О НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМАХ СЕРВИТУТНОГО ПРАВА В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ
КОММЕНТАРИЙ К ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПРЕЗИДИУМА ВАС РФ ОТ 28 ФЕВРАЛЯ 2012 Г. N 11248/11 <1>
А. В. КОПЫЛОВ
——————————— <1> См.: Вестник ВАС РФ. 2012. N 6. С. 144 — 152.
Копылов Александр Владимирович, доцент кафедры гражданского права юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук.
В комментируемом Постановлении Президиум ВАС РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по спору об установлении сервитута, а удовлетворению иска об установлении сервитута не препятствует наличие у истца права пользоваться служебным земельным участком на основании обязательства. Кроме того, Президиум ВАС РФ установил критерии определения размера платы за сервитут.
Ключевые слова: сервитут, ограниченные вещные права.
Фабула дела. Между обществом с ограниченной ответственностью «Сервис-центр «Холодильщик» (далее — ООО «Сервис-центр «Холодильщик») и открытым акционерным обществом «Станкосиб» (далее — АО «Станкосиб») возник спор по поводу установления частного сервитута, предназначенного для обеспечения прохода и проезда транспортных средств. Согласно материалам дела ООО «Сервис-центр «Холодильщик» являлось собственником земельного участка площадью 2038 кв. м и двух нежилых помещений, находящихся на этом участке. АО «Станкосиб», в свою очередь, принадлежали на праве собственности два смежных земельных участка площадью соответственно 5522 кв. м и 22 401 кв. м. Они были расположены таким образом, что доступ к недвижимому имуществу ООО «Сервис-центр «Холодильщик» был возможен только через землю АО «Станкосиб». В связи с этим ранее между сторонами был заключен договор возмездного оказания услуг, определявший в том числе и порядок проезда к земельному участку для общества с ограниченной ответственностью. Впоследствии ООО «Сервис-центр «Холодильщик» обратилось к акционерному обществу с предложением о заключении договора об установлении частного сервитута на принадлежащие ему участки. Поскольку АО «Станкосиб» не ответило на это предложение, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском об установлении сервитута, обеспечивающего возможность беспрепятственного прохода и проезда автотранспортных средств сотрудников, арендаторов и клиентов истца к принадлежащему ему земельному участку и находящимся на нем нежилым помещениям. Помимо этого, истец потребовал запретить ответчику совершать в будущем действия, препятствующие реализации данного сервитута путем установки ограждений, шлагбаумов и других сооружений вдоль границ земельного участка сервитуария. Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении искового требования было отказано. При этом суд сослался на отсутствие в деле достаточных доказательств, подтверждающих совершение ответчиком действий, препятствующих истцу в использовании принадлежащего ему недвижимого имущества, а также на заключенный между сторонами договор возмездного оказания услуг, определявший порядок проезда к земельному участку ООО «Сервис-центр «Холодильщик». Кроме того, предложенная истцом схема проезда не учитывала уже сложившийся порядок проезда через участки ответчика и запрещающие знаки дорожного движения. Эти обстоятельства, по мнению суда, исключали необходимость установления сервитута. Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции и оставили его решение без изменения. Истец обратился в ВАС РФ и потребовал пересмотра названных судебных актов в порядке надзора, сославшись на неправильное применение норм материального права. В результате Президиум ВАС РФ отменил все ранее вынесенные судебные решения и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Комментарий. Отменяя ранее вынесенные судебные акты, Президиум ВАС РФ руководствовался следующими аргументами. Во-первых, в соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться в том числе и для обеспечения прохода и проезда транспортных средств через соседний земельный участок. Сервитутное право способно возникать как на основе договора между собственниками господствующего и служебного земельных участков, так и в судебном порядке по иску заинтересованного лица. Пункт 3 ст. 274 ГК РФ предусматривает возможность возникновения сервитута на основе судебного решения, если между собственниками соседних земельных участков имеет место спор, препятствующий заключению договора об установлении или условиях сервитута. Предметом соответствующего иска является требование собственника господствующего земельного