Можно ли зарегистрировать на праве собственности «недострой» и как это сделать, если БТИ не вносит «недострой» в карточку учета строений на садовом участке?
Ирина, г. Калининград
1. Действительно, Градостроительный кодекс (ГрК РФ) разрешает строительство дачных и садовых участков, а также гаражей без получения разрешения. Данное указание содержится в п. 17 ст. 51 ГрК РФ. Ему корреспондирует п. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации), согласно которому право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Соответственно нужно решать вопрос и при регистрации права собственности на незавершенные дачные постройки (п. 2 ст. 25 Закона о регистрации). По нашему мнению, с этой целью в регистрирующий орган должны представляться правоустанавливающие документы на землю и эскиз дачного дома, который может быть нарисован произвольно (от руки). В ГрК РФ данный эскиз носит название «схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства» (п. 8 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ).
2. Что касается документов технического учета и технической инвентаризации, которые являются основой для осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимость (ст. 1 Закона о регистрации), то здесь ситуация следующая.
В силу п. 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921) при государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости сведения об этих объектах предоставляются органами по государственному техническому учету (в просторечии — органами БТИ). Источником указанных сведений является Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности (далее — Единый реестр), который ведется «органами БТИ» в соответствии с Правилами, утвержденными Приказом Госстроя России от 31.05.2001 N 120.
По смыслу п. 5 указанных Правил не завершенные строительством объекты градостроительной деятельности (в т. ч. те, разрешение на строительство которых не выдавалось) подлежат государственному техническому учету в Едином реестре. Таким образом, недостроенные садовые домики и дачные постройки, отнесенные ГрК РФ (п. 9 и 10 ст. 35) к объектам градостроительной деятельности, должны проходить технический учет по общим правилам ведения Единого реестра.
Согласно п. 10 Правил основу Единого реестра на местном уровне составляют регистрационные книги и реестровые карточки.
В частности, в п. 12 формы реестровой карточки (приложение N 1 к Правилам) для объектов, не завершенных строительством, специально предусмотрен такой вид информации, как «год выдачи разрешения на строительство». Учитывая, что согласно п. 17 ст. 51 ГрК РФ дачные и садовые участки не нуждаются в получении разрешения на строительство, можно говорить, что форма реестровой карточки несколько устарела.
Однако, по нашему мнению, данный факт не может служить основанием для отказа в техническом учете и технической инвентаризации таких объектов. В противном случае это противоречило бы нормам ГрК РФ и Закона о регистрации.
С учетом изложенного отказ «органа БТИ» может быть обжалован в Комиссию по аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации в соответствии с п. 3.3, 3.14 и 3.15 Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» (утв. Приказом МЭРТ РФ от 05.04.2005 N 70).
3. Тем не менее в свете данной проблемы нельзя не отметить другую сложность.
Несмотря на то, что согласно ст. 130 ГК РФ незавершенное строительство признается недвижимым имуществом и право собственности на него подлежит регистрации в порядке ст. 25 Закона о регистрации, законодатель так и не уточнил, с какого момента «незавершенка» перестает быть просто земельным участком или стройматериалами и становится недвижимостью.
До последнего времени судебная практика исходила из того, что если договор строительного подряда на момент регистрации был расторгнут, то незавершенный объект являлся объектом недвижимости и подлежал государственной регистрации. А вот если строительство не завершено, то и об объекте права собственности говорить не приходится. К такому выводу, в частности, пришел ВАС РФ в п. 16 Постановления Пленума от 25.02.98 N 8.
На вопрос, как при этом быть с объектами, в отношении которых договор подряда вообще отсутствует, ни закон, ни судебная практика ответа так и не дали. Тем более что в ст. 25 Закона о регистрации нет требования о представлении документов, подтверждающих отсутствие действующего договора строительного подряда.
С учетом вышеизложенного представляется, что в свете последних изменений в градостроительное законодательство подход ВАС РФ утратил свою актуальность. Как проходить технический учет, так и регистрироваться в качестве объекта права собственности должны все без исключения объекты незавершенного строительства. В этом случае за основу должны приниматься данные технической инвентаризации.
