Ахметьянова Замира Асраровна, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Казанского (Приволжского) федерального университета, кандидат юридических наук, доцент.
Объектом права собственности, равно как и объектом любого вещного права, является вещь. Вещи названы действующим гражданским законодательством России в качестве объектов гражданских прав, однако отсутствуют нормы, непосредственно посвященные объектам права собственности и иных вещных прав. В статье на основе анализа действующего российского законодательства и документов, направленных на его совершенствование, делается попытка определить понятие и некоторые особенности правовых режимов объектов права собственности.
Ключевые слова: объект права собственности, недвижимая вещь, земельный участок, жилое помещение.
On objects of the ownership right Z. A. Akhtem’yanova
Akhtem’yanova Zamira Asrarovna, assistant professor of the Chair of Civil and Entrepreneurial Law, Kazan (Privolzhsky) Federal University, candidate of juridical sciences, assistant professor.
The object of ownership right as well as the object of any proprietary right is a thing. Things are considered by the present civil legislation to be objects of civil rights, however there are no norms directly devoted to objects of ownership right and other proprietary rights. On the basis of analysis of the current Russian legislation and documents aimed at improvement thereof the author attempts to determine the concept and some peculiarities of legal regimes of objects of ownership right.
Key words: object of ownership, immovable thing, land plot, living accommodation.
Право собственности — главное, системообразующее среди вещных прав. Вещным же традиционно называют право на вещь (имущество). Собственник, осуществляя правомочия самостоятельно, непосредственно воздействует на вещь, не нуждается при этом в помощи, в содействии третьих лиц. С определением объекта связан один из признаков вещных прав, поскольку объектом любого вещного права, включая право собственности, всегда является вещь (имущество). Вещи названы действующим российским законодательством среди прочих объектов гражданских прав (ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)) и занимают среди них свое, особое место <1>. ——————————— <1> См. об этом: Ахметьянова З. А. Об объектах вещных прав // Юридический мир. 2009. N 9. С. 29 — 33.
Согласно новой редакции ст. 128 ГК РФ, действующей с 1 октября 2013 г. <2>, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в т. ч. безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. ——————————— <2> Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2013. N 27. Ст. 3434.
В действующем ГК РФ нет статьи, непосредственно посвященной объектам вещных прав или права собственности. Лишь дважды упоминается в Кодексе объект права собственности: земельный участок как объект права собственности (ст. 261) и квартира как объект права собственности (ст. 289). Но в указанных статьях речь идет об особенностях правового режима земельного участка и квартиры соответственно, непосредственно же сами эти объекты здесь не рассматриваются. Следовательно, состояние действующего на сегодняшний день гражданского законодательства не позволяет говорить о должном регулировании отношений по поводу объектов права собственности и иных вещных прав. Не способствует решению данного вопроса и затянувшийся процесс совершенствования ГК РФ. Разработчики документов, направленных на совершенствование ГК РФ, — сначала Концепции развития законодательства о вещном праве <3>, Концепции развития гражданского законодательства РФ <4>, затем проектов федеральных законов о внесении изменений в ГК РФ <5> — предлагают включить в Кодекс статью «Объекты вещных прав», закрепив в ней правило о том, что объектами вещных прав являются вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги. Вещи, определяемые родовыми признаками, становятся объектами вещных прав при их индивидуализации. ——————————— <3> Концепция развития законодательства о вещном праве: проект, рекомендованный к опубликованию Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (Протокол от 18 марта 2009 г. N 3). URL: http://www. privlaw. ru. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации: проект, рекомендованный к опубликованию Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (Протокол от 11 марта 2009 г. N 2). URL: www. privlaw. ru. <4> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. URL: http://www. privlaw. ru. <5> См.: проекты изменений разделов I, II, III и VI Гражданского кодекса, опубликованные по решению Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 8 ноября 2010 г. URL: http://www. privlaw. ru; проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: http://www. pravo. ru.
Для гражданского права традиционным является деление вещей на движимые и недвижимые. При этом режим права собственности, особенности его реализации для движимых и недвижимых вещей различны. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т. ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. При этом, как справедливо отмечает Е. А. Суханов, недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию <6>. ——————————— <6> Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Статут, 2011. С. 306.