участка о наделении его правом ограниченного пользования землей соседа. При этом истцу необходимо доказать наличие между ним и ответчиком спора, препятствующего заключению соглашения о сервитуте, а также объективную невозможность обеспечить основные потребности истца как собственника недвижимости без наделения его соответствующим сервитутом в отношении служебного земельного участка. Как справедливо отмечается в постановлении, нарушение ответчиком прав истца не входит в предмет доказывания по такому спору. Следовательно, выводы судов нижестоящих инстанций о необходимости подтверждения ООО «Сервис-центр «Холодильщик» фактов совершения АО «Станкосиб» действий, препятствующих доступу истца к его имуществу, не соответствуют положениям ст. 274 ГК РФ и не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска. Позиция Президиума ВАС РФ по этому вопросу представляется вполне обоснованной. Вместе с тем следует отметить, что упомянутые выше нарушения со стороны ответчика подлежат доказыванию истцом только в том случае, когда он уже обладает сервитутным правом в отношении недвижимости ответчика, который совершает действия, препятствующие реализации такого права. Однако в данной ситуации необходимо использовать иск не об установлении сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ), а о защите сервитута, направленный на устранение препятствий в пользовании служебной недвижимостью, т. е. негаторный иск (ст. 304, 305 ГК РФ). Выбор такого средства защиты объясняется отсутствием в действующем российском законодательстве специального иска, предназначенного для защиты сервитута (подобного actio confessoria, существовавшему в римском частном праве <2>). Таким образом, защита собственника господствующего земельного участка с помощью негаторного иска возможна лишь при наличии у него соответствующего сервитута в отношении имущества соседа. Причем такой иск может быть применен для защиты именно сервитута, а не самого права собственности на земельный участок и находящиеся на нем нежилые помещения. ——————————— <2> См., напр.: Biondi B. Le servitu prediali nel diritto romano. Milano, 1954. P. 343; Buckland W. W. The Protection of Servitudes in Roman Law // Law Quarterly Review. 1930. October. P. 447.
Во-вторых, наличие между сторонами обязательственных правоотношений, возникших на основе договора, само по себе не служит препятствием для установления в будущем сервитута, который, являясь ограниченным вещным правом, обеспечивает заинтересованному лицу большие правовые гарантии в использовании соседнего земельного участка по сравнению с обязательственным правом. Согласно имеющимся в деле материалам в декабре 2007 г. стороны заключили договор возмездного оказания услуг N 2800юр (далее — договор N 2800юр), в силу которого АО «Станкосиб» взяло на себя обязательство обеспечить контрагенту поставку тепловой энергии, а также осуществлять водоснабжение и водоотведение нежилых помещений истца. ООО «Сервис-центр «Холодильщик», в свою очередь, приобрело право возмездного пользования подъездными путями к принадлежащим ему нежилым помещениям, что вытекает из смысла п. 3.1.6 данного соглашения. Президиум ВАС РФ квалифицировал эту сделку как договор энергоснабжения (ст. 539 ГК РФ). Такая позиция представляется не совсем правильной. Отсутствие в договоре как прямого указания на наличие у общества с ограниченной ответственностью субъективного права на беспрепятственный доступ к своему имуществу, так и соответствующей схемы движения транспортных средств через территорию ответчика не позволяет ограничиться рамками договора энергоснабжения при рассмотрении правовой природы возникших отношений. Заключенный сторонами договор N 2800юр по своей правовой природе является смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ), поскольку сочетает в себе элементы и договора энергоснабжения (ст. 539 ГК РФ), и договора имущественного найма (ст. 606 ГК РФ). Этот вывод подтверждается наличием у услугополучателя обязанности вносить плату за пользование подъездными путями, находящимися на земельных участках услугодателя (п. 3.1.6 договора N 2800юр). Не совсем точная правовая квалификация сделки в целом не противоречит правильности вывода высшей судебной инстанции о том, что договорные отношения, на основе которых лицо приобретает право пользования чужой недвижимостью, не исключают возможности установления в будущем сервитута на это имущество. Относясь к категории iura in re aliena, сервитут предоставляет его субъекту большие правовые гарантии в использовании служебной земли по сравнению с