Особенности формирования и реализации нормативной правовой базы регулирования рынка ипотечного жилищного кредитования на уровне субъектов Российской Федерации

(Столярова А. В.) («Юрист», 2007, N 6)

ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ И РЕАЛИЗАЦИИ НОРМАТИВНОЙ ПРАВОВОЙ БАЗЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА УРОВНЕ СУБЪЕКТОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

А. В. СТОЛЯРОВА

Столярова А. В., аспирант РГГУ.

Поддержка и эффективное развитие ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации невозможны без формирования соответствующей нормативной правовой базы. В настоящее время многие субъекты Федерации уже приступили к законодательной реализации совместной компетенции в обозначенной сфере, закрепляя основные положения механизма ипотечного кредитования в законах субъекта. Следует отметить, что в субъектах используются различные способы, принятие которых представительной властью применительно к местным условиям видится наиболее целесообразным. Приведем перечень некоторых законодательных актов субъектов Российской Федерации в области ипотечного кредитования. 1. Закон Республики Алтай от 27 января 2000 г. N 15-52 (в ред. от 13 марта 2003 г.) «Об организации ипотечного жилищного кредитования в Республике Алтай». 2. Закон Республики Дагестан от 30 июня 2004 г. N 19 «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Республике Дагестан». 3. Закон Кабардино-Балкарской Республики от 20 мая 2002 г. N 36-РЗ (в ред. от 19 декабря 2003 г.) «О развитии ипотечного жилищного кредитования в Кабардино-Балкарской Республике». 4. Закон Республики Калмыкия от 6 ноября 2001 г. N 136-II-З «О развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в Республике Калмыкия». 5. Закон Московской области от 19 сентября 2001 г. N 144/2001-ОЗ «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Московской области». Для анализа нормативной правовой базы субъектов Российской Федерации, по нашему мнению, наибольший практический интерес вызывает законодательство города Москвы и Московской области. В частности, это связано с тем, что помимо Закона г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» (с изменениями от 19 мая 2004 г.) <1> в городе Москве принята Программа развития ипотечного жилищного кредитования в г. Москве на 2006 — 2008 гг., утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 8 ноября 2005 г. N 881-ПП <2>, «Среднесрочная жилищная программа «Москвичам — доступное жилье» на период 2007 — 2009 годов и задание на 2010 год», утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 23 января 2007 г. N 24-ПП <3>, а также Концепция развития жилищной ипотеки в г. Москве, утвержденная Постановлением Правительства Москвы от 16 января 2001 г. N 24-ПП <4>. ——————————— <1> Тверская, 13. 1999. 15 — 21 апреля. <2> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2005. N 67. 28 ноября. <3> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2007. N 8. 7 февраля. <4> Вестник Мэрии Москвы. 2001. N 7.

Следует также отметить наличие и подзаконных нормативных правовых актов, принятие которых способствует реализации законодательства указанного субъекта, например Постановление Правительства Москвы от 16 марта 1999 г. N 194 (ред. от 27.06.2000) «Об учреждении коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» (открытое акционерное общество) <5>, Постановление Правительства Москвы от 18 июня 2002 г. N 448-ПП «О неотложных мерах по реализации системы ипотечного кредитования в городе Москве в 2002 — 2003 годах» (вместе с Условиями эмиссии в 2002 г. и обращения облигаций коммерческого банка «Московское ипотечное агентство») <6>, Постановление Правительства Москвы от 6 апреля 1999 г. N 282 (ред. от 10.04.2000) «Об утверждении Положения о резервном жилищном фонде» (вместе с Порядком предоставления и пользования жилыми помещениями резервного жилищного фонда в целях реализации московской ипотечной программы) <7> и др. ——————————— <5> Тверская, 13. 1999. 24 — 30 июня. <6> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2002. N 26. <7> Вестник Мэрии Москвы. 1999. 11 июня.

