——————————— <*> Alexeev V. A. Real estate as a subject of transaction.
Алексеев Вадим Александрович, профессор кафедры гражданского и предпринимательского права РГАИС, доктор юридических наук.
В статье рассматриваются вопросы удостоверения нотариусом сделок с недвижимым имуществом, связанные с предметом сделки. Автор обращает внимание на то, что действующее законодательство не содержит эффективных средств предотвращения удостоверения и регистрации ничтожных сделок по поводу недвижимого имущества, которое на момент сделки перестало существовать, и предлагает меры по выявлению таких сделок на стадии нотариального удостоверения и регистрации.
The issues of certificatation, by notary public, of real estate transactions, related to the subject of the transaction, are being considered in this article. The author points out to the fact that the applicable legislation does not stipulate any effective remedies aimed to prevent certification and registration of void transactions with the real property which, by the time of such transaction, has ceased to exist, and proposes measures to identify such transactions at the stage of notarization and registration.
Удостоверение сделок с недвижимым имуществом представляет собой одну из важных сфер деятельности нотариуса. Планируемое введение в Гражданском кодексе РФ нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом с участием граждан повышает актуальность рассмотрения вопросов, с которыми сталкиваются нотариусы при их удостоверении. Данная статья посвящена недвижимому имуществу как предмету сделки. Именно отнесение предмета сделки к недвижимому имуществу определяет и особые требования к содержанию договора (параграф 7 главы 30 ГК РФ), порядку его заключения и регистрации. Перед заключением договора подлежат решению три вопроса, связанные с его предметом: а) существует ли физически объект, по поводу которого совершается сделка; б) является ли этот объект недвижимым имуществом; в) принадлежит ли этот объект лицу, намеревающемуся произвести его отчуждение. Согласно ст. 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате <1> «договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество». Это положение обязывает нотариуса получить документ, подтверждающий наличие права собственности (иного вещного права) у лица, намеревающегося произвести отчуждение объекта. Таким документом является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП), содержащая соответствующие сведения, именно выписка, а не свидетельство о регистрации, поскольку последний документ может сохраниться у лица, которое уже произвело отчуждение объекта или распорядилось им другим способом. ——————————— <1> Утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1.
Но является ли выписка из ЕГРП документом, содержащим исчерпывающие ответы на все вышеприведенные вопросы? Разумеется, если право на объект зарегистрировано в ЕГРП, это должно означать, что объект ранее уже признан недвижимым имуществом, и требовать дополнительных подтверждений данного обстоятельства оснований нет. Но подтверждает ли выписка из ЕГРП, что объект на момент совершения сделки существует? Возможно, за время, прошедшее с момента внесения последней записи в ЕГРП, объект был снесен, подвергся разрушению или существенной реконструкции. В этом случае объекта либо нет вообще, либо вместо него существует другой объект, что равносильно исчезновению объекта, право на который внесено в ЕГРП. Поскольку выписка из ЕГРП не может служить подтверждением существования объекта недвижимости на момент сделки, возникает вопрос о том, должен ли нотариус принимать меры к установлению факта существования объекта? С одной стороны, можно предположить, что участники сделки сами не заинтересованы в заключении договора по поводу несуществующего объекта и проявление к ним недоверия в этой части со стороны нотариуса лишено оснований. С другой стороны, можно привести достаточное количество примеров, когда именно стороны умышленно скрывают факт уничтожения объекта либо его существенного изменения, превращающего его в иной объект. Один из таких примеров: общество с ограниченной ответственностью «А» имело в собственности два здания, одно площадью 15 000 кв. м, а другое — 24 000 кв. м. Оба здания были заложены банку по договору ипотеки. После заключения договора ипотеки собственник зданий провел масштабную реконструкцию, в результате которой оба здания прекратили свое существование и вошли в состав единого здания общей площадью 82 000 кв. м. Уже после того, как здания прекратили свое существование, залогодатель на основании выписок из ЕГРП неоднократно заключал новые договоры ипотеки, предметом которых выступали фактически не существующие здания. Эта ситуация стала возможна в результате «договоренностей» сотрудников банка и залогодателя. Таким образом, в течение длительного времени банк выдавал кредиты, которые не были обеспечены ипотекой, поскольку в качестве предметов ипотеки выступали объекты, прекратившие свое существование. В данной ситуации «тяжких» последствий не наступило, поскольку заемные средства были возвращены. Однако если представить, что возникли бы основания для обращения взыскания на заложенное имущество, то такое обращение было бы невозможно и банк понес бы весьма существенные убытки. Если бы договоры ипотеки были удостоверены нотариусом, то банком мог бы быть поставлен вопрос об ответственности лица, удостоверившего сделку с несуществующим объектом, в порядке ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате. Другой пример. Гражданка Б. имела в собственности индивидуальный жилой дом. Дом полностью сгорел. Имея на руках свидетельство о регистрации права собственности на этот дом и