Уруков Владислав Николаевич, проректор по науке, профессор кафедры юриспруденции юридического факультета Межнационального гуманитарно-технического института (МГТИ) (г. Чебоксары). Профессор, кандидат юридических наук, заслуженный юрист Чувашской Республики. Специалист в области обязательственного, вексельного и предпринимательского права.
Родился 29 ноября 1959 г. в Чувашской АССР. Трудовую деятельность начал с военной службы в Советской Армии. С 1994 г. по июнь 2009 г. преподавал в Чувашском государственном университете, с 2010 г. преподает в МГТИ.
Автор более 190 публикаций, в том числе учебника «Предпринимательское право» (2001); учебных пособий «Вексельное право» (1998), «Правовые основы несостоятельности (банкротства)» (1999), «Субъекты предпринимательского права» (2000), «Коммерческое право» (2006); монографий «Российское вексельное законодательство и практика его применения» (2000), «Проблемы правового регулирования векселя в российском гражданском праве» (2003), «Воля и волеизъявление в гражданском праве» (2006), «Вексель: договорная теория и практика» (2009), «Вексель: договорная теория и практика» (2011); научно-практического издания «Правовое регулирование векселя в российском гражданском праве» (2004).
Урукова Алла Владиславовна, генеральный директор ООО «Юридическая фирма «Фабий». Специалист по договорному и авторскому праву.
Родилась 27 апреля 1986 г. в г. Белогорске Амурской обл. В 2008 г. окончила с отличием Чувашский государственный университет им. И.Н. Ульянова.
Автор ряда публикаций по вопросам гражданского права.
В статье рассмотрены вопросы дискуссионного характера о правовом значении конклюдентных действий при заключении договора продажи недвижимости. Предложено рассматривать конклюдентные действия сторон как факт заключения договора продажи недвижимости.
The legal significance of non-verbal conduct for the conclusion of contract for sale of real estate
V.N. Urukov, A.V. Urukova
Questions relating to the legal meaning of non-verbal conduct during the conclusion of the contract for sale of real estate are considered. It is proposed to regard non-verbal conduct as relevant with regard to the conclusion of contract for sale of real estate.
Key words: real estate; non-verbal conduct; offer; acceptance; contract.
Согласно ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В соответствии с п. 2 данной нормы стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а в соответствии с п. 3 Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств. При этом на основании п. 4 данной нормы окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
Представляется, что спорным в данной норме является распространение действия норм на отношения, возникшие до заключения договора. Если договор распространяется на отношения, которые возникли до его заключения, момент заключения этого договора должен быть установлен с момента возникновения этих отношений, а не с момента его заключения.
В юридической литературе подчеркивается, что «Традиционным для законодателя в течение длительного времени было выделение двух случаев заключения договоров с созданием для каждого из них своего особого режима. Речь идет о заключении договора между «присутствующими» и между «отсутствующими». При том и другом варианте стадии предложения (оферты) и ее принятия (акцепта) следуют одна за другой и никогда не совмещаются. Необходимость в особом режиме заключения договоров между отсутствующими усматривается в том, что в этом случае имеет место разрыв во времени от волеизъявления одной из сторон и до его восприятия находящимся более или менее далеко возможным контрагентом. Напротив, заключение договора между присутствующими предполагало, что такого разрыва во времени нет, поскольку стороны непосредственно общаются между собой» [1].
Один из главных недостатков нашего гражданского законодательства в области заключения договора — наличие одних и тех же норм для регулирования заключения договора как при присутствии сторон по договору, так и при отсутствии сторон («отсутствующей» стороны). В Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России <1> (далее — Концепция) данный вопрос также не упоминается. В пунктах 1.2 и 1.3 Концепции отмечено, что нормативные положения, посвященные понятию договора, презюмируемые как нормы общего характера, в основе своей являются нормами, посвященными двусторонним сделкам, т.е. соглашениям, заключенным двумя сторонами, обладающими противостоящими друг другу интересами; основная часть нормативного материала исходит из так или иначе выраженного патерналистского начала, предполагающего заботу законодателя о не всегда рационально действующих участниках оборота.
———————————
<1> Концепция совершенствования общих положений обязательственного права России (рекомендована Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства к опубликованию в целях обсуждения (протокол от 26 января 2009 г. N 66)).
В пункте 2.8 Концепции указывается, что практика применения положений ГК РФ, посвященных общему порядку и моменту заключения договора (ст. ст. 432 — 444 ГК РФ), за время действия ГК РФ показала, что получившая отражение в российском законодательстве модель заключения гражданско-правового договора не только отражает передовой опыт, но также является хорошо проработанной и сбалансированной правовой конструкцией, обеспечивающей определенность в имущественных отношениях.
