УСЛОВИЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПО ДОГОВОРАМ
НА ПРИОБРЕТЕНИЕ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Ф. МАХМУТОВ
Махмутов Флорид, юрист общей практики.
При рассмотрении судами дел о признании за гражданами, внесшими денежные средства, права собственности на объекты недвижимости обращается внимание на обстоятельства, которые могут являться непредвиденными для участников процесса. В ряде же других дел обнаруживается, что проверка судами определенного круга вопросов может позволить вновь обращающимся обеспечить защиту и восстановление нарушенных жилищных прав.
Самые различные возражения приводятся ответчиками по делам о признании права собственности на объекты недвижимости, приобретаемые гражданами. При этом практически во всех делах такие возражения соинвесторов являются не голословными, а подтверждаются представленными в суд материалами при соблюдении всех правил гражданского процессуального законодательства. Однако, несмотря на это, при разбирательстве дел определенные возражения получают второстепенное значение.
После завершения рассмотрения жалобы было оставлено без изменения решение суда первой инстанции, которым за стороной договора на право приобретения квартиры было признано право собственности (Определение Московского городского суда N 3-11997/2012 от 20.08.2012). В своей апелляционной жалобе ответчик по делу ссылался на то, что он не может являться ответчиком по рассматриваемому иску и в договоре отсутствует указание на его обязанность осуществлять какие-либо регистрационные действия. На приведенное возражение в Определении суда второй инстанции не содержится указаний на какие-либо мотивы, по которым считается несостоятельным утверждение инвестора о том, что он не может быть ответчиком по рассматриваемому делу.
Тем не менее такой вывод представляется вполне правомерным, поскольку истец заключал договор непосредственно с ответчиком и именно он является ответственной стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.
Указывая в жалобе, что то или иное юридическое лицо не является надлежащим ответчиком, следует приводить достаточно веские причины необходимости привлечения к делу другой организации.
Кроме того, на названный довод компании, являющейся ответчиком по делу, суд второй инстанции ограничился указанием того вывода, что данный аргумент не может повлечь за собой отмену принятого решения.
Далее судом также было указано, что истец вложил денежные средства в инвестирование квартиры, на которую суд признал за ним право собственности. Регистрация недвижимости, в данном случае квартиры, предусмотрена Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Было отмечено также, что право собственности подлежит регистрации на основании судебного решения и возникает с момента такой регистрации.
Примечательным является в данном случае то, что суд второй инстанции при проверке решения нижестоящего суда обосновывает его законность формальным повторением итогового вывода суда о признании права собственности. Очевидно, доводы стороны по делу, даже если, по мнению суда, они не влияют на исход дела, должны получать мотивированную соответствующими положениями закона оценку. Поэтому следует быть готовым к тому, что воспроизведение текста решения суда первой инстанции по делу будет служить мотивом для отклонения возражений, содержащихся в жалобе участника процесса.
Как известно, право собственности может быть оспорено, даже если оно подтверждается выдачей физическому лицу соответствующего свидетельства. По этой причине ссылка суда на то, что право данного лица подтверждается свидетельством о регистрации, может повлечь отмену решения в случае, если такой документ будет признан недействительным в другом процессе.
Следует подчеркнуть, что в тексте рассматриваемого судебного акта отсутствует указание на какое-либо лицо, ответственное за осуществление регистрационных действий. Значит, суд второй инстанции, проверяя выводы нижестоящего суда, не нашел оснований признать кого-либо ответственным за регистрацию права собственности.
Таким образом, материалами дела подтверждено, что договором не предусмотрена обязанность ответчика регистрировать право собственности истца.
Однако это обстоятельство не может выступать в качестве обстоятельства, исключающего ответственность компании-застройщика за неисполнение обязательств по договору. Поскольку граждане, заключившие договоры на приобретение недвижимости, несмотря на заявление в суде требований об обязательстве застройщика зарегистрировать право собственности, знают и готовы к тому, что эти действия им придется осуществлять самим.
В других делах суды не признают состоятельной также и ссылку ответчиков на то, что регистрация права собственности на объект недвижимости в настоящее время не представляется возможной по причине того, что к такому положению дел привела несогласованность действий участников инвестиционного контракта.
