(Пискунова Е. А.) («Правовые вопросы недвижимости», 2008, N 2)
НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ И ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Е. А. ПИСКУНОВА
Пискунова Е. А., начальник юридического отдела Зеленоградского территориального агентства Департамента имущества города Москвы, аспирантка кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского городского университета управления правительства Москвы.
Известно, что такой объект недвижимости, как нежилое помещение, является одним из самых распространенных в гражданском обороте, а в сфере аренды недвижимости решительно преобладает. Время от времени возникают конфликты, связанные с правами на землю собственников или владельцев таких помещений, с распределением расходов на содержание зданий между владельцами отдельных помещений и т. п. Частным случаем этого является известная из практики аренды проблема оплаты арендатором коммунальных расходов (энергоснабжение, водопровод и пр.). С одной стороны, арендатор, не имея энергопринимающего устройства (п. 2 ст. 539 ГК РФ) и аналогичных устройств, необходимых для пользования другими услугами, не может быть стороной соответствующего договора. С другой стороны, арендодатель, имея к тому все основания, стремится возложить на арендатора ответственность перед энергоснабжающей организацией. В связи с чем в теории гражданского права и правоприменительной практике в последние годы не утихает дискуссия в отношении такого объекта гражданских прав, как нежилые помещения. Споры возникают в отношении как самого признания за нежилыми помещениями статуса объекта гражданских прав, их соотношения со зданиями (сооружениями), в которых они расположены, так и правомочий собственников прилегающих помещений и прав на земельный участок, на котором расположено соответствующее здание (сооружение), и многого другого. В современном законодательстве Российской Федерации нет легального определения понятия нежилого помещения. Ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается. Тем не менее во многих нормативных актах содержатся соответствующие термины, употребляемые в различных контекстах. ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Упоминается нежилое помещение и в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1>. В соответствии со ст. 1 данного Закона жилые и нежилые помещения включаются в состав недвижимого имущества. Более того, согласно п. 6 ст. 12 Федерального закона о государственной регистрации прав помещение представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. В этой связи остается непонятным, каким образом в правовом поле могут существовать одновременно два объекта — здание (сооружение) и помещение, технически являющееся его частью, и является ли помещение самостоятельным объектом гражданских прав. ——————————— <1> Далее — Федеральный закон «О государственной регистрации прав».
Научные взгляды современных правоведов на данную проблему порой занимают полярные позиции: от отрицания нежилых (жилых) помещений в качестве недвижимых объектов гражданских прав до признания бесспорного права собственника недвижимой вещи (многоквартирного дома, иного здания и т. д.) «расчленять» вещь и свободно распоряжаться ее «частями». Следует заметить, что и ранее предпринимались попытки исследования данной ситуации. Еще К. П. Победоносцев подчеркивал, что «если допустить распределение дома между несколькими владельцами по комнатам, то право собственности каждого будет неполное…» <2>. ——————————— <2> Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М., 2002. С. 135.
Г. Ф. Шершеневич отмечал, что многие дома действительно являются по природе неделимыми, так как при разделе их отдельные части, лишенные необходимых принадлежностей (кухни, погреба, сараев), не будут отвечать той цели, для которой существует дом. Тем не менее возможна и обратная ситуация — обширный дом может иметь многочисленные службы и пристройки, так что при разделе каждая часть была бы снабжена всем необходимым. Таким образом, заключает Г. Ф. Шершеневич, «следует признать, что, по существу, дом должен предполагаться вещью раздельной, но что предположение это может быть опровергнуто доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за частями экономического значения целого» <3>. ——————————— <3> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. С. 104.
Основываясь на положениях действующего российского законодательства, ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О. Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения <4>. С. П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику <5>. И. Исрафилов, соглашаясь с указанной позицией, обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть <6>. ——————————— <4> Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие. М.: Волтерс Клувер, 2006. <5> Гришаев С. П. Здания и сооружения как объекты недвижимости. <6> Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.
Однако существуют сторонники и противоположного мнения. Так, по мнению Е. А. Суханова, признание помещений, как жилых, так и нежилых, в качестве самостоятельных объектов гражданских прав ведет к юридическому исчезновению здания (сооружения, дома), в котором рассматриваемое помещение расположено. При этом дом как объект права собственности перестает существовать с момента возникновения в качестве объектов гражданских прав отдельных помещений и общего имущества дома <7>. ——————————— <7> Суханов Е. А. Некоторые проблемы гражданского права // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2007. N 7. С. 20 — 21.
