Ответ: Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества не могут быть предметом договора купли-продажи, поскольку они являются частью этого объекта как неделимой вещи и не являются объектами гражданских прав в силу ст. ст. 128, 133 Гражданского кодекса РФ.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
Неотделимые улучшения объекта недвижимого имущества представляют собой часть этого объекта, которая не может быть отделена без его разрушения, повреждения или изменения его назначения. Этим они отличаются от отделимых улучшений.
В соответствии с требованиями, установленными п. п. 1, 3 ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 ГК РФ. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.
Исходя из смысла названных положений предметом договора купли-продажи могут быть только вещи, имеющие наименование, количество которых можно определить. С учетом изложенного неотделимые улучшения помещения нельзя рассматривать как вещь, которая может являться самостоятельным предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта недвижимого имущества.
Если рассматривать вопрос о правах на неотделимые улучшения с точки зрения арендных отношений, то, если относительно отделимых улучшений объектов ст. 623 ГК РФ предусматривает возможность возникновения права собственности на них у арендатора или арендодателя, относительно неотделимых улучшений законодатель предусмотрел другой правовой режим — возмещение арендодателем арендатору затрат на эти улучшения без возникновения права собственности на них как на самостоятельные вещи (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.05.2010 по делу N А56-66260/2009).
Позиция о том, что неотделимые улучшения не могут выступать самостоятельными объектами гражданских прав (вещами) и предметом сделок, подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2012 по делу N А56-59417/2011, ФАС Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6).
