(Ким Д. Ч.) («Журнал российского права», 2007, N 6)
ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ЧАСТНОГО СЕРВИТУТА
Д. Ч. КИМ
Ким Дмитрий Чингынович — соискатель Международного юридического института при Минюсте РФ.
Под сервитутом понимается право ограниченного пользования чужой вещью. Частный сервитут — сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости <1>. ——————————— <1> См.: Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.).
Следовательно, сервитуты (сервитутные права) могут иметь объектом (обременять в том или ином отношении) не только земельные участки (например, путем предоставления субъекту такого права возможности прохода или проезда через чужой земельный участок и т. п.), но и здания и сооружения <2>. Указанное определение подтверждается и нормами права: ст. 274, 277 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <3>. При этом для собственника недвижимого имущества, в отношении права которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. ——————————— <2> См.: Гражданское право: В 2-х т. Т. 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд. М., 2000. С. 593. <3> См.: СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (далее — Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
Под ограничениями (обременениями) понимается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). Как известно, сервитутное право берет свое начало со времен Древнего Рима. Считается, что земельные сервитуты — самое старое и первоначально единственное jus in re aliena <4>. ——————————— <4> См.: Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 14.
Сервитутами назывались права пользования чужой вещью, которые устанавливались или для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка, или в пользу определенных лиц. Слово servitus означало собственно «рабство вещи», «служение ее», т. е. такое отношение, при котором вещь, участок служили не только своему собственнику, но и использовались для экономических выгод соседнего господствующего участка, следовательно, для выгод собственника последнего <5>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Римское частное право» (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации — Юристъ, 2004. —————————————————————— <5> См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского. М., 2001. С. 167.
В свою очередь, в российском праве «сервитуты как права на чужие вещи назывались правом угодья, которое составляет господство стороннего лица над вещью независимо от личности ее собственника. Например, кто имеет право въезда в чужой лес, т. е. рубить его для своих домашних потребностей, кто имеет право в чужих деревьях устраивать бортные ухожья, т. е. разводить пчел, кто имеет право пасти свои стада на чужом поземельном участке и т. п., независимо от собственника леса, пастбища, тот имеет право на чужую вещь» <6>. ——————————— <6> См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право: В 2 ч. По исправл. и доп. 8-му изд., 1902. Изд. 2-е, испр. М., 2000. С. 433.
Таким образом, сервитуты изначально являлись ограниченными вещными правами на чужой земельный участок. То есть чужой вещью (объектом правоотношения) является недвижимое имущество — земельный участок. Действующее российское законодательство (как и наука гражданского права) не выделяет указанную особенность, а также не содержит исчерпывающего перечня сервитутов и их классификации <7>. Кроме ГК РФ сервитутные отношения регулируются и иными нормативными правовыми актами, в частности, ЖК РФ, ЛК РФ, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <8> и др. ——————————— <7> См.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. М., 1996. С. 46. <8> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.
Л. В. Щенникова формулирует следующие юридические признаки сервитутов, известные еще в древнеримский период <9>, в числе которых: ——————————— <9> См.: Щенникова Л. В. Сервитуты в России: законодательство и судебная практика // Законодательство. 2002. N 4. С. 35 — 36.
— абсолютный характер; — неделимость; — невозможность установления для себя на собственную вещь; — бессрочность; — право следования; — договорный характер. При заключении договора о сервитуте целесообразно предусмотреть в нем конкретные меры ответственности, т. е. установить определенные гражданско-правовые санкции, в том числе в виде взыскания неустойки и возмещения убытков на случай возможных нарушений сторонами пунктов соглашения <10>. ——————————— <10> См.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. С. 49.
На наш взгляд, можно выделить следующие основные условия договора о частном сервитуте. 1. Предмет. Предметом является предоставление сервитуарию права ограниченного пользования чужим земельным участком. Земельный участок должен быть индивидуально-определенным, т. е. пройти процедуру межевания и быть поставленным на кадастровый учет. В связи с этим кадастровый план земельного участка (при необходимости и план земельного участка с нанесенными зданиями, строениями или сооружениями, заверенный соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления) является необходимым приложением к договору. Современные исследователи, в частности Т. В. Дерюгина, предлагают отнести к существенным условиям и цель установления сервитута <11>. Полагаем, указанное предложение является лишним. Пункт 1 ст. 274 ГК РФ устанавливает обязательные основания, в соответствии с которыми может быть установлен сервитут. То есть в случае отсутствия этих оснований, причем независимо, для какой цели устанавливается сервитут, соглашение будет считаться незаключенным. ——————————— <11> См.: Дерюгина Т. В. Гражданско-правовое регулирование института сервитута в России: Дис. … канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 8.
