ПРОБЛЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
О. В. КИРИЧЕНКО
Кириченко О. В., соискатель ученой степени, ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.
Действующее законодательство не предусматривает обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения. Столь демократическое требование к оформлению договора коммерческого найма жилого помещения, по мнению некоторых авторов, обусловлено стремлением законодателя обеспечить максимальную защиту интересов сторон договора, в частности нанимателя, и недопущением его аннулирования по формальным признакам <1>, что, на наш взгляд, не совсем верно. ——————————— <1> См.: Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. N 6. С. 65.
При заключении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы всех ее участников, и поэтому особенно важным является проведение сделки таким образом, чтобы права сторон не были нарушены и не возникли неблагоприятные последствия. Не случайно закон предъявляет достаточно жесткие требования к сделкам с недвижимым имуществом, которые заключаются в простой письменной или нотариальной форме (ст. 550, 584, 609, 651, 674 ГК). Для отдельных сделок с недвижимостью закон устанавливает также дополнительное требование, заключающееся в обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <2> является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Права на недвижимость и сделки с ней подлежат обязательному занесению в Единый государственный реестр прав. Закон также указывает, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. ——————————— <2> Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 N 73-ФЗ; от 30.06.2006 N 93-ФЗ).
Жилое помещение в силу своих физических характеристик относится к недвижимому имуществу, хотя как таковое прямо законом не обозначается <3>. В силу п. 1 ст. 164 ГК сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК не содержит требований об обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма (и вообще договоров найма жилого помещения). Пункт 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывает, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Таким образом, Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация договора коммерческого найма жилого помещения также не предусматривается. ——————————— <3> Отсутствие жилого помещения в перечне недвижимых вещей (недвижимого имущества) п. 1 ст. 130 ГК свидетельствует о недостаточной регламентации правового положения таких объектов, как жилые помещения. На наш взгляд, в перечень объектов, относящихся к недвижимому имуществу, ст. 130 ГК необходимо добавить в качестве самостоятельных объектов недвижимости жилые помещения.
Отсутствие обязательной государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, на наш взгляд, является значительным пробелом в его правовом регулировании. При этом возникает закономерный вопрос: почему законодатель, предусмотрев государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества (п. 2 ст. 609 ГК, ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), обошел вниманием договор коммерческого найма жилого помещения? Ведь потребность в государственной регистрации рассматриваемого договора вызвана не только частными, но и публичными интересами, а именно необходимостью четкого и эффективного правового регулирования отношений возмездного пользования чужими жилыми помещениями со стороны государства, а также производством учета заключения договоров коммерческого найма, в частности, в целях налогообложения <4>. ——————————— <4> Так, граждане, признаваемые в соответствии со ст. 207 НК РФ налогоплательщиками налога на доходы физических лиц, должны уплачивать согласно ч. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ налог с доходов, полученных от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ. В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. См.: Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) (с изм. и доп. от 10 января 2006 г.); письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)».
Резюмируя изложенное, считаем целесообразным урегулировать данный вопрос по аналогии закона со ссылкой на п. 2 ст. 651 ГК, в соответствии с которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Таким образом, и договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, должен подлежать государственной регистрации и считаться заключенным с момента такой регистрации. Данное положение позволяет учесть особенности краткосрочных (до одного года) и долгосрочных (от года до пяти лет) договоров коммерческого найма жилого помещения (ст. 683 ГК). Долгосрочный договор связывает стороны на достаточно продолжительный период времени и в целях гарантированности исполнения обязанностей сторон по договору, естественно, нуждается в государственной регистрации. Кроме того, предлагаемое изменение не вступит в противоречие с п. 1 ст. 131 ГК, в соответствии с которым государственной регистрации подлежат иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами. Как уже отмечалось, п. 2 ст. 651 ГК предусматривает государственную регистрацию договора аренды здания или сооружения, если он заключен на срок не менее года. При этом возникает следующий вопрос: если договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее года (а в нашем случае договор коммерческого найма сроком до одного года) и соответственно не подлежащий государственной регистрации, продлевается его сторонами также на срок менее года, но в итоге общий срок аренды (найма) при этом в совокупности превышает один год, то не становится ли этот договор в силу ст. 165 ГК недействительным с момента подписания соглашения о его продлении? Высший Арбитражный Суд в п. 10 информационного письма от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъясняет, что при подобном продлении договора аренды (либо когда договор продлевается автоматически на такой же срок) считается, что фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, заключенный на срок менее года, и, следовательно, государственной регистрации этот договор не подлежит. Такая позиция Высшего Арбитражного Суда, по мнению некоторых авторов <5>, может повлечь за собой злоупотребления, заключающиеся в подписании договоров аренды фактически долгосрочных, но формально представляющих собой краткосрочные договоры, продлеваемые до бесконечности, тем более проходить процедуру государственной регистрации договора часто не выгодно ни той, ни другой стороне. Все вышесказанное в равной мере относится и к продлеваемому краткосрочному договору коммерческого найма жилого помещения. На наш взгляд, необходимо законодательно установить определенный срок (разумный с практической точки зрения, например 3 — 4 месяца), в течение которого продлеваемый краткосрочный договор коммерческого найма должен пройти государственную регистрацию и в то же время будет считаться действительным. ——————————— <5> См. подробнее: Козлова Е. Б. Краткосрочная аренда // Право и экономика. 2001. N 11. С. 38 — 40.