Между тем практика показала определенные недоработки как редакционного свойства, имеющиеся в тексте отдельных статьей ГК РФ, так и более серьезные недостатки.
Далее в Концепции отмечено, что согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Тем самым в рамках действующего российского права для заключения договора не только недостаточно намерения заключить договор или совершения той или иной стороной действий, указывающих на предложение заключить договор (оферта путем совершения фактических действий) и принятие такого предложения опять-таки путем ответных действий или молчания, напротив, стороны должны недвусмысленно достигнуть согласия по всем существенным условиям подлежащего к заключению договора, кроме того, так или иначе выразить вовне факт достижения подобного согласия, в частности, путем формализации оферты и акцепта либо через форму самой сделки, возникающей в результате обмена оферты и акцепта. Указанный жесткий подход к регламентации вопросов заключения гражданско-правового договора имеет вполне понятную политико-правовую логику: с одной стороны, формализовать процесс совершения двусторонних сделок и тем самым исключить какие-либо ссылки на то, что конкретное лицо не понимало, какого рода действия оно совершало, а с другой стороны, исключить возможные злоупотребления при согласовании условий договоров и не перекладывать на суды бремя восполнения того, что стороны договора недвусмысленно и четко могли согласовать, но не сделали по тем или иным причинам. Однако оборотной стороной подобного подхода явилось то, что отдельные недобросовестные участники оборота, как, например, недобросовестные должники, уклоняющиеся от исполнения ранее принятых на себя обязательств, стали использовать указанный формализм в целях, которые законодатель изначально не имел в виду: указанные лица в судебном порядке добиваются признания конкретных договоров незаключенными со ссылкой на то, что между сторонами не было достигнуто соглашения по отдельным существенным условиям договора.
В целях стабильности договорных отношений, достижения баланса интересов обеих сторон договора, обеспечения более гибкого и дифференцированного регулирования отношений по поводу заключения гражданско-правовых договоров в данном пункте Концепции предлагается скорректировать указанный формалистичный подход и допустить случаи, при которых либо соответствующий договор признавался бы заключенным в любом случае, либо в законодательном порядке лишить стороны договора возможности ставить вопрос о незаключенности договора после наступления определенных обстоятельств. Так, в п. 2.8.4 Концепции указано на излишнюю жесткость и формализм для действующей гражданской кодификации в части регулирования акцепта… Между тем подобная жесткость в законодательном регулировании не всегда оправданна как исходя из возможных практических ситуаций, например, из-за незначительных расхождений в тексте акцепта в сравнении с условиями оферты, в том числе описок и фактических ошибок, так и в связи с наличием чрезмерной опеки со стороны законодателя за предпринимательскими отношениями, где можно было бы допустить более дифференцированный подход. Представляется, что в цивилистике намечаются подходы, свидетельствующие об осторожном отходе от традиционного (классического) подхода к определению момента заключения договора.
Например, в п. 3.8.4 Концепции написано, что в целях введения более гибкого и дифференцированного правового регулирования, предполагающего достижения более взвешенного баланса интересов участников оборота на этапе заключения договора в сфере предпринимательских отношений и отправки акцепта, предлагается внести в ст. 443 ГК РФ изменения, допускающие акцепт на иных условиях, для чего следует дополнить названную статью новым абзацем:
«Для договоров, заключаемых в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнительные или отличающиеся условия, существенно не меняющие условий оферты, является акцептом, если только лицо, направившее оферту, без неоправданной задержки не возразит против этих расхождений. Если он этого не сделает, то условиями договора будут являться условия оферты с изменениями, содержащимися в акцепте».
Это предложение следует поддерживать и хочется надеяться, что, законодатель рассмотрит возможности заключения договора без оферты и акцепта или будет разрешено одностороннее обещание, которое будет выступать связующим звеном для возникновения конкретного договора.
«…Совершение договора предполагает наличие согласной взаимно усвоенной воли двух или более лиц. Для этого необходимо, чтобы один выразил другому свою волю (выделено нами. — В.Н., А.В.), т.е. сделал предложение вступить в договор, а другой обнаружил волю соответствующего содержания, т.е. принял предложение. Кроме того, необходим момент времени, в который бы эта воля нескольких лиц совпадала; простой последовательности еще недостаточно, нужно, чтобы принятие предложения состоялось тогда, когда еще не изменилась воля предложившего. Когда оба контрагента налицо, находятся непосредственно в присутствии друг друга, тогда момент соглашения легко достигается» [2].