По другому делу, в котором проверку получили новые обстоятельства, как на основание удовлетворения исковых требований указывается на то, что договор зарегистрирован в жилищном органе государственной власти субъекта Российской Федерации (Определение Московского городского суда N 33-11784/2012 от 12.07.2012).
В связи с этим еще одним условием подтверждения прав на жилье является обязательность регистрации соответствующего договора на приобретение недвижимого имущества.
Из данного Определения суда второй инстанции следует, что основным и единственным условием, выполнение которого требуется от истца, является перечисление инвестиционного взноса по договору.
В дальнейшем судом проверяются обстоятельства, возникновение которых зависит исключительно от воли других участников инвестиционного контракта и государственных органов. Таковым, в частности, является проверка того, была ли осуществлена выдача разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством объекта недвижимости.
При изучении материалов данного дела выяснилось также, что ответчик выдал истцу уведомление о необходимости приступить к приемке квартиры. Квартира истцу передана по акту приема-передачи, он оплачивает коммунальные услуги, стороны претензий друг к другу не имеют.
Кроме того, было вновь обращено внимание на то, что истец уже получил свидетельство о праве собственности на квартиру.
После вынесения судом первой инстанции положительного решения следует в кратчайшие сроки получить свидетельство о праве собственности. Осуществление такой меры будет являться весомым аргументом в пользу граждан при рассмотрении жалоб ответчиков на полученное решение.
В подавляющем большинстве случаев любые аргументы, направленные к отказу в иске гражданам, не будут опровергать выводов судов первой инстанции, которыми за гражданами признано право собственности на недвижимое имущество.
При наличии названных выше условий, сводящихся к тому, что истец полностью уплатил инвестиционный взнос и квартира находится в состоянии, годном к проживанию, невыполнение формальных требований, подобно отсутствию надлежаще оформленных документов, ведет к тому, что решения судов о признании права собственности тем не менее будут оставлены без изменения.
В этой связи крайне интересной с точки зрения предела толкования закона судами и перспектив исхода аналогичных дел является аргументация, которая была выражена по делу, получившему рассмотрение двух судебных инстанций (Определение Московского городского суда N 33-571/2012 от 16.07.2012).
Текст указанного Определения прямо гласит, что ссылка ответчика на то, что истцом не были представлены оригиналы всех представленных документов, не может являться безусловным основанием для отмены обжалуемого решения, учитывая, что доказательств, подтверждающих несоответствие указанных документов действительности, опровергающих изложенные в них данные, ответчиком не представлено.
Как видно, судебная коллегия субъекта Российской Федерации произвольно решает вопрос в противоречие непосредственно посвященному ему положению закона. Статьей 71 ГПК РФ установлено, что письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.
Судом не указано, какие именно представленные в дело истцом документы были подвергнуты сомнению ответчиком. Из этого можно заключить, что недействительность сведений, содержащихся в копиях документов, обязана доказывать другая сторона по делу. В любом случае, отклоняя требование ответчика представить оригиналы документов, суд обосновал свое решение на не предусмотренных законодательством основаниях.
При рассмотрении некоторых дел ответчики в качестве основания для вынесения решения об отказе в признании права собственности на квартиру ссылаются на то, что истцом не осуществлено никаких действий, направленных на регистрацию права собственности (Определение Московского городского суда N 33-1514/2012 от 30.07.2012). Приводя в обоснование своих возражений данный довод, ответчик уже самостоятельно признает обоснованность притязаний истца. Во-первых, действия, направленные на регистрацию, не являются осуществлением непосредственно самой процедуры регистрации, для чего, очевидно, требуются уже конкретные юридически значимые действия. Действия, являющиеся только направленными на регистрацию, не могут заменить и не приводят в надлежащем порядке к засвидетельствованию в качестве собственника титульного владельца объекта недвижимости.
Даже если гражданин осуществил бы какие-либо действия, ведущие к регистрации своих прав, ответчики могут не признавать их за таковые. Кроме того, исчерпывающий для всех случаев перечень действий, считающихся направленными на регистрацию права собственности, в настоящее время не установлен. Получается, что истцы должны будут перед обращением в суд выбирать, будет ли то или иное их действие признано правомерным ответчиками.
