(Абрамов А. А.) («Право в Вооруженных Силах», 2009, N 3)
КТО В ДОМЕ ХОЗЯИН, ИЛИ ОБ УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ ВООРУЖЕННЫХ СИЛ
А. А. АБРАМОВ
Абрамов А. А., помощник начальника Военной академии войсковой ПВО по правовой работе — начальник юридической службы, подполковник юстиции.
В своем выступлении бывший Министр обороны Российской Федерации С. Б. Иванов привел следующие цифры: «Состояние жилого фонда, занимаемого военнослужащими, по результатам проведенного обследования только на 70% отвечает современным санитарным и техническим требованиям. Около 12% жилищ военнослужащих — а это по-другому никак не назовешь — не имеют водопровода, 15% — канализации, 20% — центрального отопления и 37% — горячей воды. Этот перечень можно продолжить». До настоящего времени положение по обслуживанию жилых домов, закрепленных за военными организациями Вооруженных Сил Российской Федерации, не улучшилось, о чем свидетельствуют заголовки многих газетных публикаций. Газета «Смоленские новости» опубликовала статью Веры Матросовой «Мэрия и военные «бросаются» домами, забыв, что там живут люди», в которой автор рассказывает о плачевном опыте передачи домов в муниципальную собственность, в результате которой «обслуживать дома, получается, некому» <1>. ——————————— <1> URL: http://www. smolnews. ru/news/15250
Вот отрывок из открытого письма «Особенности военного домоуправления» к командующему войсками Северо-Кавказского военного округа. Сержант запаса П. пишет: «Обращаясь с жалобами, люди хотят добиться одного — побыстрее выйти из-под крыла доблестных военных коммунальщиков. Просят, чтобы передали все «военные» дома в муниципальную собственность. Однако ваши подчиненные этого не делают. Утверждают, что нет денег для приведения хозяйства в маломальский порядок для последующей передачи. А этот период (одни не могут передать, другие не желают брать в столь ужасном виде) очень удобен для самозахватов лакомых кусочков ушлыми людьми» <2>. ——————————— <2> Открытое письмо командующему войсками Северо-Кавказского военного округа // URL: http://www. uniledru. ru/art_news/Osobennosti_voennogo_domoupravleniy_otkrytoe. html.
Разобраться в причине бед «военных нанимателей» и найти пути их решения является целью настоящей статьи. Понятие «управление жилищным фондом» можно рассматривать с двух позиций. С одной стороны, понятие «управление жилищным фондом» включает в себя деятельность уполномоченных органов по организации жилищного фонда. К ней можно отнести: создание и пополнение жилищного фонда (строительство новых жилых помещений); учет жилищного фонда; распределение жилых помещений; сохранение жилищного фонда; контроль за распределением, использованием и сохранением жилищного фонда. С таким пониманием рассматриваемого понятия связаны вопросы компетенции органов государственной и муниципальной власти. С другой стороны, понятие «управление жилищным фондом» касается непосредственного обслуживания самого объекта жилищных правоотношений — жилого помещения (эксплуатации его полезных свойств) и вытекающих из этого обязательств нанимателя и наймодателя, т. е. фактически по своему смыслу совпадает с понятием «управление многоквартирным домом», хотя и не полностью тождественно ему. В соответствии с данным в ст. 161 ЖК РФ понятием «управление многоквартирными домами» к его задачам можно отнести: — обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан; — надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме; — решение вопросов пользования указанным имуществом; — предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Содержание понятия «управление жилищным фондом» как надлежащее содержание имущества и обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан раскрыто в Постановлении Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу <3> от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Согласно утвержденным указанным Постановлением Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда управление жилищным фондом включает в себя: 1) организацию эксплуатации; 2) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками; 3) все виды работы с нанимателями и арендаторами; 4) техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем зданий, которое, в свою очередь, включает: а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное; б) осмотры; в) подготовку к сезонной эксплуатации; г) текущий ремонт; д) капитальный ремонт; 5) санитарное содержание, включающее в себя: а) уборку мест общего пользования; б) уборку мест придомовой территории; в) уход за зелеными насаждениями. ——————————— <3> Указом Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. N 314 Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу преобразован в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
Как правило, военнослужащему передается для заселения жилое помещение, соответствующее всем техническим и санитарным нормам, и задачей наймодателя и нанимателя является сохранение переданного помещения в таком состоянии на протяжении всего срока эксплуатации данного помещения. Устранение скрытых дефектов переданного жилого помещения и правовая природа складывающихся в связи с этим правоотношений рассматривались автором в статье «Кто отвечает за недостатки предоставляемого военнослужащему жилого помещения» <4>. ——————————— <4> Абрамов А. А. Кто отвечает за недостатки предоставляемого военнослужащему жилого помещения // Право в Вооруженных Силах. 2008. N 1. С. 49 — 52.