Заметим, что Правительство Москвы последовательно реализует жилищную политику, направленную на повышение доступности жилья для граждан, в том числе состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Ежегодно город Москва наращивает объемы жилищного строительства, принят и совершенствуется комплекс социальных жилищных программ, реализуются меры, направленные на повышение возможности жителей города Москвы использовать собственные доходы и имущество для приобретения жилья. В городе реализуются меры по выполнению задач, поставленных в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». В частности, по итогам выполнения городских жилищных программ за 2006 г. 37 тысяч москвичей улучшили жилищные условия в 2006 г., что на 27% больше, чем в 2005 г. На эти цели было выделено 1 млн. 870 тыс. квадратных метров жилья. В 2007 и 2008 гг. адресатам будет выделяться уже 2,2 и 2,6 млн. квадратных метров соответственно. 1 млн. 200 тыс. предусматривается для нужд очередников, 2 млн. 778 тыс. на переселение из ветхого жилья, 840 тыс. на реализацию программы «Молодой семье — доступное жилье», 55% всего построенного жилья будут передаваться по городским социальным программам семьям с несовершеннолетними детьми <8>. ——————————— <8> Счастье в «квадрате» // Российская газета. 2007. 4 апреля.

Вместе с тем ряд факторов, отличающих Москву от других субъектов Российской Федерации, таких, как привлекательность недвижимости в жилищной сфере в Москве в качестве высокодоходного объекта инвестиций, рост покупательной способности отдельных групп граждан, в том числе жителей других регионов страны и зарубежья, обусловливают значительный рост спроса на московское жилье и, как следствие, рост цен на него. В последние годы средняя рыночная стоимость жилья в Москве увеличивалась на 30 — 40% ежегодно и в настоящее время приблизилась к 4500 долл. за кв. м общей жилой площади. В начале 2007 г. сложились и оптимистические прогнозы, касающиеся ситуации на рынке московской недвижимости. Так, согласно прогнозу Росгосстраха, к концу этого года цены на недвижимость в Москве могут снизиться на 10 — 20%. Это произойдет в связи с падением курса доллара, снижением спроса и повышением предложения на московском рынке недвижимости. Эксперты рынка недвижимости назвали прогноз Росгосстраха слишком идеалистичным и не до конца учитывающим реальную ситуацию в столице. Центр стратегических исследований Росгосстраха провел анализ московского рынка недвижимости. По мнению аналитиков центра, цены на жилье в столице снижаются, и к концу года уровень их падения может составить 10 — 20%. Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка. Так, если пересчитать валютные цены в рубли, а это необходимо в условиях падения курса доллара, то получится, что по сравнению с ноябрем прошлого года средняя цена московского жилья уже упала на 2,2%. Средняя стоимость квадратного метра рассчитывается в долларах, в то время как американская валюта обесценивается по отношению к рублю прямо на глазах. Расчет стоимости недвижимости в американской валюте дает возможность создать иллюзию устойчивости заведомо перегретого рынка, сообщается в исследовании Росгосстраха, текст которого опубликован на сайте страховщика. Кроме того, сегодня практически ни одна сделка не совершается без скидок, часто доходящих до 10% стоимости квартиры. Такое снижение цены — это начало коррекции после перегрева рынка в 2005 — 2006 гг., заявляют аналитики центра. Если предположить, что коррекция цен завершится до конца 2007 г., падение цен в среднем достигнет 10 — 20%. Кроме того, снижается спрос на недвижимость, приобретаемую не для перепродажи, а для проживания. Происходит это потому, что при нынешней цене квадратного метра с рынка выдавливаются семьи с доходом менее 3 тыс. долларов на члена семьи в месяц. Доля таких семей в Москве составляет более 97%, таким образом, происходит отток покупателей и сокращение спроса. Количество предложений, напротив, в марте 2007 г. по сравнению с мартом прошлого года увеличилось на 72%, сообщает Росгосстрах со ссылкой на данные сайта «Анализ рынка недвижимости». Впрочем, считают аналитики рынка недвижимости, резкого падения средних цен на московскую недвижимость не будет, так как заранее сделанный прогноз может не совпасть с реалиями рынка недвижимости в Москве. Впоследствии, после коррекции, цены могут возобновить рост. Рынок недвижимости поддержится ростом доходов москвичей, поскольку существует прямая зависимость между средним доходом горожанина и стоимостью квадратного метра жилья. Следует признать, что нормативное правовое обеспечение развития ипотечного кредитования в субъектах Российской Федерации должно строиться по наиболее оптимальной схеме, реализованной в г. Москве. Структура источниковой базы должна включать в себя следующие элементы: закон субъекта, концепцию развития ипотечного кредитования, программу развития на определенный период с конкретными показателями, а также акт о создании специального органа, реализующего указанные в нормативных правовых актах механизмы. Несомненно, что развитие инфраструктуры ипотечного кредитования во многом зависит от деятельности региональных ипотечных операторов. В Москве организатором и координатором системы ипотечного жилищного кредитования является Московское ипотечное агентство, обеспечивающее источники финансирования за счет заемных средств агентства (в том числе средств, вырученных от реализации ценных бумаг агентства, обеспеченных поручительством Правительства Москвы), а также собственных средств ипотечного агентства, средств кредитных учреждений, иных юридических и физических лиц <9>. ——————————— <9> Гуртов В. К. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: РАГС, 2006. С. 10.

