ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И САМОРЕГУЛИРОВАНИЕ РЕКЛАМЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Э. БУГРОВ
Бугров Э., студент 3-го курса Нижегородской академии Министерства внутренних дел России, факультет платных образовательных услуг.
В условиях рыночной экономики реклама представляет собой многогранный динамично развивающийся феномен, способствует продвижению новационных товаров и услуг, является самостоятельной разновидностью предпринимательской деятельности. Современная рекламная деятельность охватывает огромный спектр объектов рекламирования, в том числе все виды недвижимости и процессы, с ними происходящие. Первыми рекламными материалами в истории человечества, наряду с рекламой медицинских услуг, были именно публикации рекламы недвижимости, а в настоящее время почти каждый человек, так или иначе, существует на рынке недвижимости <1>. Недвижимость обладает следующими чертами: стационарность, продолжительность использования, редкость, возможность усовершенствования и другие свойства, которые определяют ее характер как важнейшее экономическое благо. Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что недвижимость является одним из самых значимых и дорогостоящих объектов рекламирования. ——————————— <1> Вольдман Ю. Я. Комментарий к Федеральному закону от 18 июля 1995 года N 108-ФЗ «О рекламе». М., 1998.
Несмотря на возрастающий интерес к рынку недвижимости, почти отсутствуют работы, изучающие правовой аспект рекламы недвижимости. Отчасти это вызвано объективными причинами, в том числе недостаточной правовой урегулированностью вопросов, касающихся непосредственно рекламы недвижимости. Сфера недвижимости чрезвычайно обширна в правовом смысле, об этом свидетельствует то, что законодатель закрепил в Гражданском кодексе (статья 130 ГК РФ) дефиницию недвижимого имущества, которая закрепляет множество видов недвижимости. Сфера недвижимости охватывает не только право собственности, но и иные вещные права, в частности хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненное наследуемое владение, постоянное пользование, сервитуты. Основные операции, которые проводятся в сфере недвижимости, — это купля-продажа, дарение, мена, залог, аренда и рента. Некоторые операции просто не могут существовать без рекламы <2>. Все это обусловливает сложность правового закрепления рекламы недвижимости и приоритета саморегулирования в данной сфере. ——————————— <2> Недвижимость. Как ее рекламировать / А. Н. Назайкин. М.: Вершина, 2006.
В рекламном законодательстве России в целом недвижимость не выделяется отдельным объектом рекламирования, поэтому на рекламу недвижимости (помимо некоторых особых операций — статьи 28 — 30 ФЗ «О рекламе») распространяются общие требования о том, что реклама не должна быть недобросовестной, недостоверной и скрытой, а также требования по поводу ее распространения. Однако в национальном рекламном законодательстве за последние годы законодатель ввел ряд положительных нововведений в области регулирования рекламы некоторых важнейших операций в сфере недвижимости. Государственные органы выделили наиболее важные ниши развития недвижимости, где использование рекламы просто необходимо, так как иначе они не могут существовать. Это, прежде всего, прогрессивные виды деятельности по приобретению недвижимости на первичном рынке, среди которых следует выделить долевое строительство, жилищные кооперативы с привлечением средств физических лиц в целях приобретения жилья и строительные кооперативы с привлечением средств участников для строительства объектов недвижимости. Как известно, в этом секторе реклама оказалась весьма далекой от норм добропорядочности, что привело к многочисленным злоупотреблениям и скандалам на строительном рынке, в связи с чем регламентацию рекламы в данных правоотношениях законодатель закрепил еще в ФЗ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ФЗ от 30 декабря 2004 года N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» <3>. С принятием нового ФЗ «О рекламе» в 2006 году данные правоотношения вошли в область его регулирования и были закреплены в статье 28, части 6 — 12, притом диспозиция данной статьи не претерпела существенного изменения по сравнению с Федеральными законами от 30 декабря 2004 года. Изменения просматриваются лишь в том, что исключается пункт о запрещении приводить количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности. Введение данных требований в ФЗ «О рекламе» является особенно ценным, так как рекламировать позволяется только договоры по привлечению денежных средств физических лиц для строительства жилья по договору долевого строительства, а также в жилищных и строительных кооперативах. Причем этот перечень операций является закрытым, т. е. исключает все иные варианты, что можно истолковать как проявление опеки по отношению к легковерным гражданам, которые зачастую вступали в различные финансовые пирамиды в сфере недвижимости. Также здесь просматривается стремление законодателя упорядочить рекламное законодательство и преодолеть конкуренцию норм <4>. ——————————— <3> Российское законодательство о рекламе. Комментарий. М., 2005. <4> Федеральным законом от 16.10.2006 N 160-ФЗ были отменены корреспондирующие статьи в ФЗ N 214-ФЗ и ФЗ N 215-ФЗ.
