ПРОБЛЕМА ГАРМОНИЗАЦИИ ИНТЕРЕСОВ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ДОЛЬЩИКОВ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В. А. МИКРЮКОВ
Микрюков Виктор Алексеевич, адвокат, доцент Московского государственного юридического университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук.
На основе анализа противоречивой судебной практики по разрешению споров из договоров участия в долевом строительстве, связанных с осуществлением сторонами сдачи-приемки объекта долевого строительства в сданном в эксплуатацию многоквартирном жилом доме, автор обосновывает предложения по формированию подходов судов к рассмотрению дел данной категории с позиций соблюдения баланса интересов застройщиков и дольщиков.
Ключевые слова: долевое строительство, ответственность застройщика, качество объекта застройки, гармонизация интересов.
The problem of harmonizing developers’ and investors’ interests when transferring participatory share construction projects V. A. Mikryukov
Mikryukov Viktor Alexeevich, PhD in Law, lawyer, Associate Professor at Kutafin Moscow State Law University.
On the basis of analysis of contradictory judicial practices related to settling disputes arising out of Participatory Share Construction Agreements connected with the parties implementing transfer of participatory share construction projects in already commissioned multi-family apartment buildings the author substantiates recommendations on forming Court approaches to considering cases of the said category from the perspective of serving the balance of both developers’ and investors’ interests.
Key words: participatory share construction, developer’s liability, quality of development projects, harmonization of interests.
Юридическая наука исходит из того, что основной тенденцией развития законодательства о долевом строительстве является стремление законодателя к установлению баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и дальнейшему урегулированию сферы долевого строительства <1>. ——————————— <1> См.: Бухарова Н. А. Тенденции развития правового регулирования долевого строительства // Российская юстиция. 2006. N 8. С. 26 — 27; Лушкин С. А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. N 10. С. 8 — 21.
Поскольку основной целью вступления участников долевого строительства в правовые отношения с застройщиками является фактическое и титульное получение объекта застройки, постольку видится необходимым обратить пристальное внимание на проблему гармонизации интересов застройщиков и дольщиков при передаче объекта долевого строительства. Согласно п. 1 ст. 8 ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <2> (далее — Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Именно с моментом подписания такого документа правило п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ связывает установление факта исполнения застройщиком его обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. ——————————— <2> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 40.
Отсутствие подписанного обеими сторонами акта о передаче объекта долевого строительства к установленному договором сроку исполнения основного обязательства застройщика влечет для просрочившего исполнение застройщика достаточно жесткие негативные последствия. Во-первых, в силу п. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой (а если участником долевого строительства является гражданин — то двух трехсотых) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. В судебной практике весьма распространены случаи уменьшения взыскиваемой неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, т. к. ее чрезмерный размер, не соизмеримый с последствиями допущенного застройщиком нарушения, нарушает баланс имущественных интересов равноправных сторон <3>. Вместе с тем суды обращают внимание на то, что основанием для применения нормы ст. 333 ГК РФ является лишь явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения <4>, нередко отказывают в уменьшении неустойки и поясняют, что применение ст. 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей в отношениях долевого участия в строительстве возможно только в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым <5>. ——————————— <3> См.: Определение Липецкого областного суда от 11 мая 2011 г. N 33-1306/2011; Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 4 мая 2010 г. N А79-6638/2009. <4> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 26 апреля 2011 г. N Ф09-1427/11-С4; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 июня 2011 г. N А66-7888/2010. <5> См.: решение Дзержинского районного суда г. Перми от 17 сентября 2013 г. N 2-2984/13; Постановление ФАС Поволжского округа от 10 сентября 2010 г. N А12-15502/2009.
Во-вторых, норма ст. 10 Закона N 214-ФЗ возлагает на неисправного застройщика обязанность сверх неустойки возместить в полном объеме причиненные дольщикам убытки. В качестве последних участники долевого строительства успешно взыскивают в судебном порядке с застройщиков значительные суммы расходов по найму других жилых помещений на период просрочки передачи объекта долевого строительства <6>. ——————————— <6> См.: Определение Челябинского областного суда от 16 сентября 2013 г. N 11-9824/2013; Определение Свердловского областного суда от 8 февраля 2013 г. N 33-1343/2013; Определение Новосибирского областного суда от 9 декабря 2010 г. N 33-7376/2010.