Агентство было создано в форме открытого акционерного общества при участии города Москвы, за счет бюджетных средств г. Москвы в качестве отдельной статьи расходов. На момент создания доля города Москвы в уставном капитале общества составляет не менее 51%. Агентство является кредитной организацией. Уставный капитал Московского ипотечного агентства образуется путем внесения денежных средств и имущества. В составе имущества агентству может передаваться жилищный фонд, который используется для образования резервного переселенческого фонда <10>. ——————————— <10> Постановление Правительства Москвы от 6 апреля 1999 г. N 282 (ред. от 10.04.2001) «Об утверждении Положения о резервном жилищном фонде» (вместе с Порядком предоставления и пользования жилыми помещениями резервного жилищного фонда в целях реализации московской ипотечной программы) // Вестник Мэрии Москвы. 1999. 11 июня.

Московское ипотечное агентство разрабатывает стандарты и правила ипотечного жилищного кредитования, в соответствии с которыми строятся отношения в рамках системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве. Московское ипотечное агентство обеспечивает финансирование системы ипотечного жилищного кредитования, приобретает права требования по кредитным договорам, обеспеченным залогом жилых помещений и соответствующим стандартам ипотечного жилищного кредитования, осуществляет выпуск ценных бумаг, обеспеченных в том числе ипотечными обязательствами и государственными гарантиями города Москвы. Агентство также осуществляет экспертную и консультационную помощь по вопросам ипотечного жилищного кредитования, оказывает содействие банкам и иным кредитным институтам в организации рациональной практики проведения ипотечного жилищного кредитования, обучает персонал кредитных организаций правилам и стандартам ипотечного жилищного кредитования, а также осуществляет иную деятельность, направленную на развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Закон г. Москвы от 31 марта 1999 г. N 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в городе Москве» устанавливает порядок образования, функционирования и развития в Москве строящейся на договорных отношениях системы, направленной на улучшение жилищных условий граждан и основанной на кредитовании под залог недвижимости. Ипотечное жилищное кредитование в городе Москве осуществляется на принципах долгосрочности, целевого назначения ипотечных кредитов, рефинансирования кредитных организаций, выдающих ипотечные жилищные кредиты, защищенности прав кредиторов, обеспечения жилищных прав граждан — заемщиков и членов их семей (ст. 1 Закона). В современных экономических условиях в рамках действующего законодательства можно выделить несколько направлений увеличения доступности жилищных ипотечных кредитов для москвичей, в том числе со средними и низкими доходами при государственной поддержке города Москвы. Первое направление — снижение финансовой нагрузки на заемщиков с использованием ресурсов бюджета города Москвы. Первый способ уменьшения затрат заемщиков предполагает существенное снижение размера кредита, необходимого для покупки квартиры, и платежей по погашению кредита за счет уменьшения стоимости самого жилья. В условиях рыночных отношений это возможно в случае, если часть строительства жилья будет финансироваться из бюджета города с последующей его продажей по себестоимости строительства. Второй способ основан на субсидировании за счет бюджета города части первоначального взноса за квартиру при ипотечном кредитовании. Сравнительная характеристика платежей заемщиков при приобретении квартиры с использованием ипотечного жилищного кредита при отсутствии и наличии адресной поддержки города в формах: субсидирования процентной ставки, предоставления субсидий, продажи жилья по себестоимости строительства. Например, при покупке заемщиком у города по себестоимости строительства квартиры площадью 60 кв. м в типовом панельном доме при 30-процентном первоначальном взносе за квартиру в размере 12,6 тыс. долл. сумма кредита составляет 29,4 тыс. долл., а ежемесячные аннуитетные платежи по кредиту всего 303 долл. Размеры ежемесячных платежей в счет погашения долга по кредиту при рыночной банковской ставке в 11% годовых эквивалентны платежам при прямом дотировании ставки до 4% годовых. При покупке заемщиком аналогичного жилья на рынке первичного жилья, с использованием предоставляемой городом адресной бюджетной субсидии на строительство или приобретение жилья, первоначальный взнос за квартиру за счет личных средств составит 7,2 тыс. долл. (10% от стоимости квартиры) при сумме кредита 37,8 тыс. долл., а ежемесячные платежи по кредиту — 390 долл. Размеры ежемесячных платежей по кредиту при той же рыночной банковской ставке эквивалентны платежам при непосредственном дотировании ставки до 7% годовых. Указанные способы увеличения доступности ипотечных кредитов для москвичей вписываются в действующее законодательство и не требуют дополнительных затрат из бюджета города Москвы. Второе направление — снижение дополнительных расходов, которые несут заемщики по комплексному ипотечному страхованию посредством создания в городе системы страхования объектов залога. Третье направление — решение проблемы накопления средств на первоначальный взнос за квартиру, формирования кредитной истории у будущих заемщиков. Сегодня далеко не каждый потенциальный заемщик может документально подтвердить наличие у него доходов, необходимых для получения ипотечного кредита. У большинства москвичей отсутствуют денежные средства для оплаты первоначального взноса за квартиру при получении жилищного кредита. Формирование и развитие надежных и подконтрольных городу накопительно-ипотечных систем позволяет участвующим в них гражданам, с одной стороны, накопить необходимые для получения кредита средства, с другой стороны, продемонстрировать банку свою добросовестность и надежность как заемщика. В рамках жилищных программ городом для москвичей, включая очередников, были созданы три долгосрочные системы жилищных (строительных) сбережений: жилищно-накопительный кооператив «Молодой семье — доступное жилье», жилищные сбережения на вкладе «Жилищный» в «Московском муниципальном банке — Банке Москвы» и в форме приобретения облигаций ОАО Коммерческого банка «Московское ипотечное агентство», по которым предоставлены государственные гарантии города Москвы. Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы совместно с ОАО «Коммерческий банк «МИА» разработана технология приобретения квартир очередниками на рынке недвижимости, комбинирующая ипотечные кредиты, бюджетные субсидии на строительство или приобретение жилья, собственные средства граждан. Четвертое направление — содействие москвичам в подборе жилой площади для ее приобретения с использованием ипотечных кредитов. Реализация данного направления основана на резервировании и реализации москвичам части жилой площади, возводимой строительными компаниями для продажи на рынке жилья. Постановлением Правительства Москвы от 3 августа 2004 г. N 527-ПП «О дополнительных мерах по развитию ипотечного жилищного кредитования на территории города Москвы» <11> предусмотрено направление застройщиками до 50% от своей доли в домах типовой застройки на реализацию москвичам с использованием ипотечных схем кредитования жилищного строительства. ——————————— <11> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2004. 25 августа.

