Анастасия Мальцева, начальник отдела корпоративных отношений ООО «Энерго-Газ».
С начала работы управляющих организаций, осуществляющих управление жилищным фондом в многоквартирном жилом доме, возникло большое количество спорных вопросов, связанных с их непосредственной деятельностью. Один из наиболее дискуссионных выбор правовой модели отношений с энергоснабжающими организациями, то есть организациями, обеспечивающими посредством присоединенной сети поставку таких ресурсов, как электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение.
На данный момент можно говорить о трех моделях, возможность использования которых обсуждается практикующими юристами.
1. Договор энергоснабжения между ресурсоснабжающей организацией (поставщик) и управляющей компанией (абонент, потребитель).
Указанная модель — классическая, она предполагает, что УК как абонент потребляет коммунальные ресурсы, поставляемые ему РСО до точки разграничения эксплуатационной ответственности (в случае неподписания соответствующего акта границы определяются балансовой принадлежностью сетей).
УК оплачивает потребленные ресурсы по тарифам, установленным для РСО уполномоченным регулирующим органом для группы «население» (ст. 539 ГК РФ, п. 15 Постановления Правительства РФ «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» от 23.05.2006 N 307). Объем оказанных услуг определяется по общедомовым приборам учета, а в случае их отсутствия — расчетным путем исходя из норматива потребления, установленного в соответствующем муниципальном образовании.
Вышеуказанные отношения регулируются гражданско-правовыми нормами (§ 6 гл. 30 ГК РФ), УК выступает как субъект предпринимательской деятельности. Оказание услуг населению осуществляет непосредственно УК по отдельным договорам, РСО в соответствующих отношениях не участвует.
Обозначенная схема полностью отвечает требованиям действующего законодательства и определяет сферы ответственности обеих сторон.
2. Агентский договор на сбор денежных средств и осуществление расчетов между РСО (принципал) и УК (агент РСО).
Данную модель активно лоббируют представители многих УК. Она предполагает существование прямых договорных отношений между домовладельцами и РСО, а УК принимает на себя лишь функции расчетного центра по приему платежей от жильцов.
Нужно отметить, что по этой схеме риск неплатежей населения, а также обязанность по обеспечению качества услуги конечному потребителю возлагаются на РСО, хотя она фактически лишена возможностей взаимодействовать с непосредственными потребителями населением, поскольку внутридомовые и внутриплощадочные сети обслуживает УК по договору на управление. При этом РСО попадает в зависимость от представления оперативной и полной отчетности агентом (УК) по оплате услуг отдельными жильцами, самостоятельно вынуждена проводить договорные кампании и работать с дебиторской задолженностью.
Таким образом, на РСО возлагаются несвойственные ей функции жилищного сервиса по решению вопросов с населением, в то время как деятельность РСО направлена изначально на производство ресурса и обеспечение технологического цикла в целом. При подобной структуре отношений крайне сомнительной видится целесообразность участия УК в отношениях с населением.
Помимо приведенных негативных экономических последствий для РСО указанной схемы, думается, можно смело говорить, что описанная модель отношений сторон противоречит действующему законодательству. К примеру, на УК возложена обязанность по сбору платежей от населения за коммунальные услуги (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ), а также по обеспечению населения коммунальными услугами (ч. 1 ст. 161, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В то же время из анализа термина «исполнитель», данного в п. 3 Постановления N 307, п. 8 ст. 155 ЖК РФ, следует, что оказание услуг РСО гражданам возможно только при непосредственном управлении домом (Постановление ФАС ЗСО от 21.06.2007 N Ф04-3898/2007(35362-А46-10)). Таким образом, избрание управляющей организации автоматически влечет возложение на нее функций по оказанию коммунальных услуг.
Позиция суда подтверждается и письмом Министерства регионального развития РФ от 03.05.2007 N 8326-РМ/07, в котором сказано, что при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией последняя на основании подп. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ и п. п. 3, 6 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307, должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома.