Практически единственным действенным средством защиты застройщиков от указанных требований дольщиков остается оспаривание факта вселения дольщика в жилое помещение по договору найма и доказывание отсутствия нуждаемости дольщиков в найме квартиры, в том числе посредством установления места постоянной регистрации дольщика по месту жительства <7>. ——————————— <7> См.: Определение Волгоградского областного суда от 23 июня 2011 г. N 33-8394/11; Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24 июня 2013 г. N 33-9784; решение Вологодского городского суда от 18 января 2013 г. N 2-435/2013.
В-третьих, на основании применимой к отношениям долевого строительства с участием граждан нормы ст. 15 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 «О защите прав потребителей» <8> застройщик, нарушивший права участника долевого строительства как потребителя, обязан компенсировать причиненный моральный вред. ——————————— <8> Ведомости СНД и ВС РФ. 1992. N 15. Ст. 766.
Установив наличие нарушения обязательства застройщика по своевременной передаче объекта долевого строительства, суды презюмируют причинение дольщику морального вреда, не требуют предъявления дополнительных доказательств физических неудобств, нравственных страданий дольщиков и практически с неизбежностью взыскивают в пользу последних вышеуказанную компенсацию <9>. ——————————— <9> См.: Определение Верховного суда Удмуртской Республики от 11 мая 2011 г. N 33-1648; решение Советского районного суда г. Томска от 22 апреля 2013 г. N 2-904/2013.
В-четвертых, в случае несоблюдения в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя и принятия судебного решения не в пользу застройщика последний в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» обязан выплатить штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В судебной практике выработан подход, согласно которому взыскание с неисправного застройщика указанного штрафа осуществляется в пользу потребителя (а не в бюджет), причем вне зависимости от того, заявлялось ли такое требование суду участником долевого строительства <10>. ——————————— <10> См.: п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2012. N 9.
Принимая во внимание высокий размер и штрафной характер установленной Законом N 214-ФЗ неустойки, имея в виду необходимость начисления данной неустойки на общую цену договора вне зависимости от конкретных договоренностей о порядке оплаты, возможной договорной отсрочке платежей и вероятной просрочке оплаты со стороны дольщика <11>, учитывая обязательность (неизбежность) взыскания с просрочившего застройщика в пользу потребителя штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», нетрудно объяснить острое желание застройщика добиться скорейшего оформления акта или иного документа о передаче дольщику объекта долевого строительства и напротив — соблазн участника долевого строительства затянуть приемку. Дополнительным поводом тормозить процесс оформления передаточного документа для дольщика, вложившего средства для приобретения квартиры с целью последующей продажи, а не личного проживания, может послужить стремление отсрочить приобретение бремени содержания объекта долевого строительства. Этому стремлению способствует формирующийся судебный подход, согласно которому возложение на дольщика обязанности оплачивать расходы на техническое обслуживание многоквартирного дома, эксплуатационные и коммунальные услуги до оформления передаточного акта противоречит закону <12>, а соответствующие условия договоров участия в долевом строительстве являются недействительными <13>. ——————————— <11> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 января 2010 г. N А75-7360/2008. <12> См.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 22 февраля 2012 г. N 33-2603. <13> См.: решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 12 марта 2013 г. N 2-304/2013. С учетом диспозитивного характера нормы ст. 210 ГК РФ о бремени содержания имущества и в свете положений п. 1 ст. 218 ГК РФ о приобретении права собственности лицом, создавшим новую вещь для себя, обоснованность такой судебной позиции вызывает серьезные сомнения.