Как было отмечено, о том, заключен или не заключен, состоялся или не состоялся конкретный гражданско-правовой договор, можно судить только путем исследования и толкования воль и волеизъявлений сторон по сделке. Волеизъявление всегда будет выражено определенным способом (или путем совершения определенных (конклюдентных) действий сторонами и в определенной форме (устной, письменной, путем молчания и др.). Для изъявления воли законом установлены различные способы доведения до контрагента воли на заключение договора. Один из таких способов — заключение договора путем совершения конклюдентных действий. Дискуссионным является следующий вопрос: можно ли заключить договор продажи недвижимости путем совершения конклюдентных действий? В цивилистике преобладающей (основанной на нормах п. 2 ст. 158) является точка зрения о том, что конклюдентные действия характерны только для сделок, которые могут быть совершены в устной форме. Однако с этим нельзя полностью согласиться. Гражданский закон не содержит запрета заключения сделки путем совершения конклюдентных действий. Более того, если исходить из системного анализа норм п. 2 ст. 158, п. 2 ст. 160, п. 2 ст. ст. 432 — 434, 438 ГК РФ, очевидно, что не только устные сделки могут быть совершены путем конклюдентных действий, но и другие сделки, в том числе сделки по продаже недвижимости. Общеизвестно, что из практических соображений, а также с учетом содержащихся в ГК РФ норм о государственной регистрации договора (в случае прямо указанных законом) и перехода права на недвижимость в гражданском обороте абсолютное большинство договоров (сделок) купли-продажи недвижимости заключается путем составления одного документа (договора), подписанного сторонами.
В науке гражданского права вопрос о возможности установления момента заключения договора продажи недвижимости иными способами, в частности путем совершения сторонами конклюдентных действий, мало исследован (не уделено этому внимание и в Концепции), а судебная и судебно-арбитражная практика к этому относятся весьма критически. Между тем в интересах гражданского оборота крайне желательно снять жесткую законодательную регламентацию порядка и определения момента заключения договора купли-продажи недвижимости, признавая за конклюдентными действиями сторон при продаже недвижимости правовое значение для установления момента заключения договора купли-продажи недвижимости.
В контексте изложенного авторы считают целесообразным в качестве примера привести одно из интереснейших гражданских дел, рассмотренных Ленинским районным судом г. Чебоксары (с комментариями авторов настоящей статьи).
С. обратился в суд с исковыми требованиями к Г., Б., Е., З. и Б. о признании договора продажи жилого дома состоявшимся и его государственной регистрации, о признании права собственности и прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.
С., покупатель, 22 декабря 2004 г. договорился о приобретении в собственность жилого дома общей площадью 29,3 кв. м в г. Чебоксары, принадлежащего в праве общей долевой собственности продавцам (1/3 доли в праве): Б. (1/6 доли в праве), Е. (1/6 доли в праве), З. (1/6 доли в праве) и Б. (1/6 доли в праве) (далее — продавцы). С. и продавцы 22 декабря 2004 г. заключили предварительный договор о купле-продаже жилого дома в письменной форме. Договор поименован как «предварительный договор». Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение в нем слов и выражений путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Между тем условия предварительного договора от 22 декабря 2004 г. и последующие действия и поведение сторон однозначно указывали на то, что общая воля и волеизъявление (здесь и далее выделено нами. — В.Н., А.В.) продавцов были направлены на отчуждение, а покупателя С. — на приобретение в собственность жилого дома.
Предварительный договор от 22 декабря 2004 г. в части купли-продажи жилого дома соответствовал нормам гражданского закона:
между сторонами достигнуто соглашение по предмету и по всем другим существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ);
соблюдены условия договора продажи недвижимости, предусмотренные § 7 гл. 30 ГК РФ:
а) соблюдена письменная форма договора (ст. 550 ГК РФ);
б) в договоре предусмотрена цена недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ) и цена уплачена полностью покупателем;
в) состоялась передача недвижимости продавцами и принятие ее покупателем (ст. 556 ГК РФ);
Таким образом, договор от 22 декабря 2004 г., по существу, не являлся предварительным в отношении купли-продажи жилого дома, а являлся предварительным только в части заключения в последующем договора купли-продажи земельного участка, поскольку согласно п. п. 4 и 5 договора от 22 декабря 2004 г. продавцы имели намерение до 1 октября 2005 г. приобрести земельный участок, переданный для содержания жилого дома в бессрочное пользование, собственность, и заключить с С. договор купли-продажи земельного участка. Из этого следует, что договор от 22 декабря 2004 г. состоял из двух видов договоров: договора купли-продажи жилого дома и предварительного договора о намерении продавцов приобрести земельный участок в собственность, после чего предполагалось ими заключить договор купли-продажи этого земельного участка С. На это также указывают условия, содержащиеся в п. 4 договора, где жилой дом и земельный участок (который продавцы намеревались приобрести в собственность и передать его по договору купли-продажи С.) имеют самостоятельную стоимостную оценку — 90 тыс. руб. и 9 тыс. руб. соответственно. Кроме этого, в п. 7 договора указано, что стороны заключают договор продажи земельного участка со «служебными строениями», а служебные помещения как принадлежность отчуждаемого жилого дома (п. 2 договора) отсутствуют. Таким образом, в силу ст. ст. 432, 550, 555, 556 ГК РФ договор продажи жилого дома следовало бы признать состоявшимся. Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации.
