(Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л.) («Жилищное право», 2007, N 3)
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК СУБЪЕКТ ОТНОШЕНИЙ В СФЕРЕ НАРУЖНОЙ РЕКЛАМЫ
А. О. АПОЛЛОНОВ, Э. Л. СТРАУНИНГ
А. О. Аполлонов, кандидат юридических наук, генеральный директор ООО «Андреевы и партнеры».
Э. Л. Страунинг, кандидат юридических наук, руководитель юридического департамента ООО КБ «ИНКРЕДБАНК».
В настоящее время товарищества собственников жилья начинают играть все более важную роль в сфере наружной рекламы, получив законные основания для распоряжения фасадами и крышами многоквартирных домов в целях размещения на них рекламы. Это обусловлено тем, что в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 137 Жилищного кодекса РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. А согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ к такому имуществу относятся, в частности, крыши, а также ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. Данное обстоятельство породило последствия как экономического, так и правового характера. С экономической точки зрения это привело к конфликту между товариществами собственников жилья и органами власти и управления, поскольку поступления от размещения наружной рекламы на жилых домах являлись одним из источников формирования доходной части соответствующих бюджетов. Например, в Петербурге такая конфликтная ситуация возникла между одним из товариществ и Городским центром размещения рекламы, ранее контролировавшим рекламу на жилых домах, что в итоге привело к расторжению договора между ГЦРР и компанией, разместившей рекламу на доме, переданном в ведение товарищества <1>. ——————————— <1> См.: Пушкарская А., Горлин Б., Бордюг Т. У наружной рекламы появился новый собственник // Коммерсантъ. 23.05.2006. N 90. С. 17.
Несколько по-иному решается ситуация в Москве. Согласно распоряжению Правительства Москвы от 12.04.2006 N 585-РП «О размещении средств наружной рекламы и информации на имуществе, принадлежащем товариществам собственников жилья» <2> префектурам административных округов города Москвы предписано обеспечить в установленном порядке расторжение договоров (соглашений) на размещение средств наружной рекламы и информации, заключенных ГУП дирекциями единого заказчика или иными балансодержателями имущества, принадлежащего товариществам собственников жилья. При этом на Комитет рекламы, информации и оформления города Москвы возложена обязанность обеспечить в установленном порядке оформление разрешений на размещение наружной рекламы и информации на основании договоров (соглашений) на размещение рекламы и информации, заключенных с товариществами собственников жилья, на принадлежащем им имуществе. ——————————— <2> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 26.04.2006. N 23.
В связи с этим очевидно, что практика заключения договоров товариществами собственников жилья на размещение рекламных конструкций получит достаточно широкое распространение, и в условиях роста рынка наружной рекламы (по сравнению с 2005 годом в 2006 году рост составил 30%) становится актуальным анализ правовой природы указанных договоров. В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 13 марта 2006 г. N 38-ФЗ «О рекламе» <3> установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором (пункт 5 статьи 19). Анализ норм Закона «О рекламе» позволяет констатировать, что указанным субъектам присущ особый статус. Так, например, пункт 22 статьи 19 Закона «О рекламе» устанавливает, что в случае принятия судом или арбитражным судом решения о принудительном осуществлении демонтажа рекламной конструкции ее демонтаж, хранение или в необходимых случаях уничтожение осуществляется за счет собственника или иного законного владельца недвижимого имущества, к которому была присоединена рекламная конструкция. По требованию собственника или иного законного владельца такого недвижимого имущества владелец рекламной конструкции обязан возместить ему разумные расходы, понесенные в связи с демонтажом, хранением или в необходимых случаях уничтожением рекламной конструкции. Однако ключевым моментом, определяющим рекламный статус товарищества собственников жилья, является договор, который оно заключает с владельцем рекламной конструкции или лицом, размещающим рекламные материалы. Установление природы данного договора позволит определить статус указанного субъекта, его правомочия. ——————————— <3> Собрание законодательства РФ. 2006. N 12. Ст. 1232 (далее — Закон «О рекламе»).
