НЕКОТОРЫЕ ВОПРОСЫ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ (СТ. 234 ГК РФ)
А. ЛЕЙБА
Лейба Алексей, юрисконсульт ООО «Уралводоканал».
Судебные споры о признании права собственности на жилые помещения в силу приобретательной давности — достаточно распространенное явление. При этом такой порядок приобретения права собственности не является нормой, а носит скорее исключительный характер. Поэтому при обращении в суд истцу необходимо запастись достаточными доказательствами — свидетельскими показаниями и письменными документами.
Добросовестность, открытость, непрерывность и длительность владения имуществом характеризуют такое понятие как «приобретательная давность», которой посвящена в ГК РФ всего одна статья — статья 234. Приобретательная давность распространяется как на движимое, так и на недвижимое имущество с учетом различных сроков владения, и жилые помещения — не исключение.
ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ ДО И ПОСЛЕ ПРИНЯТИЯ ГК РФ
Как отмечает П. Крашенинников, нормы ГК РФ о приобретательной давности не являются новеллой ГК, поскольку были известны дореволюционному российскому законодательству, а также законодательству большинства стран континентальной системы права <1>. ——————————— <1> Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой / Под ред. П. В. Крашенинникова. Статут, 2011 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
Стоит отметить, что в ГК РСФСР 1922 и 1964 годов норм о приобретательной давности как о способе приобретения права собственности на имущество не было. Однако в ст. 50 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года было установлено, что гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом не менее 15 лет, так и иным имуществом не менее 5 лет, приобретают право собственности на это имущество (приобретательная давность). Необходимо отметить, что ныне действующий ЖК РФ не содержит каких-либо норм, запрещающих, ограничивающих или изменяющих нормы ГК РФ о приобретении права собственности на жилые помещения по данному основанию. В п. 3.4.9 раздела IV Концепции развития гражданского законодательства РФ (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) указывалось, что «необходимо отказаться от такого реквизита давностного владения, как добросовестность. При этом требуется предусмотреть увеличенный срок приобретательной давности (30 лет) для приобретения права собственности на недвижимое имущество, которое выбыло из владения собственника помимо его воли». Также в Концепции предлагалось, что течение срока приобретательной давности должно исчисляться с момента начала давностного владения. Но, несмотря на то что в ГК РФ уже внесено три блока поправок, в данную статью никаких изменений так и не было внесено. На наш взгляд, основная цель принятия данной нормы заключается в том, чтобы у граждан, которые в свое время приобрели жилые дома или иные жилые помещения, например, по расписке, но передали денежные средства в качестве оплаты за них, появился законный способ признания права собственности путем обращения в суд. Как известно, такую расписку ни одна регистрационная служба не примет в качестве основания приобретения права собственности, ведь в таких случаях не были соблюдены установленные требования к форме договора купли-продажи. К подобным случаям можно отнести и ситуации, когда договор купли-продажи жилого помещения утерян и его невозможно восстановить.
СОВМЕСТНОЕ ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВЫСШИХ СУДОВ
Не так давно Пленумами ВАС РФ и ВС РФ было принято совместное Постановление от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22), положения которого подробно разъясняют нормы ст. 234 ГК РФ. Постановление N 10/22 имеет важное значение для правоприменительных органов, поскольку раскрывает такие понятия, используемые в конструкции приобретательной давности, как добросовестность, открытость и непрерывность давностного владения, владение имуществом как своим собственным (п. 15). Судебные споры о признании права долевой собственности на жилые помещения — достаточно распространенное явление в настоящее время. В связи с этим Н. Захаров делает вывод о том, что «из формулировок, которые использует законодатель и высшие суды в своих актах, посвященных вопросу давностного владения, очевидно, что данный институт является применимым в отношении имущества как такового, а не имущественных прав (в частности, доли в праве общей собственности на имущество), этот вывод следует из того, что владение как таковое (физическое господство над вещью) возможно лишь в отношении имущества, то есть некой цельной материальной вещи (например, земельного участка, книги, различных агрегатов и приспособлений и т. д.), а не доли в праве собственности на это имущество» <2>. ——————————— <2> Подробнее см.: Захаров Н. Доля в праве за давностью лет // ЭЖ-Юрист. 2013. N 29.
С этим выводом следует согласиться, поскольку действительно, если доля в праве собственности не выделена в натуре, а является лишь идеальной, наравне с одним лицом таким имуществом пользуется и другое лицо (сособственник), поэтому такие необходимые признаки, как добросовестность и пользование вещью как своей собственной, отсутствуют. Тем не менее при анализе судебных решений можно обнаружить значительное число дел, в которых суды удовлетворяли требования о признания права собственности на долю в праве общей собственности на имущество в порядке приобретательной давности (например, решение Саткинского городского суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу N 2-1041).
