(Гусева Л. Л.) («Бюллетень нотариальной практики», 2009, N 4)
ОСОБЕННОСТИ СУБЪЕКТНОГО СОСТАВА ПРИ ИПОТЕЧНОМ ЖИЛИЩНОМ КРЕДИТОВАНИИ
Л. Л. ГУСЕВА
Гусева Л. Л., юрисконсульт ООО «Электромонтаж-Лайн», соискатель кафедры гражданского права и процесса Академии труда и социальных отношений г. Москва.
Жилищный вопрос для России всегда был актуальным, поскольку для любого человека очень важно иметь собственный дом или квартиру, что является одной из основных потребностей для каждой семьи и во многом определяет ее социальный и экономический статус. Правительством РФ еще в 2000 г. утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации <1>, которая определяет стратегию государства в становлении и развитии сферы ипотечного кредитования, подробно описывает формирование системы и организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. Для решения жилищного вопроса в сентябре 2005 г. началась реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» <2>. ——————————— <1> Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (в ред. от 08.05.2002) // СЗ РФ. 2000. N 3. Ст. 278. <2> Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», утвержден Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов (Протокол N 2 от 21.12.2005).
В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного жилищного кредитования, а в Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно встретить лишь определение договора ипотеки как соглашения, по которому залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом <3>. В Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования под долгосрочным ипотечным жилищным кредитом понимается кредит или заем, предоставляемый на срок от 3 и более лет банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог, приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. В нормативных актах, принятых рядом субъектов Российской Федерации, приводятся определения ипотечного жилищного кредитования <4>, и в целом можно отметить, что под ипотечным жилищным кредитованием понимаются отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов (займов) в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения договорных обязательств субъектами ипотечной системы, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов. Между субъектами ипотечного жилищного кредитования возникают отношения, а исходя из Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» основными субъектами названных правоотношений выступают залогодатель и залогодержатель. Кроме основных субъектов в системе ипотечного жилищного кредитования участвуют также продавцы жилья, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы, инвесторы, а также инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д. Во всех случаях основными участниками рынка ипотечного кредитования выступают заемщики — физические лица, граждане РФ, которые заключили соответствующие кредитные договоры (договоры займа) с кредитными и иными организациями с целью приобретения квартиры. ——————————— <3> См.: п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30.11.2008) // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. <4> См.: Закон Московской области от 19 сентября 2001 г. N 144/2001-03 «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области» (в ред. от 27.12.2008) // Вестник Московской областной Думы. 2001. N 9; Закон Чувашской Республики от 30 апреля 2002 г. N 12 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике» // СЗ ЧР. 2002. N 6 и др.
Под залогодателем понимаются физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. В качестве залогодержателя выступают кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы), а также операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. Рассматривая правовое положение граждан, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита, необходимо понимать, что такое правовое положение характеризуется сложным юридическим составом, так как само ипотечное кредитование на приобретение квартиры представляет собой комплексный процесс, в котором гражданин выступает не только в роли заемщика по кредитному договору, но также в роли залогодателя по договору об ипотеке приобретаемого жилого помещения и покупателя по договору купли-продажи квартиры. В каждом случае правовое положение гражданина характеризуется определенным набором прав и обязанностей. Так, предоставление ипотечного кредита требует выполнения ряда достаточно жестких условий. Следует заметить, что ипотечное жилищное кредитование в России подразделяется на два вида: коммерческое ипотечное жилищное кредитование и социальное ипотечное жилищное кредитование. Причем разделение происходит как по субъектному составу заемщиков, так и по условиям кредитования, в которых выражены определенные требования к залогодателю. Типовые требования к залогодателю при коммерческом ипотечном жилищном кредитовании представлены в программах большинства универсальных российских банков и ипотечных организаций. К таким условиям можно отнести, в частности, следующие требования: гражданство России, возраст от 22 до 50 лет, постоянная регистрация на территории России, постоянная трудовая деятельность на территории России, рыночная процентная ставка по кредиту, формирование первоначального взноса и возврат кредита за счет собственных средств заемщика. Кроме того, предъявляются требования и к общему трудовому стажу, а также к стажу по последнему месту работы. Основным критерием отбора заемщика является официально подтвержденный доход. Кроме вышеперечисленных требований, банки могут ввести и дополнительные критерии по отношению к ипотечным заемщикам. Так, например, некоторые банки допускают наличие иного, чем российское, гражданства, вводят требования, чтобы к возрасту 50 — 60 лет была погашена половина задолженности по кредиту. Более того, в последнее время ипотечный кредит может быть предоставлен гражданам, достигшим 75 лет (к моменту окончания выплаты кредита). Практически обязательным условием является наличие поручительства, а в соответствии со ст. 361 Гражданского кодекса Российской Федерации поручителем является лицо, которое обязано перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Солидарная ответственность должника и поручителя наступает в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств. Договор