(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП», Недвижимость и строительство)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)
ПЛЕНУМ ВАС РФ О ДОГОВОРАХ В ОТНОШЕНИИ БУДУЩЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ
(Юридическая фирма «Гольцблат БЛП»,
Недвижимость и строительство)
Информационное письмо N 261
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 11 августа 2011 года
Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает, что Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принял Постановление от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее — Постановление). Ниже комментируются основные положения этого Постановления.
ВАС РФ подтвердил возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. Также в Постановлении предусмотрена возможность заключения договора купли-продажи в отношении земельного участка, который еще не был сформирован. При этом для индивидуализации объектов недвижимости, которые будут созданы в будущем, возможно указать такие данные, как их местонахождение, ориентировочная площадь и иные характеристики. Отметим, что ранее в большинстве случаев суды придерживались позиции о недопустимости продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем.
Споры по предварительным договорам, когда продавец обязуется передать в будущем покупателю объект недвижимости, но при этом покупатель обязан до заключения основного договора уплатить полную цену имущества или ее существенную часть, подлежат рассмотрению судами в соответствии с положениями ГК РФ о договоре купли-продажи с предоплатой.
ВАС РФ указал, что продавца по договору купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, нельзя понудить к созданию такой недвижимости. Однако если она уже была создана и право на нее зарегистрировано за продавцом, то возможно требовать передачи ее покупателю, а также регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость.
Согласно положениям Постановления, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Следует отметить, что данное положение может существенно повлиять на порядок налогообложения участников инвестиционной деятельности. Напомним, что ранее в зависимости от конкретных обстоятельств сделки и формулировок инвестиционного контракта денежные средства, поступившие от участников инвестиционной деятельности (соинвесторов), рассматривались организатором строительства либо как целевые средства и не включались в налогооблагаемую базу по НДС и налогу на прибыль, либо как оплата за реализованные имущественные права на жилые/нежилые помещения, в этом случае налоговая база определялась как разница между затратами на приобретение соответствующих имущественных прав и выручкой от их реализации. Учитывая предложенную ВАС квалификацию договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, с большой долей вероятности при определении налоговых обязательств организатора строительства по НДС и налогу на прибыль налоговые органы не будут принимать во внимание целевой характер денежных средств, поступивших организатору строительства (за исключением договоров, заключенных в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве), а равно не будут рассматривать их как оплату за реализованные имущественные права, т. е. налоговые органы будут определять налоговую базу организатора строительства по НДС и налогу на прибыль с учетом всех денежных средств, поступивших ему от других участников инвестиционной деятельности (при условии неприменимости льготы по НДС на реализацию жилых помещений). Хотя очевидно, что ВАС РФ ориентирует суды при любых сомнениях квалифицировать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, в то же время ВАС РФ прямо не исключает и иную гражданско-правовую квалификацию подобных договоров. В зависимости от того, насколько данное положение о возможности иной квалификации подобных договоров будет воспринято судами на практике, будет зависеть и возможность минимизировать перечисленные негативные налоговые последствия.
Пленумом ВАС РФ также разъяснено, что в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т. д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества. На практике подобные договорные отношения оформлялись сторонами как путем заключения договора простого товарищества, так и путем заключения инвестиционного контракта (т. е. смешанного договора или договора, не предусмотренного ГК РФ). При этом налоговые последствия, возникающие из договора простого товарищества, потенциально являются более обременительными по сравнению с налоговыми последствиями, возникающими из инвестиционного контракта.
Также ВАС РФ отметил, что положения Постановления не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом об участии в долевом строительстве. Допустимые способы привлечения денежных средств граждан для строительства недвижимости по-прежнему ограничены теми, которые предусмотрены в названном Законе.