При отсутствии в договоре указания на конкретные действия, которые должен предпринять гражданин для регистрации своего права, можно ожидать, что при разбирательстве дела в суде на это обстоятельство не будет обращено внимание, как явствует из указанного дела. Вместе с тем обращение истца в суд с предварительным отказом от совершения действий по регистрации не будет основанием для отказа в иске. Однако в целях подтверждения фактов того, что истцом предварительно проявлялась инициатива, направленная на побуждение ответчика к исполнению своих обязательств, все-таки может быть рекомендовано произвести ряд таких действий, конкретный вид которых будет определяться в зависимости от сложившейся ситуации.
Из всех рассмотренных и ряда других судебных актов, которыми за гражданами, внесшими денежные средства, было признано право собственности на недвижимость, следует, что имеющим существенное значение обстоятельством для такого решения является то, что право гражданина на квартиру никем не оспаривается. Данное обстоятельство подчеркивается практически во всех судебных решениях. Таким образом, при наличии некоторых других существенных условий и одновременном отсутствии других, но при неоспаривании права третьими лицами право на защиту собственности будет гарантировано судебными органами.
Характерным для споров о признании права собственности на объекты недвижимости является также то, что зачастую аргументы, содержащиеся в жалобах ответчиков, не всегда получают убедительное отклонение судами различных инстанций.
Обстоятельства, возникшие между третьими лицами, но препятствующие оформлению прав приобретателей объектов капитального строительства, не влияют на возможность защиты прав последних (Определения Московского городского суда N 33-5046/2012 от 16.02.2012, N 33-4185/2012 от 10.02.2012).
Достаточно подтверждения главного обстоятельства, а именно того, что квартира фактически передана истцу. Отношения же между третьими лицами, согласно которым стороны уточняют площади помещений, а по результатам обмера БТИ производят взаиморасчеты, не могут быть причиной отказа выполнять обязательства перед покупателями объекта недвижимости.
Передача одним из участников инвестиционного контракта другому объекта недвижимости в размере, отличающемся от установленного в договоре между ними, будет оставлена без внимания при решении вопроса о законности судебного решения о признании права собственности.
Вновь судом подчеркивается, что квартира фактически передана истцу. Однако представляется, что, даже если объект недвижимости не находится во владении гражданина, это обстоятельство не должно препятствовать защите его прав в судебном порядке. Решение компетентного юрисдикционного органа, подразумевающее необходимость передачи квартиры гражданину на основании соответствующего договора, может являться доказательством наряду с фактической передачей такого имущества.
Встречаются ситуации, при которых завершение строительства многоквартирного дома затягивается. В связи с этим отсутствует возможность требовать передачи предмета договора о приобретении недвижимости. Тем не менее права приобретателей могут быть гарантированы в максимально возможной степени на данном этапе.
Суд второй инстанции согласился с выводом решения суда в части того, что хотя дом, в котором находится квартира истца, и не является до конца построенным объектом капитального строительства в полном объеме, однако доля в не завершенном строительством доме может находиться в собственности граждан (Определение Московского городского суда N 33-5675/2012 от 22.02.2012).
В тех случаях, когда у граждан есть реальные основания полагать, что к установленному в договоре сроку объект недвижимости не будет построен или уже имеет место факт просрочки в исполнении организацией своих обязательств, следует обращаться в суд за признанием своей доли в объекте незавершенного строительства. Такое действие не ведет непосредственно к получению сданного в эксплуатацию недвижимого имущества, однако минимизирует возможные в отношении его споры в будущем.
В дальнейшем строительство объекта недвижимости может завершаться при содействии других привлеченных инвесторов, а также органов государственной власти. Данные организации и будут ответственными за представление всех документов, необходимых для регистрации прав граждан.
Судебная практика показывает, какие документы могут быть использованы в качестве доказательств, подтверждающих права истцов (Определение Московского городского суда N 33-5747/2012 от 20.02.2012).
Так, жалоба ответчика была оставлена без удовлетворения, поскольку ранее им была осуществлена выдача справок и финансовых писем о произведенной оплате и о том, что спорные квартиры по реестру ответчика числятся за истцом. Кроме того, было установлено, что на момент внесения денежных средств за приобретаемые жилые помещения они являлись объектами незавершенного строительства, в связи с чем заключенные предварительные договоры необходимо рассматривать как договоры соинвестирования.