При этом сервитут является ограниченным институтом в гражданском обороте. Согласно п. 2 ст. 275 ГК РФ он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен. 2. Стороны. Сервитут устанавливается между собственником земельного участка или иной недвижимости и сервитуарием — лицом, в пользу которого устанавливается сервитут. Обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения этим участком, а пожизненного владельца, постоянного пользователя, арендатора — прав владения и пользования земельным участком <12>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. С. А. Боголюбова, Е. Л. Мининой) включен в информационный банк согласно публикации — Юстицинформ, 2002 (издание второе, переработанное и дополненное). —————————————————————— <12> См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. С. А. Боголюбова, Е. Л. Мининой. ИЗиСП. 3-е изд. М., 2002. С. 163.
Следует отметить, что ГК РФ не регулирует установление частных сервитутов на земельных участках, закрепленных на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования или предоставленных в аренду (из земель государственной, муниципальной собственности). Тем не менее у смежных землепользователей (соседей) может возникнуть необходимость в ограниченном использовании таких участков. Указанный недостаток носит не только теоретический, но и практический характер. Например, возможна ситуация, когда собственником земельного участка является, например, Российская Федерация, землепользователем — Минобороны России. Каким образом будут регулироваться сервитутные отношения? Если следовать буквальному пониманию ст. 274 ГК РФ, то правоотношение будет носить двухсторонний характер: собственник и лицо, требующее установления сервитута. Современная цивилистика (в частности, Л. В. Щенникова) выделяет две стороны сервитутных отношений: сторону, требующую ограниченного пользования (субъект сервитутного права), и сторону, предоставляющую возможность использования своего недвижимого имущества. Выделенные две стороны составляют как бы внутреннее содержание сервитутных отношений, т. е. служат предпосылкой возникновения сервитута как права абсолютного <13>. ——————————— <13> См.: Щенникова Л. В. Вещные права в гражданском праве России. С. 44 — 45.
Тем не менее в приведенном примере будут нарушены права иного землеобладателя — Минобороны России, ведь последний будет вынужден терпеть различные неудобства в виде ограничений в праве пользования земельным участком. Поэтому правоотношение должно носить трехсторонний характер. Данный аргумент подтверждает и реальная практика <14>. ——————————— <14> Автору статьи во время работы в Росимуществе по Сахалинской области приходилось принимать участие в составлении соглашений об установлении сервитута в отношении земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании Минобороны России, с такими иностранными компаниями, как «Эксон Нефтегаз Лимитед» и «Сахалинская энергия».
Полагаем, сервитутные отношения в подобных случаях необходимо определять как трехстороннее соглашение: собственник, землеобладатель и лицо, требующее установление частного сервитута. При этом землеобладатель имеет право: 1) требовать уменьшения арендной платы в том случае, если он является арендатором земельного участка <15>; ——————————— <15> Арендатор также имеет право требовать расторжения договора аренды и возмещения всех убытков в соответствии со ст. 450, 451, 613 ГК РФ.
2) частичной либо полной компенсации (не налоговой льготы) за уплату земельного налога в том случае, если он является землепользователем либо землевладельцем <16>. ——————————— <16> Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
3. Цена. Вряд ли можно согласиться с мнением А. В. Копылова, утверждающего, что п. 5 ст. 274 ГК РФ определяет сервитутные отношения строго возмездными <17>. На наш взгляд, стороны на стадии заключения соглашения должны предусмотреть возмездный либо безвозмездный характер отношений. Цена является важным условием договора об установлении частного земельного сервитута не по причине невозможности применения п. 3 ст. 424 ГК РФ, как указывает А. В. Копылов <18>, а по иным основаниям. ——————————— <17> См.: Копылов А. В. Указ. соч. С. 68. <18> См.: Там же. С. 68.