С учетом всего вышеизложенного предлагаем внести в п. 2 ст. 674 ГК следующие изменения: «Статья 674. Форма договора коммерческого найма жилого помещения 1. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме. 2. Договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Продолжая разговор о необходимости государственной регистрации договора коммерческого найма жилого помещения, необходимо также остановиться на последствиях несоблюдения данного требования. Для конкретной сделки с недвижимым имуществом (в частности, того или иного договора) государственная регистрация играет большую роль, поскольку сам факт государственной регистрации в одних случаях является условием действительности договора, а в других — необходимым условием признания договора заключенным. При этом необходимость четкого разграничения недействительных и незаключенных сделок имеет важное практическое значение и обосновывается наступающими последствиями — в первом случае применяются специальные правила о последствиях, установленных гражданским законодательством для отдельных видов недействительных сделок, а во втором случае возникают обязательства из неосновательного обогащения. Недействительная сделка является недействительной с момента ее совершения, что применительно к договорам означает — с момента заключения договора. Незаключенный договор не может быть недействительным <6>. ——————————— <6> Недействительность сделки означает, что за ней не признается значение юридического факта, в связи с чем недействительная сделка не может породить тот результат, который стороны имели в виду при ее заключении. Между тем недействительная сделка приводит к определенным последствиям, связанным с устранением недействительности сделки (двусторонняя реституция — п. 2 ст. 167 ГК). Незаключенная сделка не является состоявшейся ввиду несоблюдения порядка совершения сделки и (или) отсутствия предусмотренных законом условий, необходимых для ее совершения. Если же незаключенная сделка была исполнена сторонами, то к ней должны применяться нормы о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК) и гражданско-правовой ответственности (ст. 15, 393 ГК). Хотя, как отмечают цивилисты, «сложность заключается в том, что по юридическим последствиям исполнение несостоявшейся сделки мало чем отличается от общих последствий исполнения недействительной сделки». См. подробнее: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002. С. 423; Ширинская Е. Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации // Юрист. 2005. N 1. С. 10 — 11.
Нормы ГК, регламентирующие порядок заключения отдельных видов договоров, по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Но в то же время в отношении сделок с недвижимостью при несоблюдении требования об их государственной регистрации фактически отсутствует необходимость и возможность применения к ним последствий недействительности, так как при отсутствии регистрации договор (в нашем случае договор аренды здания или сооружения — п. 2 ст. 651 ГК и договор коммерческого найма жилого помещения сроком не менее года, подлежащий государственной регистрации в соответствии с новой редакцией ст. 674 ГК) признается незаключенным, а не недействительным. В свою очередь, к договорам, подлежащим государственной регистрации и считающимся заключенными с момента таковой, будет применяться п. 3 ст. 433 ГК. В связи с этим положения п. 1 ст. 165 и п. 3 ст. 433 ГК следует рассматривать не как противоречащие, а как дополняющие друг друга нормы <7>. ——————————— <7> См.: Афонина Е. И. О некоторых вопросах рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 7; Афонина Е. И. Вопросы квалификации незаключенной и недействительной сделки. Форма и государственная регистрация сделок // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2002. N 4.
Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения, заключенный на срок не менее года и подлежащий государственной регистрации, в случае невыполнения сторонами требования о государственной регистрации данного договора будет считаться незаключенным, а не недействительным. Данное положение является очень важным, так как не позволяет признать сделку ничтожной по формальным признакам (п. 1 ст. 165 ГК) и ограждает стороны договора коммерческого найма от неблагоприятных последствий, связанных с устранением недействительности сделки. Таким образом, данное положение нацелено на защиту и сохранение жилищных правоотношений сторон рассматриваемого договора. Согласно п. 3 ст. 165 ГК, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации такой сделки вправе заявить добросовестная сторона. Хотя законодатель в п. 3 ст. 165 ГК не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной или заключенной (суд вправе вынести решение только о регистрации сделки), но само судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты добросовестной стороны. При этом сторона, недобросовестно уклоняющаяся от нотариального удостоверении или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК). В заключение необходимо отметить, что акт государственной регистрации гражданско-правового договора, в том числе договора коммерческого найма жилого помещения, представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, обязательное требование законодательства. Именно с моментом государственной регистрации законодательство связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество (в том числе жилое помещение). Таким образом, государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение, что чрезвычайно важно в условиях имущественного оборота. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора (права) <8>. ——————————— <8> Подробнее об особенностях государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним см.: Яковлева А. Споры о государственной регистрации прав на недвижимость // Законодательство. 2005. N 1; Бевзенко Р. С. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. 2004. N 9.