В соответствии с п. 2 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо на передачу жилого помещения во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 60 ЖК РФ). Круг наймодателей жилых помещений, предоставляемых военнослужащим, значительно шире, чем для других категорий граждан, имеющих право на обеспечение жильем. Это связано в первую очередь с возможным нахождением жилых помещений, подлежащих передаче «военному» нанимателю, у различных собственников: Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления. Следует отметить, что если жилые помещения муниципального жилищного фонда находятся во владении, как правило, у самого собственника — муниципалитета, то жилые помещения жилищного фонда Российской Федерации в большинстве случаев закреплены за определенными юридическими лицами. В Министерстве обороны Российской Федерации непосредственно вопросами обеспечения военнослужащих жилыми помещениями занимаются квартирно-эксплуатационные органы, к числу которых относятся Главное квартирно-эксплуатационное управление Министерства обороны Российской Федерации (КЭУ Министерства обороны Российской Федерации), квартирно-эксплуатационные службы военных округов, квартирно-эксплуатационные части районов и т. п. Полномочия КЭЧ гарнизонов определены Приказом Министра обороны СССР «О введении в действие Положения о квартирно-эксплуатационной службе и квартирном довольствии Советской Армии и Военно-Морского Флота» 1977 г. N 75 и Приказом Министра обороны Российской Федерации от 15 февраля 2000 г. N 80 «О порядке обеспечения жилыми помещениями в Вооруженных Силах Российской Федерации». Непосредственные обязанности по руководству квартирно-эксплуатационной службой и обеспечению квартирным довольствием воинских частей выполняют: в военных округах — КЭУ (КЭО) военных округов; в районах (гарнизонах) — КЭЧ районов (гарнизонов) <5>; в воинских частях — начальники квартирно-эксплуатационной службы воинских частей, или другие органы квартирно-эксплуатационной службы, или специально назначенные должностные лица. ——————————— <5> Под квартирно-эксплуатационной частью района (гарнизона) понимается также морская инженерная служба (МИС) военно-морской базы (отделение МИС пункта базирования).
Приобретаемое или построенное Министерством обороны Российской Федерации жилье закрепляется за КЭЧ гарнизонов на праве оперативного управления, и последние управляют указанным жильем согласно своим уставным целям. В соответствии с Положением, введенным в действие Приказом Министра обороны СССР 1977 г. N 75, КЭЧ отвечает за проведение текущего и капитального ремонта жилых домов Министерства обороны Российской Федерации, осуществляет прием платежей от нанимателей жилых помещений в указанных домах. КЭЧ для обслуживания жилых зданий создают специализированные структуры — домоуправления, которые за плату нанимателей и бюджетные средства, выделяемые КЭЧ, осуществляют обслуживание жилых зданий и предоставление нанимателям коммунальных услуг. Обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся(-щегося) в жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме, предназначенных(-нного) для предоставления коммунальных услуг, возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме, собственников жилых домов, а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором <6>. ——————————— <6> Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
К сожалению, действующее законодательство фактически отстраняет нанимателя от управления принадлежащим ему жилым помещением и закрепляет в ст. 67 ЖК РФ лишь его обязанность своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Коммунальные услуги — деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях <7>. ——————————— <7> Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам».