Установление платы за пользование сервитутом является правом собственника (землепользователя, землевладельца и т. п.) земельного участка. Причем данным правом собственник или иной законный владелец земельного участка обладает даже после заключения безвозмездного соглашения о сервитуте. Действительно, определить цену, обычно взимаемую при сравнимых обстоятельствах за пользование чужим земельным участком, не представляется возможным. Во-первых, каждый земельный участок, поставленный на кадастровый учет, имеет определенную кадастровую стоимость. Во-вторых, кадастровая стоимость земельного участка зависит от многих факторов. Например, пользование (в том числе арендное) земельным участком в зоне общественно-деловой застройки более привлекательно (экономически выгоднее и, соответственно, дороже), чем в жилой зоне (многоквартирные дома, частные дома и т. п.). К сожалению, сервитутное право находится на стадии становления и какого-либо опыта применения этого института (в том числе и в определении соразмерной платы за сервитут) на практике нет <19>. ——————————— <19> Например, по информации, полученной в территориальном управлении Росимущества по Сахалинской области, на территории Сахалинской области нет ни одного публичного сервитута. Заключение соглашений об установлении частного сервитута носит единичный характер.
Сказанное подтверждается также и арбитражной практикой. В частности, ФАС Северо-Кавказского округа (дело N Ф08-5630/2004) <20>, рассматривая спор о признании недействительным соглашения о сервитуте, пришел к выводу, что действующее законодательство не относит условие об оплате или сроке, на который установлен сервитут, к числу существенных условий соглашения о сервитуте. ——————————— <20> См.: СПС.
Росземкадастр предлагает определить соразмерную плату за сервитут в виде платы за пользование чужим земельным участком или иным объектом недвижимости на праве ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости (сервитуте), выплачиваемой собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, лицом, в интересах которого сервитут установлен (при установлении частного сервитута), либо выплачиваемой собственнику земельного участка органом государственной власти, органом местного самоуправления, нормативным правовым актом которого сервитут установлен (при установлении публичного сервитута), величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута <21>. ——————————— <21> См.: Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.).
В свою очередь, некоторые исследователи предлагают определить плату за сервитут в виде сумм компенсации за понижение качества и ценности служащего объекта недвижимости и сумм за пользование данным имуществом. Оплата сумм за понижение качества должна рассчитываться исходя из амортизационного износа объекта недвижимости, а для земельного участка — исходя из сумм, направляемых на его содержание <22>. ——————————— <22> См.: Дерюгина Т. В. Указ. соч. С. 9.
Таким образом, соглашение о сервитуте, в котором отсутствуют данные о его цене, все-таки можно считать заключенным, а право ограниченного пользования — подлежащим государственной регистрации <23>. В данном случае сервитутные отношения подразумеваются безвозмездными, что действующим законодательством не запрещено <24>. ——————————— <23> А. В. Копылов имеет противоположное мнение. См.: Копылов А. В. Указ. соч. С. 68. <24> При этом частичная либо полная компенсация земельного налога, уплаченная землеобладателю, не может служить основанием для признания сервитута возмездным ввиду того, что землеобладатель не получает какой-либо выгоды (прибыли, дохода и т. п.). Сказанное косвенно подтверждает и судебно-арбитражная практика. Например, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
На основании изложенного предлагаем внести изменения в п. 3 ст. 274 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, собственником соседнего участка, а также землепользователем, землевладельцем, арендатором, ссудополучателем и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или об условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута». Также целесообразно изменить п. 5 ст. 274 ГК РФ следующим образом: «5. Собственник участка, обремененного сервитутом, землепользователь, землевладелец, арендатор, ссудополучатель вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком». 4. Срок. В соответствии с п. 4 ст. 23 ЗК РФ сервитут может быть срочным или постоянным, т. е. если стороны не определили срок, на который установлен сервитут, то последний будет считаться заключенным на неопределенный срок. Таким образом, срок не является существенным условием договора об установлении сервитута <25>. При этом, как справедливо заметила Ю. В. Тимонина, более корректным было бы деление сервитутов не на срочные и постоянные, а на срочные и бессрочные, как это предусмотрено, например, в п. 4 ст. 56 ЗК РФ <26>. ——————————— <25> См., напр.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2004 г. N Ф08-5630/2004. <26> См.: Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. Изд. 2-е, доп. и перераб. / Под ред. Г. В. Чубукова, М. Ю. Тихомирова. М., 2006. С. 167.