обязательственным правом, возникшим из договора, так как, во-первых, сервитут является бессрочным, а во-вторых, сохраняет действие при смене собственника служебной земли согласно п. 1 ст. 275 ГК РФ (так называемое право следования). Обязательственные права такими признаками не обладают, а значит, не могут обеспечить заинтересованному лицу достаточные гарантии реализации принадлежащего ему имущественного права. Следует заметить, что в истории сервитутного права эпохи Древнего Рима наличие между сторонами договорных отношений, в рамках которых субъект приобретал право пользования соседним земельным участком для прохода и проезда (например, на основе precarium), могло быть препятствием для возникновения соответствующего сервитута только посредством приобретательной давности <3>. Однако в действующем российском законодательстве (ст. 234 ГК РФ) usucapio рассматривается исключительно как основание для приобретения права собственности, но не сервитутного права. Следовательно, обязательственно-правовая связь между участниками спора не может рассматриваться как основание для отказа в удовлетворении иска и по этой причине. ——————————— <3> См.: Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 32.
В-третьих, несоответствие предложенной истцом сферы действия сервитута (части земельных участков ответчика площадью 1153 кв. м и 6 кв. м) сложившемуся порядку проезда через земельные участки АО «Станкосиб», а также утвержденной схеме дорожного движения и имеющимся дорожным знакам само по себе не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении иска об установлении сервитута, если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что у истца отсутствуют иные возможности для прохода и проезда к своему имуществу. Рассматривая вопрос о несоответствии предложенной истцом схемы проезда автотранспорта через участок ответчика уже сложившемуся порядку такого проезда, Президиум ВАС РФ обоснованно разъяснил, что суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования земельного участка. Поэтому он вправе самостоятельно определить параметры действия ограниченного вещного права, в том числе конкретные маршруты прохода и проезда транспорта через участок ответчика, которые, с одной стороны, должны соответствовать интересам истца, а с другой — быть наименее обременительными для владельца praedium serviens. По мнению высшей судебной инстанции, определение таких параметров судами, рассматривающими аналогичные споры, должно быть основано на балансе интересов сторон, принципе разумности (п. 3 ст. 10 ГК РФ), а также на конкретных обстоятельствах дела. Если же в процессе определения отдельных условий сервитута и возможных вариантов его установления перед судом возникнут вопросы, разрешение которых требует наличия специальных знаний (например, кадастровые работы для описания детальных пространственных характеристик права прохода и проезда), суд согласно ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее — АПК РФ) может назначить проведение экспертизы и разрешить спор в соответствии с ее результатами. Отметим, что предложенные Президиумом ВАС РФ критерии рассмотрения такого рода споров (баланс интересов сторон и принцип разумности) имеют оценочный характер и потому вряд ли способны обеспечить единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. В свою очередь, необходимость использования судами оценочных категорий при рассмотрении исков об установлении сервитутов возникает вследствие отсутствия каких-либо правил, регулирующих данные отношения, в действующем гражданском законодательстве: п. 3 ст. 274 ГК РФ только упоминает о возможности установления сервитута в судебном порядке. Противоречие между предложенным ООО «Сервис-центр «Холодильщик» порядком проезда автотранспорта через участок ответчика и утвержденной схемой дорожного движения с действующими дорожными знаками также не может рассматриваться как безусловное основание для отказа в удовлетворении требования истца об установлении сервитута. Для этого необходимо разрешить вопрос о возможности внесения соответствующих изменений в схему дорожного движения на земельных участках, принадлежащих АО «Станкосиб», и замены находящихся на них дорожных знаков. Решение этого вопроса, несомненно, требует наличия специальных знаний в области организации дорожного движения, поэтому суды при рассмотрении данной категории дел не вправе (как полагает Президиум ВАС РФ), а обязаны назначать проведение экспертизы в соответствии со ст. 82 АПК РФ. Помимо анализа обстоятельств, послуживших основанием для отмены ранее принятых