Указанный договор представляет собой тот самый случай, когда законодательство не успевает за развитием экономики и ее потребностей в регулировании тех или иных новых договорных отношений. Примечательно, что аналогичное упоминание о необходимости заключения таких договоров содержалось и в части 3 статьи 14 ранее действовавшего Федерального закона от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ «О рекламе» <4>, однако проблемы его применения почему-то не стали достаточным основанием для их решения в новом законе. Тем более данный факт вызывает огромный интерес, поскольку в условиях современного мегаполиса неуклонно растет число товариществ собственников жилья и, соответственно, договоров, заключаемых в связи с размещением рекламы на крышах и фасадах многоквартирных домов. В чем же состоят эти проблемы? ——————————— <4> Собрание законодательства РФ. 1995. N 30. Ст. 2864.
Прежде всего в том, что не определены природа такого договора и его место в системе гражданско-правовых договоров, что является важным не только с теоретической, но и с практической точки зрения. Это позволит правильно определить нормы материального права, подлежащие применению в том или ином случае. Так, например, «Общие положения о купле-продаже» Гражданского кодекса РФ применяются к контрактации и поставке для государственных нужд только при отсутствии специальных норм в параграфе о поставке, а применительно к продаже предприятия — только при отсутствии специальных норм в параграфе о продаже недвижимости» <5>. Таким образом, если договор на размещение рекламной конструкции является разновидностью одного из поименованных в ГК РФ типов договоров, то необходимо понять, к какому именно типу он относится и какие положения ГК РФ на него распространяются. Если же он представляет собой самостоятельный тип договора, не поименованный в ГК РФ, то к нему должны применяться общие положения Кодекса, регулирующие обязательственные и договорные отношения. Трудности с определением природы данного договора возникают не только у субъектов рекламной деятельности, но и у судей, что нередко является причиной отмены судебных актов вышестоящими судами. Так, например, разрешая вопрос о применении к спорным отношениям специальной нормы, регулирующей арендные отношения, суд первой инстанции просто уклонился от установления природы данного договора, указав, что статья, регулирующая арендные отношения, не относится к рассматриваемому договору. Отменяя акты первой и апелляционной инстанций, Федеральный арбитражный суд Московского округа указал, что, рассматривая спор, суды первой и апелляционной инстанций не определили спорное правоотношение и правовую природу договора, заключенного между сторонами, исходя из предмета данного договора и его условий, и не применили нормы материального права, регулирующие данный вид договора, а без определения правовой природы договора и характера правоотношений между сторонами выводы суда о прекращении действия данного договора нельзя признать достаточно обоснованными <6>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). —————————————————————— <5> Брагинский М. И. Договоры и их место в гражданском праве // Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 38. Об определении законодательства, регулирующего непоименованные отношения, см. также: Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2006. С. 71 — 72. <6> См.: Постановление ФАС Московского округа по делу N КГ-А40/3538-98 от 20.01.1999.
Для определения природы договора, поименованного в статье 19 Закона «О рекламе», следует изучить «вопрос о том, насколько дело идет о таких (новых, непоименованных — А. А., Э. С.) отношениях, которые не укладываются в известные ранее правовые признаки» <7>. Другими словами, надо выявить, является ли данный (поименованный в Законе «О рекламе», но не урегулированный им) договор разновидностью уже известного гражданскому законодательству типа договоров, отношения, в рамках которого урегулированы ГК РФ, или же это самостоятельный тип, не поименованный и не урегулированный специально гражданским законодательством (ГК РФ). ——————————— <7> Гордон М. В. Система договоров в советском гражданском праве // Ученые записки Харьковского юридического института. Вып. 5. 1954. С. 70.
Основополагающим для определения судами природы данного договора явилось информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» <8>. В пункте 1 Обзора указано, что договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. ——————————— <8> Вестник ВАС РФ. 2002. N 3. Далее — Обзор.
Данная позиция обосновывается тем, что, во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Во-вторых, предметом договора являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Приведенные аргументы позволили Президиуму ВАС РФ сделать вывод о том, что такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Иными словами, было признано, что данный договор: 1) является гражданско-правовым договором; 2) представляет собой непоименованный договор; 3) относится к самостоятельному типу, отличному от договоров, квалифицированных как договоры арендного типа <9>; ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). —————————————————————— <9> Следует согласиться с позицией М. И. Брагинского, что арендные договоры представляют собой самостоятельный договорный тип (см.: Брагинский М. И. Договор — правоотношение // Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 324).