В структуру указанной платы входят: 1) плата за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плата за содержание и ремонт жилого помещения (текущий); 3) плата за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Таким образом, наниматель становится потребителем услуг, которые делают его проживание в жилом помещении комфортным и которые ему оказывают управляющие организации за плату. Именно поэтому на указанные правоотношения распространяются нормы законодательства о защите прав потребителей. В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» указывается, что отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров розничной купли-продажи; аренды, включая прокат; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ). В данном случае положение нанимателя жилого помещения намного «выигрышней» из-за наличия дополнительных возможностей по административной и судебной защите своих прав <8>. Можно говорить о наличии уже сложившейся судебной практики по защите прав нанимателей жилых помещений в связи с низким качеством оказания коммунальных услуг. В качестве примера можно привести практику мировых судов города Смоленска о взыскании с ДУ-1 Смоленской гарнизонной КЭЧ компенсации морального вреда нанимателей за ненадлежащую эксплуатацию (неработающий лифт, отсутствие освещения на лестничных площадках и т. д.) домов. ——————————— <8> Для контроля за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1994 г. N 1086 создана Государственная жилищная инспекция в Российской Федерации. В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» и подп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 НК РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей.
В то же время наниматель, являясь стороной договора найма (социального найма), также несет и ряд обязанностей, предусмотренных ч. 3 ст. 67 ЖК РФ и условиями Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315. Частью 14 ст. 155 ЖК РФ установлена ответственность за несвоевременное или неполное внесение платежей за жилое помещение и коммунальные услуги в виде пени. Пеня определена в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от невыплаченных в срок сумм, за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. К обязанностям нанимателя материального характера наравне с оплатой коммунальных услуг можно отнести: — поддержание в исправном состоянии жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, обеспечение их сохранности; — производство текущего ремонта занимаемого жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). В соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, проведение капитального ремонта, за исключением устранения критических и существенных дефектов здания, осуществляется обслуживающей организацией. Ограниченность в возможности выбора обслуживающей организации — черта, наиболее присущая жилищному фонду Вооруженных Сил Российской Федерации, обусловленная, по мнению автора, нахождением жилищного фонда в военных городках и доминирующей федеральной собственностью на указанный фонд. Жилищное законодательство пошло по пути расширения полномочий собственников в отношении управления принадлежащей им собственностью — жилыми помещениями. Статья 44 ЖК РФ устанавливает, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к полномочиям которого отнесен, в частности, и выбор способа управления многоквартирным домом. Выбор обслуживающей организации осуществляется решением не менее 50% собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме. Таким образом, военные домоуправления, создаваемые при КЭЧ, как фактические представители основного собственника жилищного фонда выполняют функции обслуживающих организаций со всеми вытекающими из этого последствиями. Хотя следует отметить, что указанные организации, как правило, не имеют статуса юридического лица и не могут выступать в судах в качестве стороны по делу <9>. ——————————— <9> См., напр.: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 7 декабря 2007 г. N 15655/07.
Статья 66 ЖК РФ устанавливает ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Так, при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением указанных обязанностей наймодателем. Если отношения нанимателя и обслуживающей организации четко определены, то в отношениях между обслуживающей организацией и ресурсоснабжающими организациями (поставщиками электрической энергии, газа, водоснабжения и т. д.) не все так просто. На данный момент можно говорить о трех моделях данных отношений, которые обсуждаются между практикующими юристами. 1. Договор между ресурсоснабжающей организацией (поставщик) и управляющей компанией (абонент, потребитель). Указанная модель — классическая, она предполагает, что управляющая компания (УК) как абонент потребляет коммунальные ресурсы, поставляемые ей ресурсоснабжающей организацией (РСО) до точки разграничения эксплуатационной ответственности (в случае неподписания соответствующего акта границы определяются балансовой принадлежностью сетей). УК оплачивает потребленные ресурсы по тарифам, установленным для РСО уполномоченным регулирующим органом для группы «население» (ст. 539 ГК РФ, п. 15 Постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»). Объем оказанных услуг определяется по общедомовым приборам учета, а в случае их отсутствия — расчетным путем исходя из норматива потребления, установленного в соответствующем муниципальном образовании. Сразу следует отметить, что оплата коммунальных услуг (электроснабжения, газоснабжения, в том числе снабжения сетевым природным или сжиженным газом, газом в баллонах, водоснабжения, водоотведения (канализации), горячего водоснабжения и теплоснабжения (отопления), в том числе приобретения и доставки твердого топлива при наличии печного отопления) осуществляется гражданами, проживающими в жилых помещениях, относящихся к жилищному фонду независимо от форм собственности, по единым правилам, условиям и тарифам, действующим на территории соответствующего муниципального образования, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений и жилых домов. Основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса <10>, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и чистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса установлены Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса». ——————————— <10> Под организацией коммунального комплекса в смысле Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.