УСЛОВИЯ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
В ст. 234 ГК РФ перечислены признаки фактического владения вещью, и только при наличии всей их совокупности возможно возникновение права собственности. Такой признак владения, как добросовестность, является наиболее известным гражданскому законодательству РФ. Так, в п. 3 ст. 10 ГК РФ содержится норма о том, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Таким образом, этот признак при обращении в суд заинтересованного лица (а приобретательная давность применяется только судом) предполагается существующим. При наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что лицу было известно о незаконности пользования жилым помещением, суды отказывают в признании права собственности (Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2013 по делу N 11-2529). Открытость владения предполагает, что лицо не скрывается от окружающих, которыми в зависимости от обстановки могут быть члены семьи, соседи или работники коммунальных служб, ТСЖ и управляющих компаний. При этом такое владение не должно восприниматься как нечто необычное, не соответствующее условиям обстановки. Как отмечает М. Тихомиров, в подобных случаях «окружающие постоянно имеют возможность беспрепятственно наблюдать владение вещью, но при этом владелец не обязан специально информировать их о своем владении. Наблюдая владение, окружающие сами имеют возможность установить, кто именно осуществляет владение данной вещью. Если владеющее вещью лицо умышленно принимает меры к сокрытию факта своего владения от окружающих, то владение не может быть признано открытым» <3>. ——————————— <3> Приобретательная давность: Комментарии и судебная практика / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: Изд-во Тихомирова М. Ю., 2010 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
Непрерывность означает, что владение жилым помещением лицом не прекращалось по любым причинам (уважительным или неуважительным — ГК РФ о них не упоминает) и не возобновлялось затем в течение сроков, указанных в первом абзаце п. 1 ст. 234 ГК РФ. Владение жилым помещением обязательно должно быть длительным и осуществляться лицом в течение не менее 15 лет, при этом течение этого срока начинается в момент возникновения владения, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 234 ГК РФ. В таких случаях течение сроков приобретательной давности начинается не ранее истечения сроков исковой давности по соответствующим требованиям (3 года). Следует отметить, что ст. 11 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ» установлено, что действие ст. 234 ГК РФ распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 01.01.1995 и продолжается в момент введения в действие части первой ГК РФ. В то же время судебная практика исчисляет сроки приобретательной давности для имущества, находящегося в государственной собственности, лишь с 01.07.1990, т. е. с момента введения в действие Закона СССР «О собственности в СССР» (п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Еще одним установленным ГК РФ требованием к владению является то, чтобы лицо владело жилым помещением как своим собственным. В п. 15 Постановления N 10/22 об этом говорится следующее: «Владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т. п.)». По этим же причинам суды отказывают в удовлетворении требований в случаях, когда лица пользовались жильем на основании ордера или договора социального найма (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2013 по делу N 11-5136).
СУБЪЕКТЫ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
В силу приобретательной давности право собственности на имущество может возникнуть не только у физических и юридических лиц — по правилам ст. 234 ГК РФ право собственности могут приобретать также РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, что подтверждает судебная практика. Практика. Комитет по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга обратился с иском к ОАО «Банк «Открытие» о признании права государственной собственности Санкт-Петербурга на жилое помещение в силу приобретательной давности, ссылаясь на то, что на основании решения Исполкома районного Совета народных депутатов в 1992 году на семью из 4-х человек (нанимателем выступал Р.) был выдан ордер на право занятия трехкомнатной квартиры. В связи с приватизацией квартиры в соответствии с договором передачи, заключенным между Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга и Р., Р. обратился в Управление Росреестра за государственной регистрацией права общей долевой собственности на данную квартиру, однако регистрация была приостановлена, поскольку, по сведениям ЕГРП, на спорную квартиру зарегистрировано право частной собственности иного лица — Ленинградского коммерческого банка «Петровский», правопреемником которого являлся ответчик. Истец в обоснование своих требований ссылался на то, что с 1992 года (более 15 лет) открыто, непрерывно и добросовестно владеет квартирой как своей собственной (ст. 234 ГК РФ). Суд указал, что критерии, из которых следует исходить при разрешении вопросов об исчислении сроков приобретательной давности, а также о том, является ли давностное владение добросовестным, открытым и непрерывным, владеет ли заявитель имуществом как своим собственным, определены в п. 15, 16 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22. Суды трех инстанций пришли к выводу о подтверждении истцом наличия в совокупности всех условий, при которых за лицом может быть признано право собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности, поскольку обстоятельства использования квартиры в течение всего периода давностного владения начиная с 1992 года (заселение в квартиру граждан по ордеру, перечисление коммунальных платежей, предоставление в последующем квартиры в собственность граждан в порядке приватизации) не свидетельствуют о наличии у публичного образования сомнений относительно принадлежности квартиры. Несмотря на отсутствие надлежащим образом оформленных документов, органы власти не считали, что осуществляют полномочия собственника в отношении чужой квартиры. Никаких доказательств того, что ответчик и его правопредшественники после 1992 года заявляли правопритязания на квартиру, требовали ее освобождения, заботились о данном имуществе, не представлено (Постановление ФАС СЗО от 01.10.2012 по делу N А56-235/2012). Лица без гражданства и иностранные граждане также могут приобрести право собственности на жилые помещения в силу приобретательной давности, что подтверждает судебная практика. Практика. Истец, не являющийся гражданином РФ, обратился в суд о признании права собственности на жилой дом, в обоснование своих требований указав, что этот дом был приобретен им у ответчиков, при этом договор купли-продажи не был заключен, а денежная сумма была передана без расписки. После этого владельцы передали ему документы на дом и выписались из домовой книги, но в связи с пожаром в другом доме, при выносе вещей, документы были утеряны. Истец со своей семьей сразу поселился в указанном доме и зарегистрировался по месту жительства. С этого момента он проживает в данном доме, владеет им и земельным участком добросовестно, открыто и непрерывно как своим собственным, производит капитальный и текущий ремонты. Каких-либо претензий на данное имущество со стороны иных лиц не было заявлено. Собственники в нем не проживают с того момента, как снялись с регистрационного учета, место жительства их ему не известно. Решить вопрос во внесудебном порядке истец возможности не имеет в связи с тем, что место жительство второй стороны договора неизвестно, что подтверждается справками отдела адресно-справочной работы. Суд указал, что в соответствии со ст. 5 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, — с другой (решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 03.02.2012 по делу N 2-66/2012).