получив выписку из ЕГРП, гражданка Б. заключила договор купли-продажи несуществующего жилого дома гражданину В. Договор (и переход права собственности) на несуществующий дом был зарегистрирован в ЕГРП. В дальнейшем гражданин В. на месте сгоревшего дома построил новый дом. Наследники скончавшейся к тому времени гражданки Б. оспорили права Б. на этот дом в связи с ничтожностью предшествующей сделки купли-продажи сгоревшего дома. Из приведенных примеров, которые можно было бы продолжать, видно, что участники сделок далеко не всегда заинтересованы в сообщении нотариусу и регистрирующему органу о том, что недвижимое имущество — предмет сделки на самом деле уже не существует. Более того, у некоторых юристов (в том числе и нотариусов) существует убеждение о том, что до тех пор, пока объект из ЕГРП не исключен, он считается существующим и сделки с этим объектом могут совершаться. Так, в приведенном нами первом примере юристы банка искренне полагали, что до внесения в ЕГРП данных на новый объект, образовавшийся в результате реконструкции, заключение сделок с физически не существующими объектами, не исключенными из ЕГРП, было правомерным. Здесь нужно подчеркнуть, что объект недвижимости — это объект реального мира, вещь. Не запись в ЕГРП вызывает такой объект к жизни, и не внесение сведений о прекращении существования объекта прекращает его бытие. Поэтому, если имеются доказательства того, что на момент совершения сделки объекта не было, сделка является ничтожной, противоречит закону и не может быть нотариально удостоверена. Разумеется, описанные случаи представляют собой весьма незначительный процент среди удостоверяемых сделок. Но это не снижает актуальности проверки нотариусом действительного существования объекта недвижимого имущества. Вопрос состоит в том, до каких пределов должна простираться эта проверка и какими средствами нотариус может и должен воспользоваться. Помимо ЕГРП сведения об объектах недвижимого имущества содержатся в документах технического и кадастрового учета. К таким документам относятся технические паспорта, выдаваемые органами технической инвентаризации (БТИ), и кадастровые паспорта, выдаваемые соответствующим подразделением Росреестра. Нужно отметить, что выдача кадастровых паспортов на всей территории Российской Федерации в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и помещений предусмотрена Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) с 1 января 2013 г. В некоторых субъектах Российской Федерации, в частности в Санкт-Петербурге, кадастровый учет таких объектов проводится с 1994 г. В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о кадастре «государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее — кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее — уникальные характеристики объекта недвижимости) или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества». В соответствии со ст. 14 Закона о кадастре «общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета по запросам любых лиц… в виде: 1) копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; 2) кадастровой выписки об объекте недвижимости; 3) кадастрового паспорта объекта недвижимости; 4) кадастрового плана территории». Согласно п. 3 этой же статьи, «если в соответствии с кадастровыми сведениями объект недвижимости, сведения о котором запрашиваются, прекратил существование, любая кадастровая выписка о таком объекте наряду с запрашиваемыми сведениями должна содержать кадастровые сведения о прекращении существования такого объекта». Таким образом, кадастровая выписка представляет собой единственный документ, в котором может содержаться информация о прекращении существования объекта. В отличие от нее, кадастровый паспорт этой информации содержать не может, поскольку оформляется только на существующий (на момент его составления) объект недвижимости. Однако при удостоверении сделки представлению нотариусу и изучению подлежат оба документа — и кадастровый паспорт, и кадастровая выписка. И не только для того, чтобы убедиться в том, что выписка не содержит сведений о прекращении существования объекта. Эти документы подлежат тщательному сравнению с информацией, содержащейся в свидетельстве о регистрации и выписке из ЕГРП. Цель такого сравнения — выявление возможных расхождений в характеристиках объекта, содержащихся в ЕГРП и в кадастровых документах. Это сравнение весьма часто дает основание для вывода о том, что объект, принадлежащий лицу в соответствии с ЕГРП, и объект, отраженный в документах кадастрового учета, являются разными объектами. Пример: для оформления сделки купли-продажи здания обратились продавец Г. и покупатель Д. Согласно выписке из ЕГРП, гражданину Г. принадлежал одноэтажный индивидуальный дом площадью 120 кв. м. Им же был представлен кадастровый паспорт, где этажность была указана «2 этажа + мансарда», а общая площадь дома — 190 кв. м. Очевидно, что в данном случае сделка не могла быть удостоверена, поскольку прежний объект — одноэтажный дом площадью 120 м — перестал существовать в результате реконструкции, а реконструированный дом площадью 190 кв. м не мог быть предметом сделки, поскольку право на него как на вновь созданный объект недвижимости (ст. 219 ГК РФ) не было зарегистрировано, а значит, не возникло. Вместе с тем не всегда изменение характеристик объекта по сравнению с зафиксированными в ЕГРП означает прекращение существования прежнего объекта и возникновение нового. Площадь может меняться в связи с внутренними перепланировками, ошибками БТИ при прежних обмерах, изменением методики подсчета площади и ряда других причин, которые не связаны с реконструкцией, а следовательно, с созданием нового объекта вместо прежнего. Причины