Формирование системы ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Реклама залога недвижимости широко развита и в сфере рынка жилья, земли, коммерческой недвижимости. Реклама услуг, связанных с осуществлением управления активами облигаций с ипотечным покрытием, а также накопления для жилищного обеспечения военнослужащих, впервые регулируется ФЗ «О рекламе» в статье 28, части 4 — 5, и статье 29. Введенные положения чрезвычайно важны, потому что, несмотря на значительное ужесточение требований к рекламе услуг по ипотеке, они одновременно повышают надежность операций по приобретению недвижимости через ипотеку и делают прозрачной деятельность компаний, осуществляющих услуги по залогу недвижимости, уже на этапе рекламирования. К рекламе недвижимости относятся положения статьи 30 ФЗ «О рекламе», которая регламентирует рекламу услуг по заключению договоров ренты, в том числе договоров пожизненного содержания с иждивением. Важно отметить, что предметом договора пожизненного содержания с иждивением является только недвижимое имущество. Указанные законодателем требования и ограничения появились не случайно. Большое число объявлений рекламного содержания о псевдогарантированном в старости материальном содержании и уходе за пожилыми людьми публикуют сегодня периодические печатные издания. Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что законодатель идет по пути строгого правового регулирования всех основных операций с недвижимостью, где широко используется реклама, что само по себе является задачей сложной и трудновыполнимой. Помимо того, рекламное законодательство ставит приоритеты на защите прав прежде всего собственников жилой недвижимости, оставляя без защиты от ненадлежащей рекламы владельцев таких объектов, как коммерческая недвижимость, незавершенное строительство, предприятия и иные. Остаются без регулирования в сфере рекламы такие правоотношения, как аренда зданий и сооружений, лизинг, доверительное управление (например, морскими судами) и другие. Конечно, можно сказать, что на рекламу распространяются общие требования, но этого недостаточно в связи со спецификой данных объектов и правоотношений. Выход видится в саморегулировании рекламы недвижимости соответствующими организациями. Саморегулирование рекламы — это один из способов повышения качества рекламной продукции и устранения плохой рекламы <5>. Законодательные механизмы являются консервативными и неповоротливыми, в то время как система саморегулирования продемонстрировала во многих странах возможность своевременно, гибко и с меньшими затратами регулировать отношения внутри рекламного сообщества и обеспечивать его взаимодействие с общественностью, потребителями и государством <6>. Более того, в отличие от законодательства саморегулирование предполагает добровольное следование не только букве, но и духу своих принципов. ——————————— <5> Материалы к заседанию Общественного совета по рекламе от 15 ноября 1996 года, приложение к Международному кодексу рекламной практики. <6> Например, эффективность института саморегулирования в США настолько высока, что кодифицированного закона о рекламе в этой стране так и не было принято // Саморегулирование в рекламе / Ф. С. Эркенова. М.: РИП-холдинг, 2003.