ДОМОВЛАДЕНИЕ С ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ И ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ
Согласно письму Роснедвижимости от 06.07.2007 N АМ/0889 «О порядке учета в ЕГРОКС домовладений» домовладение представляет собой жилой дом (дома) с хозяйственными постройками (гаражом, баней, сараем, конюшней, иными строениями и сооружениями), находящийся на обособленном земельном участке <4>. ——————————— <4> Документ опубликован не был (текст письма размещен на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в Internet (http://www. kadastr. ru)).
В отношении приобретения прав собственности на земельные участки иностранцами в силу приобретательной давности Г. Эйриян указывает, что «действующее земельное законодательство предусматривает, что иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут быть субъектами права частной собственности в отношении земельных участков, находящихся на приграничных территориях, и земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Поэтому указанные субъекты не могут выступать в роли давностных владельцев в рамках приобретательной давности» <5>. ——————————— <5> Эйриян Г. Н. Применение приобретательной давности к земельным участкам // Адвокат. 2003. N 7 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
Следовательно, в случаях признания права собственности одновременно на домовладение и земельный участок в порядке приобретательной давности необходимо учитывать вышеуказанные требования. Кроме того, в более ранних судебных решениях указывалось, что возможность получить земельный участок в собственность может возникнуть только с 01.01.1991, т. е. с момента вступления в силу Закона РСФСР «О земельной реформе», поскольку до этого момента частная собственность на землю была запрещена и вся земля в этот период находилась в государственной собственности (Постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу N А12-15778/2008, Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.08.2009 по делу N А33-17495/2008). В настоящее время этот вопрос уже не столь актуален, поскольку срок приобретательной давности (15 лет) с учетом установленного Законом срока исковой давности (3 года) в отношении земельных участков истек 01.01.2009. На основании изложенного следует прийти к следующим выводам. Судебный порядок приобретения права собственности на жилые помещения по давности владения не является нормой, а носит скорее исключительный характер. Как указано в п. 21 Постановления N 10/22, «возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности, ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества». В тех случаях, когда в суде поставлен вопрос о признании права собственности в порядке приобретательной давности и на жилой дом (домовладение), и на земельный участок, необходимо учитывать требования, установленные земельным законодательством РФ в отношении иностранцев. Кроме того, при обращении в суд с требованием о признании права собственности на жилье по ст. 234 ГК РФ истцу необходимо запастись достаточными доказательствами, которыми в основном будут служить свидетельские показания, а также письменные доказательства — документы (например, квитанции об уплате налогов, ЖКУ, других расходов, связанных с проживанием, и т. п.).
Список литературы, использованной автором при подготовке статьи
Нормативно-правовые акты
1. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1) // Ведомости СНД и ВС СССР. 26.06.1991. N 26. Ст. 733. 2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 21.10.1994 (в ред. от 11.02.2013) // СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301. 3. Федеральный закон от 30.11.1994 N 52-ФЗ (в ред. от 07.06.2013) «О введении в действие части первой ГК РФ» // СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3302. 4. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
Судебная практика
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.04.1997 N 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1997. N 7. 2. Постановление Пленума ВАС РФ N 22 и Пленума ВС РФ N 10 от 29.04.2012 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. N 109. 21.05.2010. 3. Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2009 по делу N А12-15778/2008 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 4. Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.08.2009 по делу N А33-17495/2008 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 5. Постановление ФАС СЗО от 01.10.2012 по делу N А56-235/2012 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 6. Решение Саткинского городского суда Челябинской области от 24.07.2012 по делу N 2-1041 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 7. Решение Нижнесергинского районного суда Свердловской области от 03.02.2012 по делу N 2-66/2012 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 8. Апелляционное определение Московского городского суда от 14.02.2013 по делу N 11-5136 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс». 9. Апелляционное определение Московского городского суда от 12.02.2013 по делу N 11-2529 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