Переход права собственности С. на жилой дом в г. Чебоксары не был зарегистрирован по не зависящим от его воли обстоятельствам. Нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлены сроки регистрации прав нового правообладателя С. Продавцами было принято решение о регистрации прав собственности на жилой дом после приобретения права собственности на земельный участок, на котором находится жилой дом, в порядке, предусмотренном ст. ст. 28, 29, 36 ЗК РФ и нормами Вводного закона к Земельному кодексу РФ. 21 мая 2006 г. умерла Г., один из продавцов. В нарушение прав С. отчуждаемую ею С. 1/3 долю в праве общей собственности на спорный жилой дом оформили ее наследники — Г. (1/9 доля в праве) и его брат Г. (2/9 доли в праве). Г., узнав о незаконности оформления своих прав на доли в праве собственности спорного жилого дома в составе наследственного имущества матери Г. и земельного участка, 11 сентября 2009 г. произвел отчуждения своей 1/9 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок путем дарения С. Ответчики, имея на руках свидетельства о праве общей долевой собственности на спорный жилой дом, приняли в общую долевую собственность (на основании договора купли-продажи земельного участка от 21 мая 2008 г. с администрацией г. Чебоксары) земельный участок, где расположен спорный жилой дом и он был передан продавцам в общую долевую собственность. После смерти одного из продавцов и оформления права собственности на земельный участок продавцы передумали и решили отказаться от продажи недвижимости. В связи с этим С. обратился в Ленинский районный суд г. Чебоксары с иском к продавцам о признании договора купли-продажи жилого дома заключенным 13 августа 2008 г. на условиях предварительного договора от 22 декабря 2004 г. Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 29 декабря 2008 г. С. в иске было отказано.
Суд мотивировал решение следующим образом: «…До 1 октября 2005 г. (срок окончания предварительного договора. — Прим. авторов) сторонами не был заключен основной договор купли-продажи недвижимости. При данных обстоятельствах суд пришел к выводу, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от 22 декабря 2004 г., прекращены 2 октября 2005 г. В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а такой единый документ сторонами не был оформлен и подписан…» <2>.
———————————
<2> Гражданское дело N 2-2954/2008 г. Ленинского районного суда г. Чебоксары.
В удовлетворении нового искового заявления С., связанного с продажей жилого дома, Ленинский районный суд г. Чебоксары от 7 июля 2011 г. отказал. Суд указал, что «…как предусмотрено договором и установлено вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 29 декабря 2008 г., обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены 2 октября 2005 г.; прекращенный договор не может порождать какие-либо юридические последствия. Доводы истца о том, что фактически между сторонами состоялся договор купли-продажи жилого дома, несостоятельны.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Таким образом, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В случаях если условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требований, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон… суд считает установленным, что между сторонами был заключен предварительный договор, его действие прекращено. Доказательств о том, что состоялся договор купли-продажи, суду не представлено. Оценив изложенные доказательства в совокупности, с учетом положений действующего законодательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований…» <3>.
———————————
<3> Гражданское дело N 2-1284/11 Ленинского районного суда г. Чебоксары.
Таким образом, суд в обоснование отказа в иске указал, что не представлены доказательства о том, что состоялся договор купли-продажи. Такой вывод суда, представляется, не основан на нормах материального права, между сторонами фактически состоялась сделка купли-продажи жилого дома. Подчеркнем еще раз, что согласно ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение в нем слов, выражений путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Условия договора от 22 декабря 2004 г. и последующие действия и поведение сторон однозначно указывают на то, что общая воля и волеизъявление продавцов были направлены на отчуждение, а покупателя — на приобретение в собственность жилого дома. О состоявшемся договоре продажи дома и земельного участка также свидетельствуют совершение покупателем (С.) и продавцами конклюдентных действий.
