Сергей Голубок, Санкт-Петербургское адвокатское бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».
Споры, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение последних лет являются одной из самых распространенных категорий дел как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции. Вместе с тем практика применения соответствующих норм законодательства органами, регистрирующими права на недвижимость, и судебным инстанциями различных регионов не отличается единообразием. Северо-Западный округ как один из наиболее «самобытных регионов», возможно, ранее других формулирует новые подходы к законодательству.
Могут ли государственные органы сдавать в аренду общее имущество дома?
С одной стороны, в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ сособственниками общего имущества в многоквартирном доме являются собственники квартир, расположенных в таком доме. С другой стороны, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее — Комитет) активно сдает такое имущество, иногда даже лестничные клетки, в аренду. По мнению Главного управления (до 1 января 2005 года такая правовая позиция поддерживалась государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (Санкт-Петербург)), распоряжение таким общим имуществом возможно только с согласия всех сособственников, то есть собственников квартир, находящихся в таком многоквартирном доме.
Вместе с тем практика ФАС СЗО по ряду дел (см., например: Постановление ФАС СЗО от 9 сентября 2004 г. N А56-2470/04) складывается в пользу Комитета: для обоснования права на распоряжение таким имуществом достаточно представления выписки из Реестра собственности Санкт-Петербурга на соответствующий объект.
Со вступлением в силу с 1 марта 2005 года Жилищного кодекса РФ (см. ст. 36) Комитету, по-видимому, будет труднее отстаивать свою правоту по подобным делам.
Можно ли регистрировать право собственности на объекты культурного наследия?
В соответствии с п. 2 ст. 63 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» впредь до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, приостановлена регистрация прав государственной (муниципальной) собственности на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности.
Следовательно, раз право государственной собственности не зарегистрировано, при продаже таких объектов, например, Фондом имущества Санкт-Петербурга, невозможна государственная регистрация прав частных приобретателей — такова позиция Главного управления со ссылкой на ст. 6 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Возможна государственная регистрация перехода права на такой объект, если он все же был зарегистрирован в качестве собственности публичного субъекта (Постановление ФАС СЗО от 31 мая 2004 г. N А56-50380/03) (например, в качестве государственной собственности Санкт-Петербурга) еще до вступления в силу Федерального закона «Об объектах культурного наследия…» (2002 год).
Изложенная правовая позиция Федеральной регистрационной службы о невозможности регистрации прав на объекты культурного наследия встретила неоднозначное понимание судов. В нескольких случаях ФАС СЗО признал отказы в регистрации прав в подобных ситуациях незаконными, возможно, вопрос будет рассмотрен ВАС РФ, во всяком случае несколько жалоб туда направлены Главным управлением.
Возможна ли государственная регистрация прав на чердаки и мансарды?
По мнению Главного управления, исходя из ст. ст. 289, 290 ГК РФ, невозможно отчуждение общего имущества многоквартирных домов (в том числе чердаков и мансард) отдельно от квартир. Несмотря на это, арбитражные суды указывают, что если чердак (мансарда) серьезно реконструированы, в это вложены значительные средства, то фактически создан новый объект недвижимого имущества, право на который должно быть зарегистрировано (Постановление ФАС СЗО от 26 февраля 2002 г. N А56-36075/01).
Суды общей юрисдикции такую точку зрения не разделяют, руководствуясь правовой позицией о недопустимости передачи чердаков и мансард в многоквартирных домах в собственность отдельно от квартир, высказанной в одном из определений Верховного Суда РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. по делу N 78-Г00-61). Поэтому граждане, не добившись государственной регистрации права на такие объекты и признания отказа органа Федеральной регистрационной службы незаконным в суде общей юрисдикции, предъявляют иски о признании своего права собственности на чердаки (мансарды). Иногда они удовлетворяются, и на основании судебного решения орган Федеральной регистрационной службы уже обязан зарегистрировать право собственности.
Каким образом разграничивается собственность на недвижимость между государством и профсоюзными организациями?