изменения характеристик объекта в этом случае должны быть указаны в кадастровых документах или технических паспортах. Если такие изменения не связаны с реконструкцией, то в договоре необходимо указывать новые характеристики объекта и одновременно с заявлением о регистрации перехода права собственности подавать в Росреестр заявление о внесении изменений в ЕГРП в части характеристик объекта (площади, этажности и пр.). Следует еще раз подчеркнуть, что на большей части территории России кадастровый учет проводится только в отношении земельных участков. Здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства будут вноситься в кадастр лишь с 2013 г. При этом нужно иметь в виду, что заполнение кадастра — это вопрос более или менее продолжительного времени. В связи с этим далеко не на каждый объект, предполагаемый в качестве предмета сделки, можно будет получить сведения в кадастре. Для остальных объектов документами, отражающими их техническое состояние, по-прежнему останутся технические паспорта БТИ. Здесь следует обратить внимание на одно из положений Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации). В первоначальной редакции ст. 17 этого Закона содержалось правило о том, что «обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера». Эта формулировка уже не содержала указания на то, «какой свежести» может быть этот документ. В дальнейшем формулировка претерпевала изменения, и ее последняя редакция такова: «…обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта данного объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества… ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов». Из этих формулировок очевидно, что законодатель отрицает необходимость контроля со стороны регистрирующего органа за соответствием характеристик объекта недвижимости, указанных в ЕГРП и договоре, действительному положению дел. При таком положении регистрирующий орган может и должен проверить соответствие данных об объекте в ЕГРП, кадастровом паспорте и договоре. Если из этих источников не установлено, что объект прекратил свое существование, то препятствий для регистрации перехода права на него нет. В таких условиях, если предметом сделки выступает объект, существование которого прекратилось, а участники договора об этом умолчали, никаких оснований для ответственности регистрирующего органа нет, поскольку у него отсутствует возможность устанавливать данное обстоятельство. Аналогично должен решаться вопрос и об ответственности нотариуса, введенного в заблуждение участниками сделки относительно существования предмета договора. Вместе с тем, на наш взгляд, нотариус обязан, с одной стороны, выяснить у сторон (прежде всего у приобретателя объекта), убедились ли они в соответствии характеристик объекта данным ЕГРП и кадастрового паспорта, а с другой стороны, разъяснить, что несоответствие этих характеристик может повлечь ничтожность договора. Нужно констатировать, что возможность регистрации перехода прав на основании договоров, предметом которых выступают прекратившие существование объекты недвижимости, не имеет никакого отношения к вопросу о действительности таких сделок. Несоответствие таких сделок закону и их ничтожность не должны подвергаться сомнению. Нельзя не заметить здесь определенного несоответствия: существует категория ничтожных сделок, в которых могут быть заинтересованы одна или все их стороны, а механизм выявления их ничтожности на стадии как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации отсутствует. Корень возникновения этого противоречия понятен — законодатель стремится упростить порядок государственной регистрации сделок, освободив заявителей от обязанности в каждом случае представлять документ, подтверждающий характеристики объекта. Действительно, нет оснований при каждой сделке требовать новой инвентаризации объекта. Во-первых, подавляющее большинство объектов, находясь в обороте, не подвергаются изменению. В первую очередь это относится к жилым и нежилым помещениям. Во-вторых, такое требование привело бы к существенному удорожанию процесса оформления сделки. Однако если обратиться к таким объектам, как здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, то наблюдения показывают, что со временем они, как правило, претерпевают более или менее существенные изменения. Особенно это относится к объектам незавершенного строительства. Постоянное видоизменение имманентно присуще этим объектам. Продаваемый через год объект незавершенного строительства имеет, как правило, совершенно другие характеристики, это уже другой объект незавершенного строительства. Однако законодательство игнорирует эту специфику и освобождает участников сделки от представления нового кадастрового паспорта, если кадастровый паспорт уже находится в регистрирующем органе в связи с предыдущей сделкой. Внедрить механизм, способный полностью предотвратить совершение ничтожных сделок по поводу несуществующего недвижимого имущества, наверное, невозможно. Однако, по нашему мнению, законодателю есть смысл задуматься о мерах, которые могли бы существенно повысить возможности выявления таких случаев, а вместе с ними и случаев самовольного строительства и самовольной реконструкции объектов недвижимости. В качестве такой меры можно предложить введение для зданий, сооружений и незавершенных строительством объектов справок о неизменности их характеристик, если с момента представления кадастрового паспорта в регистрирующий орган прошло более пяти лет. Такие справки могли бы готовиться органами кадастрового учета. Необходимость изготовления нового кадастрового паспорта возникала бы только в случае изменения характеристик объекта в результате реконструкции или разрушения.