4) отличается от договоров арендного типа по таким признакам, как объект аренды и предмет договора. Нельзя не согласиться с первыми двумя выводами. Его отраслевая принадлежность достаточно очевидна — договор носит имущественный характер. Кроме того, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, законодательство о рекламе относится к гражданскому законодательству <10>. Соответственно, договорные отношения, связанные с осуществлением рекламной деятельности, регламентируются гражданским законодательством, и, следовательно, на них распространяются «Общие положения об обязательствах» и «Общие положения о договоре» ГК РФ, поскольку они прямо не поименованы в Кодексе. ——————————— <10> Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 04.03.1997 N 4-П // Собрание законодательства РФ. 1997. N 11. Ст. 1372.
Однако неоднозначность двух последних выводов повлекла за собой возникновение ситуаций, когда отношения, связанные с размещением на объектах недвижимости рекламных конструкций, и после появления Обзора признавались отдельными судами арендными отношениями <11>. Попытаемся разобраться, насколько вышеуказанные выводы справедливы. ——————————— <11> См., например: Постановление ФАС Дальневосточного округа по делу N Ф03-А51/02-1/1545 от 12.08.2002; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа по делу N Ф04/3505-979/А46-2003 от 23.07.2003.
По договору аренды арендодатель обязуется передать имущество во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Ясно, что во владение конструктивный элемент здания невозможно передать отдельно от здания. Но что касается пользования, то здесь вопрос решается иначе. Как справедливо отмечается в литературе, «в тех случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним (арендатором — А. О., Э. С.), арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями)» <12>. Возможность аренды таких помещений не оспаривается в науке и имеет самое широкое применение на практике, не вызывая вопросов квалификации у судебных органов. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). —————————————————————— <12> Витрянский В. В. Договор аренды (имущественного найма) по современному российскому гражданскому праву // Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 439.
Другим ярким примером, прямо указанным в законе, является возможность аренды (найма) жилого помещения, например, квартиры в многоквартирном доме (гл. 35 ГК РФ). Но разве в этом случае такие помещения могут быть переданы отдельно от здания, отдельно от той же крыши, общих для здания коммуникаций и т. д.? Конечно, нет, но закон допускает пользование (аренду) такими объектами. При этом, например, в пользование передается даже не крыша как конструктивный элемент, а ее поверхность. Иначе с тем же успехом можно было бы говорить о том, что при аренде помещений арендуются потолочные перекрытия и несущие стены, которые также являются конструктивными элементами здания и передаваться отдельно от здания не могут. Следуя логике Обзора, из числа объектов аренды следовало бы исключить такие помещения, а отношения по пользованию ими определить как непоименованные в ГК РФ, что противоречит концепции гражданского законодательства и права. Помимо прочего, вывод о том, что исследуемый нами договор не является разновидностью аренды из-за несоответствия объекта пользования по данному договору объекту аренды, неоднозначен, поскольку по договору аренды в пользование может передаваться имущество (ст. 606 ГК РФ), а объект аренды определен через видовое понятие — вещь, притом непотребляемую (ст. 607 ГК РФ). При таких обстоятельствах очевидно, что мнение Президиума ВАС РФ о несоответствии объекта права пользования по договору, заключаемому в соответствии со ст. 19 Закона «О рекламе», объекту аренды оказалось недостаточно обоснованным. Что касается предмета исследуемого договора, то он, как следует из текста Обзора, состоит в том, что собственник здания передает право пользования крышей здания для размещения рекламы. Особенностью предмета данного договора, по сравнению с предметом договора аренды, является цель, т. е. то, для чего предоставляется право пользования. Цель весьма специфична — распространение рекламы, однако из этого не следует «автоматическая» квалификация вышеуказанного договора как неарендного. Во-первых, для арендных отношений не установлена единообразная (основополагающая, единая, исключительная) цель владения и пользования или пользования имуществом: главное — чтобы она была правомерной и не нарушала права и интересы других. Во-вторых, целевая составляющая пользования тем или иным объектом явилась основанием для выделения некоторых видов арендных договоров, например, аренды жилого помещения (оно может использоваться только для проживания), аренды транспортного средства (его использование подразумевает управление им) и