Дополнительно к уже имеющимся доказательствам прав приобретателя недвижимости при подготовке к обращению в суд целесообразно затребовать у ответчика сведения в подтверждение того, что по его реестру именно данный гражданин числится законным владельцем квартиры.
Возражения ответчиков достаточно часто сводятся к ссылке на невыполнение истцами требований договора и гражданского законодательства, касающихся документального оформления отношений сторон (Определение Московского городского суда N 33-6094/2012 от 20.03.2012).
Помимо отсутствия в договоре обязательств по предоставлению услуг по регистрации права собственности, доводы жалобы указывали, что передаточный акт, предусмотренный ч. 1 ст. 223 ГК РФ, между сторонами не подписан.
Такой аргумент был отклонен, поскольку положения ч. 2 ст. 223 ГК РФ устанавливают, что моментом возникновения права собственности у приобретателя по договору на имущество, подлежащее государственной регистрации, является момент такой регистрации, а не момент передачи имущества; кроме того, условиями договора подписание между сторонами передаточного акта не предусмотрено, его предметом является право на получение в собственность недвижимого имущества.
Предусмотрев в договоре подписание сторонами передаточного акта как подтверждение окончания исполнения обязательств, истцы не лишаются права обратиться в суд в отсутствие данного документа.
Указанный вывод следует признать правильным, так как ответчики на практике могут уклоняться от оформления завершения правоотношений сторон.
Для подписания акта приема-передачи, помимо вручения имущества, необходим также факт регистрации права собственности истцов.
Таким образом, достаточно важным условием с точки зрения более оперативного закрепления недвижимости за гражданами является следующее. Условие договора о подписании передаточного акта можно не выполнять.
Весомым аргументом в пользу признания за гражданами права собственности являются юридически значимые действия после окончания дел с контрагентами по договору.
Такое обстоятельство, как заключение договора управления многоквартирным домом, помимо уже рассматривавшихся факта передачи квартиры и бездействия третьих лиц, было признано достаточным для удовлетворения требований истца (Определение Московского городского суда N 33-6095/2012 от 20.03.2012).
По указанному делу было обращено внимание суда на заключение гражданином договора на управление многоквартирным домом, что, однако, не является обязательным условием для регистрации прав собственника.
Такое обстоятельство отсутствует в других рассмотренных делах в качестве обязательного условия удовлетворения требований истцов.
При наличии организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, в котором находится квартира, владельцу недвижимости следует заключить соответствующий договор. Представление данного договора в суд будет приобщено к материалам дела в качестве важного доказательства.
Во многих случаях первостепенное значение имеют не фактические обстоятельства, которыми сопровождаются правоотношения сторон. Тексты заключаемых гражданами договоров самым непосредственным образом влияют на то, получат ли они подтверждение своих прав на недвижимое имущество.
Отказывая в удовлетворении искового заявления, суд первой инстанции указал, что предварительный договор не является сделкой по отчуждению имущества (Определения Московского городского суда N 33-4848/2012 от 14.03.2012, N 33-4851/2012 от 16.02.2012).
По предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор, который и будет являться сделкой об отчуждении имущества. Поэтому предварительный договор не может служить основанием приобретения права собственности на имущество. Судебная коллегия согласилась с выводом суда, который указал, что способы защиты права, нарушенного уклонением одной стороны предварительного договора от заключения основного договора, предусмотрены п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК РФ. Законом не предусмотрено такое последствие нарушения обязанности по заключению основного договора, как признание права собственности на имущество, которое должно было быть предметом незаключенного основного договора. С момента заключения предварительного договора до даты рассмотрения дела не прошел установленный ч. 4 ст. 429 ГК РФ срок, указывающий, что основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, не наступило событие, указанное в договоре, а именно выдача ответчику свидетельства о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.
Суд, рассматривавший дело, отклоняя доводы истца, указал на следующее.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объектом инвестиционной деятельности является вновь создаваемое и (или) модернизируемое имущество.
Поскольку полная оплата произведена истцом после введения дома в эксплуатацию, суд указал, что уплаченные истцом денежные средства по предварительному договору не могут рассматриваться как внесенные по инвестиционному договору.
