Нормы Жилищного кодекса РФ о последствиях самовольного переустройства и перепланировки жилья превратили в правонарушителей миллионы добросовестных владельцев жилых помещений. Возможность для чиновников выборочного применения данных норм создает инструмент давления власти на граждан, что нарушает требования ст. ст. 2 и 18 Конституции РФ.
Особую опасность ситуации придают новые законы и законопроекты. По действующему с 1 февраля 2008 г. Федеральному закону от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебные приставы с 1 февраля 2008 г. могут вскрывать квартиры, дома и дачи должников и описывать имущество, не спрашивая согласия хозяев, а работники правоохранительных органов вправе выступать в роли понятых. В развитие этих норм Мосгордума рассматривает законопроект, который позволит милиционерам и судебным приставам входить без разрешения в квартиры, в которых соседи подозревают незаконную перепланировку.
Кодекс поправил Конституцию
В чем же проблема Жилищного кодекса РФ? Его нормы о последствиях самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилого помещения по умолчанию распространены на действия, произошедшие до вступления в силу данного Закона — до 1 марта 2005 г. (ст. 29 ЖК РФ). Для большого количества добросовестных собственников и нанимателей квартир это создает серьезные проблемы. За многие десятилетия обитания в малоудобных домах советской планировки большинство граждан провели какие-то небольшие работы по улучшению своих квартир.
Недаром раньше граждане шутили: «Туалет совмещен с ванной, кухня — с гостиной, пол — с потолком». Для выгадывания пространства им приходилось сносить гипсокартонные перегородки между микрокухней и комнатой, перегораживать большие комнаты. Также распространенное улучшение планировки — увеличение кухни за счет небольшого уменьшения сечения воздуховода. Последняя из названных модификаций сделана в большинстве квартир некоторых категорий домов, причем по общему согласию соседей, поскольку на качество вентиляции это не влияет.
И хотя вы десятилетия жили в перепланированной квартире, сохраняя дружбу и согласие с соседями по дому, теперь вы можете лишиться квартиры по инициативе чиновника. Если жилое помещение не приведено в прежнее состояние в срок, установленный осуществляющим согласование органом, он вправе по суду лишить вас собственности на квартиру или добиться расторжения договора социального найма. Таким образом, орган, осуществляющий согласование, имеет возможность буквально терроризировать граждан, избирательно применяя закон.
Нормы ст. 29 Жилищного кодекса РФ не только сами по себе ущемляют права граждан (об этом ниже), но и порождают граничащее с издевательством нормотворчество местных чиновников. Так, в г. Москве утвержден длинный перечень случаев, требующих разрешения органа, осуществляющего согласование. В него включены: перестановка сантехнических приборов, устройство и разборка ненесущих перегородок, остекление балконов, изменение конструкции полов, установка наружных кондиционеров, антенн, защитных сеток и даже замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка) (приложение 1 к Постановлению Правительства Москвы от 08.02.2005 N 73-ПП).
Прежде чем анализировать спорные, по-нашему мнению, нормы ст. 29 ЖК РФ, обратимся к Основному Закону, который, как известно, имеет непосредственное действие (ст. 18 Конституции РФ). Право граждан производить улучшение своей недвижимости гарантируется тем, что каждый имеет право на свободное использование своего имущества для любой, не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 34 Конституции РФ). Нормы об ответственности за перепланировку должны были бы соответствовать конституционным требованиям о недопустимости издания законов, отменяющих или умаляющих права гражданина, и о возможности ограничения таких прав только для защиты здоровья, прав и законных интересов других лиц (ч. 1 ст. 34; ч. 3 ст. 55 Конституции РФ).
Что означали эти конституционные гарантии применительно к перепланировке до введения Жилищного кодекса РФ? Во-первых, гражданин мог с полным основанием проводить перепланировку, поскольку это не было запрещено законом. Во-вторых, если исполнять норму Конституции РФ, то ставить вопрос об ответственности можно было лишь в том случае, когда были затронуты права и законные интересы других лиц.
Посмотрим, что изменилось после принятия Жилищного кодекса РФ. Статья 29 ЖК РФ подменила конституционную норму защиты законных интересов других лиц на иную — на самовольность переустройства и защиту прежнего состояния. Но почему что-то должно измениться? Ведь Кодекс не может отменить действие Конституции, устанавливая противоречащие ей нормы. А в противоречии легко убедиться, внимательно прочитав ст. 29 ЖК РФ:
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания… (решения органа, осуществляющего согласование) или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки…
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние… в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке».