В соответствии с п. 1 ст. 276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Указанная статья в нормативном единстве со ст. 274 ГК РФ является приоритетной по отношению к сервитуту, заключенному на определенный срок. То есть истечение срока, на который был установлен сервитут, не лишает сервитуария права требовать по суду установления сервитута. Указанное право является абсолютным за исключением случаев, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, и собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п. 2 ст. 276 ГК РФ). В связи с этим предложение Т. В. Дерюгиной по внесению дополнения <27> в ст. 276 ГК РФ не является удачным. ЗК РФ, в частности в ст. 45, 46, определил основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком и аренды земельного участка. Общим в названных статьях является срок неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, определенный в три года. При этом федеральным законом может быть предусмотрен более длительный срок, но никак не менее трех лет. На наш взгляд, указанный подход может быть применен по аналогии и к сервитутным отношениям. ——————————— <27> Т. В. Дерюгина предлагает дополнить ст. 276 ГК РФ пунктом третьим следующего содержания: «В случае неосуществления права сервитута в течение одного года с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, действия права прекращается». См.: Дерюгина Т. В. Указ. соч. С. 9.
5. Форма. Соглашение (договор) об установлении сервитута заключается в простой письменной форме. Как считает А. В. Копылов <28>, этот договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом он ссылается на п. 1 ст. 4 и п. 1 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вряд ли можно согласиться с предложенным пониманием государственной регистрации сервитута. ——————————— <28> См.: Копылов А. В. Указ. соч. С. 67.
Во-первых, п. 9 ст. 23 ЗК РФ устанавливает обязательность государственной регистрации сервитутов в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Во-вторых, регистрации подлежит сервитут как ограниченное право <29>, а не сделка (договор). При этом как ГК РФ, так и Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним делают определенные различия между регистрацией сделки и регистрацией права (перехода прав) на недвижимое имущество. ——————————— <29> Сказанное косвенно подтверждает и арбитражная практика. Например, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 9 августа 2005 г. N Ф03-А51/05-1/2156 содержится информация о государственной регистрации права ограниченного пользования чужим земельным участком, а не соглашения о сервитуте.
В-третьих, если следовать логике А. В. Копылова, то государственной регистрации подлежит закон или иной нормативный правовой акт публично-правового образования, которые устанавливают публичный сервитут. Ведь согласно ст. 23 ЗК РФ основанием установления публичного сервитута является не договор, а соответствующий закон или иной нормативно-правовой акт. Таким образом, соглашение об установлении частного сервитута не подлежит государственной регистрации. На практике участники сервитутных отношений сталкиваются со следующей проблемой. ООО обратилось в арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением об установлении сервитута в отношении нежилых полуподвальных помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю <30>. В ходе судебного разбирательства перед участниками процесса встал вопрос о толковании п. 3 ст. 274 ГК РФ, который определяет, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка (в данном случае — нежилого помещения) и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. ——————————— <30> См.: дело N А59-3096/06-С25 Арбитражного суда Сахалинской области.
В судебном заседании представитель ответчика высказал мнение о том, что п. 3 ст. 274 ГК РФ устанавливает досудебный порядок урегулирования спора. Однако согласиться с таким мнением нельзя по следующим основаниям. Во-первых, случаи, при которых обязателен досудебный порядок урегулирования спора, достаточно четко определены законодателем. Например, согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Во-вторых, право выбора способа защиты нарушенных гражданских прав принадлежит истцу (заявителю). В данном случае истец предъявил иск об установлении сервитута, т. е. права ограниченного пользования, а не понуждения ответчика к заключению соглашения о сервитуте. Подобного мнения придерживается и арбитражная практика <31>. ——————————— <31> См., напр.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 марта 2002 г. N А33-13498/01-С2-Ф02-658/02-С2.
На наш взгляд, суд, давая оценку доводам истца и имеющимся материалам дела, должен четко дифференцировать исковые требования соответственно на установление сервитута и понуждение к заключению договора о сервитуте. При этом, как отмечает В. М. Жуйков, в делах по спорам об установлении сервитута имеет место спор не о порядке пользования имуществом, на которое у истца есть право, а о праве на чужое имущество <32>. ——————————— <32> См.: Научно-практический комментарий к Гражданскому процессуальному кодексу РФ / Под ред. В. М. Жуйкова, В. К. Пучинского, М. К. Треушникова. М., 2003. С. 107.