Ссылка в жалобе ответчика на то, что сложившиеся правоотношения не могут соответствовать правовой природе предварительного договора, не была признана основанием к отмене постановленного решения суда, поскольку текст предварительного договора, заключенного между сторонами, не свидетельствует о каком-либо ином договоре. Произведенная истцом уплата денежных средств в размере, соответствующем стоимости квартиры, определена сторонами как гарантийный взнос по предварительному договору, а не плата по договору купли-продажи.
Условиями признания судом права собственности на объекты недвижимости на основании предварительного договора являются истечение годичного срока с момента заключения предварительного договора и выдача ответчику свидетельства о регистрации права собственности.
Заключая договор, именующийся предварительным, и рассчитывая вступить во владение квартирой со времени появления возможности проживать в ней, полную плату по договору, однако, необходимо внести до момента ввода объекта строительства в эксплуатацию.
Официальная информация, подтверждающая, что дом сдан, может быть предоставлена по запросу государственным органом субъекта Российской Федерации по надзору за строительством. После получения соответствующего документа, содержащего сведения о выдаче разрешения на ввод дома в эксплуатацию, можно обратиться к застройщику за предоставлением всех документов для осуществления регистрации права. Плата по договору может быть внесена в качестве обеспечения исполнения обязательств по основному договору, заключение которого предполагается при наступлении необходимых условий.
Главным требованием, выполнение которого будет признано внесением платы по инвестиционному договору, является завершение перечисления всей суммы до момента ввода здания в эксплуатацию.
Остался открытым вопрос, касающийся того, как суд подошел бы к применению сторонами положения статьи ГК РФ о том, что основной договор подлежит заключению в течение года. Стороны могли, соответственно, используя данную диспозитивную норму, обозначить для себя любой срок в пределах установленного периода. Как следует из определения судебной коллегии, сторонами договора был избран срок в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права собственности. Однако, как указывалось ранее, суд пришел к выводу, что необходимо дожидаться окончания годичного срока.
Таким образом, судебный орган применил норму ГК РФ в полном противоречии с ее буквальным текстом и дал следующее направление ее содержанию. Положение ч. 4 ст. 429 ГК РФ о праве сторон заключить основной договор в течение года не дает какой-либо из них возможности требовать заключения основного договора до истечения срока в один год. Названной нормой гражданского законодательства разрешено устанавливать по усмотрению сторон меньший, но в пределах одного года срок. Однако по конкретному делу регулирующее правоотношения сторон положение закона получило противоречащее буквальному тексту применение.
Ответчики по делам, в которых они привлекаются к участию в разбирательстве по искам о признании права собственности, для отклонения требований истцов должны привести доказательства возможности истцов зарегистрировать право собственности без обращения в судебные органы.
Стоит отметить, что каких-либо критериев, позволяющих утверждать, что граждане, обратившиеся в суд за защитой права собственности на объекты капитального строительства, могли обойтись без судебного разбирательства, в настоящее время не установлено. Правила о разрешении таких возражений будут формулироваться судами непосредственно в процессе рассмотрения того или иного дела.
Как видно, по данному делу суд второй инстанции, соглашаясь с решением суда, отказал в удовлетворении жалобы на том основании, что нарушение заключенного между истцом и ответчиком договора не может иметь своим последствием принудительное признание права собственности.
Кроме того, в тексте рассматриваемого судебного акта содержится весьма важный вывод, касающийся выявления юридической природы договора, обеспечивающего приобретение в будущем объектов капитального строительства.
Любого вида соглашения, предмет которых не заключает в себе в той или иной форме обязательства по передаче имущества, не порождают права приобретателей требовать в полном объеме прав владения, пользования и распоряжения недвижимостью.
Отказ от выполнения условий предварительного договора приводит лишь к прямо предусмотренным законом последствиям.
Даже если, на первый взгляд, имеются все причины для обращения в суд на основании нарушения условий предварительного договора, предметом иска могут быть исключительно требование заключить основной договор и сопутствующие этому притязания.
В деле, в котором указывается на невозможность признания права собственности на основании нарушения условий предварительного договора, одновременно с этим перечисляются условия, наличие которых позволяло бы требовать заключения основного договора. Это, вероятно, означает, что при обращении в суд, на основании предварительного договора, право собственности может получить защиту в случае, если прошел срок в один год с момента заключения предварительного договора и ответчику выдано свидетельство о праве собственности.