Кроме того, в настоящее время российское законодательство не решает такой важный вопрос, как правомочия собственника (или арендатора) нежилого помещения в здании в отношении так называемых вспомогательных помещений и оборудования. Отсутствие же данного регулирования приводит к спорам, поскольку пользоваться нежилым помещением изолированно практически невозможно. На практике это осложняется тем, что арбитражные суды отказываются применять нормы об общей собственности собственников квартир (ст. 290 ГК РФ) в отношении нежилых помещений. Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда в своем Постановлении от 10 сентября 2002 г. N 3673/02 указал, что, поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения <8>. ——————————— <8> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.02 N 3673/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 12. С. 13 — 14.
Из сложившейся ситуации представляется возможным выходом введение специального вещного права на помещение, которое бы предусматривало возможность его продажи, а равным образом использование всех вспомогательных помещений и оборудования. Иным вариантом может являться введение фикции общей собственности на здание без преимущественного права покупки. Таких же взглядов придерживается и К. И. Скловский, который считает, что применение данной конструкции в чистом виде (с сохранением права преимущественной покупки доли другими участниками общей собственности) противоречило бы экономическим потребностям и практике делового оборота <9>. ——————————— <9> Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8.
Применительно к аренде нежилых помещений пробелы в законодательстве, связанные с определением самого нежилого помещения как объекта гражданских прав, также являются причиной различного рода толкования действующих норм, регулирующих арендные отношения. Так, по мнению В. В. Витрянского, «в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтому на указанные правоотношения общие правила о договоре аренды распространены в полном объеме» <10>. Такого же мнения придерживается и Е. Е. Дорогавцева, которая считает, что, если признать нежилое помещение самостоятельным объектом недвижимости, следует применять для регулирования отношений по его аренде не нормы параграфа четвертого главы 34 ГК РФ, а общие правила об аренде <11>. ——————————— <10> Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В. Д. Карповича. М., 1996. С. 74 (автор главы — В. В. Витрянский). <11> Дорогавцева Е. Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. N 7. С. 106 — 107.
Некоторые ученые считают, что нежилые помещения вообще не могут рассматриваться в качестве самостоятельных объектов арендных отношений, так как они объединены под общим значением «здание», и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий <12>. ——————————— <12> Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. N 10.
Согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» <13> нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, и, учитывая, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Данным письмом ВАС закрепил в практике применение при рассмотрении арбитражными судами споров, связанных с арендой нежилых помещений, норм, установленных в отношении зданий и сооружений. Однако следует отметить, что позиция ВАС не подкреплена содержанием норм гражданского законодательства <14>. ——————————— <13> Вестник ВАС РФ. 2000. N 7. <14> Дорошкова А. Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: Дис. на соискание к. ю.н. Рязань, 2002.
Все вышеизложенное указывает на острую необходимость совершенствования действующего российского законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества. В качестве возможного варианта могут служить следующие предложения: ст. 130 ГК, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое помещение», в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости <15>. Необходимо разграничить изолированные нежилые помещения со вспомогательными, используемыми сособственниками совместно и не являющимися самостоятельными объектами права, на которые следует установить режим общей собственности (по аналогии с жилищным законодательством). ——————————— <15> Ерш А. В. Аренда зданий и иных сооружений: Канд. дис. М., 2003. С. 83 — 87.
Что касается самого нежилого помещения, то в его определении должна быть отражена конструктивная (техническая) связь помещения со строением и его обособленность, возможность самостоятельного использования. Например, нежилое помещение — это изолированное неделимое помещение, которое является недвижимым имуществом и предназначено для использования в целях, не связанных с проживанием в этом помещении. Кроме того, представляется необходимым изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, включив в их число «договор аренды недвижимости». Необходимость выделить договор аренды недвижимости в отдельный вид обусловлена как приведенными выше доводами о пробелах в регулировании возникающих отношений, так и результатами анализа судебной практики, согласно которым договор аренды недвижимости является самым распространенным среди прочих арендных договоров. Основываясь на анализе действующего законодательства, а также сложившейся практике, предлагается вместо § 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил о правах на земельный участок. Воплощение высказанных предложений в конкретные нормы гражданского законодательства позволило бы снять противоречия, существующие в правовом режиме нежилых помещений в настоящее время.
