ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ/ПЕРЕУСТРОЙСТВОМ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
Е. В. ЧЕКМАРЕВА
Чекмарева Е. В., главный юрист группы отделов ЗАО «Агентство МИЭЛЬ».
Введение в действие нового ЖК РФ, а также процесс активного обсуждения его текста в средствах массовой информации привели к тому, что вопросом перепланировки и переустройства жилых помещений оказалось заинтересовано большое количество граждан. В их числе и те, кто приобретает квартиры, прибегая к услугам риелторских компаний.
Основные вопросы, задаваемые гражданами: что именно понимается под переустройством и перепланировкой и какова ответственность в случае выявления самовольной перепланировки?
Что касается первого вопроса, то в Москве с сентября 1999 г. действует Закон «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы», которым и регламентировались все действия, связанные с перепланировкой. Однако он был принят до нового Жилищного кодекса и соответственно частично противоречит Кодексу. Изменения в указанный Закон должны быть разработаны и внесены только в первом полугодии 2005 г.
Следовательно, при определении этих понятий необходимо обратиться к ЖК РФ, в соответствии с которым (ст. 25) под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехнического, электрического или иного оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения; а под перепланировкой — изменение конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
До последнего времени в Москве на отдельные жилые помещения технические паспорта не оформлялись, их создание и выдача предусмотрены Законом г. Москвы от 3 ноября 2004 г. N 66 «О паспортизации жилых помещений (квартир) в г. Москве». При этом предусмотрено, что объектом паспортизации является квартира, а паспорт содержит объемно-планировочные параметры, характеристики конструкций инженерно-технических систем, условия их эксплуатации.
Выданные в порядке эксперимента в конце 2004 года паспорта жилых помещений мало по своему содержанию отражают те требования, которые к ним предъявляются в соответствии с законодательством, хотя, быть может, именно благодаря этому и дают возможность для маневра собственникам помещений, в которых произведено переоборудование.
Уже после введения в действие ЖК РФ Постановлением Правительства Москвы от 29 марта 2005 г. N 175-ПП утвержден Порядок выдачи паспортов и дубликатов паспортов на жилые помещения (квартиры). Этот Порядок коснулся прежде всего паспортизации квартир в домах новостроек, так как предусматривает изготовление паспорта с последующей передачей его заказчиком или застройщиком эксплуатирующей организации, которая в свою очередь обязана передать паспорт при заселении собственнику, нанимателю или арендатору квартиры.
Для собственников вторичного жилья интересно то, что изготовление паспортов возложено на организации, уполномоченные Департаментом жилищной политики и жилищного фонда, а их учетная регистрация возложена на ГУП «Центр содействия управлению кондоминиумами и паспортизации жилищного фонда».
Указанным Постановлением также предусмотрено, что собственник жилого помещения, освобождающий его (видимо, подразумевается отчуждение), обязан передать технический паспорт жилого помещения новому собственнику.
Вторая часть вопросов, связанная с ответственностью за самовольно произведенные перепланировку или переустройство, вызвана большей частью активными обсуждениями в средствах массой информации содержания ст. 29 ЖК РФ. Именно этой статьей предусмотрена продажа с публичных торгов квартир, собственники которых не привели в исходное состояние самовольно перепланированные/переустроенные жилые помещения. Однако следует вспомнить, что Законом г. Москвы «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы» предусмотрена продажа квартиры с публичных торгов в случае, если в течение более чем 2 месяцев не было жилое помещение приведено в исходное состояние. Исковое заявление о такой продаже могло быть подано в суд органами местного самоуправления.
Кроме того, Законом г. Москвы от 20 декабря 1995 г. N 26 (в редакции от 26 июня 2002 г.) «Об административной ответственности за нарушение нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда» предусматривался штраф за несанкционированную перепланировку с физического лица в размере от 15 до 20 МРОТ.
В сравнении с возможностью, предоставленной ЖК, на основании решения суда без получения соответствующего разрешения сохранить жилое помещение в перепланированном/переустроенном состоянии Закон г. Москвы предусматривал более жесткие меры.
Поскольку к настоящему времени существуют пробелы в законодательной базе и не накоплена практика применения норм нового законодательства при купле-продаже квартир с самовольной перепланировкой/переустройством, возникает вопрос о том, кто из сторон договора купли-продажи несет ответственность. Хотя п. 2 ст. 29 ЖК РФ гласит, что «самовольно переустроившее и/или перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность», и кажется, что именно на такое лицо — зачастую продавца квартиры — и должна быть возложена ответственность, тем не менее п. 3 этой же статьи возлагает на собственника (часто покупателя) помещения, которое было самовольно переустроено/перепланировано, ответственность за приведение жилого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Более определенный вывод на данный момент сделать не представляется возможным.
Несомненно, положительным является тот факт, что Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы» Мосжилинспекция назначена уполномоченным органом, ответственным за согласование перепланировок/переустройства в г. Москве, а с 25 февраля 2005 г. введен Регламент подготовки, согласования и выдачи заявителю конечного документа, которыми регламентированы действия государственных органов и граждан при определении, что является перепланировкой/переустройством, и порядок согласования таких изменений в жилых помещениях.
Поскольку органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в г. Москве, не требуют в настоящее время предъявления технического паспорта жилого помещения как документа, необходимого для регистрации сделки или права собственности на жилое помещение, а также производят регистрационные действия независимо от наличия красных линий на поэтажных планах (выявленная несанкционированная перепланировка или переустройство) — при наличии согласия покупателя, на данный момент невозможно побудить всех собственников-продавцов квартир с перепланировками/переустройством узаконить их до продажи объектов недвижимости. В связи с этим именно на покупателя будет возложено основное бремя расходов по согласованию самовольных перепланировок и переустройства. При этом покупатель, не извещенный об особенностях приобретаемого им жилого помещения, вправе оспаривать заключенный им договор купли-продажи на основании того, что ему продан объект с другими техническими характеристиками.
Следовательно, при продаже квартир с самовольной перепланировкой/переустройством речь прежде всего должна идти о поддержании стабильности рынка и устранении споров между сторонами сделки и претензий к риелторским компаниям в части оказания ими услуг ненадлежащего качества. Для этого необходимо предоставление информации продавцами квартир и риелторскими компаниями, представляющими их интересы, о наличии самовольной перепланировки/переустройства, а также получение согласия покупателя на приобретение именно такого объекта недвижимости.