Вышеуказанные отношения регулируются гражданско-правовыми нормами (§ 6 гл. 30 ГК РФ), УК выступает как субъект предпринимательской деятельности. Оказание услуг населению осуществляет непосредственно УК по отдельным договорам, РСО в соответствующих отношениях не участвует. Указанная выше схема полностью отвечает требованиям действующего законодательства и определяет сферы ответственности обеих сторон. 2. Агентский договор на сбор денежных средств и осуществление расчетов между РСО (принципал) и УК (агент РСО). Данную модель активно лоббируют представители многих УК. Она предполагает существование прямых договорных отношений между домовладельцами и РСО, а УК принимает на себя лишь функции расчетного центра по приему платежей от жильцов. Следует отметить, что по данной схеме риск неплатежей населения, а также обязанность по обеспечению качества услуги конечному потребителю возлагаются на РСО, хотя она фактически лишена возможностей взаимодействовать с непосредственными потребителями (населением), поскольку внутридомовые и внутриплощадочные сети обслуживает УК по договору на управление. Данная схема в первую очередь не устраивает РСО, причем речь можно вести не только о нежелании РСО применять указанную схему, но и о несоответствии описанной модели действующему законодательству. В соответствии с ч. 4 ст. 155 ЖК РФ на УК возложена обязанность по сбору платежей от населения за коммунальные услуги, а также по обеспечению населения коммунальными услугами (ч. 1 ст. 161, п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). В то же время из анализа понятия «исполнитель», данного в п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации N 307, ч. 8 ст. 155 ЖК РФ, следует, что оказание услуг РСО гражданам возможно только при непосредственном управлении домом (Постановление Федерального арбитражного суда ЗСО от 21 июня 2007 г. N Ф04-3898/2007(35362-А46-10)). Таким образом, избрание управляющей организации автоматически влечет возложение на нее функций по оказанию коммунальных услуг. Позиция указанного Суда подтверждается и письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 3 мая 2007 г. N 8326-РМ/07, в котором сказано, что при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией, последняя на основании подп. 2 и 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ и п. п. 3, 6 и 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307, должна заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома. В любом случае для использования данной модели необходимо исключительно добровольное согласие РСО и УК (договор не является публичным в смысле ст. 426 ГК РФ), обязать же РСО заключить аналогичный договор в судебном порядке нельзя (Постановление Федерального арбитражного суда ВСО от 27 сентября 2005 г. N А33-9355/05-Ф02-4685/05-С2). 3. Договор между РСО (поставщик) и УК (агент, представитель собственников жилых помещений). Данная модель, представляющая собой разновидность второго варианта отношений, стала озвучиваться управляющими организациями совсем недавно, с конца 2007 г., и судебная практика по ней пока представлена единичным случаем. Суть модели: УК предусматриваются в заключаемом с домовладельцами договоре на управление условия, согласно которым управляющая организация (агент) принимает на себя обязательства заключить договоры от имени и за счет собственников помещений (принципалов) с соответствующими РСО. Далее УК направляет в РСО оферту с предложением заключить договор на поставку энергоресурсов, конечными потребителями по которому будут являться жители дома, чьи интересы УК представляет по договору на управление. Позиция УК аргументирована тем, что внутридомовые инженерные системы многоквартирного дома, находящиеся в общей долевой собственности у собственников помещений данного дома, присоединены к сетям РСО. Из этого УК делает вывод, что РСО имеет техническую возможность оказания услуг гражданам, следовательно, обязано в силу ст. ст. 445, 539, 540 ГК РФ заключить предложенный договор энергоснабжения. При этом под технической возможностью понимается поставка энергоресурсов до границ находящихся в общей долевой собственности у собственников помещений внутридомовых инженерных систем. Таким образом, УК предлагают закрепить множественность лиц на стороне абонента, которые должны оплачивать РСО потребляемые ресурсы. По сути, данная конструкция представляет