(Тимошенко Д. А.) («Бюллетень нотариальной практики», 2011, N 1)
ПЕРЕДАЧА ПРАВ ПО ЗАКЛАДНОЙ
Д. А. ТИМОШЕНКО
Тимошенко Д. А., заместитель председателя третейского суда при МОО «ВП ЮФО», преподаватель Современной гуманитарной академии (Ростовский филиал).
Права по закладной могут быть переданы законным держателем закладной другому лицу, включая также должника по основному, обеспеченному ипотекой обязательству, или залогодателю. Закладной удостоверяются следующие два вида прав: право на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Согласно ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, т. е. при передаче закладной должнику основное, обеспеченное ипотекой обязательство считается прекращенным, а также из этого следует (согласно пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ), что прекратилась и сама обеспечивающая обязательство ипотека. Если же права по закладной будут переданы залогодержателем залогодателю, то прекратится сама ипотека, но при этом основное обязательство продолжит свое существование, но без обеспечения <1>. ——————————— <1> На это же обращает внимание и В. А. Белов. См.: Белов В. А. Ценные бумаги в российском гражданском праве: Учеб. пособие по специальному курсу. 2-е изд., перераб. и доп.: В 2 т. Т. II. М.: Центр ЮрИнфоР, 2007. С. 401.
Согласно ст. 48 Закона об ипотеке передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. Передача прав по закладной влечет последствия уступки требований (цессии) <2>. При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой — владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. ——————————— <2> Отметим, что данная передаточная надпись на закладной является «своеобразным» индоссаментом, на что в литературе неоднократно указывалось. См., например: Белов В. А. Указ. соч. С. 351 — 357; Медведев Д. А. О правовой природе закладной // Очерки по торговому праву. Вып. 5. Ярославль, 1998. С. 27; Павлодский Е. Правовое регулирование закладной // Хозяйство и право. 2000. N 6. С. 23 — 24; Шевченко Г. Н. Правовое регулирование ценных бумаг: Учеб. пособие. 2-е изд., испр. и доп. М.: Статут, 2005. С. 55 — 56.
Передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Согласно п. 4 ст. 48 Закона об ипотеке надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, являются ничтожными. Следует обратить внимание на положение Закона об ипотеке, устанавливающее право законного держателя закладной на регистрацию. Так, согласно п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) в качестве залогодержателя. Данное положение п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке только лишь предоставляет право законному владельцу закладной зарегистрироваться в ЕГРП, но никоим образом не обязывает законного владельца закладной совершать действия по такой регистрации. Как отмечает А. Коновалов, предоставленное ст. 16 Закона об ипотеке право может быть использовано законным владельцем закладной в целях упрощения процедуры взаимодействия заемщика и приобретателя закладной по доказыванию последним своих прав на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, возникших на основании осуществленной сделки по передаче прав по закладной <3>. ——————————— <3> См.: Коновалов А. Странная бумага // ЭЖ-Юрист. 2005. N 1.
Согласно п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной об уступке прав по закладной. Данный п. 2 ст. 16 Закона об ипотеке позволяет нам говорить о существенном различии в правовом положении незарегистрированного и зарегистрированного держателя закладной. В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона об ипотеке регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при предъявлении закладной на основании: — совершенной в соответствии с Законом об ипотеке передаче права по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока; — документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования; — решения суда о признании прав по закладной за заявителем. В отношении данной законодательной нормы А. Коновалов отмечает, что «в случае осуществления сделки между кредитными организациями по продаже кредитного портфеля, содержащего большое количество закладных, установленный законодательством срок для регистрации законного владельца закладной в ЕГРП заведомо невыполним. К примеру, в 2004 г. при покупке ипотечного портфеля Городским Ипотечным Банком предметом сделки явились более 300 закладных на сумму в несколько десятков миллионов долларов США» <4>. ——————————— <4> Коновалов А. Странная бумага // ЭЖ-Юрист. 2005. N 1.
А. Коновалов справедливо указывает, что еще одним важным преимуществом сделки по приобретению прав по ипотечному кредиту с использованием закладной является возможность минимизировать расходы приобретателя прав в части уплаты государственной пошлины, взимаемой при регистрации договоров. Как правило, на практике расходы по уплате указанной пошлины несет приобретатель прав (цессионарий). Но при передаче прав по закладной сама сделка не требует обязательной государственной регистрации, а приобретатель закладной вправе по собственному усмотрению решить вопрос, регистрироваться ли ему в качестве залогодержателя в ЕГРП <5>. ——————————— <5> См.: Коновалов А. Правовое регулирование рефинансирования ипотечных кредитов // Корпоративный юрист. 2007. N 4.
В соответствии со ст. 49 Закона об ипотеке закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи или с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем). Как отмечается некоторыми исследователями, «…при залоге закладной ее залогодержатель не приобретает никаких прав на заложенную вещь (ни права контроля за состоянием вещи, ни других правомочий, составляющих содержание права залога), так как объектом залога будет сама закладная, и только она; специальная залоговая надпись на закладной не имеет значения ни залогового (скрытого или открытого), ни препоручительного индоссамента. Залогодержатель закладной приобретает все права по ней лишь в случае невыполнения залогодателем (собственником закладной) обязательства, обеспеченного залогом закладной» <6>. ——————————— <6> Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В. С. Ема. М., 2002. С. 112.
При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется ст. 349 ГК РФ. При заключении договора о залоге закладной с передачей ее залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть: 1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном ст. 349 ГК РФ; 2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены ст. 48 Закона об ипотеке; 3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства. В юридической литературе отмечается, что сложившееся гражданско-правовое регулирование залога закладной требует профессионально грамотных и организованных действий залогодержателей. Чтобы не попасть в трудное положение, залогодержателям необходимо заключать договоры залога с передачей закладной и при этом оговаривать, что к ним же переходят все права ипотечного кредитора <7>. ——————————— <7> См.: Макаров О. В. Современные проблемы теории ценных бумаг // Современное право. 2005. N 4.
Обращение закладной прекращается путем аннулирования закладной (согласно абз. 2 п. 7 ст. 17 Закона об ипотеке орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа «погашено» или иным образом, не допускающим возможности ее обращения), а также в случае физического уничтожения закладной. Закладная аннулируется при несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой (п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке). Отметим, что Закон об ипотеке не содержит правила о прекращении оборота закладной по желанию участников ипотечного правоотношения при сохранении основного обязательства. Согласно ст. 18 Закона об ипотеке восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом — также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании: — заявления в их адрес лица, означенного в ЕГРП в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной; — решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством РФ. Отметим, что в случае, когда владелец закладной не был зарегистрирован в ЕГРП в качестве залогодержателя, восстановление его прав возможно только по решению суда. Резюмируя вышеизложенное, можно с уверенностью утверждать, что институт закладной, призванный ускорить, а в некоторой степени и упростить хозяйственный оборот до сегодняшнего дня не оправдал возложенные на него надежды ввиду несовершенства правового регулирования особенностей обращения закладной, что является показателем необходимости принятия новых законодательных корректировок.