Любое саморегулирование осуществляется соответствующей организацией. ФЗ «О рекламе» в статьях 31, 32 закрепляет дефиницию саморегулируемой организации в сфере рекламы и ее права. Новый Закон о рекламе значительно расширил цели и права организации, но эти нововведения в основном затронули непосредственно членов внутри самой организации, а не расширили ее внешние права. Главная причина для создания саморегулирования — это достижение консенсуса по поводу потребности в такой системе и места в ней каждого субъекта в рекламной сфере. В настоящее время главной организацией по вопросам саморегулирования в России является Рекламный совет России (далее — РСР), действующий с февраля 1995 года. Основными целями данной организации являются упорядочение и эффективное развитие рекламной деятельности в России посредством добровольного соблюдения разработанных норм участвующими на рынке субъектами. 16 мая 2002 года был учрежден Совет ассоциаций медийной индустрии (далее — САМИ). Учредителями САМИ стали 12 общественных объединений, которые являются наиболее сильными организациями в сфере рекламы. В дальнейшем САМИ подписал Российский рекламный кодекс, который стал основой его деятельности. Представляется, что нормы саморегламентации/саморегулирования в России целесообразно разрабатывать на двух уровнях. Первый уровень — это разработка базовых принципов действия рекламы всех видов товаров, чем, собственно, и занимаются такие организации, как РСР и САМИ. Второй уровень — это развитие и включение отраслевой специфики различных объектов рекламирования в акты, разрабатываемые организациями различных сфер бизнеса. В сфере недвижимости действует множество организаций, которые непосредственно рекламируют свои услуги и недвижимость: земельные комитеты; риелторские фирмы; страховые компании; фирмы-асессоры; рекламные и информационные агентства; издательства, которые специализируются на тематике рынка недвижимости; организации (комиссии) по выпуску ценных бумаг (акции, облигации и земельные векселя) под обеспечение недвижимостью; фирмы-инвесторы (в том числе девелоперы — фирмы, которые занимаются строительством и продажей жилого фонда) и другие <7>. Некоторые организации являются посредниками при рекламе недвижимости (рекламные агентства), некоторые напрямую заинтересованы, чтобы обращались к ним по поводу рекламы (фирмы-инвесторы), некоторые являются и теми и другими (риелторские агентства). Но связующим звеном всех организаций являются риелторские агентства, которые охватывают в себе большинство функций (в том числе и по рекламе недвижимости). ——————————— <7> Дубровская И. А. Справочник риелтора. М.: Юстицинформ, 2003.
Для защиты своих профессиональных интересов, повышения профессионального уровня риелторов и качества оказываемых ими услуг, оказания содействия государственным органам в развитии риелторской деятельности и рынка недвижимости риелторы могут учреждать общественные (некоммерческие) профессиональные организации. Так, идея образования Российской гильдии риелторов (далее — РГР) появилась в 1992 году, поскольку в то время возникла острая необходимость определить «правила игры» на рынке недвижимости и профессионалы были заинтересованы в том, чтобы эти правила отвечали их потребностям. Таким образом, инициатива создания РГР пошла «снизу». Вместе с развитием рынка недвижимости в России, увеличением числа его профессиональных участников и накоплением ими профессионального опыта РГР развивалась, крепла и расширяла сферы своего влияния. В итоге РГР превратилась в серьезную некоммерческую организацию, которая решает уже не мелкие тактические проблемы рынка недвижимости конкретного региона, а серьезные стратегические задачи развития этого рынка в масштабах России и с мнением и рекомендациями которой уже нельзя не считаться. В своей деятельности РГР эффективно взаимодействует и ведет конструктивный диалог с исполнительными и законодательными органами государственной власти как федерального, так и местного уровня по созданию максимально благоприятных условий для эффективного и динамичного развития рынка недвижимости. В РГР созданы комитеты по различным направлениям профессиональной деятельности, а именно: по рекламе; по брокерской и агентской деятельности; по девелопменту и инвестициям в недвижимость; по страхованию рисков на рынке недвижимости; по ценным бумагам и ипотечному кредитованию; по строительству, по управлению недвижимостью; по оценке и другие. РГР