Если между застройщиком и участником долевого строительства отсутствуют разногласия о качестве построенного объекта, на случай уклонения дольщика от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при его отказе от приемки в п. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрен механизм составления одностороннего акта о передаче. Так, по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, при наличии у застройщика сведений о получении дольщиком сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче (либо в случае возвращения оператором почтовой связи заказного письма с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу) застройщик вправе составить односторонний документ о передаче объекта долевого строительства. При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. На первый взгляд указанный механизм является достаточно эффективным средством гармонизации противоречий в интересах между застройщиком и участником долевого строительства, возникающих на стадии сдачи-приемки объекта застройки. Использование процедуры составления одностороннего приемо-сдаточного акта позволяет застройщику исключить или сократить период просрочки исполнения обязанности по передаче дольщику объекта долевого строительства, тем самым предотвратив или снизив описанные выше негативные имущественные последствия. Однако на проблему фиксации факта исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта застройки участнику долевого строительства накладывается проблема обеспечения права дольщика на получение объекта надлежащего качества. Законодатель установил гарантии качества объектов долевого строительства и закрепил механизм противодействия составлению застройщиком одностороннего передаточного акта. Так, согласно п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта о недостатках объекта и отказаться от подписания передаточного документа до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных законом на случай, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований (п. 1, 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ). Поскольку в большинстве случаев в силу самой специфики деятельности по капитальному строительству те или иные отклонения качества построенного объекта от требований договора, проектной, технической документации, строительных и иных норм и правил практически неизбежны, конфликт указанных противоположных интересов застройщиков и участников долевого строительства обостряется. Заявляя застройщику о каких-либо недостатках объекта застройки, дольщики пытаются лишить застройщика права на составление одностороннего акта и отсрочить момент фиксации факта сдачи-приемки объекта. В судебной практике формируется подход, согласно которому действующее законодательство не предполагает передачу участникам долевого строительства объектов ненадлежащего качества, в силу чего отказ участника долевого строительства от подписания передаточного акта при обнаружении недостатков (вне зависимости от их характера и существенности) не может расцениваться как просрочка кредитора, уклонение от приемки объекта долевого строительства и не является основанием для освобождения застройщика от ответственности за нарушение срока исполнения своих обязанностей. Реализуя такой подход, суды признают составленные застройщиками односторонние передаточные документы недействительными <14>. В указанных ситуациях наблюдается чрезмерная забота о дольщиках в ущерб разумным интересам добросовестных застройщиков. По справедливому замечанию М. К. Белобабченко, при принятии рассматриваемого Закона N 214-ФЗ законодателем не был соблюден баланс интересов застройщика и участников долевого строительства <15>. Между тем, как верно отмечает Е. С. Филиппова, излишне жесткая позиция в отношении застройщиков уменьшает объем частных инвестиций в жилищное строительство, влечет возрастание стоимости квартир <16>. ——————————— <14> См.: Определение Хабаровского краевого суда от 22 мая 2013 г. N 33-3050/2013; Определение Челябинского областного суда от 16 сентября 2013 г. N 11-9824/2013; решение Снежинского городского суда Челябинской области от 12 ноября 2013 г. N 2-701/2013. <15> См.: Белобабченко М. К. Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов: виды сделок // Журнал российского права. 2011. N 4. С. 57 — 63. <16> См.: Филиппова Е. С. Проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // Законодательство и экономика. 2006. N 8. С. 10 — 13.
Думается, что с целью предотвращения нарушения гармонии противоположных, но равновесных имущественных интересов субъектов отношений долевого строительства следует решительно поддержать иную встречающуюся в практике судебную позицию, по смыслу которой положения ст. 7 Закона N 214-ФЗ не только не исключают передачу объектов долевого строительства с недостатками, но и предполагают последствия их передачи с недостатками. Участник долевого строительства может отказаться от подписания передаточного акта объекта при обнаружении лишь таких недостатков, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования (существенных недостатков) <17>. При этом данные существенные недостатки должны относиться к числу недостатков конкретизированного объекта долевого строительства, а не к недостаткам общего имущества в построенном жилом многоквартирном доме <18>. ——————————— <17> См.: Определение Ульяновского областного суда от 29 октября 2013 г. N 33-3924/2013; решение Симоновского районного суда г. Москвы от 12 ноября 2012 г. по делу N 2-3803/12. <18> См.: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 16 января 2013 г. N 33-505/2013.
Обоснованность именно такого судебного подхода вытекает не только из буквального, но и из телеологического взаимосвязанного толкования положений п. 2 ст. 7 и п. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ. Представляется вполне очевидной цель, которую преследовал законодатель при формулировании данных норм — обеспечить право дольщиков на устранение или компенсацию затрат на устранение любых недостатков, предоставив возможность отказа от приемки объекта долевого строительства лишь при наличии причин, препятствующих использованию объекта по назначению (существенных недостатков). Подтверждение правильности данного толкования следует и из норм ст. 753 ГК РФ, регулирующих сдачу и приемку работ по договору строительного подряда. Так, в п. 6 ст. 753 ГК РФ указано, что заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения только таких недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком. Думается, что законно установленная ответственность застройщика перед дольщиком в вопросе обеспечения надлежащего качества строительства не может быть более строгой, нежели зеркальная ответственность подрядчика перед застройщиком.
Литература
1. Белобабченко М. К. Привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов: виды сделок // Журнал российского права. 2011. N 4. 2. Бухарова Н. А. Тенденции развития правового регулирования долевого строительства // Российская юстиция. 2006. N 8. С. 26 — 27. 3. Лушкин С. А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. N 10. С. 8 — 21. 4. Филиппова Е. С. Проблемы реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // Законодательство и экономика. 2006. N 8. С. 10 — 13.