В случае отсутствия проекта соглашения о сервитуте судебное решение об установлении права ограниченного пользования чужой вещью не может служить основанием для государственной регистрации права <33>. То есть необходимым документом для государственной регистрации права ограниченного пользования чужой вещью является договор о сервитуте. ——————————— <33> См., напр.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 апреля 2004 г. N А44-2888/03-С3.
Следует остановиться также на следующей проблеме — замене ограничения права собственности земельным сервитутом. Так, в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим — на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, они имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения (п. 3 ст. 36 ЗК РФ). Неясно, с чем связано такое ограничение на приобретение в собственность земли, если в здании помещения принадлежат кому-то на праве оперативного управления? Например, возможна ситуация, когда в здании, находящемся на неделимом земельном участке, 9/10 помещений принадлежат одному лицу на праве собственности, а 1/10, допустим, — на праве хозяйственного ведения или оперативного управления — иным лицам. Одновременно по отношению к собственнику недвижимого имущества устанавливаются: — ограничение права собственности (на выкуп земельного участка); — земельный сервитут. С учетом изложенного считаем целесообразным внести изменения в ст. 36 ЗК РФ. Приведем другой пример, с которым в ближайшее время придется столкнуться специалистам в области земельного права в Сахалинской области. Как известно, сейчас в Сахалинскую область вливаются инвестиции в нефтегазовые проекты. При этом с севера на юг Сахалина ведется строительство двух нефтегазопроводов: один строит иностранная компания «Сахалинская энергия», другой уже достроен и введен в эксплуатацию компанией «Эксон Нефтегаз Лимитед». Указанными компаниями заключены несколько частных сервитутов в отношении земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании Минобороны России, для строительства трубопроводов. Нас интересует следующий вопрос: имеет ли право иностранная компания после окончания строительства трубопровода как объекта недвижимости приобрести земельный участок в собственность либо заключить на него договор аренды? Ведь согласно ст. 36 ЗК РФ собственник недвижимости, расположенной на земельных участках, находящихся в государственной собственности, приобретает права на эти земельные участки. Во-первых, собственник недвижимости обладает правом приобрести в собственность земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности только в случае отсутствия установленных ЗК РФ и другими федеральными законами ограничений (например, ст. 27 ЗК РФ, ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» <34>). ——————————— <34> См.: СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.
Во-вторых, ст. 36 ЗК РФ предоставляет право собственнику недвижимости требовать от собственника земельного участка заключения договора аренды. Указанное правило распространяется на земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Вряд ли возможно требовать установления арендных правоотношений с собственником земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае отсутствия согласия последнего. Таким образом, сервитутные отношения могут и не трансформироваться в арендные отношения, ибо понуждение к заключению договора аренды согласно ГК РФ не допускается. В последнее время в практике часто встречаются случаи, когда землеобладатель, получая кадастровый план земельного участка на листе В.3 (сведения о частях земельного участка и обременениях), видит установленное ограничение в виде сервитута: «Сервитут. Использовать согласно требованиям Правил и инструкции пользования инженерными коммуникациями». Этот пример подтверждает, что в гражданском обороте сервитуты устанавливаются на основании какого-либо ненормативного правового акта органа государственной власти или местного самоуправления, что в данном случае противоречит ст. 23 ЗК РФ. При этом арбитражная практика в подобных случаях руководствуется следующими соображениями. Поскольку факт нахождения кабельных линий на территории спорного земельного участка подтвержден документально и не опровергнут истцом, включение в договор купли-продажи условий об ограничениях и обеспечении доступа в коридоры инженерных коммуникаций эксплуатационных служб для проведения работ соответствует действующему законодательству. При наличии действующего постановления заместителя мэра города, а также плана о существующих коммуникациях города ответчик не вправе заключить договор купли-продажи без оспариваемых ограничений <35>. ——————————— <35> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 18 августа 2005 г. N А55-15292/04-15.
С точки зрения защиты публичных интересов установление таких сервитутов оправданно и справедливо. Соответствующие эксплуатационные и коммунальные службы должны иметь беспрепятственный доступ к объектам инфраструктуры, которые обслуживают население. Но установление данных ограничений ЗК РФ поставлено в жесткие рамки, которые участниками земельных отношений должны соблюдаться.