является независимой, постоянно функционирующей организацией. Также Гильдия обладает высоким авторитетом и тем самым принимается всеми деловыми кругами в сфере недвижимости. Можно сделать вывод, что РГР является сильной организацией по саморегулированию в сфере недвижимости, в том числе и рекламы. Представляется, что РГР способна и давно готова взять на себя определенные функции в сфере рекламы недвижимости и по ее развитию, которые государство могло бы ей делегировать. РГР проводит постоянный мониторинг рынка недвижимости и разрабатывает единые методики экспертизы рекламы по всей России. РГР могла бы разработать правила, касающиеся применения некоторых операций в сфере недвижимости, предусмотренных ФЗ «О рекламе», а также способствовать уточнению дефиниций данных операций, что позволило бы минимизировать количество ошибок при реализации Закона. Регламентацию вопросов воздействия на потребителя по поводу рекламы недвижимости, особенно таких операций, как ипотека и долевое строительство, необходимо осуществлять только при сотрудничестве государства и саморегулирующей организации. Государство устанавливает только общие ограничения рекламы недвижимости, а органы саморегулирования, используя этико-деонтологические нормы, содержащиеся в Кодексах <8>, внутренних сводах норм, правил, принципов, должны осуществлять постоянный контроль рекламных сообщений. Конечно же, закон должен содержать опорные ограничения, такие, как те, что реклама не должна побуждать к совершению противоправных действий, призывать к насилию и жестокости и так далее (статья 5 ФЗ «О рекламе»), но пытаться законодательно определить допустимость приемов воздействия на сознание потребителя, которые появляются быстрее, чем любой правовой акт, невозможно. В то же время саморегулирование в состоянии повлиять на эти процессы. ——————————— <8> Международный кодекс рекламной практики, Российский рекламный кодекс, Рекламный кодекс «ВВВ», Руководство EASA по саморегулированию и другие.
Подводя итоги, следует отметить, что институт современной рекламы — многогранный комплекс, занимающий огромное место в современном обществе, регулирующий различные сферы экономики. Реклама отвечает за распространение объективных данных о новых и существующих товарах и услугах. Недвижимость — важнейший объект рекламирования, имеющий множество видов, обладающий своими свойствами и отличающийся особой важностью в настоящее время. Законодательная регламентация рекламы недвижимости невозможна в полном объеме в связи с тем, что рекламируется зачастую не только недвижимость как товар, а чаще сделки, которые проводятся с ней. Отрадно, что законодатель стал обращать все больше внимания на рекламу недвижимости, однако ограничительные статьи понижают гибкость законодательства и развитие сферы недвижимости. Помимо этого, организации в сфере недвижимости должны понимать, что главная их цель — это создание и поддержание позитивного отношения к рекламе их услуг. Основную роль по решению этих проблем может играть саморегулирование, которое имеет ряд объективных преимуществ. Этот вид регламентации более мобильный, гибкий и менее формализованный, его нормы обычно более актуальны и реалистичны. Права организации, осуществляющей саморегулирование, закрепленные ФЗ «О рекламе», в настоящее время явно недостаточны. Саморегулирование рекламы недвижимости предполагает комплекс действий, осуществляемых организацией, обладающей высокой стабильностью и авторитетностью в сфере недвижимости. Такой организацией в настоящее время можно считать Российскую гильдию риелторов. Важно понимать, что цели и законодателя, и саморегулируемой организации должны быть едины — это дальнейшая разработка и совершенствование жизнеспособного рекламного законодательства. Однако эти цели должны быть достигнуты совместными усилиями, особенно если это касается сферы недвижимости, где императивных норм регулирования больше. Законодатель, используя потенциал специалистов, которые входят в саморегулируемые организации, может оптимизировать процесс разработки норм права. Институт саморегулирования может решать спорные вопросы в сфере рекламы недвижимости силами делового сообщества, не привлекая при этом государство, но соблюдая юридический дух. Для эффективной и надлежащей рекламы недвижимости важно дальнейшее совершенствование законодательства о рекламе и конструктивное взаимодействие органов государственного регулирования и органов саморегулирования.