В последние годы органы по управлению государственным имуществом субъектов РФ, в том числе Комитет, стали заявлять требования на объекты недвижимости, переданные в советское время «на баланс» или «в ведение» профсоюзным организациям. По мнению представителей государства, такое имущество было передано профсоюзам не в собственность, а лишь в оперативное управление, профсоюзы были не вправе им распоряжаться и теперь такое имущество должно быть возвращено в государственную собственность.
Почти все подобные дела (одно из наиболее известных в Санкт-Петербурге — дело о даче Половцева (см.: Постановление ФАС СЗО от 19 февраля 2002 г. по делу N А56-4580/01)) были решены судами в пользу государства. В ходе их рассмотрения возникает также вопрос о защите прав добросовестных приобретателей, купивших подобные объекты у профсоюзов еще до того, как государство заявило на них какие-либо права.
Исходя из позиции законодателя (ст. 301 ГК РФ, Постановление Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П), в подобных ситуациях должен заявляться виндикационный иск. Однако Комитет заявлял иски о признании права собственности на профсоюзную недвижимость, и они удовлетворялись судами: Постановление ФАС СЗО от 26 февраля 2004 г. N А56-38811/02 (иск Комитета о признании права собственности был удовлетворен Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области при рассмотрении дела по первой инстанции). По подобным делам ФАС СЗО отменял (см.: Постановление ФАС СЗО от 5 декабря 2001 г. N А42-7847/00-13-2009/01) состоявшиеся по делу судебные решения и принимал решения о направлении дела на новое рассмотрение с указанием на необходимость рассмотрения вопроса о добросовестности приобретателя недвижимого имущества.
Регистрируется ли прекращение договора аренды государственного имущества, если арендатор не уведомлен надлежащим образом?
Дабы избежать прекращения договоров аренды недвижимого имущества со стороны органа по управлению государственным имуществом (например, Комитета), частные арендаторы просто отказываются получать уведомления о прекращении договора аренды, направляемые им по почте. В таком случае нет основания для государственной регистрации прекращения такого договора аренды.
Вместе с тем арбитражные суды признают арендатора надлежаще извещенным, если почтовой службой был составлен специальный акт о том, что представитель арендатора отказался получить направленное ему из Комитета уведомление.
Необходима ли государственная регистрация перехода прав на земельный участок под передаваемым объектом недвижимости?
Как отмечалось выше, Главному управлению с 1 января 2005 г. были переданы полномочия государственных учреждений юстиции — Городского бюро регистрации прав на недвижимость (Санкт-Петербург) и Ленинградской областной регистрационной палаты. После реорганизации выяснилось, что государственные регистраторы прав указанных учреждений юстиции вплоть до конца 2004 года по-разному применяли ст. 35 Земельного кодекса РФ. В соответствии с ней по общему правилу при переходе права собственности на здание, строение, сооружение необходимо оформление и государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок под указанными объектами недвижимого имущества. Городское бюро не требовало у субъектов оборота документы, подтверждающие права на земельный участок под отчуждаемыми объектами недвижимости, что фактически означало отчуждение земельного участка as such, без специального оформления.
Областная палата скрупулезно следовала предписаниям ст. 35 Земельного кодекса РФ и требовала оформления документов на земельный участок (кадастровый учет и пр.), суды признавали эту практику законной, однако она, по мнению Городского бюро, в условиях Санкт-Петербурга была невозможна, затратна и нецелесообразна. Сейчас необходима унификация практики в рамках единого территориального органа — Главного управления, и, судя по всему, будет воспринята практика Городского бюро.
Правоприменение
«Местные особенности» правоприменения ярко проявились в ходе проведенного в январе 2005 года преобразования региональных учреждений юстиции, занимавшихся регистрацией прав на недвижимость, в территориальные органы Федеральной регистрационной службы, подведомственной Министерству юстиции РФ. В Северо-Западном регионе при преобразовании Городского бюро регистрации прав на недвижимость (Санкт-Петербург) и Ленинградской областной регистрационной палаты путем их присоединения к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее — Главное управление) с 1 января 2005 года выяснилось, что по отдельным вопросам процедуры государственной регистрации и оформления правоустанавливающих документов практика этих органов, расположенных в одном городе, была прямо противоположна.