судебных актов, мотивировочная часть комментируемого постановления Президиума ВАС РФ также содержит ряд теоретических выводов. О критериях определения судами размера платы за сервитут. Согласно п. 5 ст. 274 ГК РФ и п. 6 ст. 23 Земельного кодекса Российской Федерации собственник служебного участка вправе требовать от сервитуария соразмерную плату за пользование его недвижимостью. При установлении сервитута на основе договора между собственниками соседних земельных участков размер вознаграждения, уплачиваемого собственнику praedium serviens, определяется соглашением сторон на основе принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 и п. 1 ст. 424 ГК РФ). Возникает вопрос: как рассчитать эту плату, если сервитут возникает в судебном порядке? К сожалению, в действующем гражданском и земельном законодательстве РФ отсутствует механизм расчета такой платы, однако на ведомственном уровне предпринимались попытки его создания. Так, 17.03.2004 Федеральная служба земельного кадастра утвердила Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (далее — Временные методические рекомендации), в которых величина соразмерной платы за сервитут определялась как размер убытков, причиненных собственнику земли в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута (согласно п. 2.2 указанного документа). Общая сумма таких убытков рассчитывается путем суммирования: а) реального ущерба, причиненного собственнику в результате установления сервитута. Его размер определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без учета и с учетом ограничения прав собственника, т. е. при наличии и при отсутствии сервитута. Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется оценщиком в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (п. 3.1, 3.2 Временных методических рекомендаций); б) упущенной выгоды, причиненной собственнику в результате установления сервитута. Под упущенной выгодой понимается доход, который собственник получил бы, если бы его права не были ограничены сервитутом (раздел IV Временных методических рекомендаций); в) убытков, причиненных собственнику в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами в результате установления сервитута. Эти убытки включают в себя расходы собственника служебной земли, связанные с ответственностью перед контрагентами за досрочное прекращение обязательств (например, выплаченные штрафы и пени), а также суммы, недополученные собственником с контрагентов по той же причине (п. 5.1 Временных методических рекомендаций). Следует заметить, что Временные методические рекомендации не были зарегистрированы в Министерстве юстиции РФ и опубликованы в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009 «Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации», в связи с чем не подлежат обязательному применению. Другой попыткой такого рода стали два письма Министерства экономического развития РФ: от 21.10.2009 N Д23-3470 «Об определении платы за пользование земельными участками на условиях сервитута» и от 03.11.2009 N Д23-3607 «Об установлении сервитута на земельный участок», в которых было разъяснено, что «соразмерность платы за пользование земельным участком представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». «Гениальное» по степени конкретизации и лаконизму толкование! Однако и эти документы не имеют нормативного характера, поскольку представляют собой разъяснения по конкретным запросам. Какой же позиции придерживается Президиум ВАС РФ? В комментируемом Постановлении он разъясняет, что судам при определении размера платежей, подлежащих внесению собственнику служебной недвижимости, необходимо учитывать три обстоятельства: — характер и интенсивность использования сервитута управомоченным лицом; — материальную выгоду, которую мог бы получить владелец служебной земли, если бы его участок не был обременен сервитутом (например, возможную выгоду от предоставления части участка, используемого для прохода и проезда, в аренду третьим лицам). Очевидно, что данное судебное толкование по своему смыслу совпадает с положениями раздела IV Временных методических рекомендаций, касающимися упущенной выгоды собственника служебного земельного участка; — расходы собственника обремененной земли на создание условий для реализации истцом права прохода и проезда через участок ответчика (например, затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем состоянии и т. д.). Если первые два фактора, по мнению Президиума ВАС РФ влияющие на определение размера платы за сервитут, не вызывают каких-либо возражений и могут быть