В любом случае для использования данной модели необходимо исключительно добровольное согласие РСО и УК (договор не является публичным в смысле ст. 426 ГК РФ), обязать же РСО заключить аналогичный договор в судебном порядке нельзя (Постановление ФАС ВСО от 27.09.2005 N А33-9355/05-Ф02-4685/05-С2).
3. Договор энергоснабжения между РСО (поставщик) и УК (агент, представитель собственников жилых помещений).
Эта модель, представляющая собой разновидность второго варианта отношений, стала озвучиваться управляющими организациями совсем недавно, с конца 2007 года, и судебная практика по ней пока представлена единичным случаем.
Суть модели: УК предусматриваются в заключаемом с домовладельцами договоре на управление условия, согласно которым управляющая организация (агент) принимает на себя обязательства заключить договоры от имени и за счет собственников помещений (принципалов) с соответствующими РСО. Далее, УК направляют в РСО оферту с предложением заключить договор на поставку энергоресурсов, конечными потребителями по которому будут являться жители дома, интересы которых УК представляет по договору на управление.
Позиция УК аргументирована тем, что внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома, находящиеся в общей долевой собственности у собственников помещений данного дома, присоединены к сетям РСО. Из этого УК делает вывод, что РСО имеет техническую возможность оказания услуг гражданам, следовательно, обязано в силу ст. ст. 445, 539, 540 ГК РФ заключить предложенный договор энергоснабжения. При этом под технической возможностью понимается поставка до границ находящихся в общей долевой собственности у собственников помещений внутридомовых инженерных систем.
Таким образом, УК предлагают закрепить множественность лиц на стороне абонента, которые должны оплачивать РСО потребляемые ресурсы. По сути, данная конструкция представляет собой описанную выше модель прямого энергоснабжения населения от РСО с изменением точки поставки ресурса и с возложением рисков неоплаты ресурсов на РСО.
В свете приведенных доводов очень интересно решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2008 N А56-15385/2007.
УК обратилась с иском о рассмотрении разногласий, которые возникли при заключении договора с РСО. В преамбуле договора УК предложила указать, что она действует от имени и за счет собственников, мотивируя свою позицию изложенными выше доводами.
Суд в удовлетворении данных требований УК отказал, указав в решении, что УК принимает на себя обязательство по предоставлению коммунальных услуг перед собственниками помещений в многоквартирных домах. РСО же не предоставляет коммунальные услуги гражданам, а продает ресурс — тепловую энергию истцу, причем местом исполнения обязательства по поставке ресурса является граница балансовой принадлежности, а не конкретные квартиры в каждом отдельно взятом многоквартирном доме.
В силу подп. «в» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам исполнитель коммунальных услуг, не производящий ресурсы, обязан заключить договор на покупку ресурсов с РСО. Согласно письмам Министерства регионального развития РФ от 20.03.2007 N 4967-СК/07 и N 4989-СК/07 в случае, когда РСО не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю (населению) подаются коммунальные ресурсы, она не является исполнителем коммунальных услуг и несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе присоединения сетей. В соответствии с п. п. 3 и 49 Правил в случае, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, РСО не может быть исполнителем коммунальных услуг.
С учетом изложенного абонентом по договору ресурсоснабжения была признана управляющая организация, а не собственники жилых помещений.
Предлагаемые к заключению управляющими организациями посреднические схемы противоречат как нормам действующего законодательства об энергоснабжении, так и целям создания и деятельности УК.
Резюмируя сказанное, можно сделать вывод, что отношения по поставке ресурсов от РСО к УК и отношения по оказанию коммунальных услуг населению управляющими организациями имеют различную направленность и разное правовое регулирование. Единственно легитимным вариантом отношений между управляющими организациями и ресурсоснабжающими компаниями видится модель договора энергоснабжения, предусмотренная § 6 гл. 30 ГК РФ, когда управляющая организация потребляет ресурс и производит его оплату энергоснабжающей организации, самостоятельно решая вопросы оказания коммунальных услуг населению.