Пятое направление — обеспечение доступа кредиторов к маневренному жилищному фонду города при ипотечном жилищном кредитовании. Предоставление заемщикам из данного фонда помещений при обращении взыскания на их жилье, находящееся в залоге у кредитора, упрощает и ускоряет для банков процедуры обращения взыскания при неисполнении заемщиком обязательств перед банком, предусмотренных кредитным договором. Этим создаются предпосылки для снижения банковских рисков, процентных ставок по кредитам и увеличения объемов ипотечного жилищного кредитования. Шестое направление — развитие иных форм долгосрочного жилищного финансирования граждан, аналогичных ипотечному жилищному кредитованию, — продажа жилья, построенного по городскому заказу, гражданам с рассрочкой платежа без оформления ипотеки. В отличие от ипотечного кредитования квартира по договору купли-продажи с рассрочкой платежа до полного выполнения обязательств гражданина, предусмотренных договором, находится в собственности города. Покупателю не требуется документально подтверждать свои доходы, страховать жизнь и потерю трудоспособности, риски утраты или повреждения объекта залога и утраты или ограничения права собственности на заложенную квартиру. Процедура получения квартиры максимально проста. При этом иные условия продажи жилья в рассрочку схожи с банковской ипотекой. Рассрочка предоставляется на 10 лет, первоначальный взнос за квартиру составляет 30% от ее стоимости. Проценты за рассрочку устанавливаются постановлением Правительства Москвы. Ежемесячные платежи сопоставимы с платежами при покупке жилья у города с ипотечным кредитом.

——————————————————————