приняты во внимание при рассмотрении аналогичных дел в нижестоящих судах, то применимость третьего критерия (расходы собственника), на наш взгляд, под сомнением. В теории сервитутного права отношения между сервитуарием и собственником служебного земельного участка строятся таким образом, что последний независимо от вида сервитута (положительный или отрицательный) несет перед субъектом сервитутного права обязанности исключительно пассивного типа, заключающиеся в воздержании от совершения действий, препятствующих реализации прав истца. Исключение из этого правила было известно только одно — servitus oneris ferendi, существовавший еще в праве Древнего Рима <4>, а также аналоги этого сервитута в более поздние исторические эпохи. Схожий с римским прототипом сервитут упоминался в Своде гражданских узаконений губерний Прибалтийских 1864 г. (ст. 1183 — 1186) <5>. В рамках данного ius in re aliena сервитуарий приобретал право встраивать отдельные элементы своей постройки (балки, бревна, камни) в стену строения соседа с целью использования ее в качестве опоры. Собственник служебного участка должен был поддерживать эту стену в надлежащем состоянии (ремонтировать), т. е. совершать действия в пользу собственника praedium dominans, исполняя таким образом обязанность активного типа. В действующем российском законодательстве такого рода исключения не предусмотрены. Поэтому истец в рассматриваемом деле правомерно требует от суда только запретить АО «Станкосиб» совершать в будущем действия, препятствующие путем установки шлагбаумов, ограждений и других сооружений проходу или проезду через его участок транспорту, сотрудникам, клиентам и арендаторам ООО «Сервис-центр «Холодильщик». Вместе с тем он не вправе требовать от ответчика установки такого рода шлагбаумов и иных сооружений или строительства дороги специально для проезда транспортных средств истца. Таким образом, упомянутые расходы собственника, на наш взгляд, не должны учитываться судами при определении размера вознаграждения за пользование землей на условиях сервитута. ——————————— <4> См.: Дорн Л. Б. Догма римского права. СПб., 1880. С. 433. <5> См.: Нолькен А. М. Свод гражданских узаконений губерний Прибалтийских с включением изменений и дополнений на 1890 год. СПб., 1891. С. 153.
О способах определения судами пространственных характеристик сервитута. В соответствии со ст. 131 ГК РФ, а также ст. 2, 12 и 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сервитут подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основанием для регистрации может быть как договор между собственниками соседних земельных участков об установлении сервитута, так и судебное решение, принятое в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ, т. е. при наличии спора между собственником недвижимости и лицом, претендующим на получение права ограниченного пользования. Согласно ст. 27 указанного выше Закона при государственной регистрации в регистрационный орган должны быть представлены документы, определяющие содержание и сферу действия сервитута, а также кадастровый паспорт объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости. Поэтому если суд решает удовлетворить иск об установлении сервитута, то в резолютивной части такого решения он обязан указать точные пространственные характеристики права ограниченного пользования, необходимые для внесения изменений в государственный кадастр недвижимости, а также для последующей государственной регистрации данного ius in re aliena в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В Постановлении Президиума ВАС РФ обоснованно выделяются два варианта определения конкретных параметров сервитута при его установлении в судебном порядке. 1. Кадастровые работы для описания пространственных параметров сервитута выполнены, и стороны спора согласны с их результатами, которые отражены в межевом плане служебного земельного участка. В этом случае суд принимает решение о сфере действия сервитута в соответствии с результатами кадастровых работ. Такая ситуация может возникнуть, например, если между сторонами возникает спор по поводу размера платы за сервитут, а не по поводу его пространственных характеристик. 2. Ответчик в принципе возражает против установления сервитута либо спор между сторонами касается конкретных пространственных параметров права ограниченного пользования соседним земельным участком. В этой ситуации суду следует самостоятельно установить границы сервитута на основе результатов кадастровых работ, которые будут проведены в рамках дела в соответствии со ст. 82 АПК РФ.