собой описанную выше модель прямого энергоснабжения населения от РСО с изменением точки поставки ресурса и с возложением рисков неоплаты ресурсов на РСО. В свете приведенных доводов очень интересно решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 января 2008 г. N А56-15385/2007. УК обратилась с иском о рассмотрении разногласий, которые возникли при заключении договора с РСО. В преамбуле договора УК предложила указать, что она действует от имени и за счет собственников, мотивируя свою позицию изложенными выше доводами. Суд в удовлетворении данных требований УК отказал, указав в решении, что УК принимает на себя обязательство по предоставлению коммунальных услуг перед собственниками помещений в многоквартирных домах. РСО же не предоставляет коммунальные услуги гражданам, а продает ресурс — тепловую энергию истцу, причем местом исполнения обязательства по поставке ресурса является граница балансовой принадлежности, а не конкретные квартиры в каждом отдельно взятом многоквартирном доме. В силу подп. «в» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам исполнитель коммунальных услуг, не производящий ресурсы, обязан заключить договор на покупку ресурсов с РСО. Согласно письмам Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 марта 2007 г. N 4967-СК/07 и N 4989-СК/07 в случае, когда РСО не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю (населению) подаются коммунальные ресурсы, она не является исполнителем коммунальных услуг и несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе присоединения сетей. В соответствии с п. п. 3 и 49 вышеназванных Правил в случае, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, РСО не может быть исполнителем коммунальных услуг. С учетом изложенного абонентом по договору ресурсоснабжения была признана управляющая организация, а не собственники жилых помещений. А. Мальцева пишет, что предлагаемые к заключению управляющими организациями посреднические схемы противоречат как нормам действующего законодательства об энергоснабжении, так и целям создания и деятельности УК <11>. ——————————— <11> Мальцева А. Модели энергоснабжения // ЭЖ-Юрист. 2008. N 10.
В Вооруженных Силах Российской Федерации применяется, как правило, первая схема расчетов между КЭЧ и РСО. Но проблема состоит в том, что в КЭЧ на обслуживании состоят не только жилые дома, но и здания и сооружения, к ним не относящиеся, что дает повод РСО выставлять счета КЭЧ за предоставляемые услуги как для юридического лица. Примером может служить Ярославская КЭЧ, получившая счета от «Яргортеплоэнерго» о необходимости оплаты услуг по поставке тепла в многоквартирные дома, находящиеся в их обслуживании, по рыночным ценам <12>. ——————————— <12> URL: http://www. ntm-tv. ru/news/our/20060815185655.html
Конечно, о законности действий данного муниципального предприятия говорить не приходится, но заложниками несовершенства законодательства остаются военнослужащие, которым «посчастливилось» оказаться нанимателями жилых помещений, относящихся к жилищному фонду Вооруженных Сил Российской Федерации. Эффективное управление многоквартирными жилыми домами невозможно без изменения отношения к ним со стороны собственников и пользователей жилых помещений. Затраты на содержание, комфортность и безопасность проживания во многом определяются самосознанием самих потребителей жилья. Без их заинтересованного участия в сохранности жилья, в поддержании в нем надлежащего порядка невозможно обеспечить достойные жилищные условия <13>. ——————————— <13> Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Жилищная культура и формирование эффективного пользователя // Жилищное право. 2006. N 1.
Лишь осознание нанимателями и собственниками жилых помещений взаимной выгоды и ответственности друг перед другом могут кардинально изменить сложившуюся ситуацию с обслуживанием домов. Если КЭЧ самостоятельно не может обслуживать закрепленный за ней жилищный фонд, она может заключить договоры с другими управляющими компаниями (частными или государственными). О положительном опыте обслуживания военных городков частными компаниями писалось на страницах многих периодических изданий <14>, и этот опыт, по мнению автора настоящей статьи, следует перенимать. ——————————— <14> См., напр.: Коммерческие Вести: Омский деловой еженедельник. 2006. 28 июня // NURL:kvnews. ru/archive/2006/jur24(747)/realty/4891/.