Конклюдентные действия покупателя С. на предложение продавцов о продаже недвижимости:
совершение платежа С. 300 тыс. руб. за отчуждаемую недвижимость согласно договоренности с продавцами;
принятие С. недвижимого имущества — жилого дома;
вселение С. в жилой дом в 2004 г.;
регистрация С. в жилом доме;
проживание с 2004 г. С. в жилом доме;
исполнение с 2004 г. С. бремени расходов, связанных со спорным домовладением — уплата налогов на имущество и землю, платежи за свет, газ и другие расходы.
Конклюдентные действия продавцов, ответчиков по делу, на предложение покупателя С. о продаже недвижимости:
принятие от покупателя С. денежных средств в размере 300 тыс. руб. в уплату за проданную недвижимую вещь — жилой дом;
передача С. недвижимого имущества — жилого дома;
согласие покупателей на вселение, проживание С. в жилом доме;
волеизъявление в форме письменных заявлений продавцов о продаже спорной недвижимости С. и оформление права собственности на него и т.п.
Следовательно, с учетом норм ст. 433, п. 3 ст. 438 ГК договор между С. и продавцами о купле-продаже жилого дома следует признать состоявшимся, но ответчики, злоупотребляя правом, в нарушение его условий, отказывались провести его государственную регистрацию. Права на землю в данном случае являются производными от прав на жилой дом. Следовательно, на основании ст. ст. 28, 29, 36 Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» С. как собственник жилого дома имел исключительное право на приобретение в собственность земельного участка, где расположен дом.
С. обжаловал решение Ленинского районного суда г. Чебоксары от 7 июля 2011 г. на основании вышеназванных доводов. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в Определении от 17 августа 2011 г. в основном согласилась с доводами С., отменила полностью решение Ленинского районного суда г. Чебоксары от 7 июля 2011 г., приняла новое решение: удовлетворить исковые требования С. о признании договора продажи жилого дома состоявшимся и его государственной регистрации, о признании права собственности и прекращении права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, которые предусмотрены ст. 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 164 ГК РФ). В соответствии со ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права; отказ от осуществления принадлежащих им гражданских прав не влечет прекращения этих прав.
Как следует из материалов дела, фактически в 2004 г. между сторонами состоялся договор купли-продажи индивидуального жилого дома площадью 29,3 кв. м и служебных строений, находящихся в г. Чебоксары ЧР, но до настоящего времени сделка надлежащим образом не зарегистрирована.
Указанный вывод следует из того, что с момента приобретения спорного жилого дома и до настоящего времени С. фактически владеет и пользуется им, несет бремя его содержания как собственник. В частности, им оплачиваются услуги МУП «Водоканал» по водопроводу и канализации, услуги по газоснабжению и электроснабжению (л.д. 252 — 274). Допрошенные в качестве свидетелей К. и В. подтвердили в судебном заседании, что С. проживает в спорном домовладении с 2003 — 2005 гг. При этом оплата за приобретенный дом С. произведена в том же 2004 г., о чем свидетельствуют копии платежных поручений от 20 декабря 2004 г. N 577, 586, 690, по которым С. перечислил ответчикам 300000 руб. как первоначальный взнос за дом (л.д. 173 — 175).
В соответствии со ст. 4 32 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в надлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Изложенные в указанных нормах закона требования сторонами выполнены, т.е. договор купли-продажи спорного жилого дома фактически исполнен.
В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Как следует из материалов дела, при продаже ответчиками спорного домовладения между сторонами был заключен договор, оформленный ими как «предварительный» только из-за отсутствия у продавцов надлежащим образом оформленных документов на земельный участок. В настоящее время право собственности на спорный земельный участок за ответчиками зарегистрировано в предусмотренном законом порядке.
При изложенных обстоятельствах судебная коллегия находит, что у суда первой инстанции не было законных оснований для отказа С. в удовлетворении его требований, в связи с чем решение суда не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении его иска в полном объеме… <4>.
———————————
<4> Кассационное дело N 33-3091-11 Верховного Суда Чувашской Республики.
Наконец-то спор о праве на недвижимость, который длился почти семь лет (!), разрешен в пользу добросовестного покупателя недвижимости. На первый взгляд, решение кассационной инстанции суда кажется нестандартным, однако оно основано на нормах действующего гражданского законодательства и, очевидно, будет представлять большой интерес как для представителей науки гражданского права, так и для практических работников и сыграет положительную роль в правоприменительной практике разрешения споров о продаже недвижимости.
Список литературы
——————————————————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).
——————————————————————
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1998. С. 154, 155.
2. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского прав (изд. 1907 г.). М.: Спарк, 1995. С. 311.