других. Кроме того, определение в Обзоре предмета такого договора, как «предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания», необоснованно сужает объем отношений, реально складывающийся между сторонами, и не дает возможности в полной мере оценить их с позиции природы этих отношений. Так, очевидно, что наружная реклама (ее носитель) размещается на конструкциях. Соответственно, использование крыши предполагает право установки на ней такой конструкции. А это, в свою очередь, является ни чем иным, как арендой крыши, поскольку в противном случае пришлось бы отказаться от признания за отношениями, например, по предоставлению земельных участков под строительство дома, их арендного характера. Представляется, что и в предмете договора на размещение рекламы мы не находим той специфики, которая не позволяет отнести его к аренде, а следовательно, препятствия, которые увидел Президиум ВАС РФ в определении такого договора как арендного, по нашему мнению, отсутствуют. Вместе с тем для достоверности полученного вывода проанализируем соответствие всех существенных условий договора аренды условиям исследуемого нами договора. К их числу, помимо объекта аренды, относят, в частности, условие о сроке аренды и об арендной плате <13>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное). —————————————————————— <13> См., например: Витрянский В. В. Договор аренды (имущественного найма) по современному российскому гражданскому праву // Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 442 — 448.
Что касается срока аренды, то это и явилось основанием для возникновения спора, обстоятельства которого изложены в Обзоре. Право пользования имуществом определено именно как временное, и срок такого пользования истек. Но собственник отказал в заключении договора на новый срок, заключив договор на аналогичных условиях с другим лицом. Как видно из предмета исследуемого договора, условие договора аренды об арендной плате также было соблюдено. Нельзя не отметить широко развернутую в условиях мегаполиса практику размещения рекламы на жилых домах, поскольку для многих товариществ собственников жилья (особенно тех, которые управляют домами в центре города) плата за предоставление в пользование крыш и стен зданий для размещения рекламы является основным источником доходов. Вместе с тем следует отметить, что для отнесения данного договора к числу договоров арендного типа условие об арендной плате не является определяющим, поскольку и безвозмездное пользование является разновидностью аренды (как типа), о чем свидетельствует положение пункта 2 статьи 689 ГК РФ. Таким образом, можно сделать вывод о том, что исследуемый договор содержит все существенные условия договора арендного типа. Вместе с тем анализируемый договор имеет специфическую цель пользования имуществом. Отчасти в силу такой специфики Законом «О рекламе» установлены некоторые особенности субъектного состава стороны, предоставляющей право пользования недвижимым имуществом. Так, часть 6 статьи 19 указывает, что в случае, если недвижимое имущество, к которому присоединяется рекламная конструкция, закреплено собственником за другим лицом на праве хозяйственного ведения, праве оперативного управления или ином вещном праве, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с лицом, обладающим правом хозяйственного ведения, правом оперативного управления или иным вещным правом на такое недвижимое имущество. А в случае, если недвижимое имущество, к которому присоединяется рекламная конструкция, передано собственником в доверительное управление, договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается с доверительным управляющим при условии, что договор доверительного управления не ограничивает доверительного управляющего в совершении таких действий с соответствующим имуществом (ч. 7 ст. 19). Кроме того, часть 8 статьи 19 Закона «О рекламе» устанавливает и отдельные права пользователя по такому договору. Так, в период действия договора владелец рекламной конструкции имеет право беспрепятственного доступа к недвижимому имуществу, к которому присоединяется рекламная конструкция, и пользования этим имуществом для целей, связанных с осуществлением прав владельца рекламной конструкции, в том числе с ее эксплуатацией, техническим обслуживанием и демонтажом. Указанное позволяет констатировать, что договор на размещение рекламы является самостоятельным, не поименованным в ГК РФ, видом договора арендного типа. Следовательно, к регулированию таких отношений должны применяться общие нормы, относящиеся к договорам арендного типа, в т. ч. и нормы статьи 621 ГК РФ. Таким образом, статус товарищества собственников жилья, применительно к отношениям в сфере рекламы, должен определяться как статус арендодателя, характеризуемый особенностью предмета и содержания арендных отношений в рекламной сфере.