Из ст. 29 ЖК РФ видно, что защита прав и законных интересов других лиц упоминается в ней как факт явно второстепенный. Главным «преступлением» представлена самовольность переустройства.
Если переустройство не нарушает права и законные интересы других граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, то «на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии» (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). Из этой формулировки следует, что суд вовсе не обязан, а лишь может принять решение о сохранении помещения в переустроенном виде. А может и не принять, в нарушение Конституции РФ умаляя права владельцев помещения и отменяя их право на свободное использование своего имущества.
Установленный ЖК РФ приоритет формального возвращения помещения в прежнее состояние (ч. 3 ст. 29) над интересами граждан представляется неконституционным по тем же основаниям. На нового собственника возлагается обязанность привести помещение в прежнее состояние (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Значит, именно «возвращение», а не устранение нарушения прав и законных интересов граждан является целью судебной процедуры и продажи с публичных торгов (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). Новый собственник будет обязан исполнить любые претензии органа, осуществляющего согласование, даже если они не вызваны защитой интересов иных граждан, а откровенно произвольны.
Вывод очевиден: приравнивание самовольного переустройства и перепланировки к преступлению противоречит Конституции РФ.
В пользу чиновников
Причина отмеченных странностей очевидна: они создают широкие возможности для чиновничьего и судебного произвола, для коррупции. Это же объяснение, по-видимому, дает ответ на многочисленные вопросы, которые возникают по той же ст. 29 ЖК РФ.
Почему судебный иск о факте самовольного переустройства/перепланировки подает только орган, осуществляющий согласование (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ)? Ведь определяющим должен быть иск тех граждан, чьи интересы, возможно, нарушены?
Или почему разумный срок и порядок устранения нарушений по своему усмотрению устанавливает только орган, осуществляющий согласование, тогда как суд, выявивший нарушение прав и законных интересов граждан, не наделен правом предписания об устранении таких нарушений в разумный срок (ч. ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ)? Получается, что гражданин, не исполнивший даже самое несправедливое требование органа, осуществляющего согласование, рискует потерять квартиру. Таким образом, сам порядок действий, установленный Законом, нарушает права граждан и создает возможность для несправедливых требований.
Наконец, почему решение суда о продаже с публичных торгов ставится в зависимость не от факта нарушения прав и законных интересов граждан из-за переустройства, а от формального основания — «при условии непринятия решения» по этому поводу?
В отношении нанимателя помещения по договору социального найма суд должен принять решение о расторжении договора (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ). Но как же быть с конституционным правом на жилище? Кодекс ничего не говорит о механизме, который мог бы гарантировать данное право.
Новому собственнику, купившему помещение на публичных торгах, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения помещения в прежнее состояние (ч. 6 ст. 29 ЖК РФ). В связи с чем возникает вопрос: почему законом не предусмотрено, чтобы срок и условия устранения нарушений прав иных граждан включались в качестве обременений недвижимости при продаже помещения с торгов? Тогда бы не было возможностей для коррупции.
В случае невыполнения требований органа, осуществляющего согласование, история с судебным иском и продажей с торгов может повториться. Зачем же придумана эта «дурная бесконечность»? Объективно она служит интересам чиновников органа, осуществляющего согласование, и судей, которым позволено принимать произвольные решения о том, сохранять или нет перепланировку.
Все перечисленные проблемы можно и нужно безотлагательно исправить. Для этого достаточно внести в ст. 29 ЖК РФ соответствующие поправки. В частности, необходимо установить следующее:
если не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью, суд должен принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии;
в случае установления судом, что в результате переустройства и (или) перепланировки законные интересы граждан нарушены либо это создает угрозу их жизни или здоровью, именно суд обязывает собственника или нанимателя привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены судом;
решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения или нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора должно приниматься только в случае, если не выполнено указанное решение суда о приведении жилого помещения в прежнее состояние;
для продажи помещения с публичных торгов судебным решением должно быть наложено обременение о содержании необходимых работ для защиты прав и интересов иных граждан, об их сроках и условиях проведения.