поручительства при ипотечном кредитовании заключается между кредитором и поручителем в письменной форме в виде отдельного документа, и поручителем может выступить как физическое, так и юридическое лицо. Общепринято считать, что социальная ипотека предполагает улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан, к которым относятся граждане, официально признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, молодые семьи, военные, работники бюджетной сферы, посредством использования ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Таким образом, социальное ипотечное кредитование базируется на принципах всесторонней государственной поддержки заемщика. Существует несколько вариантов социальной ипотеки: — дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту; — предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья; — продажа государственного жилья в кредит по льготной цене. Однако существуют и иные формы социальной поддержки заемщиков, которые действуют в регионах, а также в ведомствах, успешно совмещающих решение квартирных и кадровых проблем. Например, одно из ведомств, где разработаны и внедрены принципы всесторонней ведомственной поддержки приобретения жилья по системе ипотечного кредитования практически для каждого работника, — это Российские железные дороги <5>. Другим вариантом решения жилищной проблемы для молодежи стала возрождающаяся практика студенческих строительных отрядов. Бойцы таких отрядов, отработав 150 смен, получают право с помощью ипотеки купить квартиру по себестоимости. Такие стройотряды действуют в двух областях — Свердловской и Воронежской. Поэтому можно сделать вывод, что под понятием «социальная ипотека» должно пониматься все многообразие форм льготного жилищного кредитования. ——————————— <5> Вопросами обеспечения доступным жильем работников железнодорожной отрасли в рамках реализации жилищно-ипотечной программы ОАО «РЖД» занимается ЗАО «Желдорипотека» — дочерняя компания ОАО «Российские железные дороги».
Правовой основой социальной ипотеки для военных является Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» <6>, который ввел в действие Всероссийскую программу «Военная ипотека», направленную на реализацию права военнослужащих на жилье посредством накопительной ипотечной системы жилищного обеспечения. В ст. 9 данного Закона приводится подробный перечень специальных субъектов — участников военной накопительно-ипотечной системы, а в целом гл. 3 названного Закона определяет порядок участия военнослужащих в накопительно-ипотечной системе. ——————————— <6> Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» (в ред. от 23.07.2008) // СЗ РФ. 2004. N 34. Ст. 3532.
Значительное внимание государство оказывает молодой семье. О молодой семье общество и государство должны проявлять особую заботу, так как именно с этим типом семьи связано улучшение демографической ситуации в современной России, что в настоящее время является одним из приоритетных национальных проектов и основным направлением государственной политики. Обеспечение жильем молодых семей осуществляется на основании Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы <7>, которая включала специальную подпрограмму «Обеспечение жильем молодых семей», утвержденную Постановлением Правительства Российской Федерации <8> от 28 августа 2002 г. N 638. С завершением первого этапа реализации Целевой программы свое дальнейшее развитие подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» получила в Постановлении Правительства РФ «О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы» <9>. В Постановлении нуждающимися в улучшении жилищных условий определены молодые семьи, поставленные на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., а также другие молодые семьи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в соответствии с законодательством РФ и имеющие доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и одного и более детей и нуждающаяся в улучшении жилищных условий (далее — молодая семья). Постановлением Правительства РФ в декабре 2007 г. возраст участников подпрограммы увеличен до 35 лет <10>. ——————————— <7> Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 — 2010 годы, утверждена Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. N 675 // СЗ РФ. 2001. N 39. Ст. 3770. <8> Постановление Правительства РФ «О подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «ЖИЛИЩЕ» на 2002 — 2010 годы» от 28.08.2002 N 638 (утратило силу). <9> Постановление Правительства РФ от 31 декабря 2005 г. N 865 «О дополнительных мерах по реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 — 2010 годы» // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 694. <10> Постановление Правительства РФ от 29 декабря 2007 г. N 979 «О внесении изменений в акты Правительства Российской Федерации по вопросам реализации мероприятий по обеспечению жильем молодых семей» // СЗ РФ. 2008. N 2. Ст. 103.
Программы «Молодая семья», разработанные законодательными органами субъектов Федерации, имеют свои особенности, учитывающие региональные проблемы и предъявляющие свои требования к субъектному составу. Так, например, в Чувашии, квартиры на условиях долговременного кредитования предоставлялись врачам, учителям и прочим бюджетникам под 5% годовых в рублях, при этом первоначальный взнос составлял 30% стоимости приобретаемой квартиры. Разницу между банковской и социальной ставкой компенсирует республиканский бюджет. В Белгородской области действует программа ипотечного жилищного кредитования для жителей области, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на получение жилищной субсидии, годовая процентная ставка составляет 8,5%, при этом максимальный срок выдачи кредитов (займов) — 15 лет. Общим для всех региональных программ является ее направленность на жителей региона. В заключение можно сделать вывод о необходимости принятия закона на федеральном уровне об ипотечном жилищном кредитовании, который должен определять общее регулирование вопросов создания системы ипотечного кредитования, стимулирования ее развития, регламентировать правовой статус участников ипотечного кредитования, определять полномочия уровней власти и органов по регулированию отношений в сфере ипотечного кредитования и ее поддержки.