Несмотря на то, что обозначенные в ГК РФ критерии «прочной связи с землей» и «несоразмерного ущерба назначению» давно подвергаются критике <7>, пока они сохраняются в ст. 130 ГК РФ в неизменном виде. ——————————— <7> См., в частности, замечания и предложения Российского союза промышленников и предпринимателей к проекту Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: http://av-ue. ru/avenue. php? p=47538-6_otziv. htm.
Федеральным законом от 2 июля 2013 г. ГК РФ дополнен новой ст. 133.1 «Единый недвижимый комплекс», где речь идет об особой разновидности недвижимой вещи, участвующей в обороте как единый объект. Определяется единый недвижимый комплекс как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически и технологически, в т. ч. линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. Заметим, что данное законодательное решение снимает отчасти нередко возникающий на практике вопрос относительно таких нестандартных объектов, как линии электропередачи, связи, системы отопления, канализации и проч. В то же время нерешенным по-прежнему остается вопрос о законодательном закреплении принципа «единого объекта недвижимости», предложенного еще в Концепции развития гражданского законодательства РФ. В проекте изменений в ГК РФ в ст. 130 заложена норма о том, что земельный участок и находящиеся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, признаются единым объектом и участвуют в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Однако в Федеральном законе от 2 июля 2013 г., включившем в Кодекс нормы о едином недвижимом комплексе, такого положения нет. В то же время заметим, что в действующем Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ) в подп. 5 п. 1 ст. 1 закреплен похожий принцип — принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В статье же 133.1 ГК РФ речь идет лишь о самом едином недвижимом комплексе как едином участвующем в обороте объекте, без какой-либо привязки к судьбе находящегося под ним земельного участка. Земельный участок как объект права собственности в соответствии с действующим законодательством представляет собой ограниченный в пространстве земельный участок, границы и местоположение которого устанавливаются в порядке, предусмотренном законодательством о землеустройстве. В ЗК РФ земельный участок определен как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1). В Концепции развития гражданского законодательства РФ предлагается сформулировать понятие земельного участка как объекта права собственности непосредственно в ГК РФ, определив его как участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. Похожая норма приводится и в проекте изменений в ГК РФ (ст. 287). Гражданско-правовой режим земельного участка как объекта права собственности позволяет использовать не только непосредственно сам земельный участок земли, но и находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка может использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, при условии, что иное не предусмотрено законом и что при этом не нарушаются права и законные интересы других лиц. Кроме того, собственник земельного участка может возводить на нем здания, сооружения, осуществлять их перестройку и снос, разрешать другим лицам строительство на своем участке (с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, требований о целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка). Другим объектом права собственности, также отнесенным законодателем к недвижимым вещам, выступает жилое помещение, по поводу которого и в теории, и на практике возникает не меньше вопросов. Согласно действующему законодательству жилым признается помещение, которое отвечает установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначено для постоянного проживания граждан (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). При этом различают жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры и комнату. В отношении жилого дома как самостоятельного объекта права собственности вопросов особо не возникает. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. В постройке, именуемой жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельными объектами права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. По поводу же других жилых помещений — квартиры, ее части и комнаты — единства мнения нет. Так, по мнению П. В. Крашенинникова, жилое помещение представляет собой сложный объект, в состав которого в качестве главной вещи входит само помещение, непосредственно предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан, а наряду с ним и другие вещи или имущественные права <8>. Е. А. Суханов полагает, что жилые помещения, по сути, составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов (многоквартирных жилых домов), равно как нежилые помещения — составные части зданий <9>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография П. В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2012 (8-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <8> Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2003. С. 24. <9> Российское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Статут, 2011. С. 308.
В Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации <10> отмечается, что помещение само по себе вещью не является. Вещью, по сути, является здание, в котором данное помещение находится, и именно здание — недвижимость в силу своей прочной связи с землей. Помещение является фиктивным объектом, или объектом в чисто юридическом смысле, а потому имеет смысл указать, что помещения считаются (признаются) недвижимыми вещами. ——————————— <10> Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации: проект, рекомендованный к опубликованию Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (Протокол от 11 марта 2009 г. N 2). URL: www. privlaw. ru.
В Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается понимать под помещением как объектом гражданских прав конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания (сооружения), пригодную для использования. Также говорится о том, что в отличие от здания оно (помещение) лишено материального выражения. При этом отдельными видами такого объекта, выделяемыми по их условному назначению, предлагается признавать жилые (предназначенные для проживания граждан) и нежилые (предназначенные для иных, не связанных с проживанием граждан, целей) помещения. Кроме того, по признаку пригодности для самостоятельного использования помещения могут быть дифференцированы на основные и вспомогательные. В проекте изменений в ГК РФ предложена норма, в соответствии с которой помещением признается часть здания или сооружения, ограниченная трехмерным замкнутым контуром, пригодная для использования (ст. 298). Для отграничения жилых помещений от иных подобных объектов предлагается закрепить один, ключевой и вполне достаточный для этого признак — пригодность для проживания. Так, жилыми признаются помещения, предназначенные и пригодные для проживания граждан. Различают два вида таких помещений — квартира (жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную часть здания) и комната (жилое помещение, расположенное в квартире). Что касается нежилых помещений, то согласно проекту изменений в ГК РФ таковыми признаются помещения, предназначенные для целей, не связанных с проживанием граждан (ст. 298.4). Как объекты права собственности жилые и нежилые помещения подчиняются специальному правовому режиму. В частности, право собственности на такие объекты подлежит государственной регистрации. При этом, как полагают разработчики проекта изменений в ГК РФ, государственная регистрация права собственности на помещения прекращает право собственности на здание, где находится данное помещение, а государственная регистрация права собственности на здание за собственником всех помещений в этом здании либо общей собственности на здание прекращает, в свою очередь, право собственности на помещения. Собственник помещения владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему помещением в соответствии с его назначением, и прежде всего он должен здесь учитывать, является помещение жилым или нежилым. При осуществлении правомочий собственник не должен нарушать закон, а также права и охраняемые законом интересы других лиц. В общей долевой собственности собственников жилых помещений находятся вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Таким общим имуществом собственники помещений владеют и пользуются совместно в соответствии с его назначением; распорядительных же возможностей в отношении общего имущества здания у собственников помещений по общему правилу нет. Ну и напоследок о плодах, продукции и доходах, полученных в результате использования вещи. В соответствии с действующей с 1 октября 2013 г. редакцией нормы ст. 136 ГК РФ такие плоды, продукция, доходы по общему правилу принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений. В этом состоит принципиальное отличие от ранее действовавшей нормы указанной статьи о том, что правом на плоды, продукцию, доходы обладает лицо, использующее имущество на законном основании (например, арендатор).
ЛИТЕРАТУРА
1. Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2013. N 27. Ст. 3434. 2. Концепция развития законодательства о вещном праве: проект, рекомендованный к опубликованию Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (Протокол от 18 марта 2009 г. N 3). URL: http://www. privlaw. ru. 3. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. URL: http://www. privlaw. ru. 4. Концепция совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации: проект, рекомендованный к опубликованию Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (Протокол от 11 марта 2009 г. N 2). URL: www. privlaw. ru. 5. Проекты изменений разделов I, II, III и VI Гражданского кодекса, опубликованные по решению Президиума Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 8 ноября 2010 г. URL: http://www. privlaw. ru. 6. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: http://www. pravo. ru. 7. Замечания и предложения Российского союза промышленников и предпринимателей к проекту Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». URL: http://av-ue. ru/avenue. php? p=47538-6_otziv. htm. 8. Ахметьянова З. А. Об объектах вещных прав // Юридический мир. 2009. N 9. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография П. В. Крашенинникова «Жилищное право» включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2012 (8-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— 9. Крашенинников П. В. Жилищное право. М.: Статут, 2003. 10. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1. Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Статут, 2011. 958 с.
