, изолированность и структурная обособленность — слова-синонимы <10>. Вследствие этого полагаем, что «изолированное» помещение и «структурно обособленное» помещение тождественны. По этой причине указание в определении квартиры на структурную обособленность смысловой нагрузки не несет, поскольку поглощается общим признаком, присущим всем жилым помещениям, — изолированностью. ——————————— <10> См.: Ожегов С. И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л. И. Скворцова. М.: Оникс; Мир и образование, 2005. С. 315.
Основываясь на данном выводе, представляется, что указание на структурную обособленность должно быть исключено из определения квартиры. Другой особенностью квартиры является возможность иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Однако согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <11>, прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому. ——————————— <11> Собрание законодательства РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 702.
Ввиду этого становится очевидным, что понятие квартиры в ч. 3 ст. 16 ЖК РФ сформулировано слишком узко, что на практике может привести к спорным ситуациям при квалификации жилого помещения в многоквартирном доме, имеющего прямой доступ только к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому, как квартиры в многоквартирном доме. Выходом из сложившейся ситуации может быть использование в определении квартиры общей категории, которая бы включала и помещения общего пользования и земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, прямой доступ к которым и должен быть обеспечен из квартиры. Учитывая, что согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ помещения общего пользования и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, составляют общее имущество в многоквартирном доме, такой общей категорией может выступить общее имущество в многоквартирном доме. В связи с этим считаем, что указание в определении квартиры на прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме следует заменить указанием на прямой доступ к общему имуществу в многоквартирном доме. В отличие от квартиры дефиниция жилого дома сформулирована в ч. 2 ст. 16 ЖК РФ следующим образом: жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. При этом в литературе обращается внимание на такую его особенность, как индивидуальная определенность. В частности, указывается на то, что индивидуально-определенными вещами являются все объекты недвижимости, в том числе жилые дома. Характеристика жилого дома как здания достаточна сама по себе, без добавления слова «индивидуально-определенное» <12>. ——————————— <12> См.: Иванов А. Указ. соч. С. 90.
Отмечаем, что указанная критика справедлива по отношению к определению жилого дома. Жилой дом, так же, как и другие виды, имеет общий признак жилого помещения, а именно недвижимый характер. В отношении объектов недвижимости законодательством предусмотрено проведение специального государственного учета — технического и кадастрового, которые позволяют индивидуализировать такие объекты, т. е. определить их в качестве индивидуально-определенных вещей <13>. ——————————— <13> См.: ч. 5 ст. 19 ЖК РФ; ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. N 31. Ст. 4017.
Исходя из того, что индивидуальная определенность как особенность присуща всем объектам недвижимости, в том числе жилым помещениям, полагаем, что указание на индивидуальную определенность в дефиниции жилого дома излишне. Важно отметить, что подобно квартире определение жилого дома сформулировано через комнаты. Однако в отличие от квартиры, определяемой как «состоящая из одной или нескольких комнат», дефиниция жилого дома сформулирована узко, поскольку имеет указание только на комнаты. Хотя согласно строительным нормам жилой дом может состоять и из одной комнаты <14>. ——————————— <14> См.: п. 4.4 СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные», утв. Постановлением Госстроя РФ от 22 марта 2001 г. N 35 // СПС «КонсультантПлюс».
По этой причине думается, что в определении жилого дома слова «состоит из комнат» следует заменить словами «состоит из одной или нескольких комнат». На основании изложенного представляется, что определения понятий видов жилых помещений в ст. 16 ЖК РФ должны выглядеть следующим образом: жилым домом признается здание, которое состоит из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; квартирой признается помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к общему имуществу в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении; комнатой признается помещение в жилом доме или квартире, предназначенное для непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Кроме того, ст. 16 ЖК РФ предлагается дополнить определением понятий части жилого дома и части квартиры: частью жилого дома или квартиры признается комната или несколько комнат в жилом доме